房地產陳總部落客

一張表看你買得起的地方！新北這區有捷運1200萬竟能買到快30坪新房

※本文觀點:

打房後，雙北市的房屋開價，相對的就合理許多，較接地氣!

以往房價上漲階段，一堆房仲全都接高價回來賣屋，尤其是大品牌連鎖體系，針對大型社區更是展開地毯式挨家挨戶按電鈴，詢問有沒有售屋、租屋的資訊。

很多自住客會找大型品牌仲介公司看屋，認為他們案源多，但能夠看多的物件，自住客卻不一定能夠買的便宜，值得省思!

上漲的房價，能夠買的起的房價就變成老．小．遠!

台北人屋雙老難翻身？建商籲：比照東京都更才有救

※本文觀點:

有成立管理委員會的公寓大廈，若是面臨房屋老舊、屋況差、耐震係數不足者，是可以透過區分所有權人會議提出重建的議案表決，若是通過，不同意者，管委會得訴請法院拍賣其產權。

有管委會的社區，其實只要絕大多數的人同意，要重建困難度應該不大，最大的問題應該是重建後的坪效無法滿足一坪換一坪的室內需求！

依照公寓大廈管理條例的區分所有權集合住宅大樓若是牽涉到公共安全須重建問題，地方政府應直接放寬基準容積率，並免除掉一些代金規定，才會加速老屋改建！

至於有危險的公寓大廈，新修正的公寓大廈管理條例增列第29條之1、第49條之1，限期成立管委會、管理負責人，逾期未成立，按次開罰!

55萬買捷運宅？建商狂掃樹林3案原因曝光 

※本文觀點:

捷運土城樹林線「LG17站出入口A捷運開發共構大樓」，預計興建地上29層、地下5層、總樓地板面積約6,300坪的捷運共構住宅，未來主要產品將朝二、三房24~37坪規劃！

A案預計將總投資金額約16億元，我給它換算營建費用一坪25.39萬(16億÷6300坪)，問了營造廠，這個價格蓋的起來嗎？跟我回答：蓋不起來!

那為什麼這個價格人家敢蓋？原因就是捷運共構宅可以分回房屋，分回的房屋價值超過營建費用!

『推案價由於是兩年後才會釋出，屆時將視市場狀況來決定價格。』；可見這基地將來推出的房價不是55萬/坪！

買氣腰斬4成　淡水房價撐得住？數據曝真相 

※本文觀點:

淡海新市鎮因有交通利多，再加上房價漲幅當中，淡海新市鎮相對漲幅沒有那麼強烈，在打房之際，量縮均價微漲是合理中的事!

不過，會往淡水方向購買的一般還是因為單價、總價，以及地緣關係吸引小資族、首購族、退休族、在地族群或是鄰近鄉鎮族群購買!

對於工作在北市蛋黃區、新北市蛋黃區的人而言!相對抗性較大、接受度較低!

我再次強調！打房不是全面性的把房價打趴，而是抑制房價的上漲。

長期專業經營持分房屋●持分土地●大小不限

持分房屋

住家、店面、透天厝、工業廠房、等大小物件!

持分土地

都計內建地

住宅區、商業區、工業區

「房市不是都冷了嗎？」這區大咖搶進、百億狂掃還越買越大 

※本文觀點:

台灣的不動產市場量體太大了，單單土地公告總值就高達134兆元，不動產擁有者遍布個人、企業、基金會、協會、公業、政府機關、國有…等等太多太多了。不動產相關的行業屬性更是跟各行各業已經是息息相關，都成為生活與工作的一部分!

打房？是降溫，不是把房市打垮，這一點大家要知道!

台灣的不動產這幾年房價突飛猛進，讓很多人進場購買，建商也加大購地量、推案量，瞬間貸款暴增，為防止日後的房市泡沫化，所以頒布了史上最嚴苛的限貸令，讓房市量縮價盤整!

這段時間中古屋會讓利成交的不外是「換屋族」、「囤房族」、「周轉族」，這是住房型的成交主力售屋族群!

114年度桃園市老屋再生活化補助計畫

發布單位：都市更新科

主旨：公告「114年度桃園市老屋再生活化補助計畫」，並自114年7月1日生效。

公告事項：114年度桃園市老屋再生活化補助計畫 ，如附件。

相關檔案

114年老屋活化公告 pdf(270.52 KB)

成交腰斬、讓利不多！為何你想買房卻還買不到便宜？

※本文觀點:

打房！雙北市預售屋房價相對抗跌性強！能夠有抗跌性的預售屋也是要看個案。

地段、產品規劃、售價、建商口碑…等等，都是考驗這波打房之際，房屋順銷與否的關鍵。

現在在賣的預售屋都是在第7波打房限貸令之前就已經規劃或是申請的建照。

講白一點！原本認為房屋好賣也會漲，現在踢到鐵板…也只能頂著鋼盔往前衝，根本無太大的讓利空間！

房價沒跌、稅收卻先崩！半年蒸發56億 揭房市冷卻真相

※本文觀點:

不要說房價沒跌？只是平均房價下跌的不明顯!

跌價的房屋是看個案、看個人、看區域，不是房價沒跌；

整體的房市成交量縮、稅少減少，一是房市量縮、二是房地合一稅稅少衰退。

量縮稅縮，房價均價下跌不明顯，代表房市是有行無市!

繼承土地成燙手山芋？遺產提早規劃 後代省糾紛 

※本文觀點:

傳統農業社會老一輩人的思維就是忌諱在生前分配不動產，尤其是握有大筆土地的田僑仔，往生後繼承的土地變成是共有，共有有分「分別共有」與「公同共有」，繼承人都蓋章並同意分配比例的就登記分別共有；反之，章沒蓋齊的就登記為公同共有!

公同共有沒有應有部分，大家都是1分之1，只有潛在應繼分，要賣持分產權要『變更共有物型態』，變更共有物型態要嘛就是全體公同共有人同意，要嘛透過法院判決，才可以變更!

遺留的不動產若是以土地居多的話，繼承人多人繼承的土地就是持分土地，有些土地很可能就是從上一代或是上上一代就已經是分別共有而稀釋至今…造成土地持分人數多、多人應有部分土地持分少的情況!由於持分比例極少，或是土地情況複雜且無價值，就有很多未辦繼承的土地或是拋棄繼承的情況產生!

我也曾經有客戶繼承多筆土地要把它賣掉的情況，結果土地就是無價值的山坡地持分，面積小、持分少、共有人多、土地無價值…等等情況…簡單講，就是白繼承了，沒什麼用!

獨家》 台灣土地現值破134兆 是GDP的5倍 

※本文觀點:

有土斯有財!

昨天一個粉絲問我一個問題？

粉絲:買了捷運共構大樓，土地持分只有一點點，以後房屋老了要改建怎麼辦?

我說:以後等5~60年後再說，政府現在不會去想到以後5~60年後怎麼辦？等時間到了…交給那時候的執政者去傷腦筋！不過，簡單來講，房屋有它的自然上漲率，對於長期持有而言，通膨+稅費負擔等等諸多因素…不會不漲。再加上老屋要改建，房價一旦下跌離譜的話…不必改建了!

 沒有不景氣.只有不爭氣!不動產需要我的...讓我來服務

房屋買賣經營區域:

台北市#中山區#松山區#士林區#大同區#北投區#信義區#萬華區#內湖區#文山區#大安區#南港區#中正區

新北市#三重區#板橋區#中和區#永和區#新莊區#蘆洲區#泰山區#五股區 #深坑區#林口區#汐止區#淡水區#八里區#金山區#萬里#樹林區

         #鶯歌區#土城區#新店區#三芝區

桃園市#桃園區#蘆竹區#中壢區#八德區#楊梅區#龍潭區#大園區#龜山區 #新屋區#觀音區#大溪區#平鎮區

房價逐步吐回...「這產品」跌回2024年起漲時

※本文觀點:

台北市各行政區皆呈現量縮價修狀態，住宅大樓價格指數下跌1.5%，全市、大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢，各項趨勢皆下跌。可見房市鈍化效應已經浮現!

而此刻台北市房價下修的不明顯，應該大家心中會好奇到底會跌到哪裡?

我以台北市110年3月標準住宅價格指數為107.47，總價1703(萬元)，單價54.22(萬元/坪)；現在114年3月標準住宅價格指數為128.39，總價2034(萬元)，單價64.78(萬元/坪)

四年期間的差距來做比較：

台中屋主真讓利？13行政區房價全下跌 專家揭真實情況

※本文觀點:

台中~是這幾年各縣市房地合一稅繳稅冠軍!

如今房價下修一點也不足為奇!

區域房市短線交易頻繁、且短期房價漲幅偏高，新屋多、空屋多；房市走向偏空，房價是必跌，若是人心惶惶、房價是跌更兇!

想買的變觀望、欲賣的會害怕!

「全面普漲」成過去式！北市蛋黃領跌、新北蛋白先掛

※本文觀點:

房價領跌從中古屋開始，用中古屋牽制預售屋的上漲，跌多跌少要看區域供需，增值潛力、個案表現、生活機能…等等!

蛋黃、蛋白、蛋殼，都沒有對錯！房屋長期持有，有它的自然上漲率，這是不爭的事實，因為通膨及稅負成本會自然而然的轉嫁到房價上!

但房價在高點時會向下修正，而高點向下修正最好的方法就是政策干預!

所以限貸令+囤房稅2.0就是讓高漲的房價止步，並讓房市成交量銳減，讓推案量減少、土地貸款不易、房屋貸款不易、強力打擊建商、投機客的信心，才能夠打房展成效!

持分房屋的困擾(一)

難溝通!

持分房屋來源大多是繼承來的，有的被繼承人房屋不多、繼承人多，一間房屋好幾個持分所有權人！但是未必都同住一個屋簷下!

所以有的持分會想賣，但是往往繼承的財產若是出售，可能共有人間會有不愉快的情形發生，若是想賣給共有人，想法也是各種都有!

「不肖子孫，怎麼可以賣祖產？」、「好幾個人共有，買了你的持分還是持分，沒用!」、「反正是繼承來的，乾脆你的送我!」、「沒錢買!」、「反正我住在裡面、幹嘛還買你的持分!」…等等!

曾經講過，但是講不通，甚至一講就生氣，難溝通!

已登記不動產所有人之除去妨害請求權，適用消滅時效？(釋字第164號)

• 解釋字號
• 釋字第164號

• 解釋公布院令
• 中華民國 69年07月18日

• 解釋爭點
• • 已登記不動產所有人之除去妨害請求權，適用消滅時效？

• 解釋文
• • 1

    　　已登記不動產所有人之除去妨害請求權，不在本院釋字第一０七號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。

• 理由書
• • 1

    　　按民法第七百六十七條規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者之返還請求權，對於妨害其所有權者之除去請求權及對於有妨害其所有權之虞者之防止請求權，均以維護所有權之圓滿行使為目的，其性質相同，故各該請求權是否適用消滅時效之規定，彼此之間，當不容有何軒輊。如為不同之解釋，在理論上不免自相矛盾，在實際上亦難完全發揮所有權之功能。「已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用」，業經本院釋字第一０七號解釋在案。已登記不動產所有人之除去妨害請求權，有如對於登記具有無效原因之登記名義人所發生之塗銷登記請求權，若適用民法消滅時效之規定，則因十五年不行使，致罹於時效而消滅，難免發生權利上名實不符之現象，真正所有人將無法確實支配其所有物，自難貫徹首開規定之意旨。故已登記不動產所有人之除去妨害請求權，雖不在上開解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。
    

  • 大法官會議主席　院　長　黃少谷
    

  • 　　　　　　　　大法官　陳樸生　陳世榮　范馨香　翁岳生　
    

  • 　　　　　　　　　　　　李潤沂　蔣昌煒　梁恒昌　洪遜欣　
    

  • 　　　　　　　　　　　　鄭玉波　涂懷瑩　姚瑞光　翟紹先　
    

  • 　　　　　　　　　　　　楊與齡

民法第767條

民法第125條

釋字結論:

『已登記不動產』，係指已依土地法辦理登記之不動產。釋字第164號解釋：「已登記不動產所有人之除去妨害請求權，不在本院釋字第107號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。」故在此二解釋作成後，實務多引以為據，認為不動產所有權有無消滅時效規定之適用，應視「該不動產有無登記」，若有，則無消滅時效規定之適用，反之則無。

#共有不動產-高仕不動產

大而美法案是什麼？內容、台積電受惠、對台影響一次看

※本文觀點:

從美國總統川普推出的法案可以看出幾個政策重點:稅負減免、美國內需、美國製造、降低美國家庭生活負擔、撤銷綠能產業補貼！

美國製造的成品與半成品會比在美國境外生產的成本高出許多，所以要能夠讓重點項目能夠投資美國，除了關稅戰以外、就是第一要大大的降低企業的稅負減免、第二就是提高建廠及設備補助等誘因!

廣大的稅負減免以及降低美國家庭的生活負擔，這是有效的刺激國內消費力的做法，值得萬萬稅的國內政府學習，台灣除了萬萬稅以外，還有很多的金錢負擔，但卻不是報稅可扣抵費用，例如:牌照稅、燃料稅、路邊停車費、管理費、水電費、環保垃圾袋、第四台、電話費、網路費、機車停車費、甚至交通違規…等等!這都是與人民息息相關的都市生活開銷，政府在標榜「實質課稅」原則，是不是也要「實質扣抵」原則，才符合租稅公義原則!

台灣M型化社會日趨嚴重，貧富差很大，原因是金字塔底端的人要能夠存夠第一桶金是非常困難的!薪水有多少？開銷要付多少？節餘又只剩多少?

新竹男低價標下法拍 想快速套現忽略「這規定」噴近百萬稅金 

※本文觀點:

去法院投標房屋，除了拍賣底價外，會分開註明房屋底價及土地底價，兩者合計才是拍賣底價，土地得標金額就是你取得的公告總值。所以通常標法拍屋若要加價？都會加在土地款上面。將來出售的時候，因為墊高的公告現值可以少繳土地增值稅!

同樣的道理，土地法拍，若是減價拍賣，價格低於公告現值？得標人低於公告現值得標，土地得標金標換算應有部分就是你的前次移轉現值，出售時的公告現值與買進時公告現值差距愈大，土地增值稅就繳愈多!

投標前可先評估投標金額+隱藏土增稅額多少?就是你的投標成本!

不過…就本文來說…漲價總數額愈多，將來房地合一稅可減除，稅是跑不掉，就看是繳去土地增值稅還是房地合一稅而已!

拆屋還地(有拆除權限之人)

裁判字號： 最高法院 97 年度台上字第 1101 號 民事判決

案由摘要： 拆屋還地

裁判日期： 民國 97 年 05 月 29 日

裁判要旨：

房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物， 僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。而房屋戶口設籍之人或占有人，非必為房屋所有人或有事實上處分權。故不能僅憑戶籍設於系爭房屋，或占有該房屋，即認該人有事實上處分權，而命其拆屋還地。