持分房屋共有人不買，怎麼辦？
共有房屋出售多元化解決方案!
共有房屋要出售，共有人要買、最好！把持分房屋的困擾一次性解決，勿把煩惱留給下一代!
共有人不買、賣給第三人，但出售價格、條件，要發函通知共有人、是否願意優先承購！
往往我成交的持分房屋有高達5成比例，都是發函通知後，共有人表達優先承購意願，而在此之前…持分賣家再怎麼溝通、共有人還是不買!
※缺錢拿持分房屋跟民間借款，不如賣一賣!看過太多持分房屋還不出錢被拍賣清償債務!
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※共有土地三人，裁判分割為二筆地號，其中二人共有一筆地號，另一人上有建物，可否就分得土地點交予全體共有人？聲請是否得由共有人之一單獨為之?
會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 113 年法律座談會民執類提案 第 13 號
會議日期： 民國 113 年 11 月 20 日
座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院
法律問題：
甲、乙及丙共有之土地經裁判分割為 A、B 二部分，其中 B 部分土地（ 下稱系爭土地）由甲及丙依應有部分比例維持共有，惟系爭土地上有乙所有之建物（下稱系爭建物），試問：
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出乎意料！央行不升息、不推第8波打房 「但埋一伏筆」
※本文觀點:
資金吃緊，房貸利率早已拉高水位，不升息是第7波打房已見成效，房市交易量銳減，銀行資金吃緊也得到舒緩；面對美國2025年的關稅政策，可能引發美國通膨率上升、失業率上升的經濟衰退，可能採取的調降利率的財經政策來刺激美國經濟，此波央行不升息政策乃是不變應萬變之舉。
況且升息結果可能會轉嫁到租金上面，高通膨率已經讓民眾吃不消了，小碼升息只對房市降低熱度，但卻對整體經濟活動力造成影響，打1損百，是有害無益的。
央行對房市的態度很明顯的看出，沒有要把房市打趴，不要把房市交易量放大、不要房價向上飆、不要不動產貸款餘額滿水位、預防房市泡沫化。
最近看到房仲有人在網路留言:買方看房後直接打7折出價買…房仲回:「那你媽沒有告訴你，你可以用搶的就沒有必要花錢嗎？你讓屋主把房子送給你好了。」；真不知道跑出一堆專家用似是而非的理論在發布所謂的「議價技巧」；不僅誤導、達不到效果，甚至還被當成奧客！
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投入172億元 遠雄宣布A7再下一城打造30層超高住宅
※本文觀點:
打房，素地貸款受限，小基地蓋房，營建成本高、公設比高，房價也賣不高，合建案、都更案，確實為北部地區建商採行之策略!
從合建、都更的角度來推演幾年後的房價是漲是跌？房屋去化是難是易？
我想歸究出幾個重點:
1.地段:房市好時…蛋黃、蛋白、蛋殼，都有人買；錢多的在蛋黃區裡挑產品、錢少的、貸款壓力不能太重的，就在蛋白、蛋殼區裡挑呀挑！但是打房後，蛋黃區的房子會保值、抗通膨、好出租，相對的建商選擇的合建標的一定首重地段!
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公設地解編【市地重劃住宅區】
新北市公設地解編→住宅區
基地千坪以上
有公文
歡迎建商、高資產族、投資客‥洽詢！
※本公司長期投入土地開發、土地買賣；歡迎實力買家長期配合！
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別鑽漏洞！他贈公設保留地想「避稅」 反被加徵15％滯納金
贈與農地或公共設施保留地，免徵贈與稅要件大不同！
政府為友善都市環境，提高整體社會生活品質，在需地機關取得公共設施保留地前，給予所有權人租稅優惠，及鼓勵農業用地繼續作農業使用，有關贈與公共設施保留地、作農業使用之農業用地及其地上農作物，皆訂有免徵贈與稅規定。
財政部高雄國稅局表示，贈與農地或公共設施保留地，適用免課贈與稅，其受贈對象與免稅計算方式是不一樣的，彙整相關規定如下：
| 土 地 別 |
農 地 |
公共設施保留地 |
| 法令依據 |
1.農業發展條例第38條第2項
2.遺產及贈與稅法第20條第1項第5款 |
都市計畫法第50條之1 |
| 受贈對象 |
配偶
直系血親卑親屬
父母
兄弟姊妹
祖父母 |
配偶
直系血親 |
| 計算方式 |
不計入贈與總額 |
計入贈與總額後，同額列為扣除額 |
| 列管期間 |
5年 |
無 |
| 證明文件 |
農業用地作農業使用證明書 |
土地使用分區證明書（註明編定日期及是否為公共設施保留地）及土地登記謄本 |
該局舉例說明，甲君113年度欲將名下擁有的A農用土地〔公告現值新臺幣（下同）1,500萬元〕及B道路用地（公告現值1,000萬元），贈與妹妹乙君，檢附農業用地作農業使用證明書及土地使用分區證明書，申請免課贈與稅；經審查A農用土地符合遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定，核定不計入贈與總額1,500萬元，免課贈與稅；但B道路用地因受贈對象為妹妹，不符合都市計畫法第50條之1規定，無免課贈與稅之適用，故核定應繳納贈與稅75.6萬元〔（贈與總額1,000萬元-免稅額244萬元）×10%〕。
該局提醒，贈與農地或公共設施保留地免徵贈與稅，應留意受贈對象是否符合免徵贈與稅條件，且受贈取得農用土地，應自受贈日起列管5年內，繼續作農業使用，這類贈與稅申報案件可適用贈與稅跨局申辦服務。如仍有法令適用疑義，可撥打免費服務電話0800-000-321洽詢，或至該局網站（https://www.ntbk.gov.tw）利用國稅智慧客服「國稅小幫手」線上查詢。
提供單位：綜所遺贈稅組
聯絡人：柳秀英 股長 聯絡電話：（07）7256600 分機7250
撰稿人：黃佳萍 聯絡電話：（07）7256600 分機7258
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起造人按持有待銷售住家用房屋期間適用相應稅率課徵房屋稅，並得扣除不可抗力期間
財政部說明，配合113年7月1日施行房屋稅差別稅率2.0新制（下稱2.0新制），起造人持有使用執照所載用途為住家用之待銷售房屋（下稱起造人持有待銷售房屋）按持有年數適用相應稅率（法定稅率2%至4.8%），持有期間越長稅率越高，倘在持有期間內發生不可抗力之事由，確會影響房屋銷售進度，致延長持有期間，造成稅負增加。
財政部進一步說明，為保障起造人納稅權益，該部於今（19）日發布解釋令，核釋起造人持有待銷售房屋之持有房屋年數計算方式及發生不可抗力事由致無法銷售房屋，該不可抗力期間得予扣除：
一、自114年期起，起造人持有待銷售房屋，以起課房屋稅當月份至各年期房屋稅課稅所屬期間最後1個月（當年6月），計算持有房屋年數，按地方政府訂定之相應稅率課徵房屋稅。
二、前述房屋建造完成當期，起造人持有房屋年數未滿1年，致自次年期起同一年期中，部分月份依持有房屋年數相應適用較低級距稅率，部分月份依持有房屋年數相應適用較高級距稅率，該次年期起各年期房屋稅應適用較低級距稅率課徵；起造人移轉上述房屋，逾房屋稅條例規定納稅義務基準日即於3月1日至同年6月30日完成所有權移轉登記者，以起造人為納稅義務人，並以起課房屋稅當月份至房屋所有權移轉登記日之前1個月，計算持有房屋年數，依規定稅率課徵。
三、起造人因114年期起發生不可抗力之事由致無法銷售房屋，依下列規定向當地主管稽徵機關提出相關證明文件申報核准者，該不可抗力期間得自持有房屋年數中扣除：
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啞巴兒子全在這！雙北「這7區」租金漲勢破1成
※本文觀點:
央行打房，房市成交量下修，有些專家學者就在那邊大放厥詞說房價開始要大跌？
看租金漲勢就可以知道房價會不會大跌了。
為什麼政府蓋了那麼多的社會住宅，租金還在上漲？為什麼鼓勵多屋族當公益出租人出租房屋，房屋稅、所得稅減免，租金還在上漲呢？
租金跟房價有連動關係，
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房屋稅2.0新制有好康！毗鄰房屋打通或合併使用 放寬自住房屋設籍認定
毗鄰房屋打通或合併使用，僅於其中一戶辦竣戶籍登記，如符合其他自住要件，仍得按自住住家用稅率課徵房屋稅
財政部說明，配合113年7月1日施行房屋稅差別稅率2.0新制，增訂自住住家用房屋應辦竣戶籍登記之要件，考量民眾自住需要，將房屋打通或合併使用，為維護納稅義務人居住權益並兼顧渠等房屋稅合理負擔，該部參酌各地方稅稽徵機關意見及土地稅相關規定，於今（6）日發布解釋令，核釋毗鄰房屋打通或合併使用，僅於其中一戶辦竣戶籍登記，如符合其他自住要件，仍得按自住住家用稅率課徵房屋稅：
一、房屋所有人或使用權人（以土地設定地上權房屋）本人、配偶及直系親屬有毗鄰房屋打通或合併使用情形，其本人、配偶或直系親屬僅於其中一戶辦竣戶籍登記，該等房屋倘符合房屋稅條例第5條第4項及住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第2條規定，無出租或供營業情形，供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女住家用房屋全國合計3戶以內，仍得按自住住家用稅率課徵房屋稅。
二、前點毗鄰房屋仍應依「房屋稅條例第五條與第十五條第一項第九款規定住家用房屋戶數認定及申報擇定辦法」（下稱戶數認定辦法）第2條規定認定房屋戶數。
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陽台加裝門窗？「這些情況」 小心成違建遭拆
※北市違章建築小提醒:
新違建：指中華民國八十四年一月一日以後新產生之違建。
既存違建：指中華民國五十三年一月一日以後至中華民國八十三年十二月三十一日以前已存在之違建。
舊有房屋：指中華民國三十四年十月二十五日以前及本市改制後編入之五個行政區（文山、南港、內湖、士林、北投）都市計畫公布前已存在之建築物。
相關法規:
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※拆屋還地及不當得利判例
裁判字號： 最高法院 112 年度台上字第 1546 號 判決
案由摘要： 請求拆屋還地等
裁判日期： 民國 113 年 07 月 10 日
裁判要旨：
按就地上物有事實上處分權之人，對於原讓與該地上物之土地所有人，得基於該讓與之債權債務關係，合法占有土地，並視該債之關係為有償或無償，判斷占有人有無支付對價之義務。而因除法律有特別規定外，債之關係僅在特定當事人間發生效力，故受讓土地所有權之第三人，原則上不受該債權契約之拘束，占有人即因此失其合法占有土地之權源，不得以其與讓與人間之債權契約，對於該第三人主張有權占有。惟以占有使用土地為標的所訂立債權契約之目的，倘攸關社會經濟或公共利益，且該占有人已 繼續長期占有使用原讓與人所交付之土地，如該第三人明知或可得而知該債權契約存在及土地之占有實況，且限制其所有權之一部行使無致其財產權受不測損害之虞，復不悖公平正義及誠信原則，非不得以其行使所有權不符民法第 148 條規定為由，限制其權利之行使，即不得訴請占有人拆除或遷讓地上物並返還土地。又占有人與受讓土地所有權之第三人間，究無任何法律關係，卻因而可使用土地而受利益，致第三人對該土地之使用收益或處分權能受限制而受損害，第三人自非不得依不當得利法律關係， 請求占有人返還不當得利，以平衡保障其受憲法保障之財產權。
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※未約定地租、無償使用土地，時效取得地上權，土地所有權人得否請求地上權人支付地租？
發文字號： （83）廳民一字第 22562 號
發文日期： 民國 83 年 12 月 14 日
座談機關： 台灣高等法院暨所屬法院
法律問題：
某甲以在他人土地上有建築物為目的，占有使用某乙之土地 (於使用時並未約定地租) ，並以使用地上權之意思，善意、和平、繼續占有使用達十 年以上，嗣因時效完成，經登記取得地上權 (他項權利證明書地租欄空白 ) ，某乙得否請求地上權人某甲支付地租？
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你的隨身預售契約執事–臺北地政Hi Landy新登場 智能驗約，保障升級
發布機關：臺北市政府地政局 聯絡人：地權及不動產交易科洪于佩科長 發稿日期114年3月13日 聯絡資訊：02-27287465
行政院消保處公布113年11月全國預售屋契約查核結果，60案中有15建案不合格，占比25%，代表每4件就有1件暗藏陷阱；統計違規模式，多為建商在已經向主管機關完成備查的契約中「添加」之條文、或補充協議之條款違反預售屋契約應記載及不得記載規定。為避免消費者誤觸契約地雷，臺北市政府地政局率先全國由運用「分辨式AI」進化到「生成式AI」，首創推出「預售屋契約智能問答–Hi Landy」，無論遇見契約大小問題，消費者只要拿出隨身手機連結「Hi Landy」，就能輕鬆以拍照或語音方式檢測契約疑義是否違反規定，聰明簽約，提升權益保障。
Hi Landy可拍照問、語音查，契約陷阱立即掌握
購買預售屋動輒上千萬，卻看不到實品，買賣雙方權利義務全需倚賴預售屋契約約定，但契約條文、相關附件多又複雜，消費者常因不了解法令，無法判讀文字陷阱，在交屋時才發生消費爭議，例如：業者承諾提供的衛浴設備是樣品屋陳設的某進口品牌，但契約寫的是該進口品牌相關「同級品」，交屋時買方才發現裝設的是「同級國產品牌」。
為降低消費者交易風險，臺北市政府地政局在110年，即全國首創使用「分辨式AI協檢系統」，並於112年推出契約預檢機制，提前在預售建案依法備查銷售前，透過智能系統輔助，預為檢查業者將使用的契約是否暗藏違規條文，並於輔導改正後，將無陷阱的備查契約對外公開，避免消費者簽約踩雷。
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買房不如買地？ 新北市女地主平均持有土地面積375坪
※本文觀點:
女力抬頭，臺灣少子化，不婚不生的比例偏高，造成女性繼承的比例也向上攀升，職場上女性就業比例也大增，經濟實力大增之下，女性獲得不動產比例自然大增。再加上一般家庭若是男方在外打拼奔波事業，產權登記大多會登記在太太名下…從以上跡象及習性上顯示，北部不動產登記女性名下比例會大於中南部。
買房不如買地？就現階段而言，個人認為資金夠的話(前提是資金要夠)，買地是比買房好！
為什麼呢？
1.既然賺錢通通要課房地合一稅，擁有房屋每月的基本費用會比土地來的多，所以建商會養地、不會囤房。
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利多釋出！南北新莊解編5.57公頃學校用地 精華區土地將變更住宅區及公園
新北公保地解編再添一案 新莊高中一、高中二用地 部大會審議通過
【新北市訊】新北市新莊區高中一、高中二用地面積約5.57公頃面積之土地，未來將解編變更為住宅區、公園及市場用地，全案經內政部都市計畫委員會112年4月18日第1031次會議審議通過，後續市府將辦理再公開展覽，除還地於民、保障地主權益之外，也期望加速開闢公園、市場等公共設施，以服務更多市民需求。
新北市政府城鄉發展局表示，為解決長期私有公共設施保留地問題，市府於中央推動全國公保地檢討作業前，已先行推動「減半徵收」政策，並選定樹林文中三、新莊高中一及高中二用地作為公保地解編示範地區。其中樹林文中三已於今（112）年1月9日公告實施，成為新北首件公保地解編案件，本次新莊高中一、高中二用地變更經內政部都委會審議通過，展現市府加速推動公保地解編之政策決心。
高中一用地位於南新莊龍安路南側、光華國小及潭底溝西側地區，面積3.15公頃，現況為鐵皮搭建之商店、工廠及停車場，未來解編後將劃設住宅區、道路及0.69公頃之公園用地。該公園用地將由市府體育處、交通局評估興建新莊第二座國民運動中心並共構地下停車場，回應市民長期反映南新莊公園綠地不足之議題。
高中二用地位於北新莊中華路、新莊運動公園東側，面積2.42公頃，現況為中美、美秀市場、停車場及幼兒園等鐵皮臨時建物。考量地區仍有市場使用需求，解編後除劃設住宅區及道路，另規劃0.56公頃之市場用地，未來將由市府市場處整體評估打造現代化零售市場，並透過多目標使用，引入其他多元公共設施服務市民。
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豪宅稅門檻下修、工廠竟也中獎！專家教一招解套
※本文觀點:
各縣市訂定一個房地總成交金額門檻以上，就把它歸類於豪宅類，直接用出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之百分之二十計算其出售房屋之所得額，台北市6千萬、新北市4千萬、其他4都+新竹縣市3千萬，算總價、房屋單價符合也納入；財政部這種規定幾乎把平房、透天厝、工廠、只要有建物的房地通通算是高價宅(廣義豪宅)，短期買賣課重稅說是為了實現居住正義、抑制炒房，而這些在105年1月1日以前取得的，算是長期持有，也把售屋所得百分比提高視為房屋所得額來增加綜合所得稅收。
政府真的為了增加稅收，不斷的變通再變通，從法條到函釋到規定一直在從寬解釋課稅之公平、正義、合理性！彷彿有賺錢的、就想辦法讓你多繳點稅，房價上漲了、適用舊制的，你們賺的比較多、就多繳一點。而新買家所買的價格難道不是一點一滴墊高的成本所累積起來的房價結果嗎?
政府的做法只會讓不動產交易量減少、房價短期下修、長期跌不了、長期房地產稅收總額將減少、地價稅、房屋稅，是常態稅，這二個是少不了！
等到了「不動產」變成了「不動慘」的時候又再來救房市刺激方案一系列出來了！
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租約公證，可否約定『斷水、斷電、斷瓦斯』？
會議次別： 104 年公證實務研討會法律問題提案 第 6 號
會議日期： 民國 104 年 11 月 28 日
座談機關： 司法院
法律問題：
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※借地造屋判例
裁判字號： 最高法院 80 年度台上字第 2016 號 民事
案由摘要： 請求拆屋還地
裁判日期： 民國 80 年 09 月 09 日
裁判要旨：
使用借貸未定有期限而定有使用之目的者，應於其借用完畢時返還之，但經過相當時期，可推定借用物已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求， 民法第四百七十條第一項後段規定甚明。
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打房時刻●精挑細選●建地●房屋
打房還買地？
沒錯！地段不錯、價格合理、大小適中，自有資金，要買。
打房還買房？
沒錯!房子是讓人住的，不買房？難道睡公園！又不炒房、怕什麼打房？只要符合剛性需求，此時不買待何時?
建地、房屋、要買的~通通委託高仕不動產陳總
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共有土地●共有房屋☆專業買賣
共有物專業買賣‧眾多成交實例做見證！
有價值性的持分土地~會買!
持分土地不要太小~會買!
無權占有的土地~會買!
無建築線的土地~會買!
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中央及地方建築法規 (7)
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