房地產陳總部落客

持分不動產招募投資客

共有不動產持分出售

低於市價，分割共有物套利

持分土地~持分有大小、金額有高有低、全省都會區!

持分房屋~住宅持分、店面持分、透天厝持分、持分坪數有大小坪數、投資金額大小均有、北部蛋黃區!

持分不動產一般人眼中的麻煩件，其實不是麻煩，只是透過法院去把共有物消滅掉，可能原物分割、可能價金補償、可能變價分割…等等!

新青安助攻？全國2年房價多178萬 六都大樓+車位中位價全站上1100萬 

※本文觀點:

2年前中價位房價基期VS現在房價基期多了178萬，尤其是基期較低的區域，漲幅更為顯著。 很明顯的說明:除了新青安助攻，帶動房屋需求量成長以外，就是上漲的營建費用帶動房價的攀升！

第7波打房讓購屋貸款踢到鐵板，讓買氣大縮，但蛋黃區房價並沒有下跌，房價上漲被抑制；成交量萎縮、購地貸款受限，建商也不敢蓋!

房價hold在那，量縮變成「有行無市」，想買不敢買、想賣不願賠售，市場呈現買賣拉鋸戰，還是因為多空分歧!

依政策看：房價不能再上漲了，從打房政策可秀出端倪!

南北工業土地報酬率有差 高雄電腦業大咖轉往竹科寶山規劃6萬坪AI產業園區

※本文觀點:

能夠買這麼大片山坡地，並規劃開發成為產業園區，要投入的金錢、時間，人力、物力，是可以讓我們敬佩的!

從民國105年取得產權到現在也有9年的時間，而且能夠取得面積有20.69公頃(約62070坪)，並且整地、土地變更完成，確實是不容易。大面積土地變更除了要水保以外，更重要的是環評，而且工業區的路要夠寬，才會符合需求!

台灣的山坡地有夠多，山坡地限制開發的規定更多，所以一般買家不會去觸碰山坡地整體開發的土地！造成山坡地的土地公告現值偏低也一樣乏人問津。

而這件案例可以告訴我們「有志者、事竟成」!

買賣股票居然要繳房地合一稅？！國稅局:符合二要件視同房地交易應報稅

※本文觀點:

(以下文章節錄自財政部北區國稅局)

個人交易符合一定條件股份或出資額（不限於105年1月 1日以後取得），應申報房地合一稅

財政部北區國稅局表示，個人自110年7月1日起出售國內外營利事業之股份或出資額（不含上市、上櫃及興櫃公司股票），同時符合下列2要件，不論交易部分或全部持股，屬個人房地合一所得稅的課稅範圍。
(一)交易日起算前一年內任一日直接或間接持有國內外營利事業之股份或出資額，超過其已發行股份總數或資本總額的50％。

4口家庭年所得低於164萬、租屋青年所得62.6萬 免納綜所稅

※本文觀點:

明年綜所稅免稅額將小幅增加，縱使不敵通膨所帶來的衝擊，也是聊勝於無!

只不過上述的各類家庭免繳稅金額提高還(含房租支出特別扣除額)就太小鼻子小眼睛了!

不只減稅大確幸，卓揆也表示，為減緩少子女化、高齡化，政府推動婚育宅政策，亦即新婚以及育有未成年子女家庭，如入住政府推動的社宅，政府將提高租屋補貼，這項補貼加上原有的租屋補貼預算，總經費將達到120億，盼能鼓勵生育減緩少子化，及因應高齡。

卓揆也宣布，行政院也新增一項業務，亦即辦理提高各類保險的生育給付差額補助。他解釋，各類保險在生育補助上金額各有不同、有高有低，政府將把各項生育補助不足10萬元者，通通補齊達到10萬元，使所有補助能有公平性。

建商閉眼收購？內湖百年古厝8500萬賣出 專家揭內情

※本文觀點:

就內湖康寧路一段156巷成交的老宅而言!土地屬住二，計畫道路未開闢完成，單純只買這個土地申請建照是不可能的，一定是就整個街廓(如附圖)整體開發完成，若是以本土地公告現值一坪近10萬元而言，個案土地成交價一坪69萬元，實在是偏高!除非緊鄰的其他土地取得價格要偏低，整個開發面積土地價格均價降低，才會符合開發利益!

很多地主會以周遭一個高單價成交價來做為他的合理售價依據，這不是正確的售地觀。

有難度的土地開發案，投資者一定要口袋夠深、時間一定要夠久，能夠先買的土地價格要夠低、面積要足…具備了基本條件，才會插旗買有難度的土地開發案!

所以新聞標題寫道:「建商閉眼收購」…怎麼可能？早就先買了旁邊的便宜地了!

房市交易冷清　為何只有新北稅收飆升？

※本文觀點:

房地合一稅稅收今年7月跟去年7月相比，一定是衰退甚多，因為央行第7波限貸令是去年9月20日開始實施。交易量衰退直接影響到就是房地合一稅收，房價漲高了，免不了出售就會繳稅，只是依持有時間核課差別稅率!

新北市土地重劃多，重劃區土地地主分回房屋也多，囤房稅2.0一實施，多戶新屋的房屋稅也是嚇死人，田僑仔分回的房屋也是要賣掉一些才不會每年要繳過多的房屋稅，估計這也是今年7月新北市房地合一稅增加的原因。

房地合一稅隨著政策實施後，短期買賣行為降溫、量縮、持有成本加重，獲利空間有限…等情況之下，爾後的房地合一稅，稅收會月月減、逐年減!

政府若想房地合一稅不減，除了解禁限貸令以外，稅制改革也要調整，買房保值增值才有意義!

2棟老公寓一夜變21億！北市「城心文祥」公辦都更招商成功 

※本文觀點:

此公辦都更案是由臺北市住都中心所主導，位於台北市中正區信義路二段17巷與杭州南路一段111巷口，全案都更基地面積922.54平方公尺約279坪，土地使用分區:第三種住宅區。

基地範圍內有2棟4層樓公寓共計12戶，其餘為素地！

因為新聞標題下的聳動「2棟老公寓一夜變21億」，害我特別興奮去查看究竟，原來是…將打造地上13層、地下4層耐震綠建築，預估更新後可興建樓地板達1900坪以上，總銷金額預估超過21億元。

2棟公寓土地面積分別為51.42坪、44.46坪，巷子為6米巷，共同負擔比率上限38.50％，基地鄰近雙捷交會之東門捷運站、東門市場及永康商圈，生活機能便捷完善；位處東門國小與中正國中雙學區，教育資源充沛；國立中正紀念堂、國家兩廳院等開放空間於周邊步行可達距離範圍。

短炒失靈？高稅率退場　房市遊戲規則全翻轉 

※本文觀點:

房市最大公約數:「剛需為王，長線佈局」，短期買賣去化有難度、價差有限，獲利又要被高稅率房地合一稅課稅，打房政策已讓短線炒房退場!

打炒房制定了房地合一稅後又追加了房地合一稅2.0，接下來的一波波央行限貸令、囤房稅2.0，政策接連出爐，無非就是讓上揚的房價畫下休止符!

現今房市購買主力就是現金為王、剛性需求者二類族群!

房市投資不能再運用高財務槓桿了，長線佈局，買對，自然獲利可期；反之，短進短出，恐壓力大，不易獲利，白忙一場!

政府打炒房 台南又傳建商收攤！業界:限貸令將促使建商收攤潮 購屋糾紛將更多 

※本文觀點:

科技進步!查稅也科技化!政府打房由限貸及稅務跟囤房稅等多管齊下，再加上營建業大量缺工下，工期拖延增加管銷及利息支出，就中小型建商而言？如何承受得住！

能夠如期完工、資金不斷鏈，以經是最好的結局了!

早期靠幾塊工地發跡成為好野人的傳奇故事也將成為歷史!空有建築理念與抱負也要依附在品牌與金錢奧援下才得以發揮!

以後土地小、小基地，，會不好蓋、不好賣，這是往後的小土地難賣的情況！

全台大缺工！北市營建工期鬆綁 建照自動展延2年

※本文觀點:

隨著臺灣少子化以及教育的提升，勞力行業缺工是長期現象已是事實無須觀察。工地多、工人少，工期勢必拉長，營建成本、建案成本，勢必增加。

再則，台灣本土營造業勞工也愈來愈高齡化趨勢，年輕世代族群不願投入無冷氣又得付出勞力與汗水的工作，那怕是工資優於餐飲、外送、工廠作業員、物流…等行業別，也是無法補足缺工問題。

而這問題日復年年只會更嚴重，除了原物料上漲之外，營建業的工資占了營建成本約18%，這也是這幾年為什麼營建費用要逐年上升、而工期為什麼要延遲完工。

從營建成本一直往上攀升，就可看出房價一直在往上墊高它的成本，再加上稅制轉嫁到房價上，就可以看出房價欲跌不易，成交量減少，更是顯現出蛋黃蛋白蛋殼的差異度；買錯可能讓你變現不易、買貴可能讓你賠售、這是購屋者要選房時需思考的地方!

預售屋走勢超詭異　新北高價區居然竄起、中和價衝百萬

※本文觀點:

新北市預售屋蛋黃區成交總價主流為1500~2000萬，非蛋黃區成交總價主流為1000~1500萬！

能賣的、有買氣的，都是捷運站相關的建案!而能夠創價的預售屋建案不外乎基地大、高級建材、從外觀、到公設規劃、燈光設計、景觀雕塑、到結構設計…等等，幾乎超越同區域房屋質感甚多，才會有創價空間!

鎖定商圈成交總價範圍不變之外，又要追求高單價，只有小宅化。當區域認同房屋單價後，建商才敢規劃放大坪數!

新北市各行政區的建案房價不一，這是很正常的現象，因為不同的個案、基地大小、位置、當然會有價格差異度、市場接受度、冷熱差別!

蛋黃區指標性豪宅！土銀標售「吉美大安花園」2戶、開標結果:2戶均標出

82號7樓房屋權狀89.34坪+B3車位標售價格:＄143763800元得標金額:＄143988888元

82號7樓之1房屋權狀88.94坪+B3車位標售價格:＄143135800元得標金額:＄143300000元

房屋單價157萬/坪，車位350萬/位

看來蛋黃區豪宅的價格依然保持在市場行情，也不因打房政策、豪宅限貸等利空，影響購置豪宅意願!

從2025年8月14日的土銀標售「吉美大安花園」2戶標案可以看出，台北市蛋黃區的房價有它的支撐點，中古屋房價是下修而非走向下跌，也就是簡單的講，不要去看過去的歷史記錄最高價成交的那一戶房屋單價，而是要真正了解合理價之所在，高價往合理價接近叫下修，低於合理價叫下跌!

青年所得再創新高 30歲以下平均年收55.97萬

※本文觀點:

青年所得續創新高！

各業受僱員工全年總薪資統計－按年齡別分 (EXCEL) (ODS)

所得增加相對的消費者物價指數也跟著增加，尤其是國內的豬肉跟雞肉上漲價格讓人感覺到快吃不起。一個120元的排骨便當不僅僅配菜少又不怎麼樣，連個主菜排骨也給你打的薄薄的一片，厚度大概就跟早餐店的肉排蛋土司沒什麼差別!

也不知道是豬肉貴的不像樣、還是餐飲業店租、薪資成本、水電費高…利潤要抓的高，老闆才會賺錢!

房市急凍暗藏危機 但法拍都失色專家揭露其玄機

※本文觀點:

法拍屋市場占比下滑。是因為市場買氣不是降溫到零買氣！

如果單純房屋是銀行貸款，以現在的房貸利率是低率而言，若是出租再貼一點錢繳本息也不是不能撐過去。利息重的是跟民間二胎借款，不過二胎也不是傻瓜，蛋白+蛋殼區要借二胎不容易，除非殘值很多…蛋黃區有借二胎的，若是撐不下去…讓點利，也不是找不到買家接手！在這種情形下，要讓法拍件數增加也是不太可能的事!

至於新建案買家，由於剛交屋又有40年房貸分期的話，背負還款壓力也還好…除非是高度槓桿的投資客，一倒是好幾間一起法拍!

每個人都知道美國關稅所帶來的通膨效應，美國本身給世界各國核定不同的稅率，世界各國叫苦連天，除了提升產地產品競爭優勢外更大幅加碼美國投資，但美國的通膨確是漲得厲害…美國政府的沾沾自喜，卻是讓美國人民咬牙切齒，與民意背道而馳!

中國台商及民眾賣房匯錢回台要注意 專家籲避開中資銀行

※本文觀點:

個人處分大陸不動產交易涉及稅種主要包括所得稅、土地增值稅、增值稅及印花稅四種。不動產交易之印花稅率為0.05%；增值稅標準徵收率為5%。土地增值稅方面，出售舊房收入可扣除土地價款及建物評估價格，依30%-60%超率累進稅率課稅；同時，納稅人亦可選擇改以購房發票加上每年額外5%金額作為扣除項目。最後，按收入扣除購置相關成本與上述稅費後，剩餘所得依「財產轉讓所得」稅目，繳納個人所得稅20%。個人處分位於北京、上海、廣州和深圳以外地區持有兩年以上的住房，可免增值稅。上述四個地區的住房交易，如為普通住宅且滿足當地長期持有年限標準，也可適用增值稅免稅。

出售大陸房產所得只要依法完稅，並進行稅務備案，金融機構審核交易資料齊備的情況下，就可以辦理境外匯款，透過銀行管道匯出資金。

在大陸出售房產後，將資金匯回台灣，需要先完成大陸方面的稅務備案和繳稅，然後才能通過銀行匯款，並在台灣進行所得稅申報。

售房資金匯回台除了稅務(大陸稅務+台灣稅務)外，還有匯率及手續費…等等費用支出。

LINE群組廣告，不曉得是真是假？

最近看到Line的群組不少仲介po文，建商購地、購買千坪以上住宅區、商業區、台北市住宅區500坪以上、新北市住宅區千坪以上、新北市工業地…等等廣告。

真不曉得這些人發的購地資訊可信度如何？還是又是一個接龍一個的當郵差一直在資訊轉傳？

有時候又看到一個人發了10幾個售地、售廠房、買地、買廠房…的資訊!

為什麼我會這樣質疑群組PO文的可信度呢？

因為我曾經看過我的專任物件在群組出現，而PO文的這位同行我並不認識，打電話問他，他也沒清楚交代，反而說:他有客戶時，透過我這邊成交！真是暈!

媽疼兒子「拋棄繼承」反賠慘！2200萬遺產稅暴增5倍

※本文觀點:

繼承權益，很重要:繼承人拋棄繼承權，即不得扣除拋棄繼承者之親屬扣除額。

房地產不能沒有投資入場

台灣M型化社會日益嚴重，貧富差距也愈來愈嚴重！從老到小…每個人都想賺錢，當員工的、當老闆的、當網紅的、當電商的、當專家的、當學者的、那怕是開醫院的、辦學校的…也都在想怎麼賺錢!

壽險業最喜歡買不動產，2025年1月調降保險業不動產最低收益率標準至2.545%後，今年保險業調整資產布局動作頻頻。從商辦、土地，廠辦、倉儲、地上權產品…等等！

只要能滿足收益率的不動產，對於長期擁有具有投報效益以及增值利益，這就是投資入場的目的!

所以我說:房地產不能沒有投資入場!

短線交易頻繁，製造房地產交易熱度，把整個房價拉抬上來，才會有了短線交易課重稅。一是為了淡化交易熱度，二是從中增加稅收，三是抑制炒房歪風!

台灣歷年來房價下跌潮與現今房市

1989年(民國78年)房市管制:
由於80年代末期房價飆漲，政府實施查稅、信用管制等措施，導致房市交易量大幅萎縮，房價也出現下跌。

民國78年平均每人國民所得＄187492元
 

1996年(民國85年)臺海危機: