房地產陳總部落客

減稅大紅包來了！財政部公布明年所得稅免稅門檻 

※本文觀點:

物價上漲，通膨上升，所得稅免稅門檻也提高了!

免稅額能夠提高完全是因為物價指數調整，每一個人都能夠明確感受的到跟生活習習相關的民生用品、柴米油鹽醬醋茶…通通漲價，變貴了!

一個排骨便當沒什麼配菜，排骨也打得薄薄一片，也變成100多元，生活與科技結合，提高了生活水平卻也因而增加不少費用負擔與支出!

不過…我們的課稅原則與扣稅原則就不符合公平正義了!

現階段房市投資者選屋訣竅

隨著房屋日漸老化，都更~已經是城市現代化的一環！而房價伴隨著營建成本的上漲以及科技應用的演進，讓房價欲跌不易！

現階段的打房，讓房市成交量萎縮3成，而房價在蛋黃區部分相對抗跌、蛋白區部分面臨較大價格鬆動壓力。

台灣房市未來預期將呈現「量縮價穩、區域分化」的格局。儘管交易量減少，房價在營建成本和剛性需求支撐下，難有劇烈崩跌空間，但修正壓力仍在，特別是部分高風險區域。

房市買氣由自住客及剛性需求者在支撐，但台灣的經濟基本面良好，有錢者眾多，理應要有資金投入房市才對？卻產生卻步觀望態度！

這波資金流向股市，讓股市大振、房市不振，還是受政策影響!

大戶砸逾4億掃北市豪宅 直接「包層」18樓

※本文觀點:

豪宅成交大不易，目前台北市豪宅市場因央行信用管制和升息影響，交易量大幅萎縮，平均成交坪數縮小，但單價仍堅挺。建商開始轉推「小而美」的豪宅產品，以因應市場變化。 
近期成交狀況
陶朱隱園：2025年10月，位於信義區的陶朱隱園傳出17樓戶以12億元成交，換算單價每坪約393萬元，創下台灣豪宅單價最高紀錄。
文華苑：2025年10月，文華苑以單筆成交總價排名奪冠，顯示其在豪宅市場的領先地位。

☆物件多◎案源多【強力徵求：持分不動產投資買方】

持分不動產買賣輕鬆獲利

買對好物件、買對好價格、找對優質專業仲介!

會投資持分不動產猶如找到一檔好股票！

明明知道會賺錢，就是要有人給你報明牌，怎麼買？買多少？如何獲利解決？

法院有很多法拍物件，法拍原因:變價分割共有物，這是消滅共有的方法之一，還有其他方式的共有物解決方案!

北市頂辦租金連三筆揭露 單價4千元已是基本消費

※本文觀點:

台北市頂級商辦租金每坪逾4000元已超越一般店面租金價格，A辦租金向上拉抬，連帶也會帶動B辦租金價格拉升，看到台北市辦公室租金價格那麼高，個人覺得還不如找壹樓店辦!

我覺得若是辦公室要在台北市信義區、大安區，動輒樓上辦公室租金一坪要2~3千元以上，還不如選擇一樓產品當辦公室還比較物美價廉又實在!

以前因為一樓租金貴，店面除外；所以才會選擇樓上當辦公室使用，而現在樓上辦公室租金節節高升，甚至超過一樓租金行情，對於實際需求者而言，不論是買是租，這個時間點選擇一樓產品是最划算!

以前因為商辦貴，所以退而求其次買廠辦、租廠辦，而現在若是壹樓店辦都比商辦便宜的話，正是投資與自用的好時機!

共有土地出售大翻盤！4分之1地主引「金主」奪地 原買方被迫退場 

※本文觀點:

2個共有人持分共有土地，一個3/4、一個1/4，如今3/4賣家尋得買家依土地法第34-1條出售共有土地全部，1/4共有人有依同價格、同條件，行使優先購買權，原買家無功而返，讓1/4共有人優購完後再轉賣給第三人。

此案重點如下:

1.共有人數單純只有2人，各佔3/4、1/4，處分的是共有物全部!

2.處分價格為市價8成，買到的是全的，並不是持分的，產權簡單清楚但又低於市價，是否會半路殺出程咬金!

專營持分不動產的專業仲介/顧問

在尋找處理持分不動產(持分土地、持分房屋、持分店面）的專業仲介時，您需要尋找專門處理「持分不動產」（包括土地與房屋）或「共有物分割」領域的專家，因為一般房仲較少接觸這類複雜產權的交易。

本公司及高仕不動產陳總，不動產仲介實務經驗豐富，通常具備處理產權糾紛、尋找特定買家、甚至直接收購持分的能力。

持分產權出售建議與注意事項
1.釐清產權：首先確認您的持分是「分別共有」（可自由處分您的應有部分，但其他共有人有優先購買權）還是「公同共有」（需全體同意才能處分）。
2.尋求專業諮詢：持分不動產交易比一般物件複雜，建議直接聯繫專營持分的仲介或代書團隊，說明您的持分不動產位置、持分比例及共有人狀況。

卡了20年，怎麼突然動了？」僑安新村都更大翻盤　關鍵曝光

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本案位於台北市大安區仁愛段一小段92地號等11筆，土地使用分區:第四種住宅區，基地面積2308平方公尺(約698.17坪)，法定容積率300%、都更容積獎勵1.5倍及銷坪係數1.6，規劃地上19層，地下4層SC結構大樓。

「擬訂臺北市大安區仁愛段一小段92地號等11筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」

從權利計畫案中可以看出爭議重點在於:

1.實施者刻意低估都更後售價，導致共同負擔比偏高，地主應分配價值受到減損，影響全體地主權益！

天母出現罕見整棟14戶法拍！大咖投資人眼睛也亮了

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法拍物件資訊:台北市士林區天母北路67.69號1~7樓，土地面積:444.48平方公尺(約134.45坪)，土地使用分區:第三種住宅區，建造執照:89建0146號，使用執照:94使0271號。

法拍原因為拍賣抵押物，不過，我剛上司法院法拍屋查詢系統時尚位公告!

債權人與債務人關係應是合建契約所引起的民事求償經法院判決勝訴所提起的拍賣抵押物!

這棟電梯華廈7層樓位置不錯，屋齡約20年也還新，搞不懂還會因為合建糾紛搞到被法拍!

老牌樂器代理商双燕砸逾44億 掃進地坪近2.5萬坪山葉機車過嶺廠房

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桃園過嶺位於中壢市郊，往東可至中壢市區，往南可接台66快速道路，或由高鐵南路至高鐵站，橫跨中壢、新屋、楊梅、觀音的過嶺重劃區，是桃園房價鞍部區，街道採棋盤式規劃，鄰近交流道、台31快速道路，法人五齊公司購買的土地廠房為丁建，土地面積為:24929.39坪、建物面積為:4663.01坪，成交價44億138.5萬；換算土地每坪為17.65萬。

房價是青埔的一半，生活機能完善吸引不少首購族進駐，因此這幾年吸引不少人口移居在本區，若以購買本案的土地價格若是做物流業或是倉儲業是一個相當好的投資標的。

打房時刻，有心者入場購房、購地，確實是投資自用兩相宜!

寶佳收購中工股權太嚇人!「陶朱隱園」17樓被買家回頭砍價9千萬

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搞這招，先發布成交資訊後再砍價！賣方還是上市公司，居然還妥協了！

不曉得是斡旋金還是付訂金？若是付訂金後…事後還可再議價成交，此風一開，起而效尤，買賣就失序了!

我覺得一家上市公司有著社會責任，更何況「陶朱隱園」這棟豪宅是明星物件、指標豪宅，有多少雙眼睛在看，之前的一戶關係人交易用高價成交作為「定錨價」，而今出脫一戶非關係人交易，發布成交資訊後再來個回殺價，賣方竟然也同意了!

一家營建業的大公司，不知道此舉對公司而言是負面嗎？

AI獲利穩健 主計長：今年GDP估成長5.5％以上

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今年台灣GDP成長5.5%以上，主要是受AI科技產業拉抬。經濟成長穩健，房價就有支撐面，量縮格局主因還是受政策面影響，有行無市成為現階段房市寫照。

產業千百種，若是只有特定產業帶來豐碩的成長果實帶動經濟成長，那也只是成長假象，台灣的建築業從業人口數有不同統計方式，根據2023年初的數據，營造業直接從業人口約有13萬至14萬人。截至2025年8月底，台灣從事房地產買賣的從業人口已超過7.7萬人，若將上游原料、下游裝修及相關服務業等間接就業人口也納入計算，整體產業可能影響超過200萬人。

央行認為房價的漲跌屬於資產價值變動，並不直接計入GDP。因為如此，所以央行敢打房，把房價打下來了也不至於影響台灣的GDP成長。更重要的是台灣的銀行放款一向都偏重於不動產放款比例偏高，打房剛好可以降低不動產放款比例!

房地產業說穿了是內需產業，外國人購置台灣房地產比例微乎甚微，除了嚴格的政策管制外就是台海局勢的不安因素!

輝達進駐北士科 權利金不超過125億

※本文觀點:

北士科T17.T18輝達與新壽案還是解決了!重點還是在於新壽願意拿多少讓步，輝達願意出多少地上權轉讓費!

輝達進駐北士科議題引起輿論話題，新壽礙於輿論壓力不好再提出過高轉讓金額，輝達願意接受概括承受新壽提出的金額，等輝達跟台北市政府簽約完成，全案總算塵埃落定!

小心虧大了！房地合一重購退稅 原來不論重購金額多寡 都可按比率申請退稅 

※本文觀點:

房地合一稅的重購退稅前提是:

1.適用新制的房屋買賣物件。

2.須以自用房屋為限。

3.不論是先買後賣、先賣後買，須在產權移轉登記2年內完成申請。

台灣的房市現況與未來，投資與自住購屋準則

台灣的都會區與非都會區，在房價飆漲時，能蓋的幾乎都有建商買來蓋，需求強勁也就一窩蜂的搶進，自住客搶、投資客也搶，不問需求與要求，只問會不會漲!

央行的第7波打房，讓房市漲幅徹底劃下休止符，房市成交量跌了近3成，我看若不是之前的預售屋賣的好，到了蓋好交屋階段，房市成交量跌幅應該是破3成!

而完工交屋的新成屋受到打房影響，很難有加價賣出獲利的機會，因為每一個持有者的成本都比建商高，只要建商還有餘屋在賣的話…建商一讓利，散戶就不必談售出了!

看一看台北市的蛋黃區房價為什麼跌不下來？因為台北市在6都之中的預售推案量是最少的，供給量少，房價下修風險值低，所以房價盤整!

房價一漲，全台灣各縣市均漲，已經是遍地開花的階段。

危老條例上路8年》紙片竹籤屋掰掰！2.0限制最小基地規模

※本文觀點:

其實不應該限制最小基地開發規模!而應該是現有老屋合法建物若無鄰地可合併建築可予以危老重建，只是無相關容積獎勵才對!

既然法規是危險老舊建築物，願意改建是好事，怎麼可以因為基地太小予以限制不能改建？基於安全考量應同意改建，只是取消灌容積才對!

小基地危老建築物所有權人就可自行判斷是否要自己花錢改建或是合併鄰地開發建築，合則二利，一則降低營建成本、二則降低公設比、三則多了容積獎勵、四則減少公安意外、五則提升建築物價值!

選項擺在前頭，利弊得失，自會抉擇，而不是只會用法令強加限制才對!

央行「價格不跌不鬆」　大咖建商預警：蛋白區要修正、房市未回溫

※本文觀點:

台灣經濟基本面不錯，受AI投資熱潮帶動台灣設備投資與商品出口，使科技產業成為主要成長引擎，有了這個底氣之後，更有這個籌碼打房!

但受美國關稅衝擊持續發酵，全球經貿動能將進一步放緩，台灣的內需動能減弱，政府陸續推出多項刺激措施，包括調高汽車汰舊換新減稅額度、提升薪資、幼兒及長照等特別扣除額與課稅級距，藉以增加家庭可支配所得並提振內需。

房市在央行實施史上最嚴厲之第7波打房至今已經1年多，蛋黃區房價盤整、蛋白區房價下修約1成，總體房價而言就是盤整，惟房市量縮約3成，創近8年來新低量。

房市成交量創新低，除了央行限縮貸款以外，就是房市的買賣稅制及持有稅制太重，在通膨時代…購置不動產是抗通膨保值的工具，而打房政策讓房市無法成為抗通膨工具，對房市後市無所期待！

苗縣近3年房價漲幅27.2％ 居中部5縣市之冠 

※本文觀點:

整個苗栗縣人口至2024年底為53萬2854人，而人口正成長鄉鎮為頭份市與竹南市，頭份總人口數107478人，人口正成長1128人，竹南總人口數90668人，人口正成長為960人；整個苗栗縣人口是負成長1721人，從苗栗的人口成長來看，產業經貿發展的區域就是人口成長的關鍵點。竹南科學園區為核心的竹南與頭份就是典型代表!

投資帶動就業，就業帶動房市；有產業進駐的區域，就會帶動住宅的需求，我記得在台積電竹南廠剛完工之際有接了附近幾塊住宅區土地在賣，那時候附近房價不高，每坪新屋價約20萬上下，建商就是用房價來反推土地價格，沒有把未來性、增值性，列入評估！如今，該區域量增價漲，事後追悔不已，悔恨當初不聽我的分析建議!

人~老是過去了，才想當初錯失良機！契機縱使出現，往往會被當下的時空背景、環境所蒙蔽，愈是安逸的人，愈是保守、不敢大步向前!

房市投資除了要有遠見以外，還是要給企圖心強、敢衝的人，在這波打房時刻打出一片天地!

社區車位成立分管契約，原分管契約因情事變更難以繼續，可否依民法第820 條第 3 項規定聲請法院裁定變更？

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 107 年法律座談會民事類提案 第 2 號

會議日期： 民國 107 年 11 月 21 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

聲請人因購入 A 屋而成為系爭社區區分所有權人，系爭社區地下室停車位經建商於出售時，以買賣契約而使全體區分所有權人就其使用成立分管契約，聲請人於購入後可否主張原分管契約因情事變更難以繼續，依民法第 820 條第 3 項規定聲請法院裁定變更全體共有人所成立之分管契約 ？

都市計畫法新北市施行細則修法通過 放寬商業區都更住宅使用比例限制

相關連結：   市府城鄉發展局/資訊公開/市定法規/修正「都市計畫法新北市施行細則」部分條文