房地產陳總部落客

大咖回流推高需求　這產品百萬坪缺口怎麼補？

※本文觀點:

台灣的不動產市場未來將由剛性需求者主宰房市成交量及價格!

尤其又以商辦及廠辦產品成為這幾年的房市成交主流!

單看這幾年雙北市所規畫的重劃區也都是著重於產業園區這個區塊，有產業進駐的區域、才會帶動房屋交易的熱絡，因此…區域房市搶不搶手？看產業進駐、看成交量、看租屋市場、就可以知道它的未來性、需求性、及增值性，桃園的中正藝文特區就是一個典型案例!

商業氣息濃厚的生活商圈，房價能夠跌到哪裡去？除非產業外移；

鬆綁天條為何沒效？台中土地標售連3跌 建商為何不敢出手

※本文觀點:

台中市土地標售標售區域：「水湳機場原址區段徵收區」、「臺中市第13期大慶市地重劃區」、「臺中市第14期美和庄市地重劃區」!

水湳機場共17標除了一筆為逢大段(第二種創新研發專用區)，其餘皆為生態段(第一種生態住宅專用區、第二種住宅生態專用區)，標出2筆分別為生態段117地號面積263.55坪，得標價63.67萬/坪；逢大段21地號面積1622.53坪，得標價112.4萬/坪。

第13期大慶市地重劃區共20標，有大慶段、昌明段、樂田段、楓溪段，共標出5筆!

第14期美和庄市地重劃區共136標，有榮德段、洲際段、環中段、敦和段、仁平段、美和段，共標出24筆!

解決房貸荒 新青安不占放款限額 卓揆︰自住首購也應優先滿足

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本來政策性房貸就不應該計入銀行法第72之2條不動產放款限制比率，因為是政策性，不是以獲利性為目的，但銀行又以獲利為目標，如果把政策性房貸列入放款額度，不僅影響獲利目標也擠壓到非政策性房貸的需求!

未申辦新青安房貸的自住首購型也應該要給予貸款上的滿足!

房屋能成為搶手貨，基本上是一件好事；它能夠儲蓄、收益、居有定所，也是國民貧窮與富有的象徵！

購屋成為一個人工作努力的目標，有了目標才會有經濟成長，經濟滾動，國民人均增加、稅收成長!

房市水龍頭開不夠大？建商點名兩類成「下一個受害者」 

※本文觀點:

超額儲蓄明年推升至5兆，行政院主計總處解讀為:台灣有自身的經濟體特性，內需市場小，且在少子化、高齡化的人口結構下，未來消費難以大幅成長，不過出口產業具有較強競爭力，是支撐經濟成長的支柱，而且隨著美中貿易戰、COVID-19疫情先後爆發，加速台商回流及廠商擴大投資，台灣經濟體質已經往更健康的方向轉變。簡單的講就是台灣出口太強了，尤其是AI需求太強勁，順差擴大的情況下，出口超越國內的投資動能，才會讓超額儲蓄擴增。

央行總裁解讀:長期以來，國民儲蓄一直在走高，但國內投資相對偏低，使得台灣超額儲蓄持續偏高，由於台灣少子女化及人口老化愈趨嚴峻，工作所得人口萎縮，不利消費成長，也使得儲蓄率維持高水準。

這也就是房價欲跌不易的支撐點之一；通膨會造成消費力減退，民間不敢過度消費，在國內內需減少的情況之下，民間不敢投資，但房價為什麼會上揚？

因為通膨+稅制+法規+政策…帶動新屋價格一再向上攀升，連帶性一路拉抬中古屋價格到房價天花板，而且這個天花板好像又要一直加高，才有了史上最嚴厲之打房限貸令！

房貸水龍頭打開讓土地標售也回溫？！南市府標售13標抵費地 標脫率達76.92% 

※本文觀點:

南科題材帶動土地標售熱絡，可見投資帶動就業、就業帶動房市，不變的真理!

放寬房貸水龍頭，這是因為成交量銳減連帶影響房市稅收之故，再加上關稅影響，對於購屋族而言明顯出現觀望態度，應買而不敢買，存在於現階段欲購族及投資客的心中，政府的心態開始轉變用政策來刺激買氣回溫，一方面告訴你房市成交量不能再向下沉淪，一方面告訴你房價不能再往下修的可能性!

總之，適度的政策表態，不是讓房市湧入春水，而是讓房市不至於成為一灘死水!

水龍頭卡死！專家曝光：資金斷流比房價下跌更可怕

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央行第7波限貸即將滿周年，六都買賣移轉棟數總量銳減3成!購屋需資金充沛，資金不足…巧婦也難為無米之炊！

成交量急凍，除了貸款因素外，主要還是因為後市未明，抱著觀望的心，尤其是有賺到錢的投資客、建商，更是岸上觀火，不加入戰局，在這樣你縮我減的態勢下，成交量急縮是必然的!

量縮，房價卻未見急跌或是下跌，只有零星個案小幅讓利換成交。

但投資客為什麼會不敢進場？

換屋自住也沒用！他賣預售屋改買成屋 「重購退稅」遭國稅局否准

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重購退稅有二種:土地增值稅及房地合一稅!

天才，賣預售屋改買成屋怎麼重購退稅『土地增值稅』呢？買預售賣成屋且預售須於售屋完成移轉登記之次日起2年內建造完成，買的土地公告總現值要大於賣的才可以已繳的土地增值稅全額退稅!

預售屋還沒建造完成，尚未領取使用執照無房屋、土地權狀，屬於權利性質，更無法設籍及居住，怎麼會賣預售屋後買成屋辦理土地增值稅的重購退稅呢？

更何況預售屋那來的土地增值稅？

台銀看房市「價穩量縮」 凌忠嫄：三族群房貸「水龍頭全開」

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整體房市呈現『價穩量縮』，再高也『賣不動』了！

這就是央行打房要的成果!

限貸~除了可避免漲高的房價一旦泡沫化會危及金融體系外，更重要的是能夠抑制上揚的房價，而不是讓房價下跌。

買房，現在有議價空間，想買房的，現在應該積極點；而不是想說跌多一點，再來撿便宜貨!

買氣凍結、房價盤整 新竹以北剩這15區「硬撐不跌」

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有經常看我部落格觀點的人就知道，我對於第7波央行打房後房價走勢的看法，『盤整、部分下修、量縮』，打房、是為了抑制上揚的房價；而不是讓房市全面性下跌!

這是因為房價有支撐點，支撐點撐不住了，才會下跌!

支撐點一:高營建成本撐在那，讓房價想便宜賣都賣不了!資金不足的建商蓋不了只能變成爛尾樓，不會賠錢蓋好蓋滿賠售賣給你!

支撐點二:經濟不壞、房價不慘!有錢賺，房價就有支撐點，沒錢賺、房價便泡沫，泡沫一破，房價必跌!

半百老商辦還能當金雞母？北市現4筆億元交易 最高單價近200萬

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大巨蛋商圈、屋齡53年的半百老商辦成交單價一坪117萬，這是今年6月大陸大樓(台北市大安區忠孝東路四段280~302號)一筆2.25億的成交記錄!

同樣商圈的樓上辦公室都能有這樣的成交單價，那麼一樓店面又應該值多少呢？

若是以租金計，樓上租金行情一坪約1800/月，一樓店面成交價一坪416.7萬，對比樓上商辦成交價，每坪單價差了3.56倍，而店面租金從一坪5600元~11200元均有實價租賃登錄在案。

也就是說若是樓上商辦跟樓下店面房價差距3.56倍，是合理價差，那麼租金樓上一坪1800元，一樓店面×3.56倍＝6408元/坪，應該就是合理價!

持分不動產招募投資客

共有不動產持分出售

低於市價，分割共有物套利

持分土地~持分有大小、金額有高有低、全省都會區!

持分房屋~住宅持分、店面持分、透天厝持分、持分坪數有大小坪數、投資金額大小均有、北部蛋黃區!

持分不動產一般人眼中的麻煩件，其實不是麻煩，只是透過法院去把共有物消滅掉，可能原物分割、可能價金補償、可能變價分割…等等!

新青安助攻？全國2年房價多178萬 六都大樓+車位中位價全站上1100萬 

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2年前中價位房價基期VS現在房價基期多了178萬，尤其是基期較低的區域，漲幅更為顯著。 很明顯的說明:除了新青安助攻，帶動房屋需求量成長以外，就是上漲的營建費用帶動房價的攀升！

第7波打房讓購屋貸款踢到鐵板，讓買氣大縮，但蛋黃區房價並沒有下跌，房價上漲被抑制；成交量萎縮、購地貸款受限，建商也不敢蓋!

房價hold在那，量縮變成「有行無市」，想買不敢買、想賣不願賠售，市場呈現買賣拉鋸戰，還是因為多空分歧!

依政策看：房價不能再上漲了，從打房政策可秀出端倪!

南北工業土地報酬率有差 高雄電腦業大咖轉往竹科寶山規劃6萬坪AI產業園區

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能夠買這麼大片山坡地，並規劃開發成為產業園區，要投入的金錢、時間，人力、物力，是可以讓我們敬佩的!

從民國105年取得產權到現在也有9年的時間，而且能夠取得面積有20.69公頃(約62070坪)，並且整地、土地變更完成，確實是不容易。大面積土地變更除了要水保以外，更重要的是環評，而且工業區的路要夠寬，才會符合需求!

台灣的山坡地有夠多，山坡地限制開發的規定更多，所以一般買家不會去觸碰山坡地整體開發的土地！造成山坡地的土地公告現值偏低也一樣乏人問津。

而這件案例可以告訴我們「有志者、事竟成」!

買賣股票居然要繳房地合一稅？！國稅局:符合二要件視同房地交易應報稅

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(以下文章節錄自財政部北區國稅局)

個人交易符合一定條件股份或出資額（不限於105年1月 1日以後取得），應申報房地合一稅

財政部北區國稅局表示，個人自110年7月1日起出售國內外營利事業之股份或出資額（不含上市、上櫃及興櫃公司股票），同時符合下列2要件，不論交易部分或全部持股，屬個人房地合一所得稅的課稅範圍。
(一)交易日起算前一年內任一日直接或間接持有國內外營利事業之股份或出資額，超過其已發行股份總數或資本總額的50％。

4口家庭年所得低於164萬、租屋青年所得62.6萬 免納綜所稅

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明年綜所稅免稅額將小幅增加，縱使不敵通膨所帶來的衝擊，也是聊勝於無!

只不過上述的各類家庭免繳稅金額提高還(含房租支出特別扣除額)就太小鼻子小眼睛了!

不只減稅大確幸，卓揆也表示，為減緩少子女化、高齡化，政府推動婚育宅政策，亦即新婚以及育有未成年子女家庭，如入住政府推動的社宅，政府將提高租屋補貼，這項補貼加上原有的租屋補貼預算，總經費將達到120億，盼能鼓勵生育減緩少子化，及因應高齡。

卓揆也宣布，行政院也新增一項業務，亦即辦理提高各類保險的生育給付差額補助。他解釋，各類保險在生育補助上金額各有不同、有高有低，政府將把各項生育補助不足10萬元者，通通補齊達到10萬元，使所有補助能有公平性。

建商閉眼收購？內湖百年古厝8500萬賣出 專家揭內情

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就內湖康寧路一段156巷成交的老宅而言!土地屬住二，計畫道路未開闢完成，單純只買這個土地申請建照是不可能的，一定是就整個街廓(如附圖)整體開發完成，若是以本土地公告現值一坪近10萬元而言，個案土地成交價一坪69萬元，實在是偏高!除非緊鄰的其他土地取得價格要偏低，整個開發面積土地價格均價降低，才會符合開發利益!

很多地主會以周遭一個高單價成交價來做為他的合理售價依據，這不是正確的售地觀。

有難度的土地開發案，投資者一定要口袋夠深、時間一定要夠久，能夠先買的土地價格要夠低、面積要足…具備了基本條件，才會插旗買有難度的土地開發案!

所以新聞標題寫道:「建商閉眼收購」…怎麼可能？早就先買了旁邊的便宜地了!

房市交易冷清　為何只有新北稅收飆升？

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房地合一稅稅收今年7月跟去年7月相比，一定是衰退甚多，因為央行第7波限貸令是去年9月20日開始實施。交易量衰退直接影響到就是房地合一稅收，房價漲高了，免不了出售就會繳稅，只是依持有時間核課差別稅率!

新北市土地重劃多，重劃區土地地主分回房屋也多，囤房稅2.0一實施，多戶新屋的房屋稅也是嚇死人，田僑仔分回的房屋也是要賣掉一些才不會每年要繳過多的房屋稅，估計這也是今年7月新北市房地合一稅增加的原因。

房地合一稅隨著政策實施後，短期買賣行為降溫、量縮、持有成本加重，獲利空間有限…等情況之下，爾後的房地合一稅，稅收會月月減、逐年減!

政府若想房地合一稅不減，除了解禁限貸令以外，稅制改革也要調整，買房保值增值才有意義!

2棟老公寓一夜變21億！北市「城心文祥」公辦都更招商成功 

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此公辦都更案是由臺北市住都中心所主導，位於台北市中正區信義路二段17巷與杭州南路一段111巷口，全案都更基地面積922.54平方公尺約279坪，土地使用分區:第三種住宅區。

基地範圍內有2棟4層樓公寓共計12戶，其餘為素地！

因為新聞標題下的聳動「2棟老公寓一夜變21億」，害我特別興奮去查看究竟，原來是…將打造地上13層、地下4層耐震綠建築，預估更新後可興建樓地板達1900坪以上，總銷金額預估超過21億元。

2棟公寓土地面積分別為51.42坪、44.46坪，巷子為6米巷，共同負擔比率上限38.50％，基地鄰近雙捷交會之東門捷運站、東門市場及永康商圈，生活機能便捷完善；位處東門國小與中正國中雙學區，教育資源充沛；國立中正紀念堂、國家兩廳院等開放空間於周邊步行可達距離範圍。

短炒失靈？高稅率退場　房市遊戲規則全翻轉 

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房市最大公約數:「剛需為王，長線佈局」，短期買賣去化有難度、價差有限，獲利又要被高稅率房地合一稅課稅，打房政策已讓短線炒房退場!

打炒房制定了房地合一稅後又追加了房地合一稅2.0，接下來的一波波央行限貸令、囤房稅2.0，政策接連出爐，無非就是讓上揚的房價畫下休止符!

現今房市購買主力就是現金為王、剛性需求者二類族群!

房市投資不能再運用高財務槓桿了，長線佈局，買對，自然獲利可期；反之，短進短出，恐壓力大，不易獲利，白忙一場!

政府打炒房 台南又傳建商收攤！業界:限貸令將促使建商收攤潮 購屋糾紛將更多 

※本文觀點:

科技進步!查稅也科技化!政府打房由限貸及稅務跟囤房稅等多管齊下，再加上營建業大量缺工下，工期拖延增加管銷及利息支出，就中小型建商而言？如何承受得住！

能夠如期完工、資金不斷鏈，以經是最好的結局了!

早期靠幾塊工地發跡成為好野人的傳奇故事也將成為歷史!空有建築理念與抱負也要依附在品牌與金錢奧援下才得以發揮!

以後土地小、小基地，，會不好蓋、不好賣，這是往後的小土地難賣的情況！