㊣土地法104條解釋函令及最高法院判例－房地產陳總部落客

土地法第一百零四條第一項，在六十四年七月二十四日修正公布前，其原文為「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，修正後，已擴張為「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之」，條文內所稱之房屋，既未特別限定承租人之房屋，則依其一貫之文義，地上權人，典權人之房屋自應一併包括在內。

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Oct 26 Thu 2017 14:43
優先購買權相關函釋《持分不動產0912-913923高仕陳總》

土地法
《第 104 條》

【公布日期文號】內政部43年6月2日台內地字第37172號函

【要旨】房屋出賣時之優先購買權及設定地上權處理

【內容】囑釋各節，茲分別核釋如下：
一、房屋出賣時，極少部分基地之共有人在其他共有人放棄優先購買權後，其優先購買權應對整個房屋行使，不得僅以其基地持分額對該房屋之某一部分主張優先購買權；至其與第三人合資購買時，其地上權登記仍應以該房屋全體共有人為權利人。
二、房屋所佔用極少部分基地所有權人對於該項全部房屋及其他部分基地同時出賣時，仍有優先購買權，但不得僅對其所有基地上之建物主張行使優先購買權。惟倘出賣人自願分割出賣者不在此限。

【公布日期文號】內政部52年8月7日台內地字第120712號函

【要旨】租賃基地建築房屋被查封於基地出售時基地承租人仍有優先承購權

【內容】一、案經本部轉准司法行政部本年7月19日台(52)函民字第4161號函謂：「……按查封之效力僅在限制債務人之處分權，被查封之不動產所有權於拍定前仍屬於債務人，因此本件建物所有權依強制執行法第98條之規定移轉於買受人前，原所有人似有土地法第104規定之優先承購權……」等語到部。
二、查本案基地承租人林○○其位於承租基地上之房屋雖經法院查封，惟依強制執行法第98條之規定在移轉於買受人前，原房屋所有權人林○○對於承租之基地，仍有土地法第104條規定之優先承買權。

【公布日期文號】內政部57年2月26日台內地字第260762號函

【要旨】公有基地承租人之配偶或子女，除取得合法承租權外，無優先承買權

【內容】查土地法第104條規定基地出賣時承租人有依同等條件優先購買之權，本案公有基地承租人擬以其配偶或直系血親名義申請優先購買承租土地，除其配偶或直系血親已依規定取得合法承租人之地位時，自無土地法第104條之適用。

【公布日期文號】行政院57年3月25日台內字第2268號令

【要旨】承租基地上之房屋出賣時，如其出售條件有所變更，仍應依土地法第104條規定通知基地所有權人

【內容】一、經交據內政部會商司法行政部、財政部議復稱：「查房屋出賣時基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條既有明定，如房屋出售條件有所變更，自仍應通知基地所有權人方為適法。」
二、應依議辦理，希知照。

【公布日期文號】行政院59年7月8日台內字第6098號令

【要旨】土地法第104條第1項後段「同樣條件」，乃指房屋所有權人與他人所訂契約條件或他人承諾之條件而言，非僅房屋所有權人一方所提之條件

【內容】一、經交據內政部會商財政部、司法行政部及該省政府議復稱：「查土地法第104條第1項後段規定，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。所謂『同樣條件』乃指房屋所有人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言，非謂僅依房屋所有人一方所提之條件，即與該法條所定者相當，故未成立買賣者固無放棄優先承購權之問題發生，亦無同條第2項規定之適用。本案公有基地承租人蔡○○於53年間出賣其所有房屋時，雖曾以每棟5萬價格通知基地管理機關優先承購，並經基地管理機關放棄優先承購權，惟該基地承租人蔡○○當時並未將其房屋出售迨至58年間另以每棟15萬元價格出賣與第三人時，自應仍有上開法條之適用。（略）。」

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☆以土地法104條主張不得以取得土地所有權予以對抗

裁判字號：最高法院 100 年度台上字第 38 號民事判決

裁判日期：民國 100 年 01 月 13 日

裁判案由：請求返還租賃物

最高法院民事判決　　　　　　　　一○○年度台上字第三八號

上　訴　人　馬0加油站股份有限公司　

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Nov 16 Tue 2021 13:37
☆請求塗銷所有權登記等#共有房屋#共有土地#畸零地#透天厝#0912-913923高仕陳總

☆請求塗銷所有權登記等

裁判字號：最高法院 106 年度台上字第 1263 號判決

案由摘要：請求塗銷所有權登記等

裁判日期：民國 106 年 08 月 24 日

裁判要旨：

按土地法第 104 條第 1 項規定，租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。所謂「依同樣條件優先購買」，係指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。

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Oct 11 Mon 2021 14:16
※關於土地法第 104 條疑義土地共有#房屋共有#區段徵收土地#透天屋#0912-913923高仕陳總

※關於土地法第 104 條疑義

發文單位：法務部

發文字號：法律決字第 0950017801 號

發文日期：民國 95 年 05 月 10 日

要旨：關於土地法第 104 條疑義

主旨：關於土地法第 104 條規定疑義乙案，本部意見如說明二，請查照參考。

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Nov 30 Mon 2020 08:50
土地法104條內政部解釋函令【四】#持分土地#持分房屋#公設地#0912-913923高仕陳總

土地法104條內政部解釋函令【四】

土地法

《第 104 條》

【公布日期文號】行政院59年7月8日台內字第6098號令

【要旨】土地法第104條第1項後段「同樣條件」，乃指房屋所有權人與他人所訂契約條件或他人承諾之條件而言，非僅房屋所有權人一方所提之條件

【內容】

一、經交據內政部會商財政部、司法行政部及該省政府議復稱：「查土地法第104條第1項後段規定，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。所謂『同樣條件』乃指房屋所有人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言，非謂僅依房屋所有人一方所提之條件，即與該法條所定者相當，故未成立買賣者固無放棄優先承購權之問題發生，亦無同條第2項規定之適用。本案公有基地承租人蔡○○於53年間出賣其所有房屋時，雖曾以每棟5萬價格通知基地管理機關優先承購，並經基地管理機關放棄優先承購權，惟該基地承租人蔡○○當時並未將其房屋出售迨至58年間另以每棟15萬元價格出賣與第三人時，自應仍有上開法條之適用。（略）。」
二、應依議辦理，希知照。

【公布日期文號】行政院57年3月25日台內字第2268號令

【要旨】承租基地上之房屋出賣時，如其出售條件有所變更，仍應依土地法第104條規定通知基地所有權人

【內容】

一、經交據內政部會商司法行政部、財政部議復稱：「查房屋出賣時基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條既有明定，如房屋出售條件有所變更，自仍應通知基地所有權人方為適法。」

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☆房屋與基地分屬不同之人所有，土地法第一百零四條第一項規定之適用!

最高法院民事判例

裁判字號： 69 年台上字第 945 號

裁判日期：民國 69 年 04 月 10 日

資料來源：

最高法院判例要旨（上冊）第 739 頁

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☆基地所有權人出售基地，依法「通知」地上權人時，如基地之地上權為公同共有者，應向共有人全體為之

【公布日期文號】

內政部75年2月13日台內地字第384485號函

【要旨】

基地所有權人出售基地，依法「通知」地上權人時，如基地之地上權為公同共有者，應向共有人全體為之

【內容】

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若基地上之房屋為違章建築或未辦保存登記之合法房屋，房屋所有權人於基地出售時，是否亦得主張優先購買權？

一、查土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。

故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用（本部89年6月8日台內地字第8907933號函釋參照）。

二、另上開土地法條文並未規範該房屋須為合法房屋，始得依該條主張優先購買權，且自己出資建築，係屬法律事實行為，縱未登記，出資人於建築完成後即已取得房屋所有權；又違章建築雖不得向登記機關辦理所有權登記，但仍得為交易之標的，買受人取得事實上處分權，故實務上法院裁判見解，亦不以該房屋合法為前提，違章建築之房屋，於符合前揭法條規定者，仍得主張優先購買權之適用（最高法院48年台上字第1812判例、85年台上字第1051號與86年台上字第1785號判決參照）。

【判例字號】48_台上_1812【裁判日期】48/12/10【案由】執行異議

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