房地產陳總部落客

★共有物處分

共有建地：

＃台北市：住宅區。工業區。商業區。重劃區建地

＃新北市：住宅區。商業區。工業區。甲建。乙工。區段徵收地

＃桃園市：商業區。住宅區。工業區。甲建。乙建。區段徵收地

共有房屋：

持分土地怎麼估(三)

有利潤，才會投資！

土地要有使用、收益的功能，才有價值。而持分土地基於共有型態其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。這是土地法第34-1條的法律規定！

所以，不是有持分土地的產權就可以在持分土地上任意使用或出租，除非有分管約定！若沒有達成全體共有人同意的話，共有人之一都有權利提起給付地租、不當得利之訴…等等法律訴訟！

持分土地大多數的來源是繼承來的，從完整的土地產權到第二代繼承~第三代~第四代、不等…開枝散葉情況之下，一塊小小的土地，多人共有！沒有出租、沒人使用、就荒廢在那裡，每年還要繳地價稅，有些土地還會被倒垃圾、廢棄物、引來環保局發函給持分地主開罰及要求清運！這都是持分土地沒人管理維護所帶來的困擾，所以會有共有人乾脆想把它賣一賣(持分土地困擾情形一)

早期土地有三合院、平房、鐵皮屋、等等…有的共有人住在上面、有的共有人沒住那裡，但是繼承土地卻是依照持分面積核課地價稅，空有產權、卻無收益，每年還要繳地價稅，長年累月負擔也是不小，想想…不要把煩惱留給下一代(持分土地困擾情形二)

持分土地怎麼估(二)

有需求，才有價錢！

有人要的土地~就是需求；既然是需求？就會有價錢！

舉個例子:

前陣子有個客戶看上一塊地，一直要我去找地主，結果我的資訊:地主不賣！我回報給買家，前幾日買家拍照土地的照片傳給我看，

我回:地主不賣啊！

持分土地怎麼估(一)

過年前後有大批的持分土地要賣，也把一大堆土地權狀發給我評估；有地號幾十筆的農地，持分是幾百分之一，可想而知，不知道是經過幾代的傳承下來，持分面積單筆都是零點幾坪；共有人數幾十人、百人都有！還有開闢道路剩下的持分農地；也有沒有臨路的共有農地…等等！

各式的持分土地，充斥著全台灣各都市縣市鄉鎮；問他：賣多少？有的會說：不知道；有的會跟你說心中的理想價；有的會拿實價登錄的價格比照辦理！

我看到坊間有廣告:持分土地借款，不分持分大小、分區不限、全省皆可借、也可買斷；是這樣吗？經過實際案例測試，根本胡說八道，只是聳動的廣告噱頭而已，僅此而已、如此而已！

只有聳動的台詞才能吸引物件如雪片般飛來！

因為看到這些廣告…我開始檢討自己：為什麼人家會這麼不挑物件，可借款、可買斷；而自己卻把它否決掉？我是不是漏掉這些持分土地的真價值？

不動產的專業服務項目及計費如下

前言:

太多的買賣方及投資客以及同行中人們諮詢不動產專業問題及委託談價，本人花費之時間精力自不在話下，術業有專攻，若有相關業務項目諮詢及服務，收費如下:

委託議價

車馬費:桃園以北2萬元、桃園以南3萬元

洽談費:三小時內3萬元、三小時以上~五小時內5萬元

年關將近，最快成交的不動產物件類型

年關將近，有下列物件，我將快速讓您成交！

不動產借貸

土地一二胎

持分建地一二胎

公設保留地買賣

出售連續繼承取得的房屋

又是一個售屋辛酸史

這兩天接到一個售屋來電!這是一個舊客戶在10年前(民國103年)我幫他們賣掉信義區的一間透天厝，房子賣掉後，他們先短暫回租，然後再看屋、買屋，後來買到一間汐止公寓五樓頂樓有加蓋的房子，房屋登記媽媽、哥哥、姐姐、三人的名字，各1/3持分產權！

後來發生疫情...哥哥過世了，姐姐繼承了哥哥的持分1/3.....過沒多久...媽媽也過世了..媽媽的部分由姐姐、侄子、她，共同繼承‥直到去年(民國112年)，姐姐過世，由她一人繼承姐姐的2/3房屋產權，在這期間‥親人間，接二連三辭世，不僅僅料理後事，還要面對經濟負擔，要繳房貸、生活中的柴米油鹽醬醋茶、以及一個尚讀國中的侄子，不得不跟民間借錢，房屋跟民間借了二胎。

後來她打電話給我，問我還記得她嗎？告訴了我上述的情況，並告訴我必須要把房子賣掉，才能夠解決問題！

我了解了全盤之後，並核對了謄本以後，知道她現在要出售的房屋是屬於連續繼承取得，持有期間是可以合併計算的，但繼承不動產，土地按照土地公告現值、房屋按照房屋評定現值，去認定她的取得成本的，而不是按照一開始的原購價；這是必須注意的地方！

共有不動產的處理

近幾年處理了相當多的共有不動產買賣，共有土地持分比例最多，共有房屋持分出售次之！共有不動產大多數是繼承取得的，有些繼承人經濟情況不佳，每年卻要為繼承得到的共有不動產負擔地價稅、房屋稅；而這些不動產未必能夠使用，甚至有些土地、房屋被共有人占用或是第三人無權占用，名下有這些不動產實而不惠，不僅有些政策補貼不符申請資格、還要多負擔地價稅、房屋稅，將來再讓下一代繼承，徒增困擾！

於是紛紛找我為他們解決持分不動產的煩惱。

持分不動產的類型非常多元化，不是一般的仲介或是代書能夠全盤了解，大型知名仲介直營連鎖店更是拒接這類型物件！

持分不動產不僅要了解相關的法律因果、物權或債權的優先購買權效力、共有人數的多寡、持分比例、土地分區、現況、地形、周遭環境‥等等...！都將影響，購買與否、價錢、處理成本、持有時間、投資報酬率、等等...！綜合以上等等分析與評估之後，才會給予一個適當價格。

※勿讓持分產權留給下一代煩惱!您的煩惱●我的專業！

★共有土地、共有房屋/專業成交!

1.臺北市、新北市、桃園市、大小持分建地成交經驗豐富!

2.臺北市、新北市、桃園市、持分房屋產權成交經驗最豐富!

3.山坡地、畸零地、區分建物所有產權不完整、公設地、歡迎洽詢!

※您的煩惱●我的專業！

※持分不動產去化●我的專業

共有土地

建地持分

＃臺北市＃新北市＃桃園市

共有房屋

房屋持分

※沒有不景氣.只有不爭氣!不動產需要我的...讓我來服務                      

經營區域:

#台北市@中山區@松山區@士林區@大同區@北投區@信義區@萬華區@內湖區

             @文山區@大安區@南港區@中正區

#新北市@三重區@板橋區@中和區@永和區@新莊區@蘆洲區@泰山區@五股區

           @深坑區@林口區@汐止區@淡水區@八里區@金山區@萬里區@樹林區

共有土地多元化解決方案

持分土地型態多種類型

專業解決持分土地多類型結構

完美去化持分土地的頭痛問題

都會區土地持分您是哪一種

建地~共有土地、無地上物、無占用！

持分房屋‧積極面對‧勇敢作為

處理很多持分房屋的買賣大多數持分房屋，多數繼承取得！

有些持分房屋是共有人之一居住其中，有些是出租、有些是空屋！

持分房屋的使用及收益，並不是每個共有人都能夠享用的到，難免會不公、甚至費用還要分攤，難免令人心生不滿！

想要賣持分給共有人，各共有人之間、各有想法、盤算，或是各共有人之間、積怨已久，早就老死不相往來！

持分房屋，各共有人之間的恩怨情仇，都是一本難唸的經！

專業共有物買賣

共有土地、全省不限區域！

共有房屋、全省不限區域！

處理速度快！

買或不買；馬上告知！

訊息絕對保密！

專業承做持分不動產

房屋持分買賣        房屋持分借款        房屋持分分割        房屋公同共有

房屋持分繼承        房屋未辦保存

土地持分買賣        土地持分借款        土地持分分割        土地袋地買賣

土地未辦繼承        土地公同共有        有土地無建物        土地被佔用

農地分割                  農保用地               農地變更                 農地買賣             農舍買賣

持分房屋買賣‧會的不多、專業的不多；請告訴有需要的人！

【一間持分房屋的買賣】

※產權共有、衍生下一代的困擾，在共有人數尚未增加前儘早處分！

※出售持分產權勢必通知共有人行使優購權，年代久遠勢必增加通知難度及費用負擔！

※若有公同共有、未辦繼承登記、地籍清理‥等等情形時，會增加買方將來行使分割共有物的難度，影響購買意願及購買價格！

※持分產權很難善盡管理及維護之責，遇有狀況發生時，百害而無一利！

地震頻繁，持續發生建築物外牆磁磚剝落相關法律責任

地震頻繁，持續發生建築物外牆磁磚剝落，建物所有權人負有善盡管理維護之責，相關法律規範摘錄:

（一）建築法第77條第1項:

建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。

（二)  建築法第91條第1項第2款:

持分不動產買賣~專業、用心、實務

持分土地、持分房屋

專業處理，共有不動產買賣、優購問題!

用心分析、判斷、持分不動產法律關係!

實務經驗豐富，最有根據及說服力!

#共有不動產#0912-913923高仕陳總

陳總，我的客戶持分土地要賣，你看能夠買多少？

同行:陳總，請教你一個物件，是持分建地，你看能夠用公告現值？％買！

同行:它是建地.持分6.89坪，賣公告現值30％

陳總:持分土地跟道路用地不一樣不是講？％，要評估的地方很多…例如:土地使用分區、土地面積、共有人數、持分比例、土地現況…等等！

同行:您太專業了，這個我不懂，我跟你講地號！

陳總:地號給我、我看看再說！

持分不動產，專業用心、成交最安心

「土地法第三十四條之一執行要點」，業經內政部於112年8月22日以台內地字第1120263067號令修正發布，並自113年1月1日生效。將來共有物依照土地法第34條之1第一項處分時，只要不同意共有人提出書面異議時、登記機關將予以駁回‥將來法院辦理分割共有物，訴訟也會愈來愈多！

持分不動產要專業判斷~不能只貪便宜就好！

持分不動產法源依據要明確~不能富貴險中求！

持分不動產買賣須依法~用專業，來避免成交後的糾紛發生！

※多說無益，有關於持分不動產要賣的‥再敬請來電！