房地產陳總部落客

有關申請農田水利設施兼作其他使用，申請人無法取得共有土地所有權人同意書

發文單位： 法務部

發文字號： 法律字第 11103502530 號

發文日期： 民國 111 年 02 月 07 日

要旨：

設定地上權破解共有人優先承購 明年起行不通

設定地上權破解共有人優先承購 明年起行不通 (本文出處請點擊)

2023-11-07 12:35 經濟日報／ 記者 顏瑋辰 ／台北即時報導

根據內政部資料，近日吹起「等房風」繼承趨勢，繼承移轉筆數飆增，原因除房價高不可攀外，專家提醒還有土地法34之1條將於明年元旦上路，恐會加速逼迫陳年舊案繼承人，於今年下半年趕緊處理繼承案件，以免明年新法上路後動彈不得。示意圖，圖片來源／Ingimage。

土地法第三十四條之一執行要點 (113年1月1日生效)

中華民國112年8月22日台內地字第1120263067號令修正全文，並自中華民國113年1月1日生效

第 1 點

依土地法第三十四條之一（以下簡稱本法條）第一項規定，部分共有人就共有土地或建築改良物（以下簡稱建物）為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應就共有物之全部為之。

第 2 點

★土地法第 34 條之 1 處分實務(三)

共有物變更之適用

1.變更適用條件

土地法第 34 條之 1 所定變更，以有償或不影響不同意共有人之利益為限。（土地法第 34 條之 1 執行要點第 3 點）

2.變更適用之案件

★土地法第 34 條之 1 處分實務(一)

適用標的物權利範圍

1.共有物為分別共有者，共有物所有權全部為之。（土地法第 34 條之 1 執行要點第 1 點）

2.共有物所有權全部為公同共有者，共有物所有權全部為之

3.共有物應有部分為公同共有者，就該應有部分為之。（土地法第 34 條之 1 執行要點第 2 點）

※假處分所禁止為之處分行為，其標的為共有土地持分權利，並非共有土地標的物本身，而土地法第三十四條之一執行要點第二條係就共有土地標的物進行規範
※假處分所禁止為之處分行為，其標的為共有土地持分權利，並非共有土地標的物本身，而土地法第三十四條之一執行要點第二條係就共有土地標的物進行規範

發文機關：臺北市政府法規委員會
發文字號：臺北市政府法規委員會89.6.17.簽見
發文日期：民國89年6月17日  有關○○建設股份有限公司已領有建築執照並申請辦理變更設計中，其建地遭第三人聲請假處分應如何處置之相關疑義，本會意見如下：
一、本件 貴局如認士林地方法院函覆略稱「不得為私法上之處分行為」仍未盡明確，難以
  憑辦，似以再去函請求釋明為妥。至於 貴局所詢關於法院釋示之私法處分行為，是否
  即土地法第三十四條之一執行要點第二條所稱之處分行為乙節，查本件假處分所禁止為
  處分行為，其標的為共有土地持分權利，並非共有土地標的物本身，而土地法第三十四
  條之一執行要點第二條係就共有土地標的物進行規範，與本件假處分之情形不同，自不
  宜以其規定作為解釋處分行為之依據。又其中變更設計及變更起造人、承造人、監造人
  部分，並不涉及持分權利之處分行為，應不受本件假處分之影響。
二、另則，參照土地法第三十四條之一之立法意旨，本在促進土地利用，避免以少害多，本
  案建築申請人既已依該條規定取得全部土地權利，倘若仍准持分低於三分之一之少數權
  利人以類似之假處分方式阻撓全部興建，勢將導致土地法第三十四條之一之規定淪為具
  文，損害多數持分權利人依上開規定享有之權利。故土地權利人如擁有持分合計逾三分
  之二以上者，依土地法第三十四條之一規定即享有處分權，而得興建房屋，從而本件假
  處分權利人既只就本件土地應有部分二○一分之七主張享有權利，尚未達三分之一，依
  舉重明輕之法理，自應有土地法第三十四條之一規定之類推適用，亦即，本件假處分應
  不影響土地權利人繼續施工及申領使用執照。
三、何況依本案事實，債權人聲請假處分，係以該五九五地號由原土地共有人廖○○君出售
  予債務人林○○君時有假買賣之嫌為由，惟就土地法第三十四條之一之規定而言，縱認
  該次買賣日後因屬虛偽，而就持分二○一分之七部分遭撤銷並回復原狀，多數持分之土
  地共有人（權利人）仍可依法再次買賣或處分土地，故債權人於此請求貴局依假處分禁
  止土地興建房屋，以維持空地現狀之實益，似並不存在。因此，本會認為內政部72.11.
  24臺內營字第一九二六二六號函、台內營字第七四二三八○號函等函示意見，應僅係針
  對全部建築基地或其中部分基地均遭假處分查封者而言，在本案係只就共有土地應有部
  分二○一分之七查封，並非就共有土地全部或部分為假處分，其情形既有不同，似以不
  適用為宜。
四、再者，在假處分之聲請，法院得命債權人就債務人應受之損害提供擔保，本案債權人僅
  就該五九五地號持分二○一分之七之土地價值提供擔保，所欲請求 貴局停止受理建築
  變更申請者，卻是五九五及五九九地號全部持分土地，兩者價值顯不相當，實不足保護
  債務人合法權益，故本會上述解釋亦較符合公平合理原則。
五、本件為昭慎重，如 貴局認為仍有疑義，關於建築基地同一地號遭假處分查封之持分權
  利未及三分之一之情形，是否應依內政部上開函釋意見一致辦理？或者應准建築申請人
  繼續各項申請，以區別不同事實，兼顧對立雙方當事人之權益？建請貴局就此再函請內
  政部釋示，以為辦理之依據。

規範基礎

★請求確認優先承買權存在

裁判字號： 最高法院 109 年度台上字第 3247 號 判決

案由摘要： 請求確認優先承買權存在

裁判日期： 民國 109 年 12 月 31 日

裁判要旨：

★部分共有人依土地法第34條之1規定設定地上權予共有人之一或數人等登記事宜

部分共有人依土地法第34條之1規定設定地上權予共有人之一或數人等登記事宜

【內政部99年8月27日內授中辦地字第0990725278號令】

★公私共有土地分割調處，公有土地部分之處分，無土地法第25條之適用

土地法 《第 25 條》

直轄市或縣（市）政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。

公布日期文號內政部92年7月8日內授中辦地字第0920010107號函

要旨

★核釋土地法第34條之1有關禁止自己代理規定

※區分所有建築物所有權連同基地應有部分合併拍賣時，基地之其他共有人 ，對於地上區分所有建築物及其基地之應有部分，均無優先承買權

發文單位： 法務部行政執行署

發文字號： 108年度署聲議字第 58 號

發文日期： 民國 108 年 09 月 11 日

要旨：

★分別共有與公同共有併存之共有土地或建物，依土地法第34條之1規定處分全部土地或建物時，同意處分之共有人數及其應有部分計算方式

解釋函令

公布日期文號

內政部109年12月29日台內地字第1090266307號函

要旨

★土地法34-1條所有權登記事件

裁判字號： 最高行政法院 91 年度判字第 214 號

案由摘要： 所有權登記事件

裁判日期： 民國 91 年 01 月 31 日

裁判要旨：

★部分共有人依土地法第34條之1規定，就共有房屋為處分，他共有人提出異議

部分共有人依土地法第34條之1規定，就共有房屋為處分於申報完納契稅後，他共有人提出異議，稽征機關可否依據土地登記規則第57條規定，暫緩辦理房屋稅納稅義務人名義變更、或駁回納稅義務人名義變更之申請一案釋疑

土地登記規則第57條

公布發文日期：財政部賦稅署民國99年11月22日台稅三發字第09900424060號

主旨

★共有物管理

裁判字號： 最高法院 107 年度台上字第 1262 號民事判決

裁判日期： 民國 107 年 09 月 12 日

裁判案由： 請求損害賠償等

最高法院民事判決　　　　　　　　　 107年度台上字第1262號

★共有土地及非共有土地合併出售優先承購權

裁判字號： 最高法院 107 年度台上字第 2434 號民事判決

裁判日期： 民國 108 年 01 月 09 日

裁判案由： 請求所有權移轉登記

最高法院民事判決　　　　　　　　　 107年度台上字第2434號

☆祭祀公業之規約就其財產處分業有規定者，於其依規約處分不動產時，因非依土地法第34條之1第5項準用第1項規定而為處分，自無同條第4項規定之適用

 土地法 《第 34.1 條》

土地法第三十四條之一執行要點(民國106年12月01日修正)《舊版》

法規名稱： 土地法第三十四條之一執行要點

發布日期： 民國 75 年 08 月 19 日

修正日期： 民國 106 年 12 月 01 日

1

★共有人以交換為原因辦理所有權移轉登記無土地法第34條之1第1項規定之適用

土地法第三十四條之一執行要點

【公布日期】106.12.01

【公布機關】內政部

法規內容〉〉

【法規沿革】