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請求履行契約等

裁判字號： 最高法院 111 年度台上字第 597 號 民事判決

案由摘要： 請求履行契約等

裁判日期： 民國 111 年 03 月 30 日

裁判要旨：

（一）民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。民法第 1 條定有明文。又解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定金， 以解除契約。

有關申請農田水利設施兼作其他使用，申請人無法取得共有土地所有權人同意書

發文單位： 法務部

發文字號： 法律字第 11103502530 號

發文日期： 民國 111 年 02 月 07 日

要旨：

共有物之管理係指共有物之保存、改良及利用等為共有人之共同利益行為 ，而不變更共有物之性質者。倘對共有物之利用，程度上已達變更共有物原來之用益狀況，使共有人原來的用益權受剝奪，且回復原狀將有困難者 ，則屬共有物變更之情形

設定地上權破解共有人優先承購 明年起行不通

設定地上權破解共有人優先承購 明年起行不通 (本文出處請點擊)

2023-11-07 12:35 經濟日報／ 記者 顏瑋辰 ／台北即時報導

根據內政部資料，近日吹起「等房風」繼承趨勢，繼承移轉筆數飆增，原因除房價高不可攀外，專家提醒還有土地法34之1條將於明年元旦上路，恐會加速逼迫陳年舊案繼承人，於今年下半年趕緊處理繼承案件，以免明年新法上路後動彈不得。示意圖，圖片來源／Ingimage。

根據內政部資料，近日吹起「等房風」繼承趨勢，繼承移轉筆數飆增，原因除房價高不可攀外，專家提醒還有土地法34之1條將於明年元旦上路，恐會加速逼迫陳年舊案繼承人，於今年下半年趕緊處理繼承案件，以免明年新法上路後動彈不得。

土地法第三十四條之一執行要點 (113年1月1日生效)

中華民國112年8月22日台內地字第1120263067號令修正全文，並自中華民國113年1月1日生效

第 1 點

依土地法第三十四條之一（以下簡稱本法條）第一項規定，部分共有人就共有土地或建築改良物（以下簡稱建物）為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應就共有物之全部為之。

第 2 點

共有土地或建物之應有部分為公同共有者，該應有部分之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，得依本法條規定辦理。

★依土地法第34條之1申辦土地所有權移轉登記涉及共有物分割之訴之異議處理

土地登記規則 《第 57 條》

公布日期文號內政部85年10月24日台內地字第8510170號函

要旨

依土地法第34條之1申辦土地所有權移轉登記涉及共有物分割之訴之異議處理

內容

★土地法第 34 條之 1 處分實務(五)

申請登記檢附文件

1.土地登記申請書

1.備註欄

A.依土地法第 34 條之 1 第 1 項至第 3 項規定辦理，如有不實義務人願負法律責任（土地登記規則第 95 條、土地法第 34 條之 1 執行要點第 8 點(一)）

B.受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責（土地法第 34 條之 1 執行要點第 8 點(二)）

★土地法第 34 條之 1 處分實務(四)

提存之方式

提存人

＊1.提存人應為土地法第34條之1第1項之共有人，並得由其中一人或數人辦理提存。(土地法第34條之1執行要點第9點(一))

＊2.提存書上所載提存物受取人如已死亡神明會管理人，其提存不生效力（內政部79年5月24日台(79)內地字第804869號函）

受提存人住址為日據時期之番地

★土地法第 34 條之 1 處分實務(三)

共有物變更之適用

1.變更適用條件

土地法第 34 條之 1 所定變更，以有償或不影響不同意共有人之利益為限。（土地法第 34 條之 1 執行要點第 3 點）

2.變更適用之案件

共有土地或建物標示之分割、合併、界址調整及調整地形，有土地法第 34條之 1 之適用。（土地法第 34 條之 1 執行要點第 5 點）

☆土地法第 34 條之 1 處分實務(二)

共有物處分之適用

以有償讓與為限

土地法第 34 條之 1 所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為及共有物分割。（土地法第 34 條之 1 執行要點第 3 點）

祭祀公業調解

祭祀公業管理人持憑法院調解筆錄申辦土地所有權移轉登記仍應提出同意處分之證明文件

★土地法第 34 條之 1 處分實務(一)

適用標的物權利範圍

1.共有物為分別共有者，共有物所有權全部為之。（土地法第 34 條之 1 執行要點第 1 點）

2.共有物所有權全部為公同共有者，共有物所有權全部為之

3.共有物應有部分為公同共有者，就該應有部分為之。（土地法第 34 條之 1 執行要點第 2 點）

4.共有物分別共有與公同共有併存，得就所有權全部為之，亦得就公同共有應有部為之。

※假處分所禁止為之處分行為，其標的為共有土地持分權利，並非共有土地標的物本身，而土地法第三十四條之一執行要點第二條係就共有土地標的物進行規範
※假處分所禁止為之處分行為，其標的為共有土地持分權利，並非共有土地標的物本身，而土地法第三十四條之一執行要點第二條係就共有土地標的物進行規範

發文機關：臺北市政府法規委員會
發文字號：臺北市政府法規委員會89.6.17.簽見
發文日期：民國89年6月17日  有關○○建設股份有限公司已領有建築執照並申請辦理變更設計中，其建地遭第三人聲請假處分應如何處置之相關疑義，本會意見如下：
一、本件 貴局如認士林地方法院函覆略稱「不得為私法上之處分行為」仍未盡明確，難以
  憑辦，似以再去函請求釋明為妥。至於 貴局所詢關於法院釋示之私法處分行為，是否
  即土地法第三十四條之一執行要點第二條所稱之處分行為乙節，查本件假處分所禁止為
  處分行為，其標的為共有土地持分權利，並非共有土地標的物本身，而土地法第三十四
  條之一執行要點第二條係就共有土地標的物進行規範，與本件假處分之情形不同，自不
  宜以其規定作為解釋處分行為之依據。又其中變更設計及變更起造人、承造人、監造人
  部分，並不涉及持分權利之處分行為，應不受本件假處分之影響。
二、另則，參照土地法第三十四條之一之立法意旨，本在促進土地利用，避免以少害多，本
  案建築申請人既已依該條規定取得全部土地權利，倘若仍准持分低於三分之一之少數權
  利人以類似之假處分方式阻撓全部興建，勢將導致土地法第三十四條之一之規定淪為具
  文，損害多數持分權利人依上開規定享有之權利。故土地權利人如擁有持分合計逾三分
  之二以上者，依土地法第三十四條之一規定即享有處分權，而得興建房屋，從而本件假
  處分權利人既只就本件土地應有部分二○一分之七主張享有權利，尚未達三分之一，依
  舉重明輕之法理，自應有土地法第三十四條之一規定之類推適用，亦即，本件假處分應
  不影響土地權利人繼續施工及申領使用執照。
三、何況依本案事實，債權人聲請假處分，係以該五九五地號由原土地共有人廖○○君出售
  予債務人林○○君時有假買賣之嫌為由，惟就土地法第三十四條之一之規定而言，縱認
  該次買賣日後因屬虛偽，而就持分二○一分之七部分遭撤銷並回復原狀，多數持分之土
  地共有人（權利人）仍可依法再次買賣或處分土地，故債權人於此請求貴局依假處分禁
  止土地興建房屋，以維持空地現狀之實益，似並不存在。因此，本會認為內政部72.11.
  24臺內營字第一九二六二六號函、台內營字第七四二三八○號函等函示意見，應僅係針
  對全部建築基地或其中部分基地均遭假處分查封者而言，在本案係只就共有土地應有部
  分二○一分之七查封，並非就共有土地全部或部分為假處分，其情形既有不同，似以不
  適用為宜。
四、再者，在假處分之聲請，法院得命債權人就債務人應受之損害提供擔保，本案債權人僅
  就該五九五地號持分二○一分之七之土地價值提供擔保，所欲請求 貴局停止受理建築
  變更申請者，卻是五九五及五九九地號全部持分土地，兩者價值顯不相當，實不足保護
  債務人合法權益，故本會上述解釋亦較符合公平合理原則。
五、本件為昭慎重，如 貴局認為仍有疑義，關於建築基地同一地號遭假處分查封之持分權
  利未及三分之一之情形，是否應依內政部上開函釋意見一致辦理？或者應准建築申請人
  繼續各項申請，以區別不同事實，兼顧對立雙方當事人之權益？建請貴局就此再函請內
  政部釋示，以為辦理之依據。

規範基礎

★請求確認優先承買權存在

裁判字號： 最高法院 109 年度台上字第 3247 號 判決

案由摘要： 請求確認優先承買權存在

裁判日期： 民國 109 年 12 月 31 日

裁判要旨：

按土地法第 34 條之 1 第 5 項準用第 4 項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，係指他公同共有人於公同共有人出賣公同共有土地潛在之應有部分時，對於該公同共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。其立法意旨在於第三人買受共有人之潛在應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係， 以促進土地之有效利用。此與金錢債務或拍賣抵押物之強制執行程序，由債權人或抵押權人聲請拍賣債務人公同共有土地所有權全部，尚屬有間， 自難謂此際公同共有人對執行標的之公同共有土地全部有優先承購之權。

★部分共有人依土地法第34條之1規定設定地上權予共有人之一或數人等登記事宜

部分共有人依土地法第34條之1規定設定地上權予共有人之一或數人等登記事宜

【內政部99年8月27日內授中辦地字第0990725278號令】

★核釋土地法第34條之1有關禁止自己代理規定

※區分所有建築物所有權連同基地應有部分合併拍賣時，基地之其他共有人 ，對於地上區分所有建築物及其基地之應有部分，均無優先承買權

發文單位： 法務部行政執行署

發文字號： 108年度署聲議字第 58 號

發文日期： 民國 108 年 09 月 11 日

要旨：

按土地法第 34 條之 1 第 4 項、土地登記規則第 98 條分別規定：「 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 」「土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。」 前揭土地法第 34 條之 1 第 4 項規定之立法意旨，原在避免土地畸零 及所有權分散等，係對農地及空地而言，若土地已建有房屋，且房屋與基 地應有部分合併出售時，基地共有人即無保護之必要。

部分共有人依土地法第34條之1規定處分共有土地或建築改良物，未會同之共有人有未繳清遺產稅之情形者，得否依土地法第三十四條之一執行要點第9點第4款規定辦理1案，請參閱內文。

【公布日期文號】

內政部109年4月17日台內地字第1090262024號函

【內　　容】

一、依據財政部109年3月31日台財稅字第10900510290號函辦理，兼復貴府地政局108年11月8日新北地籍字第1082091834號函。

二、查土地法第34條之1（以下簡稱本法條）第1項及第3項分別規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」及「第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」又依土地法第三十四條之一執行要點第8點第3款規定：「依本法條規定處分全部共有土地或建築改良物，如處分後共有權利已不存在，而他共有人已死亡有繼承人或死亡絕嗣者，部分共有人得直接申辦所有權移轉登記，免辦繼承或遺產管理人登記。」是以，部分共有人依上開規定辦理全部共有土地或建築改良物之處分，倘遇有不同意處分之共有人已死亡者，得由同意處分之共有人直接申辦所有權移轉登記，免辦繼承登記，並依本法條第3項規定，將其應得之對價或補償予以提存，或提出不同意處分之共有人已受領之證明等文件。

★共有人出賣其應有部分，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力!

最高法院民事判例

裁判字號： 68 年台上字第 3141 號

裁判日期： 民國 68 年 10 月 17 日

資料來源：

最高法院判例要旨上冊（民國 16-77 年民事部分）第 718、739 頁

※非都市土地申請容許使用，屬變更共有物用途之一，適用土地法第34條之1規定

土地法 《第 34.1 條》

公布日期文號

內政部85年10月5日台內地字第8588001號函

要旨

非都市土地申請容許使用，屬變更共有物用途之一，適用土地法第34條之1規定

★公私共有土地分割調處，公有土地部分之處分，無土地法第25條之適用

土地法 《第 25 條》

直轄市或縣（市）政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。

公布日期文號內政部92年7月8日內授中辦地字第0920010107號函

要旨

公私共有土地分割調處，公有土地部分之處分，無土地法第25條之適用