房地產陳總部落客

中古屋價修正》買氣墜崖 今年移轉棟數年減幅創紀錄

※本文觀點:

房市交易量創8年新低，截至114年3月底，購置住宅貸款餘額已達11兆1748億元的高水準；建築貸款餘額則為3兆4,306億元。

114年第1季營建工程業國民生產毛額連鎖實質年成長率為5.41%(預估值)，較上季的1.65%大幅上揚，較去年同季1.39%同為上揚；同期不動產及住宅服務業的國民生產毛額連鎖實質年成長率則為-0.74%，較上季的1.23%下降，較去年同季5.42%也是下滑。

中古屋是房價微跌，量縮近3成

為什麼量縮那麼大，房價卻不如量縮的跌幅呢？營建工程業產值成長率上升呢？購置住宅貸款餘額高水準？

房市重回2017年寒冬！北台推案暴減3860億 全年破兆恐難「從從容容」

※本文觀點:

預售推案量大縮水，房市買氣受央行政策、貸款限制影響，預售屋在預期房市後市無熱度可期，無進場誘因，在銷售不佳的情況下，建商自然無意進場，預售案自然推案量大減!

據統計至2024年第4季止全台待售新成屋共計111085宅，六都中以新北市20542宅最多，再來是桃園18873宅、台中17721宅、高雄13901宅、台南11133宅、台北市4468宅；新成屋數量雖多，但房價下修卻不明顯，處於盤整格局!

房市由熱轉冷、由冷即將轉冰，新成屋數量雖在增加但房市賣壓卻不明顯，因為不是經濟衰退，主因還是來自於貸款限制及房地產的稅制負擔，讓大家對房市未來的增值泡沫破滅，不再讓資金投入國內房市!

股市熱翻天，尤其是AI相關概念股，從股市套利勝過房市套利，論變現、論投報、論稅負，買對股現階段是勝過買房，若是股市多賺錢…再把賺到的錢拿來買房，反正現在購屋貸款也不好貸…這是現在大多數人的投資態度，股市擺第一、資金流向股市!

房市轉折點》1-1房價轉折點出現在去年Q4

※本文觀點:

以前…打房像這種力道，房價與成交量早就打趴下去了，絕對不像現在停漲、橫向盤整。房價下修一成的區域也是產業新興區，新屋供給超量的區域!

房價會Hold住，除了民間有財以外，主要還是因為房屋的成本一直在增加當中，新屋一直在增加營建成本，連帶拉抬中古屋房價，哪怕是打房…也毫無太大的讓利空間，或許有餘屋的建案在均價以如預期時…餘屋會讓利以求出清！

住宅土地交易量一直在縮減當中，建照量也減少中，缺工缺料讓建照自動延長2年期限，可想而知…1.營建成本不會低。2.房子不好賣。3.打房政策還不會放寬。

房地產買賣獲利可以創造一筆財富，但房屋的持有稅及交易稅一直在增加，已經侵蝕掉房屋持有人的獲利率，在房價上漲的過程階段中可以轉嫁掉，房市一旦被抑制…變成「有行無市」，「有價無量」，建商叫苦、投資卻步、剩下觀望，零散賀成交!

9月六都買賣移轉棟數僅1.6萬棟 年減幅達3成

※本文觀點:

房市打房，信心全無，小建商怕蓋了房子無人買，不敢買地、不敢合建，靠著手頭上的一點棺材本過日子，打房打到建商、投資客，連帶影響自住客、剛性需求者、現金為王者的決策!

而股市大盤已上衝破2.6萬點，看來資金動能往股市衝!

房市在線者看的是交易量能，再來才是看房價，一個有行無市的房市儼如一灘死水，在死水的魚，游久了也會死！

房價過高了，政府認定為炒房，因為量價雙漲，所以打房；從銀行端、稅務端…等等多管齊下，把活水抽乾，讓你活著呼吸都困難，這就是房市現況！

台灣人愛買房 這3個縣市囤房大戶最多

※本文觀點:

2025年超額儲蓄金額預估將達4.58兆元，創下歷史新高，去年房租指數年增率達2.45％，寫下28年來新高，今年1月指數更飆上107.79，刷新紀錄，較去年同期成長2.48％。

主計總處統計，去年房租指數年增率達2.45％，寫下28年來新高，今年1月指數更飆上107.79，刷新紀錄，較去年同期成長2.48％。

房租指數年年創高，但都會區租金投報率往往不到2%，讓房市呈現「租不如買」、「舊不如新」的局面；因此…持有非自住房屋較2013年增加1萬7514人。

持有10戶以上囤房大戶逐年下降，持有1戶及2戶的戶數在增加。持有坪數持續減少中，小宅數量在增加中!

買氣凍結、房價盤整 新竹以北剩這15區「硬撐不跌」

※本文觀點:

有經常看我部落格觀點的人就知道，我對於第7波央行打房後房價走勢的看法，『盤整、部分下修、量縮』，打房、是為了抑制上揚的房價；而不是讓房市全面性下跌!

這是因為房價有支撐點，支撐點撐不住了，才會下跌!

支撐點一:高營建成本撐在那，讓房價想便宜賣都賣不了!資金不足的建商蓋不了只能變成爛尾樓，不會賠錢蓋好蓋滿賠售賣給你!

支撐點二:經濟不壞、房價不慘!有錢賺，房價就有支撐點，沒錢賺、房價便泡沫，泡沫一破，房價必跌!

人跑去哪？北市上半年淨遷出3.3萬人 可塞滿3座小巨蛋

※本文觀點:

台北市不只高房價，還是高租金、高支出的城市…吃的貴、份量縮水，汽機車幾乎皆給你路邊收費!

囤房稅2.0實施，在外縣市買房要遷戶籍也是造成北市人口遷出的原因之一!

本就不婚不生少子化的北市，能夠重劃的土地又以規劃科技園區為主力，新屋房價高、除非有老屋參與都更分回戶，受薪家庭能夠買的起、養的起的房貸大致上就是『老、遠、小』的房屋了!

台北市蛋黃區的中古屋房價在打房階段，房價卻沒有實質性下跌，只有少數個案讓利換成交，因此…成交量持續萎縮!

一邊在蓋不停、一邊在賣不掉 這場房市戲誰該先下台？

※本文觀點:

營造業回溫，代表有工程承攬，營建成本更沒有調降空間!

打房受創最嚴重的是中古屋買氣！但中古屋價格並沒有明顯鬆動，只有零星案例成交出現小幅讓利外，整體中古屋是出現量縮價盤整局面!

市面上倒是出現不少興建中的建案要盤件的壓力。

原因還是在於後續資金無力，只能斷尾求生!

房價沒跌、稅收卻先崩！半年蒸發56億 揭房市冷卻真相

※本文觀點:

不要說房價沒跌？只是平均房價下跌的不明顯!

跌價的房屋是看個案、看個人、看區域，不是房價沒跌；

整體的房市成交量縮、稅少減少，一是房市量縮、二是房地合一稅稅少衰退。

量縮稅縮，房價均價下跌不明顯，代表房市是有行無市!

房市怪象「中古跌、預售漲」 價差最多逾7成 專家：今年看不到落底 

※本文觀點:

『中古屋價格跌、預售屋價格漲』，這不是房市怪象，這是政策打房+營建成本上漲，所反映出來的結果!如果有長期關注我的部落格的文章觀點我就先預告過:中古屋價格下修，預售屋跌不下去，成本反映房價、會上漲!

打房頒布限貸令，中古屋買不起的還是買不起，想買房的因為限貸令成交量會縮水，往往因為貸款成數不足，或是申貸資格條件不符，而放棄了購屋。

這幾年中古屋房價飛漲，其實是搭了預售屋的順風車，房屋的營建在這幾年增加了許多法規規定，大大的增加營建成本，硬性規定再加上耐震設計、綠建築設計增加容積獎勵、容積移轉部分繳代金…等等!

再加上這幾年原物料上漲又缺工，讓新建案面臨高營建成本，當然要反映在預售屋的房價上!

你以為房價會跌？這幾區反漲破表、買房要等還是搶

※本文觀點:

這篇文章講的是預售屋跟新建案銷售的房價。房市三區…蛋黃、蛋白、蛋殼區，需求、定位、地段、各自在打房之際拉開成交量與議價空間！

買房要「搶」還是要「等」…不是一面倒的肯定句。應該看個案的定價、地點、產品規劃、建材品質來決定要進場購買還是再等等!

像最近最紅的北士科就是因為輝達落腳帶動房價、買氣熱絡…因為有利多出現，建案會讓價嗎？或許反映好，價格還上調!

建案有建案的定位，買房也要有買房的定位，你是自住或是剛性需求者就要由這個角度去選擇產品，投資者有投資的角度去思考，這樣才對，切勿不要跟風，跟風買房一旦房市下修時、包你穩賠不賺!

「降價促成交」美中關稅戰休兵 5月交易增1成

※本文觀點:

「降價促成交」!市場本來就是由看多與看空交織成立的，成交才叫做市場。

屋主會選擇降價因素

一是現階段住宅買氣本就不佳，看屋者少，一間房子詢問度低、看房子少，仲介與屋主豈能不心急，更沒有拿翹的本錢，要成交…最大的優勢，就是降價成交。

二來評估後續房市看漲成分不高，早賣比晚賣好、降價比拖著好。

不是谷底？台經院示警：房市買氣還有得跌！

※本文觀點:

請注意！台經院是說「房市買氣還有得跌」，指的是房市成交量還不到谷底，還會再萎縮。

個人也深深認同台經院的房市預測，畢竟站在業務面第一線的我，觀察房屋售價，就開價而言：並沒有明顯調降，預售屋、中古屋皆是如此！買賣雙方呈現價格拉鋸戰。

住宅部分的銷售情況可以說是反應冷清，商用不動產的市場反應是好一點！

會出來詢問看屋的現在就是剛性需求者及現金族!

房市變天！59％建案「賣不到1成」房價仍在漲 數據揭：這三區下跌了 

※本文觀點:

量縮無動能，縱使房價在漲，也只是虛有其表。而上漲的房價所反映的是營建成本高漲而不是市場需求！

買賣市場目前是呈現拉鋸戰，但可確定的是，房市已經從賣方市場轉為買方市場，一旦轉換為買方市場時？會量縮，成交時間會拉長，議價率會拉大！

自住買方要探討的是「到底合理房價在哪？」、「這個房價合不合理？」、「這個房價會不會買貴了？」

我們先不要談預售屋的價格，討論的是中古屋市場！

有人一次買兩戶！買氣轉冷下卻有人出手超快　原因曝光

※本文觀點:

我的前文觀點就說過…這就是市場，台灣金字塔頂端族不在少數，地段好、規劃好的豪宅，逢低還是會有人承接買進！想法不一，有人看空、有人看多；比例問題！

太平盛世安居樂業發大財，戰爭也會有人發大財；不是嗎？只是起承轉合、起心動念如何找到突破的關鍵點!

房屋買賣脫離不了「生活圈」、「需求」、「價值」

當仲介的都知道，買方要買房子都會告知要那個區域、那個路段、那個建案，這就是買方要的購買區域也就是生活圈。

房市「止跌訊號」浮現？　專家：回升只是曇花一現 

※新聞觀點:

國內主要房地產平台線上瀏覽數據出現止跌回升，顯示部分購屋信心回籠，市場氛圍有逐步回溫跡象？

有房的、想賣房的、建商、仲介、想買房的、銀行端、民間放款的、還有其他…等等，查詢待售物件是很正常的事，若把線上瀏覽數據回升視為回升訊號，似乎有點『望梅止渴』的味道！

單單「關稅危機」讓甲山林日前開出讓利第一槍，喊新北板橋水岸第一排「濱河帝景」打7折賣（雖然是最高價的7折）就夠震撼市場了，此舉也讓其他建案紛紛讓利求成交，但對於整體房市回溫、信心回復…還早的很!

銀彈要充足才有動能，這個銀彈指的就是銀行，也就是說央行沒有解除信用管制，房市就掀不起巨浪！這是其一

房貸緊縮、第七波信用管制下 雙北市低總價住宅占比增

※本文觀點:

囤房稅2.0實施，投資客退場，再加上關稅戰造成的股災，買房~絕對不是在這一波時局的選項！觀察這一二個月在591刊登的售屋廣告就可得知，感覺像在海拔2500公尺呼吸空氣困難(稀薄)。

真正自住客在這種氛圍下，也是大多不敢下場購買，因為態勢未明、前途堪慮！

這就是信心不足拖垮買氣！政策也不會在這個時間點提出救房市政策!所以房市寒冬會持續、繼續在冷空氣中呢喃!

3月房屋買賣移轉棟數未見起色 台南年減46％

※本文觀點:

打房一旦打下去，房價是漲不上去、但也不會大跌…死的是成交量！

川普2.0關稅戰4月3日開始實施了，對至少180多個國家課徵至少10%至50%不等關稅，台灣被課32%關稅，不但經濟成長將衰退，還將導致通膨上漲，全球恐發生經濟大蕭條…停滯性通膨的效應將發生!

我看接下來政府也無能為力再打房了，也不必打了！

外銷受挫影響經濟成長，要挽救經濟成長的數據就要從擴大內需開始。而擴大內需一定從營建相關產業、綠能相關產業、生技產業、自動化設備、長照醫療、物流倉儲…等等！

銀行房貸放款仍謹慎 台經院示警：進入盤整期已確立 

※本文觀點:

房市進入盤整期是好事!

房貸資金未鬆綁，房市買氣還是熱絡的話，代表台灣人瘋了、房市泡沫化也為期不遠！

何謂房市盤整期？

買氣降溫、但營造業成本居高不下；房價就尷尬了！購屋者貸款受限、只能觀望，銀行資金水位若沒寬鬆、政策對房市也不會鬆綁，交易量也不會上來，房市依舊盤整！

政策衝擊！消費者看跌房價增至43％ 至少下修「這幅度」才願進場 

※本文觀點:

低利率、新青安、土地標售創新高、營建費用高漲、通膨、稅制影響…造成預售屋、中古屋大家瘋搶。看著實價登錄價格屢創新高、沒買到的更急了，仲介更是接高價在賣屋，就這樣子的推波助瀾下，房價及成交量一直在創高，建照量、使照量一直在創高，而央行的打房措施一波又一波，直到第7波打房措施才扭轉了房價上漲的預期心態，甚至出現了房價下修的心態，看房、購屋意願降低比例大增！

其實我認為若是以剛性需求而言，若是已經做好購屋準備的人而言，積極看屋、尋找適合自己的房屋產品才是王道！千萬不要等利多來了，才在跟著房價上漲的腳步跑！

很多的中古屋房價漲過頭了！這是事實！以我從業30多年的實務經驗看，在房價上漲的基礎上，不紮實！很多不合理的成交價是被墊上來的，例如消息面:設廠題材、土地標售…，例如資金面：台商資金回流、游資過剩、低利率…，例如原物料面：缺工缺料、營建成本大漲…，例如政策面：新青安刺激貢獻成交量、老屋都更…，例如通膨面：買房抗通膨、租金上漲率…，例如稅務面：不動產的稅務面是面面俱到、短期課重稅，長期持有稅也不少，成本往上加、房價往上墊…，例如哄抬面:搶著買、就有代銷、仲介用高價接房子來賣，搶短線、先搶先賺…！

營建成本在往後餘生是不可能下跌了！