房地產陳總部落客

建商前仆後繼 綠建築核發件數10年翻1倍 專家曝背後盤算

※本文觀點:

有綠建築標章的高價建築物較沒有綠建築標章的建築物房價溢價率為3.1%，低價住宅的溢價率則為 14.6% ，全球暖化，綠建築是趨勢、政府持續推動綠建築政策，有關綠建築給予的容積獎勵如下:

取得候選綠建築證書，依下列等級給予獎勵容積：
一、鑽石級：基準容積百分之十。
二、黃金級：基準容積百分之八。

《買》雙北市建地300~500坪

台北市、新北市建地

【帶建照佳】盤出也可！

住宅區、商業區均可！直接建商

危老件、都更件均可！

大面積透天厝也可！

除了樹林八里...官方公布新北市這幾區預售交易倒成一片 

※本文觀點:

打房，交易量減少很正常！房市現況抑制不就是打房的目的嗎？目的若未達成…再來給你來個第八波打房。

房地產若是趨勢向下，預售屋成交量就會萎縮，想要靠預售成交量來增加建融額度的建商，恐怕得另尋資金管道。

先打中古屋、用中古屋來牽制預售屋，通膨改變不了、造成營建成本上漲，只好讓你賣的不好，心理惶恐，不敢買地、不敢興建。

就拿新北國際AI_Plus智慧園區(林口工一市地重劃區)土地標售的土地訂價來看好了!第3之1產業專用區建蔽率50%、容積率210%；第3之2產業專用區建蔽率60%、容積率210%；底價落在42.5萬~46.5萬之間，

吸金百億！「紅富海」集團商辦拍定4間 國庫進帳6千餘萬

※本文觀點:

嚇死人、「紅富海」公司非法吸金案，八年來涉嫌以豐厚利息為餌，吸金一百八十一億、被害人七千多人，檢方查扣二十三億資產，依《銀行法》、《洗錢防制法》起訴，求刑八到十年。

存百萬先付息8萬；二○○三年底，負責人以八個月為一期，每期存款一百萬一個單位，存款就預付八萬元利息，用豐厚利息誘因，採老鼠會方式，透過「口線（組長）」對外招募，再由負責人以「太仁」心靈導師名義，開辦「心靈講座」向投資人講解心存善念、養生，鼓吹將存款加入，因初期正常利息支付，吸引台北、桃竹苗地區七千多人存款，吸金高達一百八十一億。

法務部行政執行署昨（4）日舉辦「123全國聯合拍賣會」，拍賣金額合計新台幣1億6208萬8487元。其中士林分署拍賣「紅富海」吸金集團負責人位於紅樹林捷運站對面的商辦大樓4間房屋，得款6736萬餘元，最受矚目。

物件夠漂亮、價格夠漂亮，在打房之際，還是會吸引「現金族」、「無貸族」、進場標購！

川普關稅七傷拳！美元跌至3個月低點 專家：失去避險地位

※本文觀點:

美金兌台幣這幾年來持續升值，銀行用美金定存高利率來吸收美金存款，不少高資產族群都有美金定存，川普的關稅政策可能不僅帶動美國本身的通膨效應，更可能讓美國的經濟成長放緩，消費力減弱！

一個關稅政策引起諸多國家的不滿互加關稅來反制，商品加了關稅、售價提高了，人民所得沒有增加，就會減少消費，經濟成長自然放緩、國內政府應該引以為戒，不是只靠加稅，肥了政府口袋、瘦了百姓荷包。

更不能夠完全仰賴大國的鼻息而存在，烏克蘭就是一個很好的案例!

高收入的國家用高收入從其他國家購買商品和服務。而這些商品及服務在該國製造顯然高成本才需要進口，這樣所造成的貿易逆差；卻要靠提高關稅來因應。難怪投資人會對美金信心喪失，而川普藉由提高關稅強迫製造業前往美國設廠。美國的高人力成本，才是設廠與否的考量關鍵！

老宅屋頂漏水想建斜屋頂 不符「這要件」小心成違建遭拆

本文觀點:

台北市7樓以下老宅屋頂漏水想建個斜屋頂來防漏防熱，規定還不少！

建材得用非鋼筋混凝土材料及不燃材料建造，高度從屋頂平台面起算，屋脊小於二點一公尺(如圖示A部分)，屋簷小於一點八公尺(如圖示B部分)，申請人應委託開業建築師為設計及監造，並檢附工程圖說、不燃材料證明、結構安全證明書，還要附直下方全部樓層區分所有權人之同意書。

會蓋斜屋頂一定是頂樓住戶、出錢蓋的一定是頂樓住戶，四周不得加設壁體或門窗，簡單的講就是不能住人、或是當儲藏室使用，還要直下方全部樓層區分所有權人同意書，若是遇到一戶刁難的，頂樓不就蓋不了，叫頂樓住戶如何安居呢?

臺北市免辦建築執照建築物或雜項工作物處理原則

房屋稅大改革！取消按月計徵 買賣過戶漏了這細節恐當冤大頭 

※本文觀點:

房屋稅2.0也就算了，連房屋買賣房屋稅分算也從按月計算改成按年計算，單一戶跟多戶的房屋稅率不同，買賣方因持有房屋戶數不同，或是自用與非自用稅率不同，在房屋稅找補方面，恐會造成一方權益受損。

※以下節錄自財政部房屋稅常見問答

問題1.︰什麼是「全國歸戶」及「全數累進」？

房屋稅新制就非自住住家用房屋進行「全國歸戶」，也就是以房屋所有人國內持有該等房屋戶數計算總持有戶數，並非以各縣市轄內持有戶數計算；至於「全數累進」是指按持有非自住住家用房屋戶數計算適用稅率時，超過一定戶數則全部適用較高稅率，並非分別適用各級距稅率課徵。

等不到降價 「這區」房價暴漲7成 晚1年買得多付500萬

※本文觀點:

漲幅愈高的區域，一定是推案量愈大的區域，在新青安的助威之下，價量齊揚，同樣的道理，在打房之下，投資者多、空屋率高、推案量大的區域，跌幅也會較大！

但是就算是會跌，也不會跌到起漲點的價格，因為營建成本的關係，這是大家必須知道的事實!

真正有剛性需求的購屋族群，備好銀彈，在高漲幅區域伺機而動，絕對可以買到下修的房價、理想的房屋!

開春房市慘！房仲：後限貸令時代房市只剩三種人 

※本文觀點:

中古屋在央行第7波限貸令實施後，成交量大減，而成交價則視區域、屋況好壞、坪數大小、賣方心態而定。

區域有分蛋黃區、蛋白區、蛋殼區，目前現階段蛋黃區的開價還是堅持、不為鬆動，除非是居住條件差、生活品質差、非主流產品的老舊社區，此類產品口袋深的話，大膽出價，有機會成交。

房價鬆動與否，看該區域的供需來決定；有就業機會、交通建設、生活機能佳、學區宅的房屋，若沒有大量餘屋量的話，是不會有較大的議價空間!

至於想買蛋白區、蛋殼區產品的買方客戶，評估自己的貸款能力，多看看房子，應該可以找到心中的理想房屋、理想價格。

何家望族墜落！桃園這家建商拍下台中家產 專家剖析這原因 

※本文觀點:

該區段房價3字頭以上，又是整棟產權出租旅館業，能夠以總價8.5億元標到地坪500坪、建坪近3800坪的土地含建物，是相當划算的投資商品。

在營建費用高漲的現階段，買現成的物業會比購地興建既便宜又大碗!可見，好地段、好標的，還是會吸引投資人進場。

北市買房地獄！萬華漲破5成、站穩單坪百萬列車

※本文觀感:

這就是營建費用上漲所帶來的不爭的事實!北市預售屋房價每坪破百萬，不是因為房屋搶手要賣破百萬，而是因為太高的成本不得不賣破百萬，北部的建商現在蓋房子像在走鋼索，一方面怕營建費用上漲、一方面怕房屋賣的不好，有資金壓力、一方面又怕囤房稅、現在的推案都是源自於二、三年前所敲定的物件，現在的建商不敢花大錢購地興建、也不會囤房囤地、剩下就是合建，願意讓利的地主，合建才有機會成就，都更是現階段建商有意參與的項目，一是都更地點位屬都市舊社區、二是都更戶原住戶會分回房子、三是不必花錢購地、四是稅負還可減免、五是都更件貸款容易，而且利率低！

至於危老重建…誘因不大，意願不強，為什麼呢？

危老重建的基地小、營建成本高，唯一不必花錢的時程獎勵至114年5月12日起也沒了！

規模獎勵須合併鄰地面積達200m2以上，這部分拿到足也就上限10%容積獎勵，

單坪35萬就達標！「豪宅」定義再修改 專家直批5缺失 

※新聞觀點:

個人對李同榮榮譽理事長對財政部對於舊制房屋出售的加稅批判，深表認同。很顯然的，這種加稅手法只會增加購買價格轉嫁到房價上，肥了稅收，而增稅卻把它說成實現「居住正義」，讓我想到美國總統川普曾說過要跟各國收「保護費」是為了維護「世界和平」；而賣了所謂『高價住宅』的人申報綜合所得總額申報時收入增加了，相對的要繳的所得稅也增加了，國民人均所得大增，政府是既要面子又要裡子!

用不斷上漲的房價出售賺取的價差，灌水灌到人民所得增加，創造所謂的國民人均所得增加！

從2016年實施房地合一稅新制後國民人均所得年年成長，2016年為600854元一直到2023年為853306元，7年來國民人均所得多了252452元，軍公教從105年起至113年止，總過調過3次，分別是107年3%、111年4%、113年4%；共計調高了11%，而反觀我們的國民人均所得這7年來總共成長了42%，再看我們的每人基本生活費(財政部臺北國稅局資料)106年166000元、107年171000元、108年175000元、109年182000元、110年192000元、111年196000元、112年202000元、113年210000元；國民人均所得的成長與財政部的每人基本生活費不成正比，人民就要實質課稅、政府的免稅額度就給你牛步化多一點！

照政府對不動產的態度…賺多賺少都要給你抽頭，賠錢你家的事、每年養房的費用，售屋也不能拿來扣抵，若是房價5年、10年、15年、不漲也不跌，會買房剩多少？

就差七天！他賣房疏忽這細節 400萬免稅額飛了

※本文觀點:

自105年1月1日房地合一新制實施後，出售自用住宅之所得減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，可享有400萬元免稅額優惠，如餘額超過400萬元者，超過部分亦可享有稅率10%之優惠。

依所得稅法第4條之5規定，適用房地合一課稅新制之「自用住宅」必須同時符合以下3項要件，才能享有自用住宅租稅減免優惠：
一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

預售市場陷僵局！台積電概念宅失靈？這一都量縮最多 

※本文觀點:

預售屋市場與中古屋市場量能雙雙萎縮，就『預售屋』而言，買方一沒有急迫性，知道打房之後房市進入冷靜期，不會有「買到賺到」、「不買後悔」的心理壓力，就會再等等、多比較的心態出現。

『中古屋』市場，有剛性需求者，須先衡量自己自備款足不足？償貸能力夠不夠？房市降溫，房價會不會跌？會不會買了之後，房價下跌，自己成了冤大頭？

投資客呢！短線套利獲利課重稅，還要担房價下修的風險，相對不敢衝。能買的、會買的，就剩下現金飽飽的、自備款多多的買方客戶了！

房屋持有成本愈來愈高，哪怕是舊制售屋，稅負也加重，買房等增值效益不再，房屋將不再是保值工具，改變投資心態、交易量也一定萎縮！

建商南下砸百億搶買台中這區土地 預售平均一天賣4戶 

本文觀點:

傳產工業大多聚集在中部，看台中新光三越百貨的營業額居全省第一名就可想而知，難怪北部建商會揮軍中部獵地蓋房，再者，北部地區很難找到市區大面積建地可供規劃設計漂亮具氣勢之建築物，反觀台中地區，重劃區多，相對的大面積建地就多，隱形富豪多、房屋好賣，尤其是台中高鐵站沿線延伸至台中市區跟捷運相關土地交易熱絡。

西區重返榮耀！中正區「總統傑仕堡」稱霸豪宅交易王

本文觀點:

北市大基地豪宅確實有他的市場價值及需求存在，尤其是在舊市區裡的大基地豪宅單價在200萬以下的產品，可以說是『高貴不貴、物超所值』，金字塔頂端族群的眼光確實銳利精準！

在自己屬意的地段，去選擇跟自己有緣的房子，在房市現在降溫之際，不必追價，現金為上，理想房屋自然手到擒來！

蛋黃區的房子也別做白日夢，等它大跌再進場買，只會磋跎光陰、白忙一場！

豪宅稅新制 基隆屋「每坪35萬」賣房將課稅

※本文讀後感:

如非屬房地合一稅新制課稅範圍，辦竣產權登記，且無法提出原始取得成本的屋主，才會被以新標準課稅。換句話說，相關交易的高價住宅，若能提出原始取得成本資料，則稅額計算可依實際獲利課稅，而非直接適用高價住宅獲利率標準。

假設基隆售屋房地總成交價(含車位)新臺幣二千二百萬元以上，或每坪單價新臺幣三十五萬元以上，無法證明原始取得成本時適用此標準，計算方式為:

房地總成交金額×（按出售時之房屋評定現值/公告土地現值＋房屋評定現值總額）之比例(房地合一比)計算歸屬房屋之收入，再以該收入之百分之二十計算其出售房屋之所得額。

舉例說明:

房市急凍! 1月五大銀行新增房貸大減358億創新低 

※新聞觀點:

房市為何急凍？想買房的人，自備款有限，又遇到央行第7波信用管制措施，冒然簽約買房萬一貸款不足恐有被斷頭之風險存在，對於手頭現金不充裕的買家，暫停買房的念頭，先觀望、再等銀行資金水位降低之後再伺機而動。

還有一種買方就是在期待房價下修之後，再進場購買，購買他們心中的理想地段、期待價格。

理性看待房市，切勿一頭熱的栽入房市、也不必期待房價會跌個2~3成讓你撿！期待的地段、期待的價格，等不及你撿、就讓左鄰右舍先撿去配了！

真正有剛性需求者，可以多看看屋，看見適合者，勇敢出價！

建物強制設光電…面積達300坪須裝設 四類可豁免 

營建新法規:

建物強制設置太陽光電規定，未來新建或增、改建建築面積達1,000平方公尺（約300坪），每20平方公尺（約6坪）需設置1瓩（kW）光電，現在的營建新規定愈來愈多，包括「建築技術規則建築設計施工編」第46條之6樓板衝擊音規定、「建築物結構用混凝土細粒料中電弧爐煉鋼爐碴（石）檢測及訓練實施要點」第5點及第6點規定、「綠建材設計技術規範」中也提高綠建材使用率，室內提高至60％、室外提高至20％、營建剩餘土石方處理方案、‥等等！可想而知未來的營建費用隨著法規的要求標準提高，造價是有增無減，縱使原物料價格下修、但缺工、工資調高；法規要求標準從耐震、噪音、防火、綠建材、綠電、環保…通通度都是全面反映在造價上面、再加上今年實施的課徵建築材料的碳稅，以及通膨所帶來的效應。

美國的關稅政策影響撼動全球經濟，營建成本的上漲是改變不了的事實，將來蓋房子的成本會愈來愈高，可以抑制的是中古屋的房價上漲，但是改變不了新屋的價格訂定！

除非停滯性的通膨，經濟衰退、房子沒人買、建商也不蓋了，全球進入經濟大蕭條!

碳交所：碳有價意識提升 有望帶動企業加速減碳

※本新聞觀點:

台灣的山坡地面積（廣義山坡地)約佔臺灣土地總面積的四分之三。若依據山坡地保育利用條例規定（狹義山坡地)，面積亦達98萬公頃，佔臺灣土地面積四分之一強。其中約有42萬公頃宜林地及加強保育地，是生態保育及國土保安重要用地，其所肩負的社會價值，非金錢所能衡量。

而山坡地的申請開發非一般山坡地地主所能理解法令規定及財務能夠負擔的起，因此…讓很多的山坡地就此荒廢，也讓很多的山坡地繼承人繼承了一堆變現不易的頭痛遺產。