房地產陳總部落客

公寓大廈管理補助新規曝！違規最慘停補5年、全數追回

2025-01-04 11:15 經濟日報／記者胡順惠／台北即時報導

每案最高補助金額為20萬元，示意圖。游智文攝影

內政部國土署3日公告修正公寓大廈管理活動經費作業要點，每案最高補助金額為20萬元，受補助者需自籌經費不低於總支出的25%，申請須於活動30日前提出，且新規明確規定補助經費若有運用不佳或違規狀況，得追回款項並停止補助1至5年。

國土署3日公告修正「內政部營建署補（捐）助民間團體辦理公寓大廈管理活動經費作業要點」，並更名為「內政部國土管理署補捐助民間團體辦理公寓大廈管理活動經費作業要點」，新規定即日生效。

內政部精進強化公寓大廈安全維護管理機制 今公告危險認定要件及要求限期成立管理組織

北市府放送利多　老社區成立管委會最高可拿25萬補助

2023/04/03 15:14文/記者張瀞勻

為鼓勵還未成立管委會的老舊社區儘快成立，不僅能於今年6月1日優先申請補助，其補助金額也再提高5萬元，最多可獲得25萬元補助。（資料照）

為增進公寓大廈維護管理成效及提升居住安全，台北市補助管委會共用部分維護修繕費用，第一階段將於6月1日至6月30日開放，補助對象為84年公寓大廈管理條例施行前領得使用執照之7樓以上建築物，最高可獲得25萬元補助。

補助項目包含「消防設備、安全門維護」、「共同走廊、樓梯間、退縮無遮簷人行道及開放空間地坪飾面維護」、「水塔、蓄水池清洗」、「開放空間兒童遊憩設施、照明設備維護」、「共用排水溝維護」、「外牆纜線共用線槽維護」、「樓梯間防墜設施維護」。

社區樓梯走廊堆積雜物，可罰款4-20萬元

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2023-02-05

新聞摘要

住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇…… 」。經制止而不遵從者，可依法處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰

社區樓梯走廊堆積雜物，可罰款4萬至20萬元

大樓外牆出租收租金，管委會「要注意」

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2023-01-21

新聞摘要

財政部台北國稅局表示，大樓管理委員會出租外牆收取租金，應辦理稅籍登記並課徵營業稅。

大樓管理委員會出租外牆收取租金，應辦理稅籍登記並課徵營業稅

問: 區分所有權人會議一定要由區分所有權人親自出席嗎，可以委託他人參加嗎？對於受委託的人數有何限制嗎？

答： 依公寓大廈管理條例第27條第3項規定：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」

所有區分所以權人因故無法親自出席會議時，得以書面委託他人代理出席，但是必須注意受託的區分所有權比例和人數必須符合上開條例規定。

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#土地買賣-高仕不動產

#工業地#商辦#企業總部#飯店#商旅#0912-913923高仕陳總

問: 建設公司銷售房屋時，在訂購單上註明「建造執照如無法取得，退還訂金」，經洽詢當地建管單位得知，該建築物尚未取得建造執照，承購戶如何主張權利？

答： 依公寓大廈管理條例第58條第1項規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」

如有建築業者虛稱已領照許可建築，公開預售，而經查証建造執照尚未核發，遇此情事可向主管機關請求制止建築業者此一行為。

並依第49條第1項第7款之規定，由直轄市、縣（市）主管機關處該起造人或建築業者新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。承購戶如權利因而受損害，也可訴請司法機關處理。

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問：公寓大廈外牆如欲設置廣告物，除應依建築法及招牌廣告及樹立廣告管理辦法外，是否須經過管理委員會同意？

答：依公寓大廈管理條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」

公寓大廈外牆如欲設置廣告物時除應依建築法及招牌廣告及樹立廣告管理辦法申請辦理外，該規約或區分所有權人會議決議另有限制時亦應受其限制，而非經過管理委員會同意。

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#資產配置-高仕不動產

問：區分所有權人繳交的公共基金因為區分所有權讓售他人，可否請求管理委員會退還己繳交之公共基金？

答：公寓大廈管理條例第19條之規定：「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」

按公共基金之用途在於支付公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用，故其性質與一般儲蓄存款不同，為求專款專用之原則，故區分所有權人轉讓後其已繳納之公共基金不得要求退還。

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#持分共有物-高仕不動產

問: 老王是某公寓大廈區分所有權人，某日他向管理委員會要求調閱公共基金會計帳簿，卻遭管理委員小陳拒絕並表示老王不是管理委員會的成員所以無權調閱，小陳這樣的說法正確嗎？

答： 依公寓大廈管理條例第20條規定：「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。」

第35條規定：「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」由此可知，管理委員會非但不得拒絕區分所有權人調閱公共基金會計帳簿還要定期主動公告。

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#中古屋買賣-高仕不動產

#透天厝#中古屋#商辦#廠辦#0912-913923高仕陳總

問: 詢問有關疫情期間，公寓大廈區分所有權人會議是否得召開或應改成何種方式?

答:因應目前疫情持續嚴峻，社區一年一次區分所有權人會議內政部已函示可暫緩召開，並俟疫情趨緩後再行舉辦。

而區分所有權人會議召開之形式，也可以視訊方式進行。此外，社區管理委員如任期屆滿解任，且未召開或延後召開區分所有權人會議，以致無法即時成立管理委員會接續時，可依公寓大廈管理條例第29條第6項及第25條規定，以區分所有權人互推之召集人為管理負責人，經公告10日後生效，無須召開會議即得進行推選。

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#透天厝-高仕不動產

問：樓地板內之排水管漏水時，其修繕費用應如何分擔？

答： 依公寓大廈管理條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」

故其修繕費用分擔方式應依上開規定辦理，而上開共同壁及樓地板或其內之管線損壞原因無法確定時，建請委由相關專業機構鑑定，如仍有爭議亦得循司法途徑解決。

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#公設地買賣-高仕不動產

#道路地#持分地#畸零地#0912-913923高仕陳總

問：公寓大廈之共用部分屋頂平台漏水時，應由何人負責修繕？又其修繕費用如何分擔？

答:依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」故公寓大廈之共用部分屋頂平台漏水時應由管理負責人或管理委員會負責修繕，而修繕費用之分擔方式則依上開規定辦理之。

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#店面買賣-高仕不動產

#中古屋#共有土地#共有房屋#公設地#0912-913923高仕陳總

問：有些住戶經常滯納管理費或公共基金，屢次催繳，總無法如願配合，應如何處理？

答:依公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所稱催告，應以書面為之，例如郵政存証函或是法院認証函，以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。

又第22條第1項規定：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。」

第22條第2項規定：「前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」

另第49條第1項第6款規定區分所有權人或住戶違反第18條第1項第2款未繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，依此規定可解決目前公寓大廈住戶拒繳管理費，而全體住戶又索求無門之窘況，立意甚佳。對於違反者課以強制其出讓所有權之處罰，民眾不可不慎。

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問：有些住戶經常滯納管理費或公共基金，屢次催繳，總無法如願配合，應如何處理？

答:依公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所稱催告，應以書面為之，例如郵政存証函或是法院認証函，以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。

又第22條第1項規定：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。」

第22條第2項規定：「前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」

另第49條第1項第6款規定區分所有權人或住戶違反第18條第1項第2款未繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，依此規定可解決目前公寓大廈住戶拒繳管理費，而全體住戶又索求無門之窘況，立意甚佳。對於違反者課以強制其出讓所有權之處罰，民眾不可不慎。

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問：公寓大廈之承租人是否有繳納公寓大廈公共基金之義務？

答:依公寓大廈管理條例第18條第1項規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：

一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。

二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

三、本基金之孳息。

四、其他收入。」

「公寓大廈管理條例」修正草案，法規修正與配套同步

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-03-17

「公寓大廈管理條例」修正草案，法規修正與配套同步

新聞摘要

營建署強調，「公寓大廈管理條例」修正版本的強制成立管委會適用對象，僅對公告列管的危險建築物進行管制，不是全部建築物，而且草案中也已規劃相關配套輔導措施，請民眾放心。

管委會收取公共基金及管理費之孳息是否應扣繳所得稅？

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2021-11-12

管委會之成立經管轄主管機關備查，且僅對住戶收取公共基金及相關管理費用，並無任何營利收入，其以管委會名義設立專戶儲存公共基金或管理費用之孳息免扣繳所得稅款。

新聞摘要

管委會之成立經管轄主管機關備查，且僅對住戶收取公共基金及相關管理費用，並無任何營利收入，其以管委會名義設立專戶儲存公共基金或管理費用之孳息免扣繳所得稅款。

內政部修法！強制老舊危險大樓設管委會

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2021-10-21

內政部修公寓大廈管理條例，強制老舊危險大樓設管委會，限期成立管理組織，未依規定成立者並訂有罰則。

新聞摘要

內政部修公寓大廈管理條例，強制老舊危險大樓設管委會，限期成立管理組織，未依規定成立者並訂有罰則。

國城總裁私家陽台認違建遭拆 法令爭議不清國城要求工務局變更使照

2020/07/10 16:06 文/記者林耀文

國城建設28年前興建的三民區建安街「六號綠洲」大樓社區，當年為科工館區旁知名豪宅大樓之一，頂樓為國城總裁洪平森的私家居所，因露台與陽台建物遭高市府認定違建而遭拆除。

國城建設總裁洪平森，10日針對「六號綠洲」中古豪宅大樓私人陽台建物遭拆，質疑高雄市府工務局民粹作為，他強調，頂樓陽台和露台是私人所有，不是避難平台。

國城建設要求高市府工務局應依法「更正」，並且對於外界刻意將此一單純建案，與國城建設公司作不當連結，企圖抹黑，國城將對此行為蒐證、提告。

對此，高市府工務局指出，一切依法行政與按照法規辦理，依據違章建築處理辦法規定，違章有危及公共安全者，列為優先拆除對象。