房地產陳總部落客

共有物分割方法

民法第 824 條就共有物分割方法，可分類為 8 類型：

（一）全部原物分配給各共有人（民法第824 條第 2 項第 1 款）。

 ★原物全部分配。

（二）原物分配給各共有人，並以金錢補償未按應有部分受分配之共有人（民法第 824 條第 2 項第 1 款本文及第 824 條 第 3 項）。

 ★原物全部分配並金錢補償。

持分土地「這樣買」小心觸犯刑法 最高7年刑期 (本文出處請點擊)

2024/08/01 19:54文/記者朱語蕎

專家建議，想購買持分土地，仍要先按照土地法規定，通知其他共有人是否優先承買。

有民眾想賣掉手中持有土地，想先贈與些許持分土地給買方，讓買方成為共有人後，再光明正大將剩餘持分出賣給該買方，但專家卻疾呼「千萬別這樣作」。

根據《土地法》第34條之1執行要點，其中第13點11款規定，「優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者，出賣人應依土地登記規則第九十七條第一項規定附具切結書之規定辦理，切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情形並由出賣人記明『如有不實願負法律責任』，不適用同條項於登記申請書適當欄記明之方式。」

共有土地出售有漏洞？他揭：「這群人」免繳仲介費還優先拿價金

共有土地出售有漏洞？他揭：「這群人」免繳仲介費還優先拿價金 (本文出處請點擊)

2023/12/08 09:32文/記者朱語蕎

資深地政士分享案例，有共有土地處分時，少數不同意的「他共有人」，反成為佔有優勢者。（資料照）

土地買賣最大的負擔就是土地增值稅或是房地合一稅，其次就是仲介費，而若要交易共有不動產，則是以全體同意為主，依據《土地法》第34條之1的相關規定，共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，不過，有時候少數也並非弱勢。

土地法第34條之1共有土地之優先購買權

立法目的

減少共有人數，進而簡化法律關係

時機

共有人出賣其應有部分時

優先購買權人

房貸逾放金額大降9成 法拍市場現另種現象

2023/05/30 22:30文/記者朱語蕎

去年第四季末，購置住宅貸款逾放金額為64.5億元，逾放比僅約0.07%，續創2007年統計以來新低。

根據不動產資訊平台資料顯示，去年第四季末購置住宅貸款逾放金額為64.5億元，金額僅僅約為16年前的1成，且逾放比僅約0.07%，續創2007年統計以來新低，反映房市體質健全，貸款人即使遇到債務問題，也能即時處理避免房產流入法拍市場，也受惠法拍物件量稀少，法拍對於房市並未造成衝擊。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，在2006年以前，市場還有流行全額貸的現象，但若遇到外在情勢劇變，債務人有可能把爛攤子丟給銀行，隨後央行逐漸緊縮放貸，貸款成數也回落到8成左右，加上選擇性信用管制措施，也拉高民眾購屋自備款的比例，有效降低金融體系的風暴，也讓近年的法拍移轉數量幾乎呈現年年減少的狀況。

共有物分割方法

民法第 824 條就共有物分割方法，可分類為 8 類型：

（一）全部原物分配給各共有人（民法第824 條第 2 項第 1 款）。

 ★原物全部分配。

（二）原物分配給各共有人，並以金錢補償未按應有部分受分配之共有人（民法第 824 條第 2 項第 1 款本文及第 824 條 第 3 項）。

 ★原物全部分配並金錢補償。

法院判決共有土地分割 這情況就可免申報土地增值稅

2023/04/20 12:40文/記者林耀文

經法院判決共有土地分割，若是分割後各所有權人取得之土地價值，與其分割前應有部分價值，相差均在公告土地現值1平方公尺單價以下者，免申報土地增值稅。

隨著少子化與都會區房地價格高漲，繼承土地與房屋的情形已逐年增多，但仍有一些家庭兄弟姊妹繼承房產後，因部分家屬不願出售而鬧上法院。稅捐單位指出，經法院判決共有土地分割，若是分割後各所有權人取得之土地價值，與其分割前應有部分價值，相差均在公告土地現值1平方公尺單價以下者，免申報土地增值稅。

屏東縣政府財稅局表示，法院裁判分割為共有物分割方法之一種，分割後各所有權人取得之土地價值，與其分割前應有部分價值，相差均在公告土地現值1平方公尺單價以下者，免申報土地增值稅，其中公告土地現值1平方公尺單價認定，以參與分割土地之公告土地現值單價最低者為準。

★法院判決共有物(不動產)分割，無論就原物分配是否併判金錢補償，不生贈與稅問題

法院判決共有物(不動產)分割，無論就原物分配是否併判金錢補償，不生贈與稅問題財政部表示，法院裁判分割共有物，依最高法院68年台上字第3247號民事判例及相關判決意旨，除應斟酌各共有人之利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等，本諸職權公平決之，不受當事人主張之拘束。又司法院秘書長81年1月30日秘台廳(一)字第00855號函以，法院因以原物分配各共有人，共有人間受配部分，有較其應有部分計算者增多或減少情形，為顧及經濟上價值及維持公平，而命互為金錢補償，屬共有物分割方法之一種，並非係因當事人間有互負債務之約定而為同時提出金錢補償為條件之判決，故不生對待給付問題。爰法院判決分割不動產，無論就原物分配是否併判金錢補償，均不生贈與稅問題。

財政部提醒，有關法院判決分割不動產涉金錢補償部分，倘應受補償人嗣未收取補償金，逕免除補償義務人原應交付補償金之義務，依遺產及贈與稅法第5條規定，應課徵贈與稅；又應受補償人倘於收取補償金前死亡，依同法第1條及第4條第1項規定，該補償金債權應列入其遺產申報遺產稅；至補償義務人倘於交付補償金前死亡，依同法第17條第1項第9款規定，該尚未交付之補償金，得列報為其生前之未償債務。

遺產及贈與稅法第5條

5人搶區段共有土地等發財 專家揭：有這身分私下轉賣不違法

2023/03/31 10:59文/記者朱語蕎

共有土地轉賣，若買方也是該筆土地的共有人之一，就不必通知其他共有人。（資料照）

土地被徵收，但多個共有人中，有人想出脫，有人想接手，彼此想私下交易，認為必須先以存證信函通知其他共有人相當麻煩，又擔心沒通知道其他共有人惹來爭議官司，正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，只要買方也是共有人之一，就不需要通知其他共有人了。

根據土地法第34條之1規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。而持分不動產買賣，通常在買賣契約成立後，會以存證信函通知其他共有人，請他們於函到15日內是否主張優先購買權，原買賣契約書才會繼續履行。

★最近有多位持分地主來電一直拜託我處理這些型態的土地持分:

1.土地是持分共有，土地座落有合法建物，但是出售人沒有建物持分！

2.土地分區是住宅區，現況卻是既成巷道！

3.土地屬於建築基地的法定空地！

4.土地屬於特定農業區的交通用地，現況為巷道！

以上這些型態的共有土地，法律關係暫且不論，，基本上而言99.9999%是沒有市場的！

接到共有人出售通知，想買！命運大不同

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2022-01-02

接到共有人出售通知，想買！命運大不同

新聞摘要

依據土地法第34條之1第4項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，共有人間持分土地出售予第三人，如果沒有通知其他共有人，往往成為彼此之間訴訟的原因。因此，持分土地的出售要格外小心，以免出賣人變成被告。

★各位持分土地產權想要賣的地主朋友們，您們好:

我每天都會接到好幾位持分土地地主、地號合計數十筆的物件要出售！

絕大部分都是繼承來的，每筆土地我都很用心的去看，用心的去找出每筆土地的真價值！

但是，大多數的土地都具有下列情形之一：

【土地座落有墳墓】

【土地面積小持分有夠少】【持分有夠少共有人有夠多】

房地稅務 共有地分割「這個價差門檻」以下免查欠

報導：MyGoNews方暮晨 時間：2019-10-06

房地稅務 共有土地分割後 價差在一平方公尺以下者免辦查欠 可逕向地政機關辦理登記

新聞摘要

房地稅務 共有土地分割後 價差在一平方公尺以下者免辦查欠 可逕向地政機關辦理登記

★土地法第34之1條及執行要點

土地法第三十四之一條

依土地法第34條之1處分共有土地應如何辦理提存？

●請參照土地法第34條之1及其執行要點相關規定，並向受取權人住所地之管轄法院辦理清償提存。

●未同意處分之土地共有人已死亡時，應以其全體繼承人為受取權人，辦成一件。其繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；如各繼承人住所不在同一法院管轄區域者，得由其中任一住所地法院提存所辦理之。

準備文件：

1.提存書2份。（建議使用本院書狀範例1252.3）

2.提存通知書2份（受取權人每增1人需加1份）。（建議使用本院書狀範例1252.4）

※公同共有土地，公同共有人之一，可以出售他公同共有持分？

(1)公同共有土地經全體共有人同意得處分共有物之一部

按「除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」為民法第八百二十八條第二項所明定，故公同共有人處分其公同共有物之一部，如經全體共有人同意，尚非法不許，應無須先行終止其間之公同共有關係。 

(2) 部分公同共有人不得處分

公同共有關係未終止前，部分公同共有人不得處分其潛在應有部分

   本案縱經全體公同共有人會同辦理，在公同共有關係未終止前，部分公同共有人仍不得處分其潛在應有部分，宜先辦理共有型態變更登記為分別共有後，再依民法第八一九條規定辦理持分移轉登記。

共有土地怎麼處分吵翻天 專家：一人分割一塊省麻煩

2021/08/20 16:21文/記者朱語蕎

多人共有土地在處分或出租上問題較多，專家建議可採分割土地方式，減少糾紛。（資料照）

土地的共有型態，有持分共有，也有公同共有，不同的共有型態，對於未來的處分或是貸款，會有不同的法律效果。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在舉例，當甲地由A、B、C3人共有時，即便雖然土地法§34-1有規定處分採多數決，但共有土地在未來買賣、出租或是貸款都是一種麻煩。

共有土地不用一一收購 他用這招輕鬆取得所有權

2021/04/05 13:26文/記者朱語蕎

共有持分土地出售前需通知其他共有人可優先承購，15日內若沒人出手就失效。（資料照）

市場上常見一塊土地有多人持分，因為共有人數多，買方需要分進合擊、一一收購，為了擔心有其他共有者因優先購買權而突然出手搶地，有買家使用了分次購買方式，輕鬆解決問題。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，日前有名買主想取得一筆約1千坪的持分共有土地，因共有人眾多，通常需要一個個跟地主慢慢收購，在與其中一個賣方接洽後，對方有該筆土地持分的5分之1、約200坪願意出售，若以一次出售200坪、每坪20萬計算，約有4千萬獲利，但賣方卻不想一次出售，只出售持分的50分之1、約20坪。

★持分土地交易價值

持分土地之交易，因其土地流動性受限，在未完成整合前並無市場價值，以致影響市場交易機會及價值，而土地公告現值繫諸政府政策，未必反映市場價值。

持分土地往往無法立即滿足購地者的需求?

例如：使用、建築、出租…等等！等於是一個毫無經濟價值的不動產，自然不容易獲得青睞！

就現況而言，其實跟山坡地開發受限制也差不到哪裡去！

所以持分土地能不能購買？就有了多方面的層層考量！

內政部修土地法 提高共有地處分門檻 須逾2/3同意

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2020-11-19

內政部修土地法 提高共有地處分門檻 須逾2/3同意

新聞摘要

內政部修土地法 提高共有地處分門檻 須逾2/3同意