「優先購買權」判例、判決、決議、法律問題、行政函釋－房地產陳總部落客

發文字號：	法務部行政執行署 94 年度署處聲明異議實務問題研討會提案六
座談日期：	民國 94 年 09 月 19 日
座談機關：	法務部行政執行署
相關法條：	行政執行法第 26 條(89.06.21) 民法第 758 條(91.06.26) 信託法第 1 條(85.01.26)
要　　旨：	第三人於不動產拍定後，權利移轉證書交付前，始聲明異議主張其為該不動產之實際共有人，仍應享有優先承買權。試問：執行機關應如何處理？
提案六：行政執行處執行拍賣義務人甲共有之土地，拍定後權利移轉證書交付前，乙聲明異議主張其為該共有土地之實際共有人，雖其應有部分業經依法信託登記於丙，惟其共有人身分及優先承買之權利應不受影響，依行政執行法第 26 條準用強制執行法第 102 條及辦理強制執行事件應行注意事項 44 之規定，行政執行處應於第一次拍賣及拍定時通知其行使優先承買權云云，乙聲明異議是否有理由？（提案機關：彰化行政執行處）研擬意見：甲說：聲明異議無理由。因行政執行程序貴在迅速，有關義務人財產之認定採形式審查，不動產權利以登記為認定之標準，何人為共有人亦以不動產登記謄本所記載為準。本件乙既已將其應有部分依法信託登記於丙，該土地登記謄本所記載之共有人即係丙，行政執行處並無審酌實際共有人究係何人之權限及義務。又「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」信託法第 1條定有明文，本件乙既已將其應有部分依法信託登記於丙，其對於該土地之所有權即移轉於丙，如丙未依信託本旨，以善良管理人之注意處理信託事務，僅係對乙產生損害賠償責任之問題。故如行政執行處於第一次拍賣及拍定時業經通知丙行使優先承買權，執行程序即無瑕疵。因此本件乙聲明異議為無理由。乙說：聲明異議有理由。按土地法第 34 條之 1 第 4 項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，其立法目的在簡化共有關係，如行政執行處於第一次拍賣及拍定時得免通知實際共有人行使優先承買權，則其簡化共有關係之立法目的顯難達成，蓋受託人對於信託財產之管理處分悉依信託契約為之，有關優先承買權之行使實難明定於信託契約，如受託人未將行政執行處之通知告知信託人，信託人對於受託人亦難認為有何權利可主張。故行政執行法第 26 條準用強制執行法第 102 條及辦理強制執行事件應行注意事項 44 「共有物應有部分第一次之拍賣，執行法院應通知他共有人。但無法通知時，不在此限。」、「不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買……。」所規定之「共有人」及「優先承買權利人」應指實際共有人之信託人。又雖行政執行程序貴在迅速，有關義務人財產之認定採形式審查，不動產權利以登記為認定之標準，惟有關不動產權利之信託登記，依其不動產登記謄本所記載亦可顯見其為信託關係及信託人究係何人，行政執行處於第一次拍賣及拍定時通知實際共有人即信託人行使優先承買權亦不失形式審查之範圍。本件乙既係拍賣土地之實際共有人，其共有人身分及優先承買之權利應不受影響。故如行政執行處於第一次拍賣及拍定時業未經通知乙行使優先承買權，其執行程序即有瑕疵。因此本件乙聲明異議為有理由。初步研討結果：應採乙說，聲明異議有理由。本署第二組初審意見：一、依信託法第 1 條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」可知，「信託」係信託人為自己或第三人之利益，以一定財產為信託財產，移轉與受託人管理或處分，以達成一定之經濟上或社會上目的之行為（87 年度台上字第 2697 號裁判要旨參照）。又信託關係之成立，除須有委託人將財產權移轉或為其他處分為前提外，受託人尚須依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，積極管理或處分信託財產（法務部 92 年 4 月 11 日法律字第 0920011607 號函釋參照）。此外，受託人之管理處分權，如信託當事人未另有具體約定，應從寬解釋，在不違反公序良俗或強行禁止規定下，凡符合信託本旨，所有有關信託財產之法律行為或事實行為，均應包括在內。具體言之，例如權利取得行為或負擔債務行為；為保護信託財產所從事之訴訟上或訴訟外行為；對於信託財產的保存、改良或利用行為等均屬之（賴源合、王志誠合著，現代信託法論，85 年 2 月初版 1 刷，頁 92 參照）。次按，「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。」「依本法所為之登記，有絕對效力。」民法第 758 條及土地法第 43 條分別定有明文，故如委託人依信託契約，將信託物之所有權登記為受託人所有後，該信託物之法律上所有人即為受託人，而非信託人或受益人（最高法院 84 年 8 月 11 日 84 年度台上字第 2038 號判決意旨參照）。二、綜上，本件行政執行處拍賣義務人甲對分別共有土地之應有部分時，於第 1 次拍賣及拍定時，依行政執行法第 26 條準用強制執行法第102 條及土地法第 34 條之 1 規定第 4 項規定，應通知他共有人，惟所謂「他共有人」應指土地登記謄本上之登記所有權人（即受託人丙）而言，故如業經通知受託人丙行使優先承買權，執行程序即無瑕疵，依法並無須另行通知信託人乙（即實質所有權人）。準此，本件信託人乙之聲明異議為無理由，應予駁回。至信託人與受益人倘因受託人未盡善良管理人之注意義務，而管理不當致信託財產發生損害時，自得依信託法第 23 條規定向受託人請求損害賠償（法務部 93 年 7 月 9 日法律決字第 0930027063 號函釋參照）。研討結論：照本署第二組初審意見通過。（法務部行政執行署 94 年度署處聲明異議實務問題研討會提案六）
資料來源：	法務部