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聲請人因請求確認優先購買權存在事件，聲請裁判憲法審查

裁判字號： 憲法法庭 113 年審裁字第 327 號裁定

裁判日期： 民國 113 年 05 月 08 日

裁判案由： 聲請人因請求確認優先購買權存在事件，聲請裁判憲法審查。

憲法法庭裁定 113 年審裁字第 327 號

聲 請 人 李0芳

請求確認優先購買權存在等

裁判字號： 最高法院 111 年度台上字第 2616 號 民事判決

案由摘要： 請求確認優先購買權存在等

裁判日期： 民國 112 年 01 月 11 日

裁判要旨：

按土地法第 104 條第 1 項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用 ，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則 上均得依土地法第 104 條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係。此由該條內容並無類此限制，64 年 7 月 24 日修法後更將規範對象擴及地上權人與典權人，而異於民法第 426 條之 2 第 1 項規定即明。

第三人於不動產拍定後，權利移轉證書交付前，始聲明異議主張其為該不動產之實際共有人，仍應享有優先承買權。試問：執行機關應如何處理？

第三人於不動產拍定後，權利移轉證書交付前，始聲明異議主張其為該不動產之實際共有人，仍應享有優先承買權。
試問：執行機關應如何處理？

提案  六：
行政執行處執行拍賣義務人甲共有之土地，拍定後權利移轉證書交付前，乙聲明異議主張其為該共有土地之實際共有人，雖其應有部分業經依法信託登記於丙，惟其共有人身分及優先承買之權利應不受影響，依行政執行法第 26 條準用強制執行法第 102  條及辦理強制執行事件應行注意事項 44  之規定，行政執行處應於第一次拍賣及拍定時通知其行使優先承買權云云，乙聲明異議是否有理由？
（提案機關：彰化行政執行處）
研擬意見：
甲說：
聲明異議無理由。因行政執行程序貴在迅速，有關義務人財產之認定採形式審查，不動產權利以登記為認定之標準，何人為共有人亦以不動產登記謄本所記載為準。本件乙既已將其應有部分依法信託登記於丙，該土地登記謄本所記載之共有人即係丙，行政執行處並無審酌實際共有人究係何人之權限及義務。又「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」信託法第 1條定有明文，本件乙既已將其應有部分依法信託登記於丙，其對於該土地之所有權即移轉於丙，如丙未依信託本旨，以善良管理人之注意處理信託事務，僅係對乙產生損害賠償責任之問題。故如行政執行處於第一次拍賣及拍定時業經通知丙行使優先承買權，執行程序即無瑕疵。因此本件乙聲明異議為無理由。
 乙說：
聲明異議有理由。按土地法第 34 條之 1  第 4  項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，其立法目的在簡化共有關係，如行政執行處於第一次拍賣及拍定時得免通知實際共有人行使優先承買權，則其簡化共有關係之立法目的顯難達成，蓋受託人對於信託財產之管理處分悉依信託契約為之，有關優先承買權之行使實難明定於信託契約，如受託人未將行政執行處之通知告知信託人，信託人對於受託人亦難認為有何權利可主張。故行政執行法第 26 條準用強制執行法第 102  條及辦理強制執行事件應行注意事項 44 「共有物應有部分第一次之拍賣
，執行法院應通知他共有人。但無法通知時，不在此限。」、「不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買……。」所規定之「共有人」及「優先承買權利人」應指實際共有人之信託人。又雖行政執行程序貴在迅速，有關義務人財產之認定採形式審查，不動產權利以登記為認定之標準，惟有關不動產權利之信託登記，依其不動產登記謄本所記載亦可顯見其為信託關係及信託人究係何人，行政執行處於第一次拍賣及拍定時通知實際共有人即信託人行使優先承買權亦不失形式審查之範圍。本件乙既係拍賣土地之實際共有人，其共有人身分及優先承買之權利應不受影響。故如行政執行處於第一次拍賣及拍定時業未經通知乙行使優先承買權，其執行程序即有瑕疵。因此本件乙聲明異議為有理由。
初步研討結果：
          應採乙說，聲明異議有理由。
本署第二組初審意見：
  一、依信託法第 1  條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」可知，「信託」係信託人為自己或第三人之利益，以一定財產為信託財產，移轉與受託人管理或處分，以達成一定之經濟上或社會上目的之行為（87  年度台上字第 2697 號裁判要旨參照）。又信託關係之成立，除須有委託人將財產權移轉或為
其他處分為前提外，受託人尚須依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，積極管理或處分信託財產（法務部 92 年 4  月 11 日法律字第 0920011607 號函釋參照）。此外，受託人之管理處分權，如信託當事人未另有具體約定，應從寬解釋，在不違反公序良俗或強行禁止規定下，凡符合信託本旨，所有有關信託財產之法律行為或事實
行為，均應包括在內。具體言之，例如權利取得行為或負擔債務行為；為保護信託財產所從事之訴訟上或訴訟外行為；對於信託財產的保存、改良或利用行為等均屬之（賴源合、王志誠合著，現代信託法論，85  年 2  月初版 1  刷，頁 92 參照）。次按，「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。」「依本法所為之登記，有絕對效力。」民法第 758  條及土地法第 43  條分別定有明文，故如委託人依信託契約，將信託物之所有權登記為受託人所有後，該信託物之法律上所有人即為受託人，而非信託人或受益人（最高法院 84 年 8  月 11 日 84 年度台上字第 2038 號判決意旨參照）。
 二、綜上，本件行政執行處拍賣義務人甲對分別共有土地之應有部分時，於第 1  次拍賣及拍定時，依行政執行法第 26 條準用強制執行法第102 條及土地法第 34 條之 1  規定第 4  項規定，應通知他共有人，惟所謂「他共有人」應指土地登記謄本上之登記所有權人（即受託人丙）而言，故如業經通知受託人丙行使優先承買權，執行程序即無瑕疵，依法並無須另行通知信託人乙（即實質所有權人）。準此，本件信託人乙之聲明異議為無理由，應予駁回。至信託人與受益人倘因受託人未盡善良管理人之注意義務，而管理不當致信託財產發生損害時，自得依信託法第 23 條規定向受託人請求損害賠償（法務部 93 年 7  月 9  日法律決字第 0930027063 號函釋參照）。
研討結論：照本署第二組初審意見通過。
（法務部行政執行署 94 年度署處聲明異議實務問題研討會  提案六）

#共有不動產-高仕不動產

#共有土地#共有房屋#法拍代標#中古屋#0912-913923高仕陳總

土地承租人在承租土地上興建一棟未辦保存登記建物並賣給第三人今有土地所有人之債權人聲請執行該土地拍賣並經拍定第三人持買賣契約書、稅籍證明書等具狀向執行法院聲請依土地法第 104 條規定行使優先承買權，執行法院應否准許？

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 100 年法律座談會民執類提案 第 7 號

會議日期： 民國 100 年 11 月 16 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

甲有一筆Ａ土地租給乙，乙於土地上興建一棟未辦保存登記建物Ｂ屋，乙 再把Ｂ屋賣丙。今有一甲之債權人聲請執行Ａ地並經拍定，丙檢具Ｂ屋之買賣契約書、Ｂ屋納稅義務人為丙之稅籍證明書等具狀向執行法院聲請依土地法第 104 條規定行使優先承買權，執行法院應否准許？

確認董事會決議無效

裁判字號： 最高法院 95 年度台上字第 2611 號 民事判決

案由摘要： 確認董事會決議無效

裁判日期： 民國 95 年 11 月 23 日

裁判要旨：

查，非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力（民法第九十五條第一項）。本件九十三年九月三十日之董事會開會通知，係在公司法第二百零四條所規定之期限前依董監事名冊所載各董事、 監察人之住址為發送。至寄交上訴人之通知分別於九十三年八月三日及翌 （四）日投遞至上訴人及其配偶林陳○○之戶籍地○○市○○○街○○號 及董事名冊所載之同市○○街○○號之○○址，但因無法投交，遂於同年月五日送交基隆市東信路郵局招領，招領期滿未領取，而於同年月二十六 日於封面加蓋「招領逾期退回」之戳記，退還原寄件人，並有基隆郵局函為憑，為原審所合法確認之事實，則該通知已達到上訴人及其配偶之支配範圍內，上訴人及其配偶隨時可以了解其內容，應認該開會通知已送達而發生效力，自不容上訴人空言否認。從而，原審所為上訴人敗訴之判決， 經核於法洵無違誤。

確認優先購買權存在

裁判字號： 最高法院 100 年度台上字第 432 號 民事判決

案由摘要： 確認優先購買權存在

裁判日期： 民國 100 年 03 月 24 日

裁判要旨：

按土地法第三十四條之一第四項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定， 對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請 求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（本院六十五年台上字第八五三 號判例參照）。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條 件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之。又強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位為出賣，故於執行法院拍賣二筆以上共有土地或建築改良物 之情形，若經執行法院代債務人（出賣之共有人）定合併拍賣之條件，並 經拍定人依該條件標買，主張優先承購權之他共有人自應為合併購買之表示，始得認其已依上開「同樣條件」之趣旨合法行使優先承購權。

確認優先承買權存在

裁判字號： 最高法院 87 年度台上字第 2776 號 民事判決

案由摘要： 確認優先承買權存在

裁判日期： 民國 87 年 11 月 27 日

裁判要旨：

查土地法第三十四條之一第一項規定，共有土地或建築改良物，其處分應 以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，旨在解決土地共有權利行使之困難，便捷共有人對共有土地之迅速有效處分，是共有人及其應有部分達一定比例時，即得將其他共有人之應有部分一併加以處分。且為減少共有人之人數，促進不動產之有效利用及消除共有而生之糾葛，故 於同法條第四項規定不同意出賣之共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此項優先承購權係屬法定形成權之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝奪。

優先承買權有行使競合可能，應否分階段通知權利人？順序最先者拍定， 應否通知後順序之人？

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 111 年法律座談會民執類提案 第 14 號

會議日期： 民國 111 年 11 月 16 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

甲與乙合意成立租地建屋契約，由甲將所有之 A 土地出租予乙，乙則於 該 A 地上興建 B 房屋一棟，並自行居住使用。嗣甲死亡後，該 A 地 由甲之子丙、丁、戊 3 人共同繼承，並依應繼分各三分之一，辦妥繼承暨分割登記，維持分別共有應有部分各三分之一。

土地與座落建物同屬一人所有(非公寓大廈)，僅將房屋讓與他人，因他人積欠債務被法拍，原土地所有人得否主張優先承買權？

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 98 年法律座談會民執類提案 第 18 號

會議日期： 民國 98 年 11 月 11 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

A 地及坐落其上之 B 屋原同屬甲所有（B 屋非屬公寓大廈管理條例第 3 條第 1 款所示之建物）。民國 90 年間，甲僅將 B 屋讓與乙，乙即將 B 屋設定抵押權於丙。嗣乙屆期未清償債務，丙聲請法院拍賣 B 屋。則於法院拍賣 B 屋時，甲得否主張優先承買權？

確認優先購買權存在等

裁判字號： 最高法院 99 年度台上字第 1699 號 民事判決

案由摘要： 確認優先購買權存在等

裁判日期： 民國 99 年 09 月 15 日

裁判要旨：

按民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人 」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契 約。是以上揭二條文所稱之「出賣條件以書面通知」及「出賣通知」者， 係專指「出賣人」將同樣出賣條件（諸如買賣標的、範圍、價金、付款、 瑕疵擔保等是）對優先承買權人而為通知而言，不包括買受該基地第三人之通知在內，此觀民法第四百二十六條之二第二項增訂「前項情形，『出賣人』應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到 後十日內未以書面表示承買者，視為放棄」，並於第三項增設「『出賣人 』未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」，暨土地法第一百零四條第二項規定「前項優先購買權人，於接 到『出賣通知』後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。『出賣人』 未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」等文字，並參照八十八年四月二十一日增訂民法第四百二十六條之二及六十四年七月二十四日修正土地法第一百零四條規定時，所揭櫫「 為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第一百零四條規定，增訂本條」及「為保護現有基地或房屋所有權人、承租人或其他合法使用人之權益」之立法意旨自明。

優先承買權通知及競合法律問題

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 111 年法律座談會民執類提案 第 14 號

會議日期： 民國 111 年 11 月 16 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

甲與乙合意成立租地建屋契約，由甲將所有之 A 土地出租予乙，乙則於該 A 地上興建 B 房屋一棟，並自行居住使用。嗣甲死亡後，該 A 地由甲之子丙、丁、戊 3 人共同繼承，並依應繼分各三分之一，辦妥繼承暨分割登記，維持分別共有應有部分各三分之一。後丙之債權人持合法執行名義聲請強制執行丙所有之 A 地應有部分三分之一。經執行法院查封調查土地使用現況時，乙即在場陳明 B 房屋為其出資興建，並提出上開租地建屋契約為據。後經執行法院形式審認，即於拍賣公告中使用現況欄 位載明：「坐落 A 土地上之房屋所有權人乙有土地法第 104 條所定之優先承買權，且其行使效力優先於共有人之優先承買權」等語。嗣丙之應有部分三分之一經拍賣而由己拍定。

基地與房屋同屬一人所有，將基地及房屋先後分別出賣後，若嗣後基地或房屋)出賣時，房屋所有人 或基地所有人)是否主張優先購買權 ？

會議次別： 最高法院 83 年度第 11 次民事庭會議

決議日期： 民國 83 年 08 月 16 日

決議： 決議：採甲說。

甲說 (否定說) ：

土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時 ，基地所有人有依同樣條件優先購買之權，係指出租人於承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，若基地、房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人，即無該條項之適用 (本院五十三年台 抗字第五七○號判例) 。

☆請求確認優先購買權存在等

裁判字號： 最高法院 112 年度台上字第 134 號民事判決

裁判日期： 民國 112 年 04 月 21 日

裁判案由： 請求確認優先購買權存在等

最高法院民事判決 112年度台上字第134號

上 訴 人 陳0成

☆民法第426之1條法律問題

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 100 年法律座談會民執類提案第 7 號

會議日期： 民國 100 年 11 月 16 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

甲有一筆Ａ土地租給乙，乙於土地上興建一棟未辦保存登記建物Ｂ屋，乙再把Ｂ屋賣丙。今有一甲之債權人聲請執行Ａ地並經拍定，丙檢具Ｂ屋之 買賣契約書、Ｂ屋納稅義務人為丙之稅籍證明書等具狀向執行法院聲請依土地法第 104 條規定行使優先承買權，執行法院應否准許？

債權人甲、乙依序聲請執行債務人丙、丁就 A 地之應有部分三分之一、 三分之二，經執行法院合併執行，以 A 地全部為拍賣標的。

A 地經拍定時，丁得否就丙之應有部分三分之一主張優先承買？

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 106 年法律座談會民執類提案 第 18 號

會議日期： 民國 106 年 11 月 08 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

★確認優先承買權存在

裁判字號： 臺灣高等法院 82 年度上字第 362 號 民事判決

案由摘要： 確認優先承買權存在

裁判日期： 民國 82 年 12 月 27 日

臺灣高等法院民事判決 八十二年度上字第三六二號

上 訴 人 張0茂

※土地法104條確認優先購買權

裁判字號： 最高法院 65 年台上字第 530 號 民事判例

案由摘要： 確認優先承買權

裁判日期： 民國 65 年 03 月 11 日

裁判要旨：

土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權 ，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用 。

★變賣分割共有物判決，應否准許共同優先承買

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民執類提案 第 17 號

會議日期： 民國 104 年 11 月 04 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

甲持變賣分割共有物判決，聲請強制執行變賣分割甲、乙、丙、丁共有之土地乙筆。試問：

☆事實上處分權人是否有土地法第104條優先承買權

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 100 年法律座談會民執類提案 第 7 號

會議日期： 民國 100 年 11 月 16 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

甲有一筆Ａ土地租給乙，乙於土地上興建一棟未辦保存登記建物Ｂ屋，乙 再把Ｂ屋賣丙。今有一甲之債權人聲請執行Ａ地並經拍定，丙檢具Ｂ屋之買賣契約書、Ｂ屋納稅義務人為丙之稅籍證明書等具狀向執行法院聲請依土地法第 104 條規定行使優先承買權，執行法院應否准許？

☆共有人變價分割共有物二人以上主張承購時應否准予共同應買及共同優先承買

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民執類提案 第 17 號

會議日期： 民國 104 年 11 月 04 日

座談機關：

臺灣高等法院暨所屬法院法律問題：

甲持變賣分割共有物判決，聲請強制執行變賣分割甲、乙、丙、丁共有之 土地乙筆。試問：