房地產陳總部落客

投入172億元 遠雄宣布A7再下一城打造30層超高住宅

※本文觀點:

打房，素地貸款受限，小基地蓋房，營建成本高、公設比高，房價也賣不高，合建案、都更案，確實為北部地區建商採行之策略!

從合建、都更的角度來推演幾年後的房價是漲是跌？房屋去化是難是易？

我想歸究出幾個重點:

1.地段:房市好時…蛋黃、蛋白、蛋殼，都有人買；錢多的在蛋黃區裡挑產品、錢少的、貸款壓力不能太重的，就在蛋白、蛋殼區裡挑呀挑！但是打房後，蛋黃區的房子會保值、抗通膨、好出租，相對的建商選擇的合建標的一定首重地段!

合建尋丁建

丁建就是丁工(丁種工業地)

北部地區:新北市、桃園市

中部地區:台中市、彰化縣

南部地區:台南市、高雄市

其他區域也可評估之~

建地數筆地段優只要您是『績優營造廠』、『建商』，歡迎來談！

好地段建地、好地主，願意跟績優營造業或建商合建或合作！

營建是良心事業，首重品質，再來是合理利潤！

※最近談幾筆土地買賣、土地合建、土地委建；接觸不少營造廠及建商，充分了解一些心態及做法，一方面低估房價、抬高營建成本，售價卻又抬  

    高，說穿了，只為了滿足他們的最大利潤，說是錢飽飽、卻又要儘量拉高土建融額度，除了高度財務槓桿外，又要滿足高獲利，這就是我得到的結

    論！央行不打房、不頒布限貸令、土地是亂搶一通，政策打房，不是縮了，就是趁機亂殺一通，真不知真英雄在何方？

建地出售『實力建商』速購

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1坪換1坪大直受災戶該同意嗎？專家試算增值空間「好到令人流口水」

2023-09-12 15:13 經濟日報／記者游智文／即時報導

北市「基泰大直」建案施工不當，造成周邊許多住戶房屋塌陷。 圖／聯合報系資料照

工業地合建【北部地區】

工業區土地、乙工、丁工、產業專用區、零星工業區、科學園區

土地資產活化

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建地合建、老屋合建、分屋比例、地主分回比例下降

隨著營建成本高漲、區域房價不高的情況下，建商紛紛調降合建地主分回比例或是委建提高造價費用！

在臺北市萬華區，最近就有幾筆合建案；地主分回55%、建商分回45%，建商直接表明划不來、會賠錢、這種合建比例無法蓋！

也難怪一堆建築大咖說：房價沒有下修空間！

也難怪有些建商策略調整：回防蛋黃區！

這幾年建築法規大量修正，增加很多的新規定、大大的提高了建築成本，再加上原物料的調漲、建築業缺工、營造費用整體均價至少提高4成以上！

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建商注意 「合建分屋代地主繳納之土地增值稅」這部份要注意

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2020-09-20

建設公司合建分屋代地主繳納之土地增值稅不得列為成本費用

新聞摘要

建設公司合建分屋代地主繳納之土地增值稅不得列為成本費用

合建分售，應按售價比例分攤廣告費

報導：MyGoNews方暮晨 時間：2020-03-07

營利事業與地主合建分售(或分成)不動產建案，應按售價比例分攤廣告費

新聞摘要

營利事業與地主合建分售(或分成)不動產建案，應按售價比例分攤廣告費

合建分屋，地主分配取得房屋應課徵交換契稅

作者：MyGoNews方暮晨

時間：2018-02-10

由建商出資興建之合建分屋契約，地主嗣後分配取得之房屋應課徵交換契稅

新聞摘要 由建商出資興建之合建分屋契約，地主嗣後分配取得之房屋應課徵交換契稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

合建；銀行要求:建融不足款項，資金一次性匯入信託帳戶

我的一個徒弟本身也是建商買了一塊土地也申請了建照，跟銀行辦理土地融資及建融，以前是建融額度核下來之後建商邊蓋邊資金調度但現在卻要求須把建融不足款項一次性匯入信託帳戶建融額度才願批下來，實在有夠硬!

若是一個營建款5億的建築工地，7成建融3成建融自備款則須準備1.5億，再加上建築設計費、保證金、規費、回饋金、出土、等等..現金沒有個2億是動不了!

會採取這樣嚴格的管制措施，無非就是為了預防爛尾樓的發生....怕建商蓋到一半，資金不足無以為繼，所以乾脆把營建款一次湊足，透過建經控管工程進度撥付款項。

最近就有不少中小建商遇到這種困境必須把建案盤掉!

資金是原因之一

公司與地主合建分售之廣告費「應這樣申報」

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-07-30

新聞摘要

南區國稅局表示，建設公司每推出新建案時，常會利用廣告，增加曝光率，以提高銷售成績，但如果是與地主合建分售的話，該建案的廣告費應按房屋與土地的售價比例分攤後，方得列報為公司廣告費。

公司與地主合建分售之廣告費 應按售價比例分攤後列報

住宅買氣轉冷 建商減緩購地 採同業合建分散風險

2022/06/30 13:12

買

上半年商用不動產交易可觀察到科技業的買氣陷入停滯，交易額僅117億元，規模僅剩去年同期的一半。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕升息、土建融限縮等多重因素交雜，導致第二季土地、商用不動產交易接連出現萎縮，建商面對住宅市場買氣降溫、以及政策牽制，除放緩購地腳步外，也採取與其它建商合建、或是合作投資的大型開發案的策略聯盟，達到分散風險的目的。

根據第一太平戴維斯統計，單宗交易額3億元起跳的土地買賣案，上半年累積總額約776億元，較去年同期萎縮42%，為2018年後、5年來最低，至於，上半年商用不動產交易額累積約675億元、年減約20%。

北市第2座電梯華廈「共和大廈」拆除 改建每坪逾200萬豪宅

2022/04/26 18:38文/記者徐義平

台北市第2座則是「共和大廈」，經由大陸建設整合11年，將推出預售案「耑序」，每坪開價230萬至250萬元。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕北市第2座電梯華廈將拆除改建豪宅，坐落北市東區的「共和大廈」不單是華航起家厝，更是北市有史以來的第2座電梯華廈，歷經11年整合將改建地上20層新案。

海悅國際業務部經理劉俊介指出，台北市第1座電梯大廈為「勝利大廈」，早在十多年前便已改建為豪宅「元大栢悅」，也是目前最貴都更豪宅，第2座則是「共和大廈」，經由大陸建設整合11年，將推出預售案「耑序」，每坪開價230萬至250萬元。

合建分屋出售 留意節稅方式

2020-11-06 05:49 經濟日報 / 記者程士華／台北報導

圖／經濟日報提供

個人和建商合建分屋後取得房地，出售時要主動申報房地合一稅，可以留意節稅方式，北區國稅局指出，首先，合建分屋地主，原則上可適用20%優惠稅率；其次，屋齡較高的舊制房地參與合建分屋，土地交易所得有機會免稅；第三，原有土地持有逾十年以上的舊房地，更可適用較低稅率。

房地合一稅從2016年1月1日上路，對於持有二年內就出售的短期炒作，課徵35%至45%重稅，不過針對地主參與合建分屋案件，官員表示，《所得稅法》第14-4條訂有專屬優惠，即便持有未滿二年的房地，原地主出售時，也只要依20%稅率課稅。

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2020-09-20  文章來源鏈結:MyGoNews

建設公司合建分屋代地主繳納之土地增值稅不得列為成本費用

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示，營利事業與地主合建分屋，約定由營利事業負擔繳納換入土地之土地增值稅，不得列入營利事業之費用或建屋之成本。
該局說明，依財政部1986年11月19日台財稅第7568163號函規定，建設公司與地主簽訂合作建屋契約，雖約定建主因合建而換入之土地，其土地增值稅由建主負擔，惟土地增值稅依照土地稅法規定應由賣方(地主)負擔，故該土地增值稅不得列入建主之費用或建屋之成本。
該局舉例說明，甲建設公司2018年度與地主合建分屋，依雙方所簽訂之合作建屋契約，甲建設公司須就換入之土地負擔繳納土地增值稅300萬餘元，因該土地增值稅依照土地稅法規定應由地主負擔，依上開財政部75年函釋規定，不得列入甲建設公司之費用或建屋之成本。
該局特別強調，營利事業如有因合建而換入之土地，依約須由建商負擔繳納換入土地之土地增值稅，依前述規定不得列為成本費用，籲請營利事業應注意稅法相關規定，以免遭調整補稅。

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合建分屋 地主與建商仍應申報契稅

報導：MyGoNews方暮晨 時間：2020-02-09

建商注意 地主與建商合建分屋仍應申報契稅

新聞摘要

建商注意 地主與建商合建分屋仍應申報契稅

合建分屋 地主與建商仍應申報契稅

報導：MyGoNews方暮晨 時間：2020-02-09

建商注意 地主與建商合建分屋仍應申報契稅

新聞摘要

建商注意 地主與建商合建分屋仍應申報契稅

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