台北人屋雙老難翻身？建商籲：比照東京都更才有救

台北人屋雙老難翻身？建商籲：比照東京都更才有救

※本文觀點:

有成立管理委員會的公寓大廈，若是面臨房屋老舊、屋況差、耐震係數不足者，是可以透過區分所有權人會議提出重建的議案表決，若是通過，不同意者，管委會得訴請法院拍賣其產權。

有管委會的社區，其實只要絕大多數的人同意，要重建困難度應該不大，最大的問題應該是重建後的坪效無法滿足一坪換一坪的室內需求！

依照公寓大廈管理條例的區分所有權集合住宅大樓若是牽涉到公共安全須重建問題，地方政府應直接放寬基準容積率，並免除掉一些代金規定，才會加速老屋改建！

至於有危險的公寓大廈，新修正的公寓大廈管理條例增列第29條之1、第49條之1，限期成立管委會、管理負責人，逾期未成立，按次開罰!

所以蛋黃區的老屋是具有自住兼投資的雙優點，莫再說:都更要等到猴年馬月！只要地點夠好，早買比晚買好、買到比沒買到好!

要說打房之際買什麼最好，以後又可以增值、兼賺錢，就是這類型標的物!

公寓大廈管理條例第13條:

公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：
一、配合都市更新計畫而實施重建者。
二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。
三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。

公寓大廈管理條例第14條:

1.公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
2.前項之受讓人視為同意重建。
3.重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。

公寓大廈管理條例第31條:

區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

公寓大廈管理條例第32條:

1.區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
2.前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。
3.第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。

公寓大廈管理條例第29條之1:

1.本條例施行前或施行後已取得建造執照之未成立管理委員會或推選管理負責人之公寓大廈，經直轄市、縣（市）主管機關認定有危險之虞者，其區分所有權人應於直轄市、縣（市）主管機關通知後一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。因故未能於一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備者，直轄市、縣（市）主管機關得視實際情況展延一次，並不得超過一年。
2.前項公寓大廈有危險之虞之認定要件及成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備之期限，由中央主管機關公告；直轄市、縣（市）主管機關認有必要時，得公告擴大認定要件並另定其成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備之期限。
3.直轄市、縣（市）主管機關應輔導或委託專業機構輔導第一項之公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備。
4.公寓大廈區分所有權人經依第四十九條之一處罰後，仍未依規定成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備者，必要時，由直轄市、縣（市）主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。

公寓大廈管理條例第49條之1:

公寓大廈未依第二十九條之一第一項規定於期限內成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備者，由直轄市、縣（市）主管機關按每一專有部分處區分所有權人新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並令其限期辦理；屆期仍未辦理者，得按次處罰。

台北人屋雙老難翻身？建商籲：比照東京都更才有救(本文出處請點擊)

2025/07/23 21:50文/記者朱語蕎

台北市老屋多，加上屋主年紀漸長，對都更改建力不從心。（資料照）

台北市長年面對人口老化、屋齡舊化的「雙老」現象，加上台北市房價高，讓年輕族群近2年轉往新北、桃園以及基隆購屋通勤，專家就建議，政府應儘速立法簡化都更危老程序，激勵民間建設公司投入，方能改善長者生活品質及換屋意願。

根據內政部統計，截至2025年第一季為止，台北市平均房屋稅籍住宅類平均屋齡已達38年，加上高齡者擁屋、擁地比例又是全台最高，寶和建設副總經理陳威丞分析，屋齡超過30年以上的公寓大多缺乏電梯，高齡長者通常在當地居住多年，一般不願隨意搬離，這些長者對於需要多次協調的都更危老事宜逐漸力不從心，建議政府應積極介入，讓重建變的簡單而直接。

陳威丞提到，東京早在數10年前就面臨相似的人口老化及建物老舊問題，日本政府透過丸之內、大手町的連鎖式都更，以及近年著名的麻布台之丘大規模都市更新計劃，結合環狀捷運線的建設，成功打造國際商業與交流中心，並建構完善的都市基礎設施、營造友善外國人生活環境、強化防災能力，不僅改善了老舊市容，更吸引國際企業進駐，大幅提升了東京的國際化程度與經濟活力。

他認為，台北可以師法東京經驗，透過策略性的都市計畫檢討及都市更新，重新塑造城市形象。

陳威丞說，日本為解決建物老朽與天災威脅，2024年通過修訂「日本公寓標準管理條例」中的「區分所有法」，不僅下修共有區域修繕表決門檻，更將拆除重建同意門檻自「5分之4」調降至「4分之3」。

台灣與日本都位於環太平洋的地震帶上，但近年台北的都更牛步化，甚至需要1400年以上，陳威丞直言，政府若能多加思考從制度面、法務面以及實施面上思考，才能真正解決都更緩慢的問題。並藉由市容的更新，吸引更多國際投資，提升台北的國際競爭力。

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