房地產陳總部落客

共有房屋多元化解決方案(案例一)

某個案標的:台北市信義區某公寓×樓

權狀坪數:25.52坪

共有人數:3人

出售坪數:持分1/6、約4.25坪

市價:約1660萬，65萬/坪

他找4家房仲、3年才賣掉 苦勸別買「這產品」：買來沒開過窗 (本文出處請點擊)

2024/11/05 17:34文/記者朱語蕎

工業住宅房價雖相較一般住宅便宜，但也存有不少缺點。（資料照）

什麼產品這麼糟糕？有民眾在臉書「靠北建商2.0」發文抱怨，住了3年的房子想賣掉，找了4家仲介，結果等了3年多才賣掉，而且價格只比當初買價多100萬左右，扣掉稅金代書費仲介費其他雜費，根本沒有賺到錢。

這名網友買的就是「工業宅」，工業住宅因為價格相對一般住宅便宜，讓不少人心動，不過原PO卻列舉工業宅6項缺點，苦勸大家千萬不要買工業宅。

(不動產持分)(持分房屋)(持分土地)(畸零地)(閒置土地規劃開發)

#房屋共有#土地共有#共有不動產專業處理

#專營不動產持分買賣(台北市.新北市.桃園市)

#專營持分房屋買賣(台北市.新北市.桃園市)

#專營持分土地買賣(台北市.新北市.桃園市)

#專營畸零地買賣(台北市.新北市.桃園市)

想要出售持分土地的地主你們好!

 (台北市.新北市.桃園市)

很感謝您的來電想要出售持分的土地.由於每位地主的情況不同..產權持分比例.筆數.現況也不同..每個地主要賣的土地筆數也不少!

評估起來著實耗費不少人力.物力.精力.時間.

若是您的持分土地符合下列情形之一者

由於能力有限買家也不愛購買此類持分產權

共同繼承遭兄弟拖累還要幫繳稅 稅務局：「這筆稅」應負連帶責任 (本文出處請點擊)

2024/03/22 16:13文/記者朱語蕎

公有共同繼承在申請分單繳納後，對於「整筆應納稅額」仍應負連帶責任。

兄弟間因財產問題意見不合時有所聞，有民眾就因為父親過世後，兄弟意見不一，無法分割遺產，只好辦理公同共有繼承，結果其中有人未繳交地價稅單，延伸後續麻煩。

新竹縣政府稅務局表示，有民眾在收到其他兄弟的公同共有土地的地價稅單，因不想欠稅，也不想幫其他兄弟繳納，因此向稅務單位申請分單繳納。

同行！持分土地您懂多少？

一些同行接到持分土地就發給我，還一直跟我強調：都更整合中、價格很便宜、價錢可談、、等等話術‥看了資料後，我實在暈了‥不禁要問，持分土地‥您到底懂多少？

我就來講講到底提供了什麼樣的持分土地類型供大家參考：

一.只有土地持分、上有7樓建築物集合住宅；有土地持分、無建物產權！

仲介說法:3坪土地持分；土地使用分區:住3；都更整合中；一坪250萬；價錢可談‥‥

我的觀點:

能圓滿解決持分房屋問題嗎?

來電:陳總你好，我有一間持分房屋想要處理，能夠請教你嗎？

陳總:可以，你請說！

來電:我有繼承一間房屋是4個人共有想要賣掉？

陳總:是分別共有一個人1/4嗎?

來電:對！

三兄弟共有房屋 小弟不肯變現 專家教這招讓小弟成贏家

2023/08/25 10:44文/記者朱語蕎

共有人數也超過2分之1，在與第三人的買賣契約書成立後，應以存證信函通知所有人，就同一價格及同一條件是否願意優先承購。

房屋買賣以共有人全體同意為原則，如果共有人有不同的想法，以致部份共有人想賣，部份共有人惜售，而無法達成全體共有人同意出售時，該怎麼辦？ 正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，根據土地法第34條之一規定，給了一招多數決的解決方法，少數服從多數，多數尊重少數的多數決處份分式，也解決了不少共有物的共有關係。

鄭文在提到，有名客戶的房屋是一棟透天厝，房屋由3個兄弟繼承取得，目前由老三居住使用，老大及老二則居住在外縣市，剛開始繼承時，兄弟間都沒有任何使用上的意見，日子久了，問題慢慢浮現，老大及老二越來越覺得不公平，為什麼各3分之1的所有權，房屋只有弟弟使用，於是打算釜底抽薪，將房屋賣掉，分錢了事。

※持分不動產買賣實例研討

有一商場產權持有人數有8人，今有一人持分出售！我仲介買方客戶成交並簽立不動產買賣契約書後寄存證信函通知是否行使優先承購權，文到15日後皆未獲回應；後至法院變價分割共有物，由第三人拍定後‥共有人卻又回覆執行法院願意行使優先承購權，而法拍拍定價卻比當初通知優先承購價高出甚多！

※為什麼共有人當初不買，變價分割後才又要買？

個人判斷:

A:當初持分產權出售，共有人買共有人的持分產權還是跟其它共有人維繫共有關係，無法單獨所有！只是增加個人產權持分比例而已！

惟有透過變價拍賣讓產權成為一人所有，不動產的價值及經濟效益才會符現！

持分房地產簡單說

持分房地產，簡單的來講就是【土地共有】或是【房屋共有】

共有又分二種

一種是分別共有:一所有權，有二人以上，皆有其明確的『應有部分』(權利範圍)；簡稱叫持分土地或是持分房屋。

一種是公同共有:就是沒有明確的應有部分，只有『潛在應有部分』，繼承的不動產若是沒有全部繼承人蓋章只有部分繼承人辦理繼承的話就會登記為『公同共有』，

舉例：若是一筆土地上有5名繼承人，每人權利範圍都會是公同共有1/1

繼承移轉創高 金店面分產釋出增

2022/06/23 16:05文/記者徐義平

〔記者徐義平／台北報導〕人口老化衝擊，去年全國繼承移轉棟數首度突破六萬棟大關，創一九九一年有統計以來的三十年新高；因繼承分產，也讓一級商圈釋出的精華店面變多，其中最知名的案例是北市西門商圈成都楊桃冰店面。

繼承擺不平 多以變價拍賣解決

房產業者指出，近幾年像是北市中山北路二段鄰近LV旗艦店旁的透天店面、松山區億元級透天店面等，都是因為分產而進入分割共有物的「變價拍賣」程序，另台中市廟東夜市店面則是委託業者出售。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，熱門商圈位置好的店面早年因取得成本低且租金收益高，房東都捨不得賣，穩定收租、希望可留傳給子孫，但若身前沒有先協調好，往往都會出現擺不平的問題；因此有些家族會委託仲介出售，若後代子孫對於價格見解有差異，最後就會走上法院變價拍賣的程序。

搞定超複雜土地！銅板「阿婆壽司」蓋大樓

2021-12-10 12:04:10經濟日報 記者游智文／即時報導

新北市鶯歌區「阿婆壽司」以銅板美食著稱，雖然一道大多只要一、二十元，但人潮多，收入豐，十多年前開始收購鶯歌市中心區一處超級複雜土地，最終整合成功，目前正興建7層住商大樓。

東森房屋三鶯區總經理廖麟鑫表示，阿婆壽司新蓋的大樓，基地位於鶯歌建國路上，就在一銀旁，為鶯歌最熱鬧的市中心區段。

這塊地原本有20多人持分，產權複雜，先前一直空置，地主圍起圍籬，還在圍籬內種菜，養雞，和圍籬外車水馬龍，形成強烈對比。

他表示，阿婆壽司是在鶯歌在地人，經營已久，以平價著稱，茶碗蒸、味噌湯都只有20元上下，壽司一盒也不貴，之前還更便宜，不僅是鶯歌人愛吃的美食，也吸引大批外地觀光客，不過目前位於鶯歌中正一路的總店，為承租他人的店面。

人生跑馬燈！當媽媽往生，手足變親戚

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2021-09-05

當媽媽往生，手足變親戚

新聞摘要

當媽媽往生，手足變親戚

Q有2筆繼承土地，在新莊，分區為住宅區，面積分別為110平方公尺及28平方公尺，各持分1/18，上有他人所有之未辦保存登記的4層樓違章建築，我想賣，請問怎麼賣?優先購買權的順序為何?

一、    請問怎麼賣?

持分面積約為2.3坪，推估土地收益為違章建築給付的租金

(一)與買方談妥出售條件後，應將出賣條件通知優先承買權人

所謂「優先購買權」是指所有人出售其房屋、土地之所有權時，他人得以主張以同一條件（如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等）優先承購之權利。

(二)這兩筆土地誰有優先承買權? 出賣人與第三人訂立買賣契約沒有通知優先購買權人會怎樣?

北市中正區超貴畸零地 每坪高達750萬元

2019-12-10 09:32

北市中正區畸零地整合每坪高達750萬元，直逼北市信義計畫區「最貴停車場」4月拍定價格，也名列該行政區土地實價揭露單價第6高。（翻攝自Google地圖）

〔記者徐義平／台北報導〕北市中正區畸零地整合每坪高達750萬元，直逼北市信義計畫區「最貴停車場」4月拍定價格，也名列該行政區土地實價揭露單價第6高。

根據內政部實價網最新揭露資訊，10月，揭露1筆位於中山南路2巷內約12.1坪的畸零地交易，總價逾9千萬元，拆算每坪單價近750萬元，而且賣家竟是台北市政府。

5坪底價3萬元 下月13日開標 《花甲》吵架街平房傳法拍

前年熱門電視劇《花甲男孩轉大人》知名一鏡到底的吵架片段，沿路紅磚瓦的平房，地點就在台中市大肚區的瑞井社區，近期台中地方法院公告竟出現1筆法拍物件，就位於該社區，僅約5.25坪的地上1層樓建物，底價只要3萬元。

三合院的住戶不願受訪，僅表示拍賣原因應問當事人。遭拍賣的建物僅是全屋的1/4，資料顯示建物持有人分別為老屋主的4個兒子，林姓債務人因在外負債導致祖產被拍賣，但在拍賣前已將土地過戶給他人。

法拍業者直言：「這個沒辦法買！」原因是「就像1個家有4個房間，你只能使用其中1間房，又沒有土地，除債權人之外，應不會有人去投標。」加上附近機能尚未開發，評估沒有投標價值。

★持分房屋☆持分土地★區段徵收土地☆市地重劃土地★資金需求借貸

▲持分房屋全省借貸

▲七都建地持分借款

▲全省區段徵收持分地借款

▲全省市地重劃持分地借款

#0912-913923高仕不動產陳總

最近經常面對到的持分土地出售類型如下:

★持分土地上有多幢未辦保持登記地上物

1.有土地、有地上物

2.有土地、無地上物

★持分土地有合法建物，有土地產權、無建物產權

★持分農地多筆地號，持分面積少

★房屋產權或是持分房地產產權瑕疵略舉如下:

一.有建物●無土地

二.有建物●有土地，但持分產權不足

三.有建物●無土地產權持分（使照有多筆地號）

四.有建物●有土地產權持分，但持分不足（使照之建築基地有多筆地號）

五.有建物●有土地產權持分；（使照有多棟建築物、多筆地號，土地為基地範圍內它棟建築物非專有部分座落地號）

共有土地買賣遇「千歲團」險卡關 專家教這招無痛解套

2022/09/16 12:45文/記者朱語蕎

共有不動產的處分，以全體同意為主，符合相關規定，就可以處分該不動產。（資料照）

共有不動產的處分，以全體同意為主，當無法全體同意時，為了促進共有土地或建築改良物有效利用，增進公共利益，依照土地法第34條之1規定，只要共有人數超過1分之1以上，同時應有面積超過2分之1以上；或是應有面積超過3分之1以上則人數不計，可以處分該不動產。

因為多數決可以解決很多不同意見的少數人的阻撓，當多數決的買賣契約書成立後，少數不同意處分的共有人，對於該買賣契約書中，相同價格、相同條件下，有優先購買權。當買賣契約書成立後應通知該優先購買權人15天以上的催告，期滿優先購買權人不買，該買賣契約書才能成立，並進行交易。