換屋自住也沒用！他賣預售屋改買成屋 「重購退稅」遭國稅局否准
※本文觀點:
重購退稅有二種:土地增值稅及房地合一稅!
天才，賣預售屋改買成屋怎麼重購退稅『土地增值稅』呢？買預售賣成屋且預售須於售屋完成移轉登記之次日起2年內建造完成，買的土地公告總現值要大於賣的才可以已繳的土地增值稅全額退稅!
預售屋還沒建造完成，尚未領取使用執照無房屋、土地權狀，屬於權利性質，更無法設籍及居住，怎麼會賣預售屋後買成屋辦理土地增值稅的重購退稅呢？
更何況預售屋那來的土地增值稅？
除非你是合建分屋分回來的預售屋合約，早期的土地在你名下，如今參與合建在興建期間想把預售賣掉時才會有土地增值稅，這時候就想到用「重購退稅」這招不動產節稅!
重點是不符合土地增值稅重購退稅的要件，自身權益，不得不慎重!
至於房地合一稅的重購退稅，要符合它的要件:三項條件包括：
一、本人或其配偶、未成年子女於出售及購買之房屋設有戶籍並居住。
二、出售前一年無出租、供營業或執行業務使用。
三、出售舊房地與重購新房地之移轉登記日間隔在二年以內。
如果是「先售後購」，得於重購自住房屋、土地之次日起算五年內申請適用重購退稅；
若是「先購後售」，得於出售自住房屋、土地申報時申請扣抵稅額。
所以舊屋要本人設立戶籍並有居住事實，購入新屋後遷入戶籍並有居住事實，於新屋房地權狀登記日起2年內出售舊屋，並且出售前一年無出租、供營業或執行業務使用，即可符合重購退稅規定。
所得稅法第14-8條
（房地合一稅制重購自住房屋、土地之稅額扣抵或退還）
個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。
個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。
前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。
換屋自住也沒用！他賣預售屋改買成屋 「重購退稅」遭國稅局否准 (本文出處請點擊)
2025/08/28 20:19文/記者朱語蕎
將尚未完工的預售屋賣掉改買成屋自住，不符合重購退稅規定。（資料照）
換屋族不管是先買後賣或是先賣後買，只要是出售自用住宅用地，都可申請退還土地增值稅，但若是購買預售屋，就要注意是否符合條件。
財政部表示，為維護居住者權益，根據《所得稅法》第14條之8規定，個人出售自住房屋、土地繳納之房地合一所得稅，自完成移轉登記之日起算2年內，重購自住房屋、土地者，得申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。
但近來發現不少民眾出售尚未完工的預售屋，再購買成屋自住，主張申請適用重購退稅優惠，經國稅局查核，因不符合規定要件而否准退稅。
財政部表示，根據《所得稅法》第14條之8有關重購自住房地退稅規定，是為了減輕購屋自住者換屋負擔，而根據房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定，適用自住房地優惠，須符合以下要件：
一、個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住；
二、該等房屋無出租、供營業或執行業務使用，目的為確保個人出售及重購之兩處房地均具有自住事實，以落實房地合一所得稅提供該項租稅優惠，保障自住換屋需求之立法意旨，因此若預售屋未完成交屋，尚無法供自住使用，舊不適用重購退稅優惠。
不過，若民眾是先購買預售屋房地，以「先買後賣」方式，在土地完成移轉登記日起2年內，出售原本自用住宅用地，而該預售屋是在出售土地完成移轉登記之日起2年內建造完成，並符合自用住宅用地規定，一樣可以申請土增稅重購退稅。
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