房地產陳總部落客

「急賣房小心錢沒入袋先補稅！」代書曝3大地雷

※本文觀點:

賣房要先了解適用新舊制，105年1月1日以前舊制，105年1月1日以後新制，自用住宅有自用的要件，不知道想賣房先詢問房仲或是代書比較妥當!

房價為何跌不下來？專家揭「死撐」背後心理戰 

※本文觀點:

房價為何跌不下來？除非全面性經濟崩盤！

房價現在是跌不下來，也漲不上去，房市成交量是持續萎縮，就算是跌下來，大家更不敢買，因為普遍買房者會認為才剛跌，還會再跌，也不敢下手買。

話說回來，全面性經濟崩盤？像大陸房地產一樣，跌到5折、6折，又有幾個自住客敢進場買？大陸房地產跌那麼慘，是因為資金外逃，台灣房地產漲那麼高，是因為台商資金回流，所以台灣這幾年貿易逆差創新高！

拿這幾年大陸房價跌幅來期待台灣房價比照辦理的心態就是大錯特錯，錯的離譜!

持分房屋●快速成交●決心出售●再來電，ok！

持分房屋要賣，備妥資料，再來電!

三天迅速評估，可購價格，報給您!

賣與不賣之間，明確回覆，勿拖延!

★持分房屋不是有了物件再來找買方，而是針對物件分配給合適的持分房屋買主，若不是當機立斷要賣的話，就不要找我估價!

★專業處理持分房屋，累積豐富的成交案例與經驗，所以成交速度特別快，若是還在三心二意時？拿定主意再來電!

※專業處分(共有土地)●(共有房屋)

全省持分建地

全省持分房屋

成交案例最多!

法律面.價格面.最實務!

您的煩惱.我的專業!

台灣人這樣工作！台積電美廠員工揭「文化衝擊」 1特質最驚人

※本文觀點:

台灣人對工作表現敬業，套句俗話就是「耐操」，與美國的民情大不相同；但隨著西方文化進入台灣後，勞工意識抬頭，但目前跟美國相比，台灣人的工作態度與積極度還是遠勝於美國!

或許台積電到美國設廠，台灣人的工作態度與認真負責，可以影響到同樣任職的美國人，在潛移默化中產生正能量!

同樣的道理，台灣的年輕人應該要保有台灣人的特質，對於工作要有敬業心、認真心、負責心，不要好逸惡勞、三天打漁二天曬網，實事求是，切勿貪圖速成走歪路!

豪宅月租53萬照搶租！有錢人為何寧租不買？專家點破4關鍵

※本文觀點:

以租金53萬來看，感覺金額很高，但若是以房價反推租金投報率，其實比一般房屋、商辦…等的租金收益投報率都還要來的低；就租客而言，若有一筆資金在手上，租豪宅確實比購置豪宅划算，用資金運轉的獲利來付租金可能賺更多!

更何況買豪宅出租確實是不划算，能夠出租豪宅的業主一定是金字塔頂客族、企業資產、企業主，購置豪宅的主要目的為資產配置、節稅規劃…!

稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表

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溢價95％！北市松江路地上權 元大人壽21.7億搶下

※本文觀點:

嚇死人，一塊住3土地842.46坪，地上權權利金一坪標到258萬多，一年還要付1千出頭萬的地租，將來房子蓋好每坪月租金不就至少3000元/坪，起跳！

高出底價95%的溢價率取得，地點就座落在松江路85巷，協和婦女醫院對面，不知道葫蘆裡賣什麼藥？

看來壽險業對於不動產的未來十分看好，才會這樣大手筆搶標！

無異給房市冷清的現階段打了一劑強心劑！

高房價下選租房？租金3年漲7％ 連續45個月上漲 

※本文觀點:

房租逐年上漲，雖說房價上漲反映在租金漲幅上，但是相對的…稍有一些自備款的租屋客受不了上漲的房租也會興起「租不如買」的念頭！

房市分蛋黃區、蛋白區、蛋殼區；蛋黃區人人想買？又何嘗買的起？所以效應外溢，買到蛋白區、蛋殼區！才會有房市「小老遠」，愈買愈小、愈買愈老、愈買愈遠！

高房價如何來的，大家很清楚，我也不再贅述！打房之下，房市轉冷、房價受到抑制，甚至超漲區的房價開始鬆動下修，這是不爭的事實!

隨著經濟不確定因素，通膨+經濟成長衰退+房市多項租稅政策，房市投資會趨於保守，會有買氣的剩下自住及剛性需求者，不會有買家專門購置新屋當包租公、包租婆!

小孩設籍年紀沒算好 免稅400萬秒歸零 賣房要再等6年 

※本文觀點:

這種稅法規定就是讓人民感覺到有剝奪感！房地合一稅自住要件本就以實際居住為必要條件，小孩設籍時未滿18歲，滿6年了小孩已超過18歲，這樣子硬把他歸類為設籍要件不符，400萬的免稅額飛了！實在是惡法應該要修法才對，難道立法委員不知道這種剝奪人民權益的法律要修嗎？

立法房地合一稅的目的是為了炒房課重稅，自住給你連續設籍滿6年無出租、無營業、於交易前6年內未曾適用本款規定；既然已經限制了交易前6年不曾用過400萬免稅額規定，為何還要規定交易時未成年子女須未滿18歲呢？

公益出租人囤房稅負、綜合所得稅都可以減免，未成年設籍至成人滿6年了，為何不能放寬剝奪人民的自住免稅額度呢？

覺得這種稅法規定太不合理，會提出修改的政黨才是體恤人民的政黨!

新台幣漲瘋了！狂升1.2元 再見29字頭

※本文觀點:

新台幣猛升值，告別這幾年長期貶值的趨勢，記得這幾年銀行紛紛祭出美元定存5%以上高利率吸引一堆高資產族存美元定存，很多人把新台幣換成美元存放美元帳戶，那時候我問了這些人，如果美元貶值不就賠了？這些人信誓旦旦的跟我說:美元不會貶值、新台幣會貶值！所以在資產配置上，貨幣轉換成美元。

而前幾日聽到某人拚命猛賣美元，就知道後市不妙了！

關稅戰還沒塵埃落定，我們又被美國認定為匯率操作國，因為新台幣貶值有利於出口，商人不僅追求毛利率，匯率的升貶更影響到原物料的變動成本及企業的盈虧。

★記錄經濟脈動，有助往後判斷!

房市冷熱差很大，打房、才壓的住上揚的房價

一個開藥局的朋友跟我說她買了房子，是買預售屋，我問她買在哪裡？她跟我說了建案名稱，我問她一坪買多少？她說一坪買130幾萬，我說妳買高樓層啊！她說買2樓，我聽到都有點錯愕！

在我個人認為這個建案的房價應該在120萬左右，而她是買低樓層，卻是買高樓層的房價。

當下我就開玩笑的跟她說:原來開藥局的這麼好賺！賣這麼貴，妳也買的下手？

她跟我說:看原物料一直在上漲，營建成本一直在漲，又要實施碳稅，房價會漲更高，所以才會趕快買!

我說:現在打房後，造成房市成交量縮，房市漲不動，個案還可議價，以妳買的個案來說，一坪少個10來萬絕對沒有問題，要妳不要心急，妳就是沒聽進去!

報稅季變天！所得稅4大新制一次看懂

※本文觀點:

又到了每年5月的報稅月，5月除了房屋稅還有綜合所得稅要申報，財政部今（28）日公告113年度每人基本生活所需之費用金額為新臺幣（下同）21萬元（較112年度增加8,000元），民眾於114年5月申報113年度綜合所得稅時適用。

113年度每人基本生活所需之費用金額，係按納稅者權利保護法第4條規定，參照行政院主計總處公布最近一年（112年）每人可支配所得中位數349,359元之60%計算，倘申報戶基本生活所需費用總額（即21萬元乘以申報戶成員人數），超過依所得稅法規定可減除之免稅額及扣除額（包括標準或列舉扣除額、儲蓄投資、身心障礙、教育學費、幼兒學前、長期照顧及房屋租金支出特別扣除額）合計數，該差額部分得自申報戶當年度綜合所得總額中減除。

財政部表示，113年度調高基本生活所需之費用金額，預估適用戶數約208萬戶，增加減稅利益26億元；又該部前於112年11月23日公告調高113年度免稅額、標準扣除額、薪資所得特別扣除額、身心障礙特別扣除額及課稅級距金額，該部分可增加減稅利益217億元，兩者合計增加減稅利益243億元，民眾於114年5月申報113年度綜合所得稅時適用。（計算說明詳參考範例）

[附基本生活費計算規定參考範例]

限貸下猛藥！房市冷卻卻不降價，這波打房有用嗎？

※本文觀點:

第7波打房限貸令猶如房市原子彈！成交量是動能，牌價是牌價，猶如賣衣服，一塊吊牌掛在那兒，路過看著好看，卻買不下手，等著店家會不會打折？

買賣雙方呈現拉鋸戰，想賣的心，或許基於成本考量、或許基於稅負負擔、或許看看實價登錄、或許還沒準買方出現…等等！想賣？也得等買方出現，不是嗎？

這波打房，當仲介的都知道，物件刊登…有幾個打電話來問？有幾個看屋？更別說出價了！

房市是冷，有幾通電話來電是陌生的…倒是一堆推銷貸款的、投資理財的；這波打房把購屋熱度打趴了，沒人會搶購、預售屋也不會出現排隊人潮、更何況來個『關稅戰』攪局，現金族的等便宜、自住族的在觀望、欲購族的等政策解禁。

斷頭潮沒來！法拍移轉數創10年新低 六都僅「這區」增加

※本文觀點:

從有逾期到催繳約3個月到抵押物裁定聲請查封登記約3個月到鑑價到第一次拍賣約2~3個月，前後加起來最少也要9個月時間，若是從央行第7波限貸令從113年9月20日公布實施，最快也是要到今年的6、7月才看得見法拍數量的增加筆數。

法拍件數少，相對法拍移轉數量相對少；真正要觀察房市斷頭潮是否來臨的觀察重點要從以下幾個方向判斷:

1.區域中古屋、新成屋，售屋數量是否大增。

2.十大銀行房貸逾放比是否增加。

老又貴！台北市每2件交易就有1件買老屋 「這區」佔比高達7成

※本文觀點:

台北市房價愈高的區域，老宅成交比例就愈高！因為新屋有三高:高公設比、高總價、高單價；在追求地段的同時，無法負擔高額的房屋總價同時，老宅與新屋的實坪價幾乎差了一倍時，老宅交易會比新屋熱絡！

現階段房市買氣冷，也是由於打房之故，但預售屋價格卻跌不下來，因為營建成本高漲不下之故！現階段買好地段的老宅，有讓利空間，買來裝修先住著，將來談都更，也會有改建的增值效益!

囤房稅首度開徵 自住少1動作課重稅惹民怨 中央解套了

※本文觀點:

記得房屋稅2.0自住房屋要在6月2日以前完成遷戶籍並申報(本人、配偶或直系親屬戶籍登記並申報遷戶籍)，自住設籍1戶稅率1%~1.2%，非自住稅率3.2%；差很大!

以下是台中地方稅務局的稅務新聞~

房屋稅設籍延期 中市地稅局教省稅妙招

台中訊）房屋稅新制非自住房屋重稅，即將開徵，鑒於新制實施首年，為降低衝擊，台中市政府地方稅務局去年即向中央建議延長自住設戶籍及使用情形變更之申報期限，獲全國各縣市支持，財政部已於114年4月25日宣布延長至6月2日，該局籲請尚未完成遷戶籍及申報之民眾務必把握延長期限內完成設籍。
       地稅局長沈政安指出，房屋稅新制實施，對非自住用的房屋衝擊最大，自住房屋如未於期限內完成本人、配偶或直系親屬戶籍登記並申報，將會改按非自住用課稅，全國歸戶計算並依持有戶數按差別稅率(3.2%~4.8%)課徵。地稅局為了減輕市民的負擔，特別整理減稅妙招，包括自住輕稅、全國單一自住減稅，以及作公益出租、社會住宅、委託包租代管業者或自行出租申報租賃所等。
       沈局長表示，民眾如果想要節稅，首先是完成設籍的自住房屋可以適用1.2%的優惠稅率；如果本人、配偶及未成年子女全國只有1戶自住房屋，設戶籍後還可享更優惠的稅率1.0%。其次，還可以考慮下列方式將閒置房屋出租，以享受較優惠的房屋稅。(一)作公益出租或提供作為社會住宅使用，稅率皆為1.2%，與自住用稅率相同。(二)委託包租代管業者出租使用，可適用固定稅率，如果申報租金所得達標準者，稅率為1.5%，但是未申報租金或未達標準者的稅率為2%。(三)自行出租且申報租賃所得達到租金標準，並於規定期限內向稅務局提出申報者，可與繼承取得共有房屋合併計算全國總持有應稅房屋戶數，適用較低的稅率，持有4戶以內者每戶1.5%、5至6戶者每戶2.0%、7戶以上者每戶2.4%。
       地稅局補充，申報租賃所得之標準，是按房屋評定現值的一定比率加計公告土地現值的1.2%計算。根據財政部最新的「113年度房屋及土地當地一般租金標準」，台中市107年7月1日以後適用新標準單價的房屋，按房屋評定現值10%；107年6月30日以前適用舊標準單價的房屋，按房屋評定現值25%，不論新舊房屋均要再加計公告土地現值1.2%為租金標準。

台中好野人出手闊綽 5千萬百坪豪墅一年賣74戶

※本文觀點:

豪宅與豪墅營建成本差很大，在市區選擇透天與大樓參雜綜合開發案，不單可以把總樓地板營建費用降低，更可以把坪效發揮的淋漓盡致，將來的管理也可以降低管理成本、成為高品質建案!

在打房及通膨、通縮、預期經濟衰退之際，好地段的產品推出不是預期要推高價，而是用心規劃設計，把質感與品味呈現出來，網羅高端客及精英人士青睞！

台中重劃區多，地多且地坪大、個案表現相對就更重要了，如何選擇在這波房市冷清之際，購屋者選對地段、買對物件、買對價格，就是贏家!

房市變天！59％建案「賣不到1成」房價仍在漲 數據揭：這三區下跌了 

※本文觀點:

量縮無動能，縱使房價在漲，也只是虛有其表。而上漲的房價所反映的是營建成本高漲而不是市場需求！

買賣市場目前是呈現拉鋸戰，但可確定的是，房市已經從賣方市場轉為買方市場，一旦轉換為買方市場時？會量縮，成交時間會拉長，議價率會拉大！

自住買方要探討的是「到底合理房價在哪？」、「這個房價合不合理？」、「這個房價會不會買貴了？」

我們先不要談預售屋的價格，討論的是中古屋市場！

有人一次買兩戶！買氣轉冷下卻有人出手超快　原因曝光

※本文觀點:

我的前文觀點就說過…這就是市場，台灣金字塔頂端族不在少數，地段好、規劃好的豪宅，逢低還是會有人承接買進！想法不一，有人看空、有人看多；比例問題！

太平盛世安居樂業發大財，戰爭也會有人發大財；不是嗎？只是起承轉合、起心動念如何找到突破的關鍵點!

房屋買賣脫離不了「生活圈」、「需求」、「價值」

當仲介的都知道，買方要買房子都會告知要那個區域、那個路段、那個建案，這就是買方要的購買區域也就是生活圈。