房地產陳總部落客

請求確認優先承買權存在

※本判例研讀心得:

土地屬祭祀公業所有，因債務不屢行取得抵押物裁定執行名義，聲請強制執行；與民法第824條變價分割共有物不同也無土地法第34-1條第5項準用第4項之適用。

強制執行法第70條第6項債務人不得應買、強制執行法第113條不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。

因此金錢債務或拍賣抵押物之強制執行程序，由債權人或抵押權人聲請拍賣債務人公同共有土地所有權全部，公同共有人對執行標的之公同共有土地全部無優先承購權。

房地合一稅稅率20％貢獻424億稅收 佔比逾51％ 

※本文觀點:

房地合一稅稅收比重，20%稅率第一名、35%稅率第二名、45%稅率第三名；選擇持有5~10年售屋的稅收貢獻度最多，因為房價漲幅大，獲利空間大，賣厝賺錢被課20%，還是有可觀的利潤。

為了抑制全民炒房，拉高房價…短期買賣課重稅！

於是持有時間拉長了；由於房價一直在上漲中，放了久一點…不僅節稅，房價漲幅更超過房貸支出！

房地合一稅已經是納入稅費負擔、售屋時的成本考量，不可謂不重!

非都市土地供公共設施使用，符合要件，移轉時可申請免徵土地增值稅！

更新日期：111-04-11

發佈單位：臺中市政府地方稅務局沙鹿分局

(臺中訊）臺中市政府地方稅務局表示，土地稅法第39條修正已於110年6月25日生效施行，非都市土地如符合要件，在被徵收前移轉，可比照都市土地的公共設施保留地，免徵土地增值稅。

該局說明，供公共設施使用的非都市土地移轉，免徵土地增值稅要件如下：

(一)屬依法得徵收：未來將被徵收的非都市土地。

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都市土地
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城市地方房屋承租人於租約屆滿後，無權占有房屋，房屋所有權人提告不當得利，是否不得逾越房地申報總價年息10%？

法律問題： 

原告為Ａ屋及其坐落基地之所有人，於民國112年1月1日將屬於土地法第97條所稱城市地方房屋之Ａ屋出租於被告，供被告居住使用而非供營業使用，雙方約定租賃期間自112年1月1日起至112年12月31日止，租金為每月新臺幣（下同）1萬元，並無押租金之約定。被告於租賃期間屆滿後，經原告再三催促，始於113年4月30日將Ａ屋遷讓返還原告。

今原告主張被告自113年1月1日至113年4月30日，無權占有Ａ屋，無法律上原因，受有相當於租金之利益，致其受有損害，依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之利益。

設按Ａ屋坐落基地及Ａ屋申報總價年息10％計算所得之數額僅7,500元，被告抗辯其無權占有Ａ屋所受相當於租金之利益，應受土地法第97條規定之限制。則法官審酌不當得利數額時，是否應受土地法第97條規定之限制？ 

討論意見： 

買氣冷了它卻熱爆！新北單季成交破百億的神祕戰區曝光

※本文觀點:

創價建案一定是知名品牌搭配地段及建材才能營造創價佳績，而能夠創價的物件一定是小宅、總價產品。

近捷運、近台北市、高級建材、大基地、知名品牌建商，再加上低首付…等行銷策略，才是這波預售屋順銷及創價的銷售眉角!

預售屋可以創造區域房價新指標，因為創造的是未來價！

不論是營建工法、產品規劃、建材配置、都比已完工的成屋及中古屋在營建成本上高出許多許多，因此…不要認為區域預售屋房價飛漲，中古屋也要跟漲…奉勸中古屋主打消這種念頭!

民法第824條第2項第2款所定之分割方法為何？

一、提案機關：臺灣橋頭地方法院

二、法律問題：

甲、乙、丙、丁分別共有Ａ地，應有部分均四分之一，其中甲、乙於Ａ地上各建有地上物，分別占用Ａ1、Ａ2部分，面積各為系爭土地四分之一，所餘Ａ3部分，面積為系爭土地二分之一，則為空地。Ａ地無不能分割或約定不分割之情形，惟無法達成協議分割，甲即以乙、丙、丁為被告，起訴請求法院裁判分割。甲、乙希望分得其各自占有部分，丙、丁則因未使用Ａ地，希望變價獲得價金。

問題㈠：倘甲主張：1.Ａ1分歸甲取得；2.Ａ2分歸乙取得；3.Ａ3分歸丙、丁共同取得，按應有部分各二分之一比例保持共有；並予變賣，所得價金由丙、丁按應有部分各二分之一分配，是否牴觸民法第824條規定？

問題㈡：倘乙主張：1.Ａ1分歸甲取得；2.Ａ2分歸乙取得；3.甲、乙就Ａ1、Ａ2分配所得利益，以金錢補償被告丙、丁；4.Ａ3變價分割，所得價金由全體共有人按原應有部分比例分配，是否牴觸民法第824條規定？

土地法第34條之1裁定判例

裁判字號： 最高法院 100 年度台抗字第 399 號 民事裁定

案由摘要： 假處分

裁判日期： 民國 100 年 05 月 19 日

裁判要旨：

土地共有人請求分割共有物及多數共有人依土地法第三十四條之一規定處分共有物，其目的均在消滅共有關係，且均屬共有人固有之權利，少數共有人縱提起分割共有物之訴，多數共有人並不因此即喪失其依上開土地法規定處分共有物之權利。共有人就上開權利之行使，如發生衝突，共有人之一方，為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要時，固非不得依民事訴訟法第五百三十八條規定，聲請為定暫時狀態之處分；但法院應就聲請人因假處分所得利益、不許假處分可能受有之損害暨相對人因假處分所受損害等情衡量之，尚不得僅因共有人提起分割共有物之訴，即謂為避免土地現狀變更，其得依民事訴訟法第五百三十二 條規定聲請假處分，禁止其他共有人依上開土地法規定處分共有物。

公設保留地免徵贈與稅 他送給親妹卻遭課5萬多稅金 國稅局釋疑 

※本文觀點:

贈與稅一個人一年免稅額244萬，超過部分會被核課贈與稅，公設保留地符合都市計畫法50-1條規定者免課所得稅及遺產稅跟贈與稅!

都市計畫法第50-1條

公共設施保留地因依本法第四十九條第一項徵收取得之加成補償，免徵所得稅；因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。

都市計畫法第49條第一項

桃市推「可負擔住宅」 讓年輕家庭買得起房子

※本文觀點:

個人覺得桃園市政府擬推出的「可負擔住宅」政策，是一個非常認同的政策，值得推動與讚許!

廣建社會住宅只租不售，最後期滿了還是要搬遷另尋它處，住宅政策應該要多元化方案並進，房價貴，以政府之力，可以蓋出比市價低的房屋讓無殼族申購不是嗎？

我們都知道蓋房子最重要的成本來自於土地價格，要符合負擔的起的貸款支出最重要的就是房價，把整體開發地區或是一般農地專案變更為合宜住宅建築用地，土地取得成本低，房價自然會低於市價，也就變成了養的起的未來、負擔的起的房貸!

一個愛民的政府應該多替人民去設想，哪怕是困難也要去克服，桃園市政府的做法，確實值得肯定!

房市保守●成交的心~依然火熱!

房市量縮，成交不易！

銀行、建商、專家、學者、全國民眾，對現階段房市持保留態度、對後市持悲觀態度！

因為政府打房的心~沒有放鬆!

因為關稅戰對經濟成長產生變數!

因為稅負對房地產發展不利!

合庫銀暫停受理他行土建融整批分戶房貸 對房市前景看法保守 

※本文觀點:

大型行庫不動產放款接近滿水位，對整批分戶貸款也趨向保守，除了配合央行政策外，最重要的是對於房市後市走向看法保守。

房市量縮、房價進入震盪期，近期房市交易呈現買賣雙方拉鋸戰，會成交的、都是賣方小幅讓利。

但真正的賣壓還沒出籠，這也是銀行保守看待日後的房市走向！

新青安房貸占了不動產放款不少額度，若是寬限期一到，會有多少賣壓出現，這是一個觀察重點！

無權占有它人土地法律問題

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 113 年法律座談會民事類提案 第 6 號

會議日期： 民國 113 年 11 月 20 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

甲興建之未辦保存登記 A 小木屋無權占有乙所有之 B 地（B 地面積大 於 A 小木屋占用面積數十倍），B 地經乙之債權人聲請拍賣後，由訴外人丙取得所有權。甲將 A 小木屋使用權讓予被告（被告無事實上處分權 ），並交付 A 小木屋由被告使用。嗣原告輾轉自丙取得 B 地之所有權 ，欲使用完整之 B 地，得否依民法第 767 條規定，訴請被告返還 A 小木屋占用部分之 B 地？及依民法第 179 條規定，請求被告給付 A 小木屋坐落部分 B 地期間相當於租金之不當得利？

房價越等越貴！北市「地板價」每坪貴了20萬

※本文觀點:

北北桃預售價全面上揚，每坪地板價貴了20萬，這是營建成本太高的結果，若不是打房的話…恐怕價格還會更高。建築法規新規定把營建成本又加高了許多，蛋白區及蛋殼區的房價最有感，明明房價已經到了極限，但隨著營建成本高漲，不得不硬著頭皮往上拉。

撐不下去的建商，可能會倒閉！

很多的建案都是在央行第7波打房前所買的土地或是談好的合建案，碰到央行的政策實施也是衰！房市買氣全沒了，也是要硬著頭皮報開工，後續資金無以為力時，就只好擺爛，成了爛尾樓!

很多建案要盤件，但是絕大多數的建案都盤不掉；因為悲觀的看待房市後市再加上預期的房價下修心態，再加上隨時都有可能面對營建成本一再調漲的風險，都是讓承接者止步的主因!

端午安康●闔家平安

#不動產買賣:0912-913923高仕陳總敬祝!   

「降價促成交」美中關稅戰休兵 5月交易增1成

※本文觀點:

「降價促成交」!市場本來就是由看多與看空交織成立的，成交才叫做市場。

屋主會選擇降價因素

一是現階段住宅買氣本就不佳，看屋者少，一間房子詢問度低、看房子少，仲介與屋主豈能不心急，更沒有拿翹的本錢，要成交…最大的優勢，就是降價成交。

二來評估後續房市看漲成分不高，早賣比晚賣好、降價比拖著好。

這下糟了！忘了重購退稅5年管制期 多屋族當公益出租人慘被追繳退稅款 

※本文觀點:

土地稅法第 37 條
土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者亦同。

土地增值稅重購退稅土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：
一、自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。

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台灣正重演香港？你買的不是房子、是計時炸彈

※本文觀點:

標題聳動，一副要嚇死人的樣子!

台灣與香港不同，不要拿香港模式跟台灣對照，這是完全錯誤的比較。而且分析的情況內容隨著兩地之間的不同，結論也就不同！

第一。就少子化而言，雖然兩地都在少子化，少子化會讓需求降低，但並不會讓房價大跌，原因是房價的支撐點有它一定的成本存在著，這是大家一定要知道的事實；例如:營建成本、稅負…等等!

第二。香港以服務業、餐飲業、貿易業居多，台灣還有製造業、科技業…等等，產業結構屬性不同，結論怎會相同；就好比最近港幣貶值、台幣升值，結論是相同嗎！

美國關稅、台幣升值雙重夾擊 5月消費信心創逾一年新低 

※本文觀點:

消費者信心指數下降這是必然的心態，若是關稅衝擊、新台幣升值、金龍風暴…等，還信心滿滿的話，那還真的是不食人間煙火，當神仙去了!

關稅衝擊+新台幣升值…會影響出口的業績，但相對進口的成本降低，也可減緩通膨的上漲率，對國內通膨的抑制也有助益!

營建成本太高，能夠把營建成本降低才是長期抑制房價上漲的基礎，若是不能控制營建成本的上漲，那怕是房市成交量萎縮到只剩剛性需求者購買的話，新蓋的房價降不了、老屋翻修不了、中古屋賣不掉!

消費者信心指數下降，普遍性擔憂，從遠處看…未嘗不是好事，台灣基本面是優於美國、中國大陸的。悲觀心態在消費方面才會保守點，工作才會更努力點！