斷頭潮沒來！法拍移轉數創10年新低 六都僅「這區」增加
※本文觀點:
從有逾期到催繳約3個月到抵押物裁定聲請查封登記約3個月到鑑價到第一次拍賣約2~3個月，前後加起來最少也要9個月時間，若是從央行第7波限貸令從113年9月20日公布實施，最快也是要到今年的6、7月才看得見法拍數量的增加筆數。
法拍件數少，相對法拍移轉數量相對少；真正要觀察房市斷頭潮是否來臨的觀察重點要從以下幾個方向判斷:
1.區域中古屋、新成屋，售屋數量是否大增。
2.十大銀行房貸逾放比是否增加。
3.2015年底法拍件數是否大增。
從以上三方向任何一點都可判斷出房市是否出現斷頭危機？
房市若一旦出現斷頭危機潮時，房價下跌、市場通縮、稅少減少、百業蕭條、信心潰散，房市至少要走3~5年的空頭！
我想~政府應該不至於讓房市走到這一個階段，不然真的就是『太傻』！
健全房市政策應該要從「弱勢需求面」、「買賣稅制面」、「營建成本面」，「長久持有面」四個面向下手!
弱勢需求面
家庭年收入低於國民家庭年收入中位數以下即屬於弱勢家庭（其他應涵蓋單親、身障等…廣義解釋)，專案辦理利率優惠補貼、自備款不足信保機制、拉長貸款期限不限屋齡，年齡、等等…！
買賣稅制面
房價是墊上來的，包含稅費，若是賣房屋視為收入的重要來源，多繳稅、收入就減少，如何讓收入不減少，房價又不加價賣，就是稅費要減少，實際費用支出要廣義認列，這才符合公平正義原則!
營建成本面
政府不覺得房價這幾年逐步向上攀爬宛如要登上台灣第一高峰，營建成本是一個非常重大的原因嗎？為什麼這幾年營建成本高的嚇死人，不用我詳加解釋，政府應該更明白，簡單的講:法令、通膨、缺工！
營建成本每坪多1萬，房價至少一坪多1.5萬…依此類推！營建成本不漲，建商就少了一個房價上漲的理由，不是嗎？養不起的房價，就是這樣來的!
長久持有面
既然標榜居住正義，短期買賣課重稅、長期持有不就應該免稅嗎？長期持有，土地增值稅優惠有一生一次自用住宅優惠稅率及一生一屋，房地合一稅有自住連續設籍滿6年400萬免稅額及10%稅率或是10年以上15%稅率，我覺得這些遠遠不夠！
既然是長期持有，就不是以短期買賣獲利為目的，而是以自用、保值、資產配置、傳承、長期投資…等為目的，政府都可以鼓勵囤房族當公益出租人房屋稅1.2%為誘因以及一定金額免計入綜所稅，那麼長期持有再將來出售房屋時，稅率應該再減免、甚或長期持有之房屋稅、地價稅還可全退…等機制，長久持有才有誘因，對於房價的穩定才有助益!
健全房市政策要從人民角度去思考，而不是從政府角度去思考，現今的政府就是以實現居住正義為名、行課稅之實，人民賣房賺錢了，政府就多撈一點！結果房價就轉嫁上來了，民怨四起，再來打房，房價再起波瀾、搞得忽熱忽冷，更增民怨!
斷頭潮沒來！法拍移轉數創10年新低 六都僅「這區」增加(本文出處請點擊)
2025/04/29 12:56文/記者朱語蕎
今年第一季全台拍賣移轉棟數僅609棟，創近10年來同期新低。（資料照）
央行自推出第七波信用管制措施過後，全台交易量急遽下滑，這股寒流也吹進法拍市場，根據內政部資料，2025年第一季全台拍賣移轉棟數僅609棟，創下近10年來同期新低。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，房市受打炒房政策衝擊，買方信心不足，加上今年第一季雖說房市趨冷，惟尚未因面臨全球股災產生的「股房雙巴」族，法拍市場維持低量供給，進而影響整體法拍市場移轉量。
內政部統計顯示，全台拍賣移轉棟數於第一季達到609棟，與去年同期相比大減32.5%，創下自2016年以來同期新低；其中，台北市首季拍賣移轉棟數僅61棟，與20254年第一季相比下滑18.7%；新北市首季達91棟，減幅為53.1%，下降幅度居六都冠軍；桃園市達74棟，與去年同期相比成長34.5%，為六都中拍賣移轉棟數唯一呈現成長者；台中市則為71棟，與2023年相比24.5%；台南市則是53棟，減幅達到14.5%；高雄市達112棟，為六都中唯一破百棟，但與2024年同期相比也減少17%。
賴志昶分析，今年第一季拍賣移轉棟數持續下滑，甚至創10年低點，主要有三個原因，一是買方在第一季時未遇上關稅戰所引起的全球股災，此時尚未出現財務等問題，且資金斷鏈後要到衝擊房市，仍需一段時間發酵，因此未有所謂繳不出房貸被查封等情事。
二是近期房市處於冷凍期，買方對房市未來欠缺信心，購屋腳步較顯謹慎，也期待日後還有更低價，因此不願將資金投入屋況較不明朗之法拍物件。
三是近年來房價漲勢兇猛，不分南北之屋主如真遇債務問題，開出合理價格則可輕鬆甩賣找到下家，不至於讓愛屋淪落拍賣，致使法拍市場供給稀缺。
另據觀察，六都中包含台北、新北、台中及台南等四都，第一季移轉棟數皆創10年新低，六都僅桃園市與去年相比呈現法拍移轉量至正成長。
賴志昶觀察，市場前景不明，讓一般買方與投資置產族群皆觀望以對，其中尤以房價較高之都會區反應更為明顯；至於桃園市法拍移轉量呈現成長，主因為區域重劃區議題充足，過去建商推案量大量集中在部分行政區，此類區域易形成投機風氣，當房市翻轉之際，即出現法拍移轉量升高等趨勢。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，近期受銀行滿水位等因素影響，加上央行過去已持續升息，去年12月五大銀行新承作房貸利率達2.224%，創下16年來新高，搭配高房價，溫水煮青蛙後座力不容小覷。
因此，購屋人須謹慎審慎購屋壓力，若想在法拍市場撿便宜，務必事前做足功課，避免因不熟悉法拍流程與合理行情，反而以較高價位拍下法拍物件。
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