房地產陳總部落客

別再只盯都會區！這「兩縣市」房價默默飆破10%、超越六都

※本文觀點:

蛋白區房價上漲飆破10%也不足為奇！通常蛋白區的房價反映都會比蛋黃區來的慢，有利多消息出現，買氣才會集結、價格才會上揚。

話說回來，營建成本上揚、房價也不得不漲，萬物都得回到基本面，不去買地蓋房子，單單家裡老宅翻修營建成本也大增不是嗎？

蛋白區房屋給區域型買方去買，若是以投資獲利型的外來客買方，不要以為房價飆破10%有利可圖就去碰，一旦房市反轉時，會套牢賠售，請謹記在心！

做房地產的不要看那個房價指數，房價指數是過去指標，過去指標一直上揚就代表一直上漲嗎？反之，過去指標下跌就代表未來下跌嗎？

房價助攻之元凶

房價猛飆，房市變成了不健全了，所以弄了很多的政策就是為了健全房市！打房政策一波波!我們就要來探討房價為何要上漲？助攻房價上漲的元凶有哪些？

從關稅戰看房價

最近最熱門的就是美國提高關稅、全球恐慌；為什麼加高關稅後果這麼嚴重？因為出口的產品加了關稅，東西漲價了，產品變貴了！

一樣的道理看房市不是相同嗎？以前沒有房地合一稅，賣不動產只需試算土地增值稅，買的話就是契稅，土地的話就是再加印花稅，現在多了房地合一稅不是變成成本把它往上加，房價就是這樣墊上來，不是變貴了!

所以房地合一稅是房價助攻的元凶一！

建商信心未崩盤！這產品成抗跌黑馬 一季暴增31% 

※本文觀點:

從圖表可以觀察出這2~3年來土地交易量逐年下降，但土地成交金額卻是逐年攀爬上升！

房價上漲，土地沒理由不漲？

但是這幾年房價上漲是因為原物料上漲、營建費用大漲，土地本身高價成交的機會低，更何況這幾年有都更、危老重建，單純土地要貸款又遇到限貸及18個月要請照動工問題，素地成交困難度較高、沒有好地段、可朔造題材，建商是觀望！

土地交易市場就北部地區而言，工業地是有需求性的，臨路寬度、土地面寬、合理價格，都是熱門產品！新北市、桃園市土地會比天龍國好賣!

美中關稅戰升級 中企一個貨櫃都出不去「選擇躺平」 

※本文觀點:

關稅戰，中國不退讓，選擇跟美國對幹！川普延緩90天實施新關稅政策，先跟中國釘孤支，讓各國先暫時喘口氣！同時中國拋售500億美債並運回放在美國儲備局的2200噸黃金！

美國是一個負債比過高的國家，長期靠著印鈔票在世界各國流通，又發行債券把美元回收，龐大的利息負擔，一直靠借新還舊再循環，而川普上任就藉著貿易逆差為名來提高關稅，師出有名才可以名正言順從各國中剝削些利益縮減些國債！偏偏大陸不照川普的劇本走!

其實在大陸生產的出口產品有超過1/4以上都是外國公司生產的，例如蘋果手機委託富士康代工，高關稅蘋果手機在美國不就特別貴了！

就台灣而言，大陸出口到美國要被課104%的稅，出口一定受挫，而產量過剩是不是要傾銷賣到其他地區，這也是我們台灣要注意的地方！

「金龍海嘯」擊垮買氣 六都家戶購屋比全下滑、「這區」9年新低 

※本文觀點:

『投資客』退場、『自住客』觀望、『高價宅』難賣、『低價宅』搭配真青安…這就是現階段房市局面，六都家戶購屋比當然下滑，央行第7波房市管制措施若沒成效，恐怕再來個第8波管制了！

房市受創之後，緊接而來「關稅戰」，讓外銷出口業受強烈砲擊、股票接連大跌，直到川普昨晚緊急發布延後90天才應聲翻紅，緩解一口氣!

台灣人確實受不得驚嚇、容易跟風！利多一出現，股票就搶著買，新聞報導還有人解定存買台積電，真是勇者！

不曉得是對未來有信心，還是只想搶短線套利，我想只有買的人心裡最清楚!

遺產稅課稅級距金額自114年1月1日起調整

財政部北區國稅局表示，依遺產及贈與稅法第12條之1規定，課稅級距金額每遇消費者物價指數較上次調整之指數累計上漲達10%以上時，自次年起按上漲程度調整之。 

該局說明，繼承事實發生日在114年1月1日以後者，適用下列調整後遺產稅課稅級距金額：

1.遺產淨額(含)5,621萬元以下者，課徵10% 

2.遺產淨額超過5,621萬元至1億1,242萬元者，課徵562萬1,000元，加超過5,621萬元部分之15% 

3.遺產淨額超過1億1,242萬元者，課徵1,405萬2,500元，加超過1億1,242萬元部分之20% 速算公式如附表。

★持分房屋☆持分土地★區段徵收土地☆市地重劃土地★資金需求借貸

▲持分房屋全省借貸

▲七都建地持分借款

▲全省區段徵收持分地借款

▲全省市地重劃持分地借款

#0912-913923高仕不動產陳總

房貸緊縮、第七波信用管制下 雙北市低總價住宅占比增

※本文觀點:

囤房稅2.0實施，投資客退場，再加上關稅戰造成的股災，買房~絕對不是在這一波時局的選項！觀察這一二個月在591刊登的售屋廣告就可得知，感覺像在海拔2500公尺呼吸空氣困難(稀薄)。

真正自住客在這種氛圍下，也是大多不敢下場購買，因為態勢未明、前途堪慮！

這就是信心不足拖垮買氣！政策也不會在這個時間點提出救房市政策!所以房市寒冬會持續、繼續在冷空氣中呢喃!

尋購千坪工業地

新北市工業用地

五股、三重、蘆洲、泰山

面積要買1000坪

臨路需12米路以上

無預算上限

敦南SOGO年底熄燈 將都更改建33層豪宅

※本文觀點:

此地段都更基地940坪，又是座落敦南金融商圈，地段好、基地面積又大，改建一定規劃大坪數豪宅，從建商佈局角度看房市，資產配置絕對不是看短期的3~5年房價的漲跌，而是看中長期擁有的不動產的增值潛力與持有的投報率。

算盤人人會打，就看你從什麼角度切入而已！除了會打算盤以外，還需要的是勇氣。就好比台積電成交價過千元大家搶著買，跌到變8百，敢買的又有多少？

我常常聽到的一句話就是：「當初」…「想當初…」，「當初汐止淹大水，房價一坪多少錢沒買？」，「當初sras疫情，台北市中山區房價一坪多少錢？不敢買」，有過的才叫經驗，現在有電腦很方便，會把過去發生的記錄起來，自己沒發生過的就從網路上吸取別人的經驗或教訓！

但勇氣就不是人人都有、都學著來的！

觀股市、觀房市，不要自己嚇自己，克服恐懼才是贏家

今天4月7日台股終場指數下跌2065點，創史上之最，而造成台股刷新4項紀錄的兇手，竟然不是外資，而是台灣投資人，台灣人一有風吹草動容易自己嚇自己，排隊名店等多久也要排隊等下去、房價上漲時借錢也要搶著買、這就是大多數台灣人的心態!

利空愈大、逃難潮就愈大，股市被美國高關稅一打，台積電帶頭跌停板；房市被央行的第7波限貸令打到冷清，預售屋送外賣的比看屋的多，由此可見一般！

事實上，房屋的需求量並沒有那麼高，自住客想買房的猶豫一下，就被人買走了，再看同社區物件價格又多了百萬…怎能不心急！就這樣持續把房價墊高了，賣房的人眼看房價在漲，惜售、開高價，就這樣哄抬價格，只要區域有利多、預售價創新高，中古屋就跟著水漲船高…直到政策打房…不讓你借錢買房，才暫時劃下休止符！

而川普關稅這隻黑天鵝又徹底打壓投資置產族信心，台灣恐怕陷入股匯房三殺，房市變成想賣的賣不了、想買的不敢買！

因為，沒信心了！而沒信心就需要更大的經濟政策來點火，才會再把信心點燃!

美國對等關稅衝擊台灣 工具機公會提五點建言

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面對美國關稅的強力沖擊，受創的外銷產業的共同心聲不外乎:產業紓困、勿抽銀根、擴大內需、產業轉型…等等！擴大內需是必要的生存條件，市場有外銷市場也有內銷市場，與其要把整個製造業往美國拉，政府在這時候更應該支持國內製造業根留台灣，除了加大產業紓困外，更重要的是擴大國內需求！

至少在這幾年內稅負要大幅度減免、企金貸款利率要降息、增加公共建設開發、協助產業用地快速取得、…！

企業投資在台灣，有投資才有就業機會，長久下去才是贏家！

台灣跟其他國家不一樣，大國打個噴嚏，誠惶誠恐，台灣要留的住廠商、稅負負擔就必須比那些大國更低，而不是向那些大國看齊！

共有不動產專業的仲介

持分土地、持分房屋、專業持分買賣領域！

持分不動產日積月累下去是負資產不是正資產，莫讓持分產權留給下一代!

持分土地會幫您分析利弊得失、處理難易度、價格、稅費…等等！

持分房屋會根據現況、共有人數、持分坪數、價格、稅費…等等！

提供給您，買或不買、購買價格！

共有土地拍賣，上有未辦保存登記建物非屬債務人所有，強制執行法律問題

會議次別： 司法院 94 年第 4 期民事業務研究會－強制執行專題 第 16 則 

會議日期： 民國 94 年 10 月 

座談機關： 司法院 

法律問題：

債權人聲請拍賣債務人所有土地，土地上有未保存登記建物，未保存登記建物非屬債務人所有時如何處理？例如： 

因應川普對台祭高關稅 卓榮泰宣布9大面向、880億元協助方案

※本文觀點:

 9 大面向、20 項措施、總經費 880 億的協助方案，工業方面6大面向提供金融支援，降低行政成本、提升產業競爭力、開拓多元市場、租稅優惠及安定就業等 6 大面向，農業方面3大面向提供金融支援、提升產業競爭力跟開拓多元市場 3 大面向。

看看行政院所提的金融支援不外乎就是給你優惠利率貸款，租稅減免優惠倒還實際一點，提升產業競爭力就是品質好、降低成本，降低成本有很多結構組成，政府應該從這些結構面思考，去幫助企業達到降低成本，而所謂的結構包括：原物料、人事費用、水電、稅捐、機器、運輸、倉儲、…等等！

政府若不有效抑制通膨的上漲、稅負的負擔，又何來的提升產業競爭力？一道產品加工愈多轉嫁的稅負成本就愈重最後就是消費者買單。

不動產就是一個明顯的例子！

美國關稅衝擊》國發會助力企業擴大投資台灣 

※本文觀點:

感覺講了一堆助力企業的推動方案，重點還是供應鏈重組、調整供應鏈結構、分散市場、研發轉型…這些對於成熟的企業來說，那一個是不知道的？

企業要擴大投資台灣要有誘因，要有競爭力！

台灣都已經被美國關稅報復稅率高達32%，還在拿跟其他生產基地(重稅區)被報復的稅率還要低些拿來當成本比較，若是以這種誘因就要企業擴大投資台灣是個笑話!若是這種邏輯可行的話，直接到美國設廠不就省了32%？難道台灣對美國出口最有利的誘因就是只靠新台幣貶值來創造有利的出口環境嗎？

台灣不像中國大陸有跟美國叫板的power，可以啟動你課我多少，我就課你多少反制、甚至禁止一些美國產品進口及7類中重稀土物項出口管制，並把16家美企列入進出口管制名單。

川普2.0『關稅戰』牽動台灣的經濟隱憂

美國號稱的「對等關稅」，超過180個國家出口受到衝擊，川普此舉無異是要把製造業拉到美國設廠；全球產業供應鏈將重組。

在短期內台灣的經濟成長受到衝擊是必然的!我詢問了在光華商場販售電腦的業者，他跟我說早在關稅戰實施前，這些電子產品設廠在大陸的廠商早就先提高了2~3成的售價，至於會不會去美國設廠還在評估之中!

提高關稅若是自行吸收，其盈餘將立即受到30%以上的衝擊，如果轉嫁給消費者，則需求可能因此減少，對訂單和盈餘的侵蝕將持續超過30%。

這波的關稅大戰勢必影響全球貿易額萎縮，在通膨上升、經濟力衰退的情況下，牽動著台灣各行各業的生存與去留，也埋下了經濟隱憂。

網路上大家形容川普的「對等關稅」的算法是『簡單又粗暴』；把2024年台灣對美國出口1163億美元，自美國進口424億美元，貿易順差為739億美元。將差額除以美國進口額，得出各國對美關稅739/1163=0.635，台灣他表列是64%，接著再/2，得出對等關稅32%的處置。

3月房屋買賣移轉棟數未見起色 台南年減46％

※本文觀點:

打房一旦打下去，房價是漲不上去、但也不會大跌…死的是成交量！

川普2.0關稅戰4月3日開始實施了，對至少180多個國家課徵至少10%至50%不等關稅，台灣被課32%關稅，不但經濟成長將衰退，還將導致通膨上漲，全球恐發生經濟大蕭條…停滯性通膨的效應將發生!

我看接下來政府也無能為力再打房了，也不必打了！

外銷受挫影響經濟成長，要挽救經濟成長的數據就要從擴大內需開始。而擴大內需一定從營建相關產業、綠能相關產業、生技產業、自動化設備、長照醫療、物流倉儲…等等！

【土地出售文】土城永寧捷運站旁南天母建地

面積:333.63坪

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