房地產陳總部落客

☆土地所有權全部設定抵押權後，所有權一部移轉與一人或數人時，其抵押權應由該所有權移轉後之共有人共同承受

法規名稱：土地登記規則第114條

公布日期文號：內政部95年4月21日內授中辦地字第0950725020號函

要旨

土地所有權全部設定抵押權後，所有權一部移轉與一人或數人時，其抵押權應由該所有權移轉後之共有人共同承受

內容

※重購退稅(房地合一稅)未滿5年.再行出售會被追繳退稅款

客戶:陳總您好.不曉得您現在有空嗎?我想請教您一個問題?

陳總:好.可以!請說!

客戶:我剛賣掉一間房子繳了10幾萬房地合一稅...剛好我親戚有一間房子要賣.我想跟他買下來辦理重購退稅!

陳總:嗯!買的房子要自住使用.不能夠出租及營業.而且5年內不能移轉!

客戶:不過...我又看上一間預售屋.要2~3年才會蓋好.自備款2成.工程期間期付款.交屋銀貸8成.地點很適合我.我想下訂購買!

※土地登記規則第155條規定執行疑義事宜

土地登記規則第155條、第41條

公布日期文號: 內政部95年8月15日內授中辦地字第0950725141號函

要旨

土地登記規則第155條規定執行疑義事宜

內容

※登記機關受理公寓大廈管理條例公布施行前之區分所有建築物地下層補辦所有權第一次登記之公告處所

土地登記規則第73條

登記機關受理公寓大廈管理條例公布施行前之區分所有建築物地下層補辦所有權第一次登記之公告處所，除登記機關之公告處所外，一倂於申請登記建物所在地之明顯處(如地下室出入口、一樓或管理委員會公佈欄)或村（里）辦公處所揭示公告，該公告文件效力之發生以揭示於登記機關公告處所之公告為準。

公布日期文號: 內政部中華民國101年03月27日內授中辦地字第1016650490號函

要旨

登記機關受理公寓大廈管理條例公布施行前之區分所有建築物地下層補辦所有權第一次登記之公告處所，除登記機關之公告處所外，一倂於申請登記建物所在地之明顯處(如地下室出入口、一樓或管理委員會公佈欄)或村（里）辦公處所揭示公告，該公告文件效力之發生以揭示於登記機關公告處所之公告為準。

★對於依法得申請閱覽之人，即得提供申請書及其附件，惟其提供仍應參酌該條規定規範意旨及個人資料保護法第 5 條不得逾越必要範圍之規定

土地登記規則第 24 條

解釋函令

法務部民國 102 年 07 月 04 日法律字第 10203504230 號

要旨

個人資料保護法第 2 條、土地登記規則第 24 條等規定參照，地政機關依據該規則第 24 條規定，對於依法得申請閱覽之人，即得提供申請書及其附件，惟其提供仍應參酌該條規定規範意旨及個人資料保護法第 5 條不得逾越必要範圍之規定

台北市「這塊地」一坪只值3萬元

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2022-07-06

新聞摘要

根據最新實價資料顯示，北市府標得一筆1.4萬坪土地，得標金額達4.5億元，不過每坪「土地」的得標價格僅3萬元，該土地屬於2022年度北市政府以容積代金基金採購私有公共設施保留地，並不具有興建開發效益，因此才以低價成交。

★民法第 799 條等規定參照，建物出賣時，基地所有權人無專有部分者， 有優先承買權，如基地所有人中無專有部分，就二筆建號建物，同時向執行處聲明行使優先承買權，應予准許

發文單位： 法務部

發文字號： 法律字第 10000276430 號

發文日期： 民國 100 年 12 月 22 日

要旨：

民法第 799 條等規定參照，建物出賣時，基地所有權人無專有部分者， 有優先承買權，如基地所有人中無專有部分，就二筆建號建物，同時向執行處聲明行使優先承買權，應予准許

※按執行名義係變賣繼承財產或共有物，以價金分配於各繼承人或各共有人者，依強制執行法第一百三十一條第二項之規定，執行法院得予以拍賣， 並分配其價金，其拍賣程序，準用關於動產或不動產之規定。

裁判字號： 最高法院 105 年度台抗字第 554 號 民事裁定

案由摘要： 聲明異議

裁判日期： 民國 105 年 08 月 25 日

裁判要旨：

按執行名義係變賣繼承財產或共有物，以價金分配於各繼承人或各共有人者，依強制執行法第一百三十一條第二項之規定，執行法院得予以拍賣， 並分配其價金，其拍賣程序，準用關於動產或不動產之規定。而對於不動產之執行，民國八十五年十月九日同法第七十五條第三項固增列「建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣」，但該規定係為金錢債權請求權之執行而設，乃因債務人之所有財產原為債權之總擔保，且建築物不能與基地之使用分離而獨存，於建築物與基地同屬債務人所有時， 為避免僅就建築物或基地拍賣，影響拍賣價金，及事後衍生所有人間複雜之法律關係，而允許建築物及其基地併付拍賣。

★依民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項、第 7 項規定，區分所有建築物之專有部分所有權人於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有優先承買權， 並應在該建築物之公告處或其他相當處所公告 5 日。

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 100 年法律座談會民執類提案 第 8 號

會議日期： 民國 100 年 11 月 16 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

債權人持執行名義聲請拍賣甲社區坐落之土地共 28 筆，其中 5 筆為本社區（共 200 戶）之法定空地，其餘 23 筆土地為本社區其中 150 戶分別坐落之建築地面，28 筆土地合併拍定後，依民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項、第 7 項規定，區分所有建築物之專有部分所有權人於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有優先承買權， 並應在該建築物之公告處或其他相當處所公告 5 日。優先承買權人不於最後公告日起 15 日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。

☆有關住宅大樓之一樓管委會空間高度限制

案例: 有關住宅大樓之一樓管委會空間高度限制說明。

依據: 本府工務局104.7.16第7次建築管理法規研討會議紀錄

編號: 05-21(109年版編號05-23)

處理原則:

住宅大樓設置於地面層屬共用部分之管委會空間，如該層供住宅使用之共用部分並無設置夾層，則該管委會空間高度得不受建築技術規則建築設計施工編第164條之1或新北市非住宅建築物樓層高度及夾層或挑空設計施工及管理要點第2條第7款之限制；非屬上開規定者，如提具設置合理性及管理維護計畫之專章檢討經都市設計審議委員會或建照執照預審委員會審議核定者，不在此限。

★繼承房屋在未辦妥繼承登記前，房屋稅向誰課徵？

繼承房屋在未辦妥繼承登記前，房屋稅向誰課徵？

房屋稅條例第4條規定，房屋稅向房屋所有人徵收之。

民法第759條規定，因繼承而取得物權者，無須登記即發生取得效力。

同法第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。

故房屋在未辦妥繼承登記前，依上開規定應以民法第1138條所定之合法繼承人為納稅義務人。

☆有關私有土地經分割成為數筆畸零地，擬每筆單獨申請合併公有土地，本局是否同意核發合併證明

案例: 有關私有土地經分割成為數筆畸零地，擬每筆單獨申請合併公有土地，本局是否同意核發合併證明。

依據: 97.03.31本局建照科建築法規研討會會議紀錄

編號: 03-04(109年版編號03-04)

處理原則:

依本府96年10月4日北府工建字第0960654840號函規定，本案公有土地非屬畸零地得逕予申請建築不與相鄰土地合併，惟本案申請人得依新北市畸零地使用規則第11條申請調處。

☆有關陽台外設置雨遮、花台、遮陽板之面積檢討方式

案例: 有關陽台外設置雨遮、花台、遮陽板之面積檢討方式。

依據:

93.12.02本府工務局建照管理課建築法規研討會會議紀錄

本府工務局94年第8次建築管理法規研討會議紀錄

本府工務局104.10.21第10次建築管理法規研討會議紀錄

納稅義務人及其配偶出售依安置計畫購入之專案住宅持有期間計算規定

繼承移轉創高 金店面分產釋出增

2022/06/23 16:05文/記者徐義平

〔記者徐義平／台北報導〕人口老化衝擊，去年全國繼承移轉棟數首度突破六萬棟大關，創一九九一年有統計以來的三十年新高；因繼承分產，也讓一級商圈釋出的精華店面變多，其中最知名的案例是北市西門商圈成都楊桃冰店面。

繼承擺不平 多以變價拍賣解決

房產業者指出，近幾年像是北市中山北路二段鄰近LV旗艦店旁的透天店面、松山區億元級透天店面等，都是因為分產而進入分割共有物的「變價拍賣」程序，另台中市廟東夜市店面則是委託業者出售。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，熱門商圈位置好的店面早年因取得成本低且租金收益高，房東都捨不得賣，穩定收租、希望可留傳給子孫，但若身前沒有先協調好，往往都會出現擺不平的問題；因此有些家族會委託仲介出售，若後代子孫對於價格見解有差異，最後就會走上法院變價拍賣的程序。

【招標公告】臺北市士林區福林段二小段578、583及584地號等3筆市有土地設定地上權案（官北A案）

一、法令依據：

依土地徵收條例第44條第1項第5款及臺北市區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法辦理。

二、招標機關：

臺北市政府地政局土地開發總隊。

三、投標期間：

問: 區分所有權人會議一定要由區分所有權人親自出席嗎，可以委託他人參加嗎？對於受委託的人數有何限制嗎？

答： 依公寓大廈管理條例第27條第3項規定：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」

所有區分所以權人因故無法親自出席會議時，得以書面委託他人代理出席，但是必須注意受託的區分所有權比例和人數必須符合上開條例規定。

本文出處

#土地買賣-高仕不動產

#工業地#商辦#企業總部#飯店#商旅#0912-913923高仕陳總

問: 建設公司銷售房屋時，在訂購單上註明「建造執照如無法取得，退還訂金」，經洽詢當地建管單位得知，該建築物尚未取得建造執照，承購戶如何主張權利？

答： 依公寓大廈管理條例第58條第1項規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」

如有建築業者虛稱已領照許可建築，公開預售，而經查証建造執照尚未核發，遇此情事可向主管機關請求制止建築業者此一行為。

並依第49條第1項第7款之規定，由直轄市、縣（市）主管機關處該起造人或建築業者新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。承購戶如權利因而受損害，也可訴請司法機關處理。

本文出處

北市府正俢正「違章建築處理規則」

報導：MyGoNews林湘慈 ｜ 日期：2022-06-21

新聞摘要

依台北市現行規定，1994年12月31日以前已存在之既存違建，除了危害公共安全或專案計畫優先查報拆除外，其餘得拍照列管，暫免查報拆除處分。

北市府為加強既存違建管理，刻正俢正違章建築處理規則

台中預售實登唯一破億豪宅現身「由鉅惟上」包辦總價排行前九位

2022/06/21 18:30文/記者林耀文

「由鉅惟上」為台中預售實登上路唯一破億元的社區，更一舉包辦總價排行榜的前九位。（圖：業者提供）

最新預售實價登錄統計，位於台中市政園道的「由鉅惟上」已累積114筆交易，其中，總價幾乎皆超過5000萬元。

近期31樓的兩戶揭露，不僅使「由鉅惟上」成為預售實登上路唯一破億元的社區，更一舉包辦總價排行榜的前九位，在高總價預售市場一枝獨秀！ 根據預售實登資料揭露，「由鉅惟上」社區最高總價為31樓J棟，總面積144.17坪以總價1.02億元成交。社區最高單價88.3萬元，則出現在32樓I棟，總坪數106.34坪，以總價8859萬元成交，而32樓H棟，每坪單價同樣站上88萬元。