臺灣高等法院暨所屬法院 100 年法律座談會民執類提案第 8 號 #共有土地#共有房屋#公設地#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

★依民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項、第 7 項規定，區分所有建築物之專有部分所有權人於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有優先承買權，並應在該建築物之公告處或其他相當處所公告 5 日。

會議次別：臺灣高等法院暨所屬法院 100 年法律座談會民執類提案第 8 號

會議日期：民國 100 年 11 月 16 日

座談機關：臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

債權人持執行名義聲請拍賣甲社區坐落之土地共 28 筆，其中 5 筆為本社區（共 200 戶）之法定空地，其餘 23 筆土地為本社區其中 150 戶分別坐落之建築地面，28 筆土地合併拍定後，依民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項、第 7 項規定，區分所有建築物之專有部分所有權人於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有優先承買權，並應在該建築物之公告處或其他相當處所公告 5 日。優先承買權人不於最後公告日起 15 日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。

試問：

問題㈠：

如優先承買權人未於最後公告日起 15 日內表示優先承買者，是否已失去優先承買權利之準法律效果？

問題㈡：

公告內容除各筆地號之面積、權利範圍、拍定價格外，是否須包含甲社區 200 戶建物所有權人各戶分別得承買之地號、範圍、價金等明確之內容？

問題㈢：

第㈡中如採肯定說：則此部分顯係為優先承買權人之利益而製作詳細公告所衍生之費用（例如：調閱建物謄本之費用等），應由何人負擔？是否因有無優先承買權人承買而有不同。

討論意見：

問題㈠：

甲說：否定說。

法條文雖規定「優先承買權人不於最後公告日起 15 日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。」惟此僅係訓示期間，並無失權效果。任何優先承買權人均可於程序終結前表示欲優先承買，執行法院於未核發權利移轉證書前，均需於優先承買權人表示欲優先承買時，即更改原令拍定人買受之決定。

乙說：肯定說。

法條文既規定「…，視為拋棄其優先承買權。」即屬直接賦予未表示優先承買之法律效果，如未表示欲優先承買者，即應失權，始符合法條文為準法律效果之規定。

問題㈡：

甲說：肯定說。

按優先承買權為依法律規定一方有權利在他方出賣時以出賣人願意接受的第三人要約同一條件向他方購買某一財產之權利，為附條件的選擇權（亦即具有法定形成權之性質，最高法院 98 年度台抗字第 1001 號裁定參照）；民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項或第 5 項規定之優先承買權，其承買之程序與土地法規定之優先承買權相同，依相同事件應為相同處理之法理，自應予以援用。

「土地法第 104 條第 1 項規定基地出賣時，承租權人有依相同條件優先購買之權，故承租人放棄優先承買權，必於其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之可言」。

所謂依「同樣條件優先購買」，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人（最高法院 88 年度台上字第 2167 號判決參照）。

強制執行法上之拍賣，為買賣之一種，以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，故法院公告或通知若未載明「各優先承買權人」建築基地包含建築物坐落地面及其法定空地之範圍、價金，將致相對人僅知出賣之事實，不知買賣之條件（買賣標的、範圍、價金、付款方式等情形），而無從決定是否依同樣條件優先購買。

乙說：否定說。

㈠土地法第 104 條規定之優先購買權，因具物權追及效力，為使法律關係早日安定，避免日後產生糾紛而損及出賣人，買受人及優先購買權人之權利，第 2 項乃規定通知程序及其法律效果。

民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項規定之區分所有建築物專有部分所有權人之優先承買權，因僅具債權效力而無追及性，故僅於同法第 7 項規定應在建築物之公告處或其他相當處所公告 5 日，優先承買權人不於最後公告日起 15 日內表示優先承買權者，視為拋棄其優先承買權。

揆其立法意旨，在於建立區分所有權制度之完整體系，以提升不動產之經濟效益，並兼顧債權人、債務人、拍定人之權益保障，執行法院毋庸如土地法第 104 條規定逐一通知優先承買權人，僅以公告為之即可，若尚須逐一調查 200 戶區分所有建物所有權人分別得承買之地號、範圍等詳細內容則除耗費人力物力，亦甚為曠日廢時，徒然損害債權人、債務人及拍定人之權益，未能兼顧各方之衡平利益。

再者，如在並非拍賣全部標的、又有數優先承買權人之情形下，部分優先承買權人是否行使其優先承買權，將影響其他優先承買權人得承買之土地持分，即公告時承買範圍與承買應付之價金均無從確定，須待公告 15 日後優先承買權人確定行使後，始能進一步確認各人得承買之持分，若已將拍賣公告所載標的內容，包含各筆土地拍定價格及使用現況、得承買建物本身所占之地面及其應留設之法定空地暨得優先承買之意旨公告之，當足以保障建物所有權人權益，毋庸逐一代為清查各建物所有權人分別得承買之明確範圍及內容，以節時效。

㈡又於僅拍賣基地之情形，執行案卷並無其基地上各建號建物之資料，即使函詢地政機關，地政機關亦無相關資料可提供（100 年 5 月 2 日新北店地登字第 1000006639 號函參照），執行法院實無法先行設算各優先承買權人可承買之範圍、內容。如要求債權人以債務人費用先行申請到院並墊繳相關費用，又因此部分費用顯係為優先承買權人之利益而生，由債務人負擔亦非公允。

而此一資料優先承買權人不待另為聲請即已持有，優先承買權人僅需依法院所拍賣地號之拍定價金公告，再參以其自己持有之建物權狀，即可推知其可承買之大概範圍、內容及價金，此並非困難；再者依現行民事執行處對優先承買權人行使優先承買權之實務作法，均由優先承買權人先表示欲優先承買，待執行法院確認其係有權可優先承買、有無他人共同優先承買等細項後，始發文要求於一定時限內完納行使優先承買權應繳納之款項，及通知其可承買之範圍、內容等，通知之函文並表明如優先承買權人逾期未繳納即視為放棄優先承買，由法院另通知原拍定人承買（司法院編列之例稿手冊第 5.24.3），是優先承買權人本即可先行為欲優先承買之表示，嗣於執行法院通知其可買之範圍、內容及價金後，若不願承買，則不需繳款即可，亦無「無從決定是否依同樣條件優先購買」之問題。

況民法物權編施行法第 8 條之 5 之規定，並非專為法院拍賣而為之規定，一般自然人之區分所有權人於單獨出售其區分所有建物之基地或專有部分時，豈能期待所有出賣人均有能力向地政機關調閱所有地上建物之建號後，加以設算，列計出所有有權優先承買之人可優先承買之詳細內容、範圍及價金；又豈能期待所有出賣人均願自行負擔鉅額費用及心力，而為優先承買權人之利益去計算此一部分後再公告之。

問題㈢：

甲說：由債務人負擔。

既屬執行程序之一部分，則為使執行程序進行之費用均應屬必要費用。調閱建物謄本並製作具詳細可承買範圍、內容及價金並通知優先承買權人，既屬執行程序之必要階段，則此部分之費用自應由債務人負擔。

乙說：由優先承買權人負擔。

依民法物權編施行法第 8 條之 5 之規定：「區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第 3 項或第 5 項規定出賣基地或專有部分時，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告 5 日…。」是依法條文並無出賣人須調閱建物相關謄本並計算有權優先承買之人所可買之範圍、內容、價金再公告之，是出賣人自無須擔負此一費用，而此部分所衍生之費用既係為優先承買權人之利益而為，自應由優先承買權人負擔。

如並無優先承買權人表示優先承買，則出賣人或債務人如已負擔費用，應可另向優先承買權人請求。

丙說：由轄區法院負擔或國庫負擔。

此部分所衍生之費用既係為優先承買權人之利益而產生，由債務人負擔自非公允。然優先承買權人其自身本即有該部分之資料，對有權優先承買之人並非必然須花費之費用，且其亦未必有意願承買，如出賣人或執行法院不先由優先承買權人提供其資料，即先行花費鉅額費用設算，再向優先承買權人請求，實屬強迫推銷，似非允當。是倘若出賣人或執行法院有必要先行設算各優先承買權人可承買之範圍、內容及價金後公告，則此筆費用似應由執行法院或轄區法院或國庫負擔。

初步研討結果：

問題㈠：採乙說。

問題㈡：採乙說。

問題㈢：採甲說。

審查意見：

經查，本提案為審理中之具體個案，建請提案機關撤回。

研討結果：本題保留。

相關法條：民法物權編施行法第 8 條之 5。

參考資料：無。

提案機關：臺灣臺北地方法院（臺灣高等法院暨所屬法院 100 年法律座談會民執類提案第 8 號）

資料來源：司法院臺灣高等法院暨所屬法院 100 年法律座談會彙編（101年1月版）第 361-368 頁

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