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收回出租土地，要按法律步驟來！

法律時事專欄

收回出租土地，要按法律步驟來！

發布日期： 100/12/09

最後更新日期： 109/12/24

點閱次數：26174

收回出租土地，要按法律步驟來！

筆記起來！預售屋紅單VS.房地合一稅2.0

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-05-26

新聞摘要

財政部表示，預售屋「紅單」係基於預售屋買賣關係而成立之契約行為，自2021年7月1日起轉售紅單與第三人者，屬所得稅法第4條之4第2項規定之預售屋及其坐落基地交易，應課徵房地合一所得稅。

個人及營利事業自2021年7月1日起交易預售屋紅單適用房地合一稅2.0

南部富人變心了！耘非凡頂樓戶2次轉手都賺

2022-05-30 10:35:41經濟日報 記者游智文／即時報導

實價揭露，台南市東區知名豪宅「耘非凡」今年2月26樓頂樓戶交易，總價4150萬元，為台南市今年第一筆可被課徵豪宅稅的豪宅大樓交易，扣除車位每坪37.1萬元。

歷次移轉明細顯示此一住宅已轉手二次，換了三位主人。

最早屋主於2016年以3420萬元取得，2020年9月以3980萬元轉手，獲利560萬元，這次出售的屋主持有不到二年轉手，再度獲利170萬元，謄本資料顯示此次買方為有台商背景的電線業者。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，南部民眾購置高價房地產過去以豪墅為主，達4000萬元課徵豪宅稅標準的大樓交易並不多，但隨房市環境改變，富人觀念也改變，大樓豪宅因有管理、氣派規劃、居高臨下的視野，以及未來轉手獲利空間，愈來愈受企業主青睞。

★農業用地興建農舍辦法第12條之解釋令

• 法規內容
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※共有農舍於未解除套繪管制前，不能分割共有物

裁判字號： 最高法院 109 年度台上字第 2485 號 民事判決

案由摘要： 請求分割共有物

裁判日期： 民國 109 年 12 月 17 日

裁判要旨：

按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第 823 條第 1 項規定可稽，所謂依法令或因使用目的、契約不能分割，自當包括原物分割（含分歸一人及價格補償）與變價分割在內。

直客委託:【尋購】【大型企業總部】

買家直接誠購:整棟商辦、整棟廠辦

知名地段、知名標的、面積要夠大、金額不是問題、產品適合才是王道！

本案買主要求直接接線所有權人..因此婉拒中人報件，敬請見諒!

＊臺北市優先考量！

※來電:0912-913923高仕不動產陳總

※保變住原有合法房屋，於未完成細部計畫及整體開發前使用相關規定

法規類型【臺北市建築法令函釋彙編】

文號08932098500

發文日期2000/8/15

主旨

函轉本府都市發展局函知有關本府六十八年公告「變更臺北市都市計畫保護區計畫（通盤檢討）案」由保護區變更為住宅區地區，於未完成細部計畫及整體開發前，其原有合法房屋（不含農舍及農業倉庫）使用相關規定，請 查照轉知貴會會員。

★包作業營業人應「依其工程合約所載每期應收價款時」開立銷售憑證之規定，違憲？

• 釋字號
• 釋字第688號

• 解釋公布院令
• 中華民國 100年06月10日

• 解釋爭點
• • 包作業營業人應「依其工程合約所載每期應收價款時」開立銷售憑證之規定，違憲？

• 解釋文
• • 1

    　　加值型及非加值型營業稅法（下稱營業稅法）之營業人開立銷售憑證時限表，有關包作業之開立憑證時限規定為「依其工程合約所載每期應收價款時為限」，尚無悖於憲法第七條平等原則及第二十三條比例原則，而與第十五條保障人民財產權及營業自由之意旨無違。惟營業人開立銷售憑證之時限早於實際收款時，倘嗣後買受人因陷於無資力或其他事由，致營業人無從將已繳納之營業稅，轉嫁予買受人負擔，此際營業稅法對營業人已繳納但無從轉嫁之營業稅，宜為適當處理，以符合營業稅係屬消費稅之立法意旨暨體系正義。主管機關應依本解釋意旨就營業稅法相關規定儘速檢討改進。 

• 理由書
• • 1

    　　憲法第七條保障人民平等權，旨在防止立法者恣意，避免對人民為不合理之差別待遇。法規範是否符合平等權保障之要求，其判斷應取決於該法規範所以為差別待遇之目的是否合憲，其所採取之分類與規範目的之達成之間，是否存有一定程度之關聯性而定（本院釋字第六八二號解釋參照）。有關稅捐稽徵協力義務課予之相關事項，因涉及稽徵技術之專業考量，如立法機關係出於正當目的所為之合理區別，而非恣意為之，司法審查即應予以尊重。又營業人何時應開立銷售憑證之時限規定，為前開協力義務之具體落實，雖關係營業人營業稅額之申報及繳納，而影響其憲法第十五條保障之財產權與營業自由，惟如係為正當公益目的所採之合理手段，即與憲法第十五條及第二十三條之意旨無違。  
    

  • 2

    　　營業稅法對於營業稅之課徵係採加值型營業稅及累積型轉手稅合併立法制，前者依營業稅法第四章第一節規定，係按營業人進、銷項稅額之差額課稅；後者依同法第四章第二節規定，係按營業人銷售總額課徵營業稅（本院釋字第三九七號解釋參照）。營業人原則上須以每二月為一期，按期申報銷售額、應納或溢付營業稅額（營業稅法第三十五條參照）。為使營業人之銷售事實及銷售額等，有適時、適當之證明方法，營業稅法第三十二條乃對營業人課以依法定期日開立銷售憑證之協力義務，規定營業人銷售貨物或勞務，應依同法所定營業人開立銷售憑證時限表（下稱時限表）規定之時限，開立統一發票交付買受人。 
    

  • 3

    　　時限表明文規範營業人應履行憑證義務之時點，並依營業人所屬不同行業別，定有不同之開立銷售憑證時限。其中銷售貨物之營業人，如買賣業、製造業、手工業等，時限表原則上將其銷售憑證開立時限定於發貨時；銷售勞務之營業人，如勞務承攬業、倉庫業、租賃業等，時限表原則上將其開立銷售憑證時限定於收款時。至包作業之營業人開立銷售憑證，時限表則定於「依其工程合約所載每期應收價款時為限」。 
    

  • 4

    　　時限表所定之包作業，即「凡承包土木建築工程、水電煤氣裝置工程及建築物之油漆粉刷工程，而以自備之材料或由出包人作價供售材料施工者之營業。包括營造業、建築業、土木包作業、路面舖設業、鑿井業、水電工程業、油漆承包業等」。其營業人既自備材料又出工施作，同時兼具銷售貨物及勞務之性質，與單純銷售貨物或勞務之營業人不同。其備料銷售部分即近似銷售貨物之營業人，但另方面，按包作業一般之交易習慣，合約常以完成特定施作進度作為收取部分價款之條件，如僅因其有銷售貨物性質，即要求其比照銷售貨物營業人於發貨時開立銷售憑證，產生銷項稅額，則包作業營業人負擔過重。又因其雖有銷售勞務性質，但雙方既屬分期給付，通常已可排除價款完全未獲履行之風險，是時限表就包作業之開立憑證時限乃折衷定為「依其工程合約所載每期應收價款時為限」，俾使營業人及稽徵機關有明確客觀之期日可稽。準此，系爭時限規定係為促進稽徵效率與確立國家稅捐債權之公益目的，考量包作業之特性與交易習慣所為與銷售勞務者之不同規定，且該差別待遇與目的間具有合理關聯，尚非屬恣意為之；又所採之手段，係為確保營業稅之稽徵，有適時之證明方法可稽，對包作業之營業人難謂因系爭時限規定而對其財產權及營業自由構成過度負擔。是系爭時限規定尚無悖於憲法第七條平等原則及第二十三條比例原則，而與第十五條保障人民財產權及營業自由之意旨無違。
    

  • 5

    　　依營業稅之制度精神，營業稅係對買受貨物或勞務之人，藉由消費所表彰之租稅負擔能力課徵之稅捐，稽徵技術上雖以營業人為納稅義務人，但經由後續之交易轉嫁於最終之買受人，亦即由消費者負擔。是以營業人轉嫁營業稅額之權益應予適當保護，以符合營業稅係屬消費稅之立法意旨暨體系正義。為確保營業稅稽徵之正確及效率，雖非不得按營業別之特性，將營業人銷售憑證開立之時限，定於收款之前。惟營業人於收款前已依法開立銷售憑證、申報並繳納之銷項稅額，嗣後可能因買受人陷於無資力或其他事由，而未給付價款致無從轉嫁。此固不影響納稅義務人於實際收款前，即應開立銷售憑證及報繳營業稅之合憲性。然對於營業人因有正當之理由而無從轉嫁予買受人負擔之稅額，營業稅法仍宜有適當之處理，例如於適當要件與程序下，允許營業人雖不解除契約辦理銷貨退回，亦可請求退還營業人已納稅額或允其留抵應納稅額等。就此主管機關應儘速對營業稅法相關規定予以檢討改進。
    

  • 大法官會議主席　大法官　賴浩敏
    

  • 　　　　　　　　大法官　蘇永欽　徐璧湖　林子儀　許宗力
    

  • 　　　　　　　　　　　　許玉秀　林錫堯　池啟明　李震山
    

  • 　　　　　　　　　　　　蔡清遊　黃茂榮　陳　敏　葉百修
    

  • 　　　　　　　　　　　　陳春生　陳新民

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#大宗不動產-高仕不動產

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東方明珠褪色 外籍人士大撤離

2022/04/25 16:06

隨著上海嚴格疫情封鎖，外籍居民逐漸撤離，全球商業中心的地位受衝擊。（彭博）

〔財經頻道／綜合報導〕隨著上海嚴格疫情封鎖進入第2個月，外籍居民逐漸撤離，從長遠來看，此趨勢可能威脅到作為全球商業中心的地位。

總部位於上海的營銷初創公司KAWO創始人亞歷克斯鄧肯（Alex Duncan）表示，自從新冠疫情爆發以來，外籍人士大量外流一直在增加。

三大衝擊 建商獵地降速

2022/04/25 10:14文/記者徐義平

土建融限縮、升息、造價漲

〔記者徐義平／台北報導〕受土、建融大幅限縮，以及升息衝擊，首季建商獵地態勢已減弱，甚至研擬轉往公部門聯合開發、合建、都更等模式，減低土地開發支出成本。

房產業者指出，升息對建商的衝擊大過購屋民眾，尤其手中握有多宗土地的建商，升息造成利息支出負擔遠超過購屋族。

為抑制房價飆漲，央行祭出各項措施，其中包括限縮建商購地貸款成數，最高只到五成，一成則要到開工才會撥款，此外，更加碼建商購買的土地必須要在十八個月內動工，不然將按照比率收回貸款或是調高利率，八大行庫甚至制定不動產放貸業務「零成長」目標，房產業者認為，此舉等於直接掐住中、小型建商生存空間。

北市小豪宅 坪價飆新高

2022-04-24 01:09:11經濟日報 記者朱曼寧／台北報導

台北市大安區老字號高價小宅「仁愛Ａ+」每坪單價來到165.6萬元，近一年漲幅達10.7%。（本報系資料庫）

房市強強滾，高單價小宅以低總價、地段優良、高質感三大優勢，再現亮點，據實價登錄，近一年小豪宅單價多創出社區新高，前五名單價全要155萬元以上，包括「琢豐」、「EAT國際館」、「大安滕」、「逸仙悅榕」都是社區高點。

北市房價高漲，也造就高單價小宅熱銷狀況，統計近一年台北市高單價小宅前五名，以大安區老字號高價小宅「仁愛Ａ+」奪冠，屋齡逾13年，近一年漲幅達10.7%，去年1月交易一筆坪數10.9坪，總價1,798萬元，每坪單價來到165.6萬元，僅次於該社區2018年締造全台最高價小宅的166.6萬元紀錄。

★農地重劃區內毗連耕地之現耕所有權人有優先購買權；惟倘屬三七五租約土地者，該土地出售時，則有本部102年8月13日台內地字第1020275696號令適用

農地重劃條例 《第 5 條》

公布日期文號內政部104年3月24日內授中辦地字第1041302411A號函

要旨

農地重劃區內毗連耕地之現耕所有權人有優先購買權；惟倘屬三七五租約土地者，該土地出售時，則有本部102年8月13日台內地字第1020275696號令適用

內容

土城員和社宅首度招租 月租最低8500元起

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2022-04-14

新聞摘要

新完工的「土城員和青年社會住宅」由新北市城鄉發展局移交新北市住宅及都市更新中心管理，即將於4月18日公告、5月3日起開放申租。

這次總計推出508戶，優先戶月租金8,500元起、一般戶租金10,600元起。 全新完工的「土城員和青年社宅」5月3日起將首度開放申租。(新北住都中心提供)

※拆屋還地

裁判字號： 最高法院 98 年度台上字第 764 號 民事判決

案由摘要： 拆屋還地

裁判日期： 民國 98 年 04 月 30 日

裁判要旨：

（一）基於維謢民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在民法債編修正、於八十九年五月五日施行前，所成立未經公證、期限逾五年 ，或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第四百二十五條第二項規定之適用。

☆租賃契約成立於民法債編修正之前，基於法律不溯及既往之原則，應適用修正前之民法第 425 條規定？

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 97 年法律座談會民事類提案 第 12 號

會議日期： 民國 97 年 11 月 12 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

甲於民國 84 年向乙承租 A 地使用，未約定租賃期間，亦未經公證，乙於同年即將 A 地交付甲占有使用，嗣於民國 92 年間丙向乙買受 A 地 ，並完成土地所有權移轉登記，丙以甲與乙間之租賃契約，係屬不定期租賃，因未經公證，不得對丙主張繼續存在為由，認甲無權占有 A 地而起訴請求甲返還 A 地。

★對不同意眷村改建之眷戶，主管機關得逕行註銷其眷舍居住憑證及原眷戶權益之規定，違憲？

解釋字號： 釋字第 727 號 英 【註銷不同意眷村改建原眷戶權益案】

解釋日期： 民國 104 年 02 月 06 日

解釋爭點：

對不同意眷村改建之眷戶，主管機關得逕行註銷其眷舍居住憑證及原眷戶權益之規定，違憲？

誠購『大宗不動產』、『市區建案』、『旅館』、『飯店』、『建地』

買方100%直接委託

大宗不動產:整棟商辦.廠辦.重劃區土地.幾十億資金

市區建案:興建中建案.帶建照未開工.餘屋盤件

旅館.飯店:北部地區.中部地區.南部地區

建地:住宅區.商業區.工業地.倉儲用地.透天厝

「一生一次」符合要件可再適用「一生一屋」

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-04-10

新聞摘要

屏東縣政府財稅局表示，出售土地已適用「一生一次」自用住宅用地稅率(10％)課徵土地增值稅，再出售自用住宅用地，如符合以下條件，可再適用「一生一屋」自用住宅用地稅率(10％)課徵土地增值稅。

出售自用住宅用地已適用「一生一次」，符合要件可再適用「一生一屋」享優惠!

「這類」既存違建，將研議不受阿扁拆除條款限制

報導：MyGoNews林湘慈 ｜ 日期：2022-04-05

新聞摘要

依現行規定，北市1994年12月31日以前之既存違建，得拍照列管，暫免查報拆除，至今既存違建已存在27年以上，為能加速都市更新、整頓市容觀瞻及預防危害公共安全情況發生，北市府將研議修法逐步清理既存違建。

北市府針對1994年12月31日以前之既存違建拆除，將研議不受阿扁條款限制

☆限制行為能力之未成年人辦理不動產權利取得登記，應由父母共同行使權利或負擔義務

土地登記規則 《第 39 條》

公布日期文號內政部88年8月16日台內地字第8881881號函

要旨

限制行為能力之未成年人辦理不動產權利取得登記，應由父母共同行使權利或負擔義務

內容