城市地方房屋承租人於租約屆滿後，無權占有房屋，房屋所有權人提告不當得利，是否不得逾越房地申報總價年息10%？－房地產陳總部落客

城市地方房屋承租人於租約屆滿後，無權占有房屋，房屋所有權人提告不當得利，是否不得逾越房地申報總價年息10%？

法律問題：

原告為Ａ屋及其坐落基地之所有人，於民國112年1月1日將屬於土地法第97條所稱城市地方房屋之Ａ屋出租於被告，供被告居住使用而非供營業使用，雙方約定租賃期間自112年1月1日起至112年12月31日止，租金為每月新臺幣（下同）1萬元，並無押租金之約定。被告於租賃期間屆滿後，經原告再三催促，始於113年4月30日將Ａ屋遷讓返還原告。

今原告主張被告自113年1月1日至113年4月30日，無權占有Ａ屋，無法律上原因，受有相當於租金之利益，致其受有損害，依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之利益。

設按Ａ屋坐落基地及Ａ屋申報總價年息10％計算所得之數額僅7,500元，被告抗辯其無權占有Ａ屋所受相當於租金之利益，應受土地法第97條規定之限制。則法官審酌不當得利數額時，是否應受土地法第97條規定之限制？

討論意見：

甲說：肯定說。

(一)按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。又因土地法第97條明定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限」，Ａ屋坐落基地及Ａ屋申報總價年息10％計算所得之數額，既僅7,500元，則被告抗辯其占有系爭Ａ屋所受之利益，應不逾7,500元，尚屬可採。

(二)至於租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條雖有明文。惟所謂租賃住宅，係指以出租供居住使用之建築物，此觀諸上開條例第3條第1款規定自明。如非出租供居住使用之建築物，自無上開規定之適用。

Ａ屋於租賃期限屆滿後，已非以出租供居住使用之建築物，應非租賃住宅，依上開說明，應無租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定之適用，法院於認定被告無權占有Ａ屋所受相當於租金利益之數額時，自不因上開條例第6條之規定而得不受土地法第97條規定之限制。

乙說：否定說。

(一)按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。被告無權占有Ａ屋所受相當於租金之利益若干，應依被告占有Ａ屋及其坐落基地客觀上所受相當於租金之利益若干而定，並無一定數額之限制。被告抗辯其無權占有Ａ屋所受相當於租金之利益，應不逾7,500元，並無足取。

(二)土地法第97條，雖明定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限」，且該規定為強行規定（最高法院43年度台上字第392號判決意旨參照），惟土地法第97條之規定，本係立法者針對出租人與承租人間就租賃契約所定租金數額所為之規範，而非針對無權占有他人房屋所受相當於租金利益所為之規範。實務上認為無權占有供居住使用而非供營業使用之城市地方房屋所受相當於租金之利益，應以不超過土地法第97條所定按土地及其建築物申報總價年息10％為限之判決，無非係認為房屋所有人將供居住使用而非供營業使用之房屋出租予他人，既僅於不超過土地法第97條所定按土地及其建築物申報總價年息10％之範圍內之租金，始有請求權，則房屋所有人之房屋被他人無權占有，供居住使用而非供營業使用時，該他人所受相當於租金之利益，自亦以不超過按土地法第97條所定按土地及其建築物申報總價年息10％為限。

而租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條既有明文，可知房屋所有人將房屋出租予他人，供他人居住使用而非供營業使用，其租金數額已不受土地法第97條規定之限制，則房屋所有人之房屋被他人無權占有，供居住使用而非供營業使用時，法院在認定該他人因無權占有房屋所受相當於租金之利益時，自無不得超過土地法第97條所定按土地及其建築物申報總價年息10％計算所得數額之理。

(三)況且，現今社會，一般供居住使用住宅之租金，均高於按該住宅坐落之基地及其建築物申報總價年息10％。如謂供居住使用住宅之承租人，在租賃期間期滿前，占有供居住使用住宅，有正當權源之期間，因租賃住宅市場發展及管理條例第6條之規定，應給付超過按供居住使用住宅坐落之基地及該住宅申報總價年息10％計算所得數額之租金；在租賃期滿後，未依約將該住宅騰空返還予出租人，無權占有該住宅期間，法院在認定該承租人無權占有該住宅所受相當於租金利益之數額時，不得超過土地法第97條所定按土地及其建築物申報總價年息10％計算所得之數額，無異變相鼓勵承租人於租賃期間屆滿後，無權占有租賃物，顯然有違民法第148條第2項揭櫫之行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法之誠信原則。

初步研討結果：採乙說。

審查意見：

(一)修正乙說（否定說），理由如下：

1.按無權占有他人房屋，構成權益侵害不當得利，其構成要件如下：

(1)占有人受利益，為「占有使用」本身，並非「相當於租金的利益」，僅因依其性質不能原物返還，故應依民法第181條但書規定，償還其價額。

(2)占有人因侵害他人權益歸屬內容，並由其受利益，即構成侵害權益而受利益，致他人受損害。

(3)無法律上原因：侵害應歸屬於他人的權益內容而受利益，致他人受損害，欠缺保有該項利益的正當性，構成無法律上原因（王澤鑑，不當得利，第77至78、221至222、376至378頁，2024年6月增補版二刷）。

2.無權占有他人土地，所受利益為土地之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額（最高法院108年度台上字第872號判決意旨參照）。

法院應就個案視具體情況，從客觀上認定無權占有所受利益之數額。

至於土地法第97條規定立法意旨，僅在於對租賃契約所定租金數額加以規範，並非就無權占有他人房屋所受利益數額加以規範，是法院於認定無權占有人因不能返還占有而應償還之價額時，自不受土地法第97條規定之限制。

(二)多數採乙說（實到27人，乙說19票，修正乙說3票）。

研討結果：多數採修正乙說（實到84人，甲說0票，乙說17票，修正乙說66票）。

相關法條：土地法第97條，租賃住宅市場發展及管理條例第3條、第6條。

參考資料：

資料1（甲說）

最高法院43年度民、刑庭總會會議決議（一）決議：

提案：民一庭提案：

土地法第97條關於租金限制之規定是否強制規定，如約定租金超過限制時是否無效？請公決。

決議：關於租金限制之規定，如約定租金，超過限制時無請求權。

資料2（甲說）

最高法院43年度台上字第392號判決要旨：

土地法第97條第1項所定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息10％為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。

資料3（甲說）

最高法院61年台上字第1695號判決要旨：

依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。

資料4（甲說）

臺灣高等法院109年度重上字第42號判決要旨：

租賃住宅係指以出租供居住使用之建築物。租賃住宅市場發展及管理條例第3條第1款定有明文。兩造間無訂立租賃契約，系爭房屋即非租賃住宅，且未合意排除土地法第97條第1項規定適用，自得依土地法第97條第1項規定酌定之。

資料5（甲說）

臺灣高等法院108年度上易字第851號判決要旨：

觀諸租賃住宅市場發展及管理條例第6條立法理由，係為避免影響出租人提供租賃住宅之意願，尊重市場機制，爰予排除土地法第97條規定之適用。故其規範意旨應係在於尊重出租人與承租人之契約自由，使租賃住宅之租金回歸市場機制，是解釋上應僅適用於當事人訂立有租賃契約情形，本件兩造並無實際租賃契約存在，僅係被上訴人請求上訴人返還相當於租金之不當得利之情形，應無租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定之適用，而仍應回歸土地法第97條規定。

資料6（乙說）

臺灣高等法院109年度上易字第581號判決要旨：

次按租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條亦有明定。

查本件上訴人於系爭租約租期屆滿後迄未將系爭房屋返還被上訴人，已如前述，其占有系爭房屋即無法律上原因。又兩造約定系爭房屋每月租金為1萬4,000元，足認上訴人自108年9月6日起至遷讓返還系爭房屋止，按月受有1萬4,000元之利益，致被上訴人受有損害。從而，被上訴人請求上訴人自108年9月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬4,000元，即屬有據。上訴人抗辯不當得利金額應以系爭房屋及坐落土地申報總價額年息6％計算云云，自無可採。

資料7（乙說）

臺灣高等法院110年度上字第712號判決要旨：

查本件上訴人於系爭租約租期屆滿後，迄未將系爭之6房屋返還被上訴人，已如前述，其占有系爭之6房屋即無法律上原因。又兩造所簽系爭租約約定系爭之5、之6房屋每月租金共2萬8,000元，被上訴人於原審起訴主張依系爭租約系爭之5、之6房屋租金為每月各1萬4,000元，為被上訴人所不爭執，足認上訴人自110年3月12日起至遷讓返還系爭之6房屋之日止，按月受有1萬4,000元之利益，致被上訴人受有損害。從而，被上訴人請求上訴人自110年3月12日起至遷讓返還系爭之6房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利1萬4,000元，即屬有據；逾此部分之不當得利請求，則屬無據。至上訴人抗辯被上訴人得請求之不當得利金額應依土地法第97條規定計算云云，亦無可採。

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