房地產陳總部落客

房貸、建築貸款餘額 創高

2021-12-28 02:11:04經濟日報 記者楊筱筠／台北報導

央行打炒房政策，仍難抵禦龐大資金躲通膨、湧進房市熱潮。央行昨（27）日公布，11月國銀房貸與建築貸款餘額雙雙再創新高，其中國銀房貸年增率走高至9.44％，寫三個月以來新高，雖然建築貸款年增率下滑至14.25％，但仍寫下雙位數成長，民眾出現疑慮，央行打炒房政策是否無效。

根據央行數據，11月國銀購置住宅貸款餘額為8兆6,994億元，續創歷史新高，較10月暴增848.27億元、增加金額創寫下今年最大，年增率更升至9.44％，結束連四個月下跌，寫三個月以來新高。

11月房貸餘額較10月暴增，是否代表央行打炒房政策無法延續到11月？央行官員否認，指出央行持續對持有多戶或是投機型炒作建商囤地，給出貸款限制，但是在11月的購屋貸款中，有許多是首購族，名下僅有一間住宅貸款，「央行從來不覺得，這種貸款必須要限制」。

央行官員分析，11月國銀房貸增加有三大原因：分批整戶貸款一次交屋、科技大廠擴廠預期房價上升心理發酵、年底購屋旺季。

中古屋轉售價差大 專家：當心先買先套牢

2021-12-27 02:51:41經濟日報 記者朱曼寧／台北報導

七大都會區的中古屋轉售價格差距擴大，加上內政部下重手打炒房，專家認為，明年購置預售屋的風險逐步提高，民眾若要自住，中古屋有相對保值的特性，可優先考慮。

屋比房屋總經理葉國華表示，部分機能尚未成型的區域，如重劃區的預售屋，更得當心房市狀況，出現反轉危機，如此就容易出現「先買先套牢」，甚至無人接手的狀況。

近期，台積電擴廠帶動，今年基期低的蛋白區房價漲勢又快又急，預售市場不時傳出「甫開賣即完銷」的資訊，更有民眾漏夜排隊搶購預售屋，這都不是正常現象。

以高雄市來說，台積電設廠楠梓，推動近期高雄房價水漲船高，目前高雄預售屋比中古屋平均每坪高出7萬餘元，倘若打算購置約30坪的剛需住宅，預售屋的總價要比中古屋高出200多萬元。

大法官最後一號解釋！國家應補償歷史建築土地所有人

2021-12-24 17:43 聯合報 / 記者林孟潔／台北即時報導

新北市土城普安堂座落在慈祐宮的土地上，官司敗訴後一度被拆除，最後由新北市政府登錄為歷史建築，慈祐宮不服對新北市府提行政訴訟也確定敗訴，聲請釋憲。

大法官今作出第813號解釋，認為文化資產保存法第99條第2項、第100條第1項規定，未以金錢或其他適當方式給予土地所有人相當的補償，不符憲法保障人民財產權的意旨，機關應自解釋公布後2年內修正。

文化資產保存法第99條第2項「私有歷史建築、紀念建築、聚落建築群、史蹟、文化景觀及其所定著之土地，得在百分之五十範圍內減徵房屋稅及地價稅；其減免範圍、標準及程序之法規，由直轄市、縣（市）主管機關訂定，報財政部備查。」 第100條第1項「私有古蹟、歷史建築、紀念建築、考古遺址及其所定著之土地，因繼承而移轉者，免徵遺產稅。」 大法官認為，若建物被登錄為歷史建築，則土地所有人使用、收益、處分權利受到限制，其性質屬於國家依法行使公權力，導致人民財產權受到損失、犧牲，國家應給予相當補償。

但文資法第99條第2項僅就歷史建築的土地得在50％範圍內減徵地價稅，第100條第1項規定因繼承而移轉者有免徵遺產稅的優惠，只是具體呈現量能課稅原則，或稅捐優惠性質，難認是「相當之補償」，因此應依解釋意旨修正文資法。

☆民法第八百七十九條規定之承受權，係為保障擔保物提供人之求償權而設，須擔保物提供人對債務人有求償權，始發生承受權

裁判字號： 最高法院 104 年度台上字第 2312 號 民事判決

案由摘要： 請求損害賠償

裁判日期： 民國 104 年 12 月 03 日

裁判要旨：

按依民法第八百八十一條之十七準用第八百七十九條第一項之規定，為債務人設定最高限額抵押權之第三人，代為清償債務，或因最高限額抵押權人實行抵押權致失抵押物之所有權時，該第三人於其清償之限度內，承受債權人對於債務人之債權。此項承受之性質為法定之債權移轉，其效力與債權讓與相同。倘該債權另有擔保物權，依同法第二百九十五條第一項規 定，亦隨同移轉於該第三人。

碧潭旅館用地變豪宅疑有官商勾結 新北工務局回應了

2021-12-22 19:40:09聯合報 記者李成蔭／新北即時報導

新北市新店區水岸景觀豪宅「國賓大苑」爆官商勾結弊端。圖／取自Google Map

新店豪宅「國賓大苑」爆官商勾結弊端！檢調懷疑新北市府公務員涉嫌變更使用執照，今約談新北工務局2名基層員工。工務局回應，涉案人員早已離職，遭約談是2名臨時雇工，以「證人」身份協助調查，目前全案尚待釐清。

水岸景觀豪宅國賓大苑基地位於風景區，是旅館用地，由興富發旗下「潤隆建設」投資興建。

華固南下「高總價」購入台中「單元八」土地

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2021-12-21

區域成為主場主流，如單元二、中央公園特區、14期等(圖/業者提供)

新聞摘要

受疫情影響，建商推案紛紛轉向高綠覆低密度區域如台中市單元二、涵蓋水湳經貿園區與單元八的「中央公園特區」、十四期仁平、敦和段等。北部豪宅建商華固2021年12月20日以28.8億元取得鑫港尾段住一之一土地，創2021年住宅用地最高總價。

防堵建商養地 央行：延遲動工可加碼計息收回貸款

2021-12-21 16:58:03中央社 台北21日電

中央銀行。圖／聯合報系資料照片

中央銀行今天邀請主要承做房貸業務的行庫「喝咖啡」，要求銀行嚴查建商購地貸款須於一定期限內動工。

根據央行提供的最新版房市信用管制問答，更載明若建商延遲動工，可「加碼計息」或「收回貸款」。

★善意受讓共有物應有部分者，共有物原有之分割或分管契約，對受讓人仍繼續存在之判例，是否違憲？

解釋字號： 釋字第 349 號 

解釋日期： 民國 83 年 06 月 03 日

解釋爭點： 善意受讓共有物應有部分者，共有物原有之分割或分管契約，對受讓人仍繼續存在之判例，是否違憲？

解釋文：

最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人， 其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內 ，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範 ，併此說明。

簡易都更汐止福德段開工動土

報導：MyGoNews林湘慈 ｜ 日期：2021-12-17

簡易都更汐止福德段開工動土 迎接新氣象，圖為重建前現況(圖/新北市政府)

新聞摘要

新北市汐止區2021年12月16日「汐止區福德段」簡易都更案開工動土！新大樓預計於2024年完工，重建後將沿中興路退縮4公尺，並留設2.5公尺人行步道供公眾通行及1.5公尺植栽槽，讓居民享有更安全、舒適的居住環境。

內政部五傷拳打炒房 仲介公會：恐沖垮預售市場

2021/12/16 15:56

台北市不動產仲介公會指出，利率、資金等成為這波房市的最大支撐力道，「只要利率不升、房市就不會死」。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平/台北報導〕台北市仲介公會今舉行年度記者會，並針對內政部近期祭出的五招打房措施，該公會將該五招比喻為「五傷拳」，倘若後續草案照案通過將大大衝擊預售屋市場，但若七折八扣才出立院，則會讓執政黨失去信用，顯示根本沒有心打炒房。

台北市不動產仲介公會指出，影響房市的五大因素，包括資金、利率、通膨、政策以及營建成本，尤其是利率、資金等成為這波房市的最大支撐力道，甚至直言「只要利率不升、房市就不會死」。

央行第4波打炒房 4大對象貸款成數遭調降

2021/12/16 17:15

央行祭出第4波打炒房措施。（資料照）

〔記者陳梅英／台北報導〕央行4度出手打炒房！年終理事會加碼四大房市管制措施，包括自然人購置高價住宅及第三戶以上貸款成數一律降至4成、購地貸款降至5成、餘屋貸款成數降至4成、工業區閒置土地抵押貸款最高成數也降至4成。

央行表示，從去年12月以來已經三度調整選擇性信用管制措施，實施迄今，已有助銀行降低授信風險，惟近期全體銀行不動產貸款集中度仍高，為強化管理銀行信用資源，避免流供囤房、囤地，央行再度修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自12月17日起實施。

☆共有土地分管出租.分割結果與分管現況不符.承租人得否主張租賃契約繼續存在?

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 83 年度法律座談會 民事類第 9 號

會議日期： 民國 83年

座談機關： 臺灣新竹地方法院

法律問題：

一筆分別共有土地之共有人甲，基於分管契約將其所分管部分之土地以不定期租賃出租與乙，惟租約中並未載明有分管之事實。其後該筆土地經訴請法院分割結果，甲分得其他共有地為單獨所有，惟與分管契約中甲分管部分之土地位置不同，但分得之土地面積與使用價值均與分管部分之土地並無差異。乙得否對甲主張該租賃關係對甲分得之土地仍繼續存在？

★拆屋還地(最高法院102台上1508號)

裁判字號： 最高法院 102 年度台上字第 1508 號 民事判決

案由摘要： 拆屋還地等

裁判日期： 民國 102 年 08 月 08 日

裁判要旨：

土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人， 或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（ 如庭院、走道等）為限。

☆請求返還共有物等

裁判字號： 最高法院 109 年度台上字第 2830 號民事判決

裁判日期： 民國 110 年 12 月 02 日

裁判案由： 請求返還共有物等

最高法院民事判決　　　　　　　　　 109年度台上字第2830號

上　訴　人　游0志

★民法第 838 條之 1 規定申辦法定地上權登記疑義

發文單位： 法務部

發文字號： 法律字第 10903515610 號

發文日期： 民國 110 年 01 月 29 日

要旨：

法務部就有關貴部函詢「建物於法院執行拍賣時，與其座落之土地分屬不同人，嗣該土地經判決回復所有權登記予原所有權人（與拍賣建物所有權人相同），衍生該建物拍定人現得否依民法第 838 條之 1 規定申辦法定地上權登記疑義」乙案之意見

☆第三人異議之訴

裁判字號： 最高法院 102 年度台上字第 1056 號 民事判決

案由摘要： 第三人異議之訴

裁判日期： 民國 102 年 06 月 06 日

裁判要旨：

依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，於借名登記之場合，在出名人將借名登記之不動產移轉登記返還予借名人前，該登記並不失其效力，借名人之債權人尚不得以該不動產有借名登記契約為由，主張出名人尚未取得所有權，其無提起第三人異議之訴之權利。

賴正鎰：政府挖空心思狂打房，讓房地產更變形扭曲

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2021-12-10

內政部施史上最嚴格的打房鐵腕，商總主席賴正鎰：政府應控制物價而非挖空心思狂打房，只會讓房地產更變形扭曲

新聞摘要

內政部全面限制預售屋及新建成屋換約轉售，共有5項新規定，違者嚴懲炒作最高處3年徒刑或併科5,000萬罰金，且要求預售屋解約須30日內申報登錄、管制私法人購屋將採許可制，並於5年內不得移轉、建立檢舉獎金機制等。

房市火熱 不動產業前三季銷售額寫新高

2021-12-10 18:57:38聯合報 記者張瑞傑/台北報導

房地產市場買氣旺，也讓不動產業者銷售額寫下新高，根據財政部統計今年前三季不動產業銷售額達1.1兆元，較去年增加12.9%，也是2017年之後的新高，其中，北市因為房屋總價高，銷售額為3,647.7億元，總額傲視各都；在增幅上以新竹市成長47.5%最多；住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，房市市況好，連帶也讓相關產業銷售額寫下新高，而從各都成長幅度來看，南熱北溫的狀態也反應在銷售額上。

疫情趨緩，全台房市買氣回籠。（本報系資料庫）

根據財政部稅務行業標準，不動產業涵蓋範圍甚廣，不動產開發業、不動產投資興建及租售、不動產經紀業、不動產代銷與相關估價、管理行業等都在其中，其銷售額能觀察區域交易熱度。若與去年相比，呈現全面性成長，其中全國增幅為12.9%，北市為4.2%，新北為6.7%，桃園為15.2%，台中為17.7%，台南與高雄分別為25.1%與22.1%，此外，最近交易火熱的新竹縣與新竹市，成長幅度18.0%與47.5%。

★已申請興建農舍之共有農業用地，於地籍套繪圖上著色標示管制，在未經解除套繪管制前，上開土地之共有人可否訴請分割該土地？

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 105 年法律座談會民事類提案 第 22 號

會議日期： 民國 105 年 11 月 16 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

已申請興建農舍之共有農業用地，業經主管建築機關依農業用地興建農舍辦法第 12 條規定，於地籍套繪圖上著色標示管制，在未經解除套繪管制前，上開土地之共有人可否訴請分割該土地？

☆請求分割共有物

裁判字號： 最高法院 98 年度台上字第 2058 號 民事判決

案由摘要： 請求分割共有物

裁判日期： 民國 98 年 11 月 05 日

裁判要旨：

按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權 ，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求。