☆共有土地分管出租.分割結果與分管現況不符.承租人得否主張租賃契約繼續存在?
會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 83 年度法律座談會 民事類第 9 號
會議日期： 民國 83年
座談機關： 臺灣新竹地方法院
法律問題：
一筆分別共有土地之共有人甲，基於分管契約將其所分管部分之土地以不定期租賃出租與乙，惟租約中並未載明有分管之事實。其後該筆土地經訴請法院分割結果，甲分得其他共有地為單獨所有，惟與分管契約中甲分管部分之土地位置不同，但分得之土地面積與使用價值均與分管部分之土地並無差異。乙得否對甲主張該租賃關係對甲分得之土地仍繼續存在？
討論意見：
甲說： (肯定說) 。該租賃關係對甲應繼續存在。
甲基於分管契約將其所分管之土地出租與乙，在租賃契約上雖未記載有分管之事實，但既訂不定期租賃，則雙方當事人之真意除甲給付不能外，該租賃關係應繼續存在。本件土地分割結果，甲分歸所有之土地位置與原先分管土地位置有所移動而已，並不發生租賃物給付不能之問題，所以乙對甲所分得之土地，就原訂之租賃關係對甲繼續存在。
乙說： (否定說) 。該租賃關係對甲不繼續存在。
甲與乙所訂租賃契約，除記載所租賃特定土地外，並未載明係基於共有土地因分管事實所為。甲所出租土地因分割結果，既分歸他共有人所有，甲對該土地既已喪失使用收益權，則對出租人而言，已屬給付不能，兩造所訂租賃契約因而終止，即不繼續存在。
審查意見：
按共有人基於分管契約將其所分管部分之土地出租予他人，則租賃標的物為該共有人分管部分之土地，屬特定標的物之租賃 (即共有土地中特定範圍之土地租賃) ，茲出租人既因裁判分割結果，分得與原分管部分不同位置之其他共有土地，取得單獨所有權，而原分管部分已分歸他共有人，出租人對原分管部分之土地 (即租賃標的物) ，已因分割結果喪失管理權， 則原出租之權利已喪失權源，況他共有人單獨取得租賃標的物之所有權， 亦非受讓出租人之所有權，並無民法第四百二十五條之適用，因此出租人已不能履行民法第四百二十三條所規定出租人之義務，已屬給付不能，租賃關係應歸消滅，雖租約未載明有分管之事實，亦難認租賃關係對出租人所分得之土地繼續存在，本題擬採乙說。
研討結果：採乙說。
參考法條：民法 第 423、425 條 (85.09.25)
資料來源： 八十三年法律座談會彙編 第 31 頁
- 民法 第 423、425 條（74.06.03）
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