兄弟合資買房借名登記「返還產權」竟得繳553萬重稅？專家揭省稅關鍵－房地產陳總部落客

兄弟合資買房借名登記「返還產權」竟得繳553萬重稅？專家揭省稅關鍵

※本文觀點:

贈與稅免稅額一人一年244萬，超過部分

1.2,811萬元以下者，課徵10％
2.超過2,811萬元至5,621萬元者，課徵281萬1,000元，加超過2,811萬元部分之15％
3.超過5,621萬元者，課徵702萬6,000元，加超過5,621萬元部分之20％

贈與標的為不動產者會以當年度土地公告總值＋房屋評定現值合計計算，若是贈與後再出售的後，你的持有成本為房地總值，是否會繳納高額的房地合一稅必須特別注意!

兄弟合資買房借名登記「返還產權」竟得繳553萬重稅？專家揭省稅關鍵(本文出處請點擊)

2025/06/20 10:58文/記者朱語蕎

早年借名登記想返還產權，若舉證困難，就必須在贈與稅及房地合一稅之間做選擇。（資料照）

早年借名登記想返還產權，若舉證困難，就必須在贈與稅及房地合一稅之間做選擇。（資料照）

不動產的登記以本人名義辦理登記為多數，但是，少數個案因為法令或是債信等原因，會以「借名登記」的方式出現，也就是出資人和登記所有權人不同，形成借名登記，但若年代久遠，借名登記舉證困難，當要反還給出資人時，可能就會有房地合一稅問題。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，根據《土地法》第43條「依本法所為之登記，有絕對效力，所以，登記所有權人有處分權。」他提到有名個案，房屋所有權在民國75年間取得，當年兄弟倆共同出資，房屋登記在弟弟一人名下。

轉眼間39年過去，兄弟倆都垂垂老矣，且當年購屋的金流，早已經無法舉證，經過兄弟倆的商量，決定將2分之1所有權返還給哥哥，再由兄弟倆人一起出售，分配價金後，避免贈與稅產生，殊不知如此規劃，出售後價金分配省下10%贈與稅，卻可能招來45%的房地合一稅。

鄭文在表示，依照房地合一課徵所得稅申報作業要點，房屋、土地交易日之認定，以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。

也就是如果弟弟把名下2分之1房屋所有權在民國114年，以贈與登記返還給哥哥，以房屋及土地公告現值合計480萬元計算，2分之1所有權公告現值為240萬元，因為未超過贈與稅免稅額244萬元，所以只要繳納契稅及土地增值稅即可，但如果順利在2年內以3000萬元賣掉，哥哥將繳納近553.5萬元的房地合一稅（即1500-240-30=1230萬元，1230×45%=553.5萬元）。

概算的結果，如果當初哥哥的出資金流無法舉證，弟弟必須以贈與論將3000萬元價金的2分之1即1500萬元給哥哥，也只要繳納約125.6萬元的贈與稅（即1500萬元-244萬元=1256萬元；1256萬元×10%=125.6萬元），兩者優劣，高下立判。

鄭文在表示，早期很多類似案件都是以借名登記的方式登記在某人名下，出資人可能是爸爸、媽媽、哥哥或是長輩，類似案件的金流應該早就難以舉證，所以必須在贈與稅及房地合一稅之間做選擇。

目前贈與稅的稅率是10%、15%及20%；房地合一稅的稅率是45%、35%、20%、15%及自用住宅的400萬元的免稅額及10%優惠稅率。

如果個案無法過戶2分之1後，符合自住並且設籍滿6年後再出售，適用10%優惠稅率，似乎繳納贈與稅是比較節稅的好辦法。

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