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※拆屋還地

裁判字號：最高法院 98 年度台上字第 764 號民事判決

案由摘要：拆屋還地

裁判日期：民國 98 年 04 月 30 日

裁判要旨：

（一）基於維謢民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在民法債編修正、於八十九年五月五日施行前，所成立未經公證、期限逾五年，或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第四百二十五條第二項規定之適用。

（二）倘上訴人之先祖確於日據大正十四年間，即與斯時系爭土地共有人全體訂定（未定期限）租約，且未限定以建屋為其目的。則於該租約合法終止前，縱被上訴人輾轉於民法第四百二十五條修正施行後之九十五年七月十七日，受讓該土地之所有權。

依上開說明，仍非無修正前民法第四百二十五條（其租賃契約對於受讓人（被上訴人）仍繼續存在，即「買賣不破租賃」）規定之適用。

最高法院民事判決九十八年度台上字第七六四號

上訴人陳 ○ 益

潘 ○ 平

潘謝○惠

陳 ○ 龍

潘 ○ 川

共同訴訟代理人王嘉寧律師

李宗瀚律師

被上訴人單 ○ 璜

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十七年十月二十八日台灣高等法院第二審更審判決（九十七年度上更㈠字第六一號），提起上訴，本院判決如下：

主文

原判決廢棄，發回台灣高等法院。

理由

本件被上訴人主張：

伊所有坐落台北市○○區○○段○小段○○ 號土地（下稱系爭土地），遭上訴人陳○益，潘○平、潘謝○惠夫妻，陳○龍，潘○川（第一審共同被告潘○仁之承當訴訟人）各自所有門牌號碼為台北市○○街○○巷○○弄○○號，○○號，○○號，及○○號等房屋（下稱系爭房屋）暨遮雨棚，分別無權占有如第一審判決附圖（下稱附圖）所示ＢＦ、ＣＧ、ＤＨ，及Ｅ部分。爰依民法第七百六十七條之規定，求為命上訴人各自拆除該地上物，騰空、返還占有土地予伊之判決（上訴人超過上開請求部分，業經第一審判決其敗訴確定）。

上訴人則以：

系爭土地（日據時期為七星郡大直庄字大直四六四番地）乃伊等之先祖陳○，於大正十四年（民國十四年）向當時之地主吳○直等人承租，用以建築系爭房屋，雙方立有賃地合約字（下稱賃約字）。依民法債編施行法第二十四條第一項、修正前民法第四百二十五條之規定，被上訴人於輾轉受讓系爭土地所有權後，仍應受該賃約字租約之拘束，伊等自非無權占有。

況原所有權人出售該土地時，未通知伊等優先承買，被上訴人亦不得對抗伊等，據以訴請拆屋還地等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：

系爭土地（日據時期為七星郡大直庄字大直四六四番地，六十九年重測前為○○段○○○號）於三十六年四月五日，登記為吳○瑞、吳林○、吳謝○治、吳○藤、吳○芽等五人共有。

嗣輾轉於九十五年七月十七日，因買賣登記為被上訴人所有。上訴人陳○益，潘○平、潘謝○惠夫妻，陳○龍，潘○川各自所有之系爭房屋或遮雨棚，分別占有系爭土地如附圖所示ＢＦ、ＣＧ、ＤＨ、及Ｅ部分。其中陳○益之（養）祖父陳○為陳○之子（長男）。潘○川之父潘○塗係陳○同居人林○蕋之子，原均設籍於陳○戶內。而潘○平之父潘○，陳○龍之父陳○枝，則均為陳○ 之子（排序為次男及叁男）。陳○、潘○、陳○枝，早於三十五年十月一日，即在系爭台北市○○街○○巷○○弄○○號、○○ 號、○○號房屋設籍。潘○塗亦在四十八年二月三日，設籍於同弄○○號房屋等事實，均為兩造所不爭，堪認為真實。上訴人雖抗辯其先祖陳○於日治大正十四年間，已與當時系爭土地之地主吳○直等人訂立租約，並提出被上訴人不爭執形式真正之「賃約字」，及（押租金）領收證書為據。惟該賃約字及領收證書，僅由（斯時）土地共有人（八人）中之吳○恭、吳○直蓋章。其餘共有人（吳○藤、吳○芽、吳○葉、吳○關、吳○瑞、吳謝○治，下稱吳○藤等人）既未逐一列名並簽章，上訴人又未證明吳○ 直有權代理吳○藤等人簽訂「賃約字」及收領押租金，依民法第八百二十條第一項規定，該「賃約字」對於其他共有人（吳○藤等人）即不生效力。

況賃約字所載之土地於三十六年九月二十四日，經轉讓予訴外人宋○貞、宋○耀（下稱宋姓地主）後，依其繼承人宋○恒之證述，上訴人之先祖仍僅與宋姓地主就重測後台北市○○段○小段○○號土地訂有三七五租約，不足以認定就系爭土地亦一併訂有租約。縱訂有租約，但其上（台北市○○街○ ○巷○○弄）之○○號房屋（下稱○○號房屋）於七十八年遭颱風災害而不堪使用時，該部分之租約即告消滅，自均無被上訴人應輾轉繼受各該租約之問題。

苟上訴人先祖與宋姓地主間就系爭土地確有租約之訂定（且租約未消滅），然被上訴人係於民法第四百二十五條修正施行（八十九年五月五日施行）後（於九十五年七月十七日）始受讓系爭土地之所有權，而該租約並未經公證，又未定有期限，依修正施行之民法第四百二十五條第二項規定，仍無「買賣不破租賃」規定之適用。被上訴人應不受該租約之拘束。

從而，被上訴人以上訴人無占有系爭土地之正當權源，依民法第七百六十七條之規定，請求其等拆屋還地，即屬有理等詞，為其判斷之基礎。查上訴人辯稱：伊等（佃農）先祖於（日據）大正十四年（民國十四年）八月間，與系爭土地地主吳○恭，及兼代理吳○藤等人之共有人吳○直等八人，簽訂「賃約字」，並經吳○恭及兼代理人之吳○直於大正十五年九月七日收取押租金，自斯時起即交付全部租賃物予佃農，佃農亦按時付租等語。業據其提出被上訴人不爭執形式真正之「賃約字」及「領收證書」為證（原審上字卷第一宗六六頁至六九頁、七二頁、七三頁）。而該「賃約字」及「領收證書」，似均已表明吳○直兼為吳○藤等土地共有人「代表者」（代理人）之旨。

再參諸原審所認定，系爭房屋早於三十五年起至四十八年間止，分別經上訴人之先人陳○、潘○、陳○ 枝，及潘○塗等人設籍。及宋姓地主於三十六年間受讓「賃約字」所示之土地後，就其中原屬「田」地目之七星郡大直庄字大直四三五番土地（重測後為○○段○小段○○號土地），續與陳○ 等人簽訂三七五耕地租地租約（同上卷宗二一五頁至二一八頁）。

而被上訴人之前手或其前手之前手，均未曾以陳○等人係無權占有，訴請上訴人（或其先祖陳○人等人）拆屋還地等情。則原審猶以上訴人未舉證證明吳○直「有權代理」（代表）吳○藤等土地共有人簽訂「賃約字」，及出具「領收證書」，而為上訴人不利之判斷，依民事訴訟法第二百七十七條但書規定，是否未顯失公平？

上訴人執此一再辯稱：系爭土地自大正十四年（民國十四年）起至（民國）三十六年九月二十四日，吳姓地主轉售予宋姓地主前，長達二十餘年期間，皆未見其他地主（吳○藤等人）向承租佃農表示異議，依經驗法則，足認該「賃約字」之簽訂，已經全體地主同意等語（原審上更㈠字卷六六頁、八八頁），是否純屬無稽？均非無斟酌之餘地。

原審對上訴人之此項重要攻擊防禦方法，疏未於判決理由項下說明其取捨意見，遽為上訴人敗訴之判決，自有未洽。

其次，基於維謢民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在民法債編修正、於八十九年五月五日施行前，所成立未經公證、期限逾五年，或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第四百二十五條第二項規定之適用。乃本院最新所採之法律見解。倘上訴人之先祖確於日據大正十四年間，即與斯時系爭土地共有人全體訂定（未定期限）租約，且未限定以建屋為其目的。則於該租約合法終止前，縱被上訴人輾轉於民法第四百二十五條修正施行後之九十五年七月十七日，受讓該土地之所有權。依上開說明，仍非無修正前民法第四百二十五條（其租賃契約對於受讓人（被上訴人）仍繼續存在，即「買賣不破租賃」）規定之適用。原審未遑詳查究明，逕依修正施行之民法第四百二十五條第二項規定，為上訴人不利之判決，亦屬可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

中華民國九十八年四月三十日

最高法院民事第三庭

審判長法官蘇茂秋

法官陳碧玉

法官王仁貴

法官張宗權

法官陳國禎

本件正本證明與原本無異

書記官

中華民國九十八年五月十二日

資料來源：最高法院民事裁判書彙編第 58 期 213-218 頁

司法院公報第 52 卷 11 期 137-140 頁