房地產陳總部落客

★用專業的角度剖析持分不動產買賣

不動產產權持有與現況，態樣多、雜、狀況不一！有些情況，連地政士都不懂，甚至連碰都沒有碰到過，更不必說談買賣了!

「不動產」由於持有者的想法，造就他的決定與做法、產生了不同的產權持有現況，從而傳承繼承、一代接一代！

有些不動產甚至是無人繼承最後成為國有！

有很多人委託我賣持分土地、持分房屋，而有些持分土地很頭痛、也很複雜！

一般買方通常是不會買持分不動產產權！除非他熟悉或是信任專業不動產業者！

員林車站周邊1.5萬坪土地招商 開放投標

2023/04/01 10:53

員林車站周邊1.5萬坪土地招商開放投標，可做商業中心、百貨、影城等。（台鐵局提供）

員林車站周邊1.5萬坪土地招商開放投標，可做商業中心、百貨、影城等。（台鐵局提供）

持分房地產簡單說

持分房地產，簡單的來講就是【土地共有】或是【房屋共有】

共有又分二種

一種是分別共有:一所有權，有二人以上，皆有其明確的『應有部分』(權利範圍)；簡稱叫持分土地或是持分房屋。

一種是公同共有:就是沒有明確的應有部分，只有『潛在應有部分』，繼承的不動產若是沒有全部繼承人蓋章只有部分繼承人辦理繼承的話就會登記為『公同共有』，

舉例：若是一筆土地上有5名繼承人，每人權利範圍都會是公同共有1/1

4.7萬戶預售屋賣不掉 北台灣賣壓區曝光

2023/03/30 13:19文/記者朱語蕎

北台灣預售屋剩餘戶數最多的是淡水，約4,013戶。（住展提供）

買賣雙方認知價格喬不攏，整體新建案市場買氣低迷，千億案量卻陸續進場，使預售屋待售戶數增加。

據住展雜誌統計，北台灣近3年預售屋建案可售戶數（扣除股東戶、建商保留戶與地主分回戶）達170264戶，其中約有47,108戶、27.7％尚未售出。

5人搶區段共有土地等發財 專家揭：有這身分私下轉賣不違法

2023/03/31 10:59文/記者朱語蕎

共有土地轉賣，若買方也是該筆土地的共有人之一，就不必通知其他共有人。（資料照）

土地被徵收，但多個共有人中，有人想出脫，有人想接手，彼此想私下交易，認為必須先以存證信函通知其他共有人相當麻煩，又擔心沒通知道其他共有人惹來爭議官司，正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，只要買方也是共有人之一，就不需要通知其他共有人了。

根據土地法第34條之1規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。而持分不動產買賣，通常在買賣契約成立後，會以存證信函通知其他共有人，請他們於函到15日內是否主張優先購買權，原買賣契約書才會繼續履行。

★共有土地經法院變價分割而由第三人拍定，共有人中有二人分別具狀聲明優先承買，執行法院應如何處理？

會議次別： 最高法院 98 年度第 6 次民事庭會議（二）

決議日期： 民國 98 年 07 月 07 日

決議：

一、

按民法物權編部分條文於九十八年一月二十三日修正公布，同年七月 二十三日施行（民法物權編施行法第二十四條第二項規定參照）。依增訂之民法第八百二十四條第七項規定，「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」。題示情形，執行法院依變價分割拍賣共有物，由第三人得標買受，依上開規定，各共有人均有優先承買權，執行法院應通知共有人是否願優先承買，如有二人以上願優先承買者， 由執行法院以抽籤定之，於法律增訂施行後，已無爭議。

☆分割共有物強制執行

裁判字號： 最高法院 102 年度台抗字第 703 號 民事裁定

案由摘要： 分割共有物強制執行

裁判日期： 民國 102 年 08 月 22 日

裁判要旨：

按共有人就其分得之土地，請求他共有人拆除地上房屋，係基於所有權之作用，其訴訟標的為物權關係。

◎請求拆屋還地等

裁判字號： 最高法院 105 年度台上字第 965 號民事判決

裁判日期： 民國 105 年 06 月 02 日

裁判案由： 請求拆屋還地等

最高法院民事判決　　　　　　　一○五年度台上字第九六五號

上　訴　人　皇鼎建設開發股份有限公司

國銀不動產放款比 連八降

2023-03-30 00:18:38經濟日報 記者廖珮君／台北報導

據金管會統計，2023年2月底，沒有任何一家銀行不動產放款比率逾28%警戒區，是金管會有該統計來首見。（本報系資料庫）

房市需求冷，銀行資金持續從房市撤離。據金管會統計，2023年2月底，沒有任何一家銀行不動產放款比率逾28%警戒區，是金管會有該統計來首見，整體國銀不動產放款比率「連八降」到26.28%，落到44個月新低水位，顯示房市需求持續衰退。

房地合一成本 利息不計入

2023-03-30 03:00:51經濟日報 記者翁至威／台北報導

圖／經濟日報提供

財政部北區國稅局提醒，民眾計算房地合一稅課稅所得時要特別留意，個人購屋貸款利息不能列為成本費用，以免遭國稅局剔除補稅。

房地合一課稅所得計算方式，是以「成交價減除成本費用及土地漲價總數額」，若成本、費用較高，便能降低課稅所得，納稅人應留意成本費用認列規定，以免申報錯誤。

☆遺產土地如被違章建築占用准照實際價格核估課稅

☆都市計畫法所稱公共設施保留地之意義

★未辦所有權第1次登記之違章建物仍為未登記建物範疇得依規定申請建物測量成果圖

☆地上房屋部分樓層無增建執照等文件如何適用自住用地稅率釋疑

地上房屋部分樓層無增建執照等文件如何適用自住用地稅率釋疑

※非依法律規定限制建築之土地不得免徵地價稅

非依法律規定限制建築之土地不得免徵地價稅

北投50年熱海溫泉大飯店核准危老 取得「滿額」容獎

2023/03/28 10:09

北投熱海溫泉大飯店開幕時間為1972年，房間數約265間。（翻攝自Google Map）

〔記者徐義平／台北報導〕北市建管處發布最新一波危老核准案名單，其中赫見營運超過50個年頭的「北投熱海溫泉大飯店」，並取得「滿額」容積獎勵，目前北市飯店危老案累積核准數至少15筆。

根據北市危老案最新公布資訊，目前累積核准案已達797案，最新一波核准名單中，北投熱海溫泉大飯店是在2月22日核准，該飯店基地約640.69坪，獲得建築基地1.15倍原建築容積獎勵，外加10%時程獎勵。

★寺廟用地適用土地稅減免規則第8條第1項第9款規定以辦妥財團法人或寺廟登記之宗教團體所有者為限

☆無償供公眾通行道路土地以外之私有土地自100年起恢復課徵地價稅

無償供公眾通行道路土地以外之私有土地自100年起恢復課徵地價稅

土地稅減免規則第9條

無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。

☆公同共有土地之地價稅向代表人徵收但不得合併其個人土地計徵

公同共有土地之地價稅向代表人徵收但不得合併其個人土地計徵

#共有土地#共有房屋#公設保留地#0912-913923高仕陳總

專業不動產投資人看法大翻轉 這產品鹹魚翻身

2023-03-28 09:51:45經濟日報 記者游智文／即時報導

CCIM台灣不動產投資協會發布最新一季投資信心調查，專業投資人看法大改變，以往看好的土地開發、辦公室信心下跌，以往看壞的旅館、店面則明顯上升，其是旅館大升33點，回到樂觀。

主持調查的政大地政系教授林左裕表示，疫情趨緩解封後，國內旅遊爆發，加上入境旅客檢疫放寬，國際旅客來台旅遊意願上升，使得旅館投資信心大增，指數高達120.11，為2017年指數編製以來最高點，可謂｢鹹魚翻身」。

店面市場部分，CCIM投資師暨商業發展總監郭尚霖表示，春江水暖鴨先知，本季店面投資信心反彈是商用不動產景氣重要觀察指標，隨著防疫政策鬆綁與內需復甦，大型商場與指標型商圈內店面將重躍舞台，拉動消費成長。

郭尚霖指出，比功能更稀少是體驗，比體驗更稀少是個性化，這是次世代品牌發展策略與通路市場重點，經過疫情挑戰，零售業正進行三個面向升級。