房地產陳總部落客

二親等調頭寸 易被課贈與稅

【聯合報╱記者賴昭穎採訪整理】 2011.06.29

吳先生問：多年來我分年贈與，總計匯了1000萬元到小孩名下；但前陣子我臨時有資金調度需求，把這1000萬元拿來「應急」，之後再把錢匯回給小孩。請問這樣會被課贈與稅嗎？

資誠聯合會計師事務所合夥會計師許祺昌答：吳先生為了資金調度，先借育往年贈與小孩的錢，事後再還給小孩，這樣做將造成過去分年贈與節稅「破功」，依法他會被國稅局要求繳納的78萬元的贈與稅〔（1000萬-220萬）×10%〕。

二親等之間的資金往來，原本就是國稅局的重點查稅項目，即使主張是借貸關係，如果當事人提不出借據等證明文件、或是有返還的事實，就會被認定為贈與。

以吳先生為例，除非當初從小孩的戶頭提領出1000萬元時，父子倆就簽訂借貸契約，並經法院公證；而父親也根據契約規定的條件還錢，這樣被國稅局查到時，才能提出具體事證，證明父子的資金往來的確是借貸、而非贈與。

一震歪兩棟 危老都更問題大了

2019-04-19 01:19經濟日報 記者黃阡阡／台北報導

花蓮18日發生強震，地震的搖晃程度更是全台有感，台北市信義區信義路4段一棟大樓（右二）傾斜依靠在旁的建築物上。

記者葉信菉／攝影

實例說明 房地合一稅制自用住宅免稅規定

報導：MyGoNews方暮晨 時間：2019-04-18

實例說明 房地合一稅制自用住宅免稅規定

新聞摘要

實例說明 房地合一稅制自用住宅免稅規定

長安東路大樓傾斜！胡偉良：餘震不斷，這種類型的危老建築恐怕擋不住

2019-04-18 19:41專欄作家 胡偉良

台北市長安東路某大樓傾斜，警消人員趕到疏散約100人，拉封鎖線警戒。記者李奕昕／翻攝

今天下午1時1分花蓮發生芮氏規模6.1地震，台北市震度4級，傳出不少建築物傾斜的消息，氣象專家又指出，通常大震之後會有不少餘震，民眾應提高警覺，立即自我檢查住家是否安全堪虞，品嘉建設關係企業董事長兼土木工程技師胡偉良提供幾項檢查要領，自身安全還是要小心為上。

第一檢查，整棟建物外觀，胡偉良強調，先從整棟建築物的外觀檢查起，看看地基是否平穩，從外觀查看建築物是否異常傾斜、沈陷現象。

最新調查 雙北近半數購屋族自備款不足2成

2019/04/16 12:15 文/記者張瀞勻

超過5成購屋族買房時會使用寬限期，業者建議貸款前先評估自身財務狀況。(圖/記者張瀞勻攝)

根據統計，雙北市有近五成的民眾自備款不足2成，且有53%的人購屋時有寬限期需求，業者推測，在高房價之下透支民眾未來的購買力，若遇到景氣波動或是臨時有大筆現金的支出需求，造成房貸無法如期繳款，房產恐怕就會面臨法拍風險。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑說明，目前市場上向銀行申辦房貸大多可以申貸到購屋總價的7至8成，不過銀行對於房子鑑估的總價可能低於購屋總價，相對減少實際核貸額度，加上購屋後可能還另有裝潢或購買家具等費用，因此在購屋前，最好要準備購屋總價的2至3成作為自備款才算充裕。

※別貪法拍便宜.出售不夠繳土增稅！

這二天有一位客戶要我幫他處理50幾筆土地..結果我給他查詢了一下全部位於新北市某大型造鎮社區的持分土地.分區是「第一種住宅區」.土地分散且面積小又是持分產權..看到我頭要暈了!而且通通是法拍取得的!

我問他怎麼會買這些土地？..他告訴我:因為是建地又經過10幾拍流標很便宜所以就進去標了!

我說:「土地底價低於公告現值.將來出售時須負擔土地增值稅」..你不懂怎麼會去買這種地..這些地既分散且面積小又是持分產權完全沒有開發價值..將來縱使賣掉..價金還不夠繳土增稅呢!唉!白花花的銀子..就這樣子飛了..實在是得不償失!

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★分層建築物區分所有共有人就其共有之基地應有部分為處分時，是否適用土地法第三十四條之一第一項

查土地法第三十四條之一，旨在保護多數共有人之利益及促進共有物之有效利用。故該條第一項規定，於數人就物之全部為共有時，始有適用，數人就應有部分為共有之情形，並無適用；換言之，其適用之客體為共有物而非共有物之應有部分。本件分屬建築物區分所有部分及其基地之應有部分如因繼承而成為公同共有，共有人就該建築物區分所有部分為處分時，
因係共有物之處分，固得依土地法第三十四條之一第五項準用同條第一項之規定辦理；惟就其共有之基地應有部分為處分時，則仍屬應有部分之處分，因無土地法第三十四條之一第一項規定之適用，自無同條第五項規定之準用，上開解釋，將導致建築物與基地分別處理，而有損害其他共有人權益之虞，此為立法問題。前司法行政部六十五年三月十八日台 (六十五
) 函民字第○二二四五號函係針對台灣高等法院六十四年法律座談會所提法律問題「分層建築物所有人出賣其所有之分層房屋及其共有基地應有部分時，就該房屋之共有基地應有部分之出賣，有無土地法第三十四條之一 (按指該條第四項) ，『其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購』規定之適用？」而發。與本件來函所詢分層建築物區分所有共有人就其共
有之基地應有部分為處分時，是否適用土地法第三十四條之一第一項之問題無關，併此敘明

全文內容：
一  查土地法第三十四條之一，旨在保護多數共有人之利益及促進共有物
              
之有效利用。故該條第一項規定，於數人就物之全部為共有時，始有
              
適用，數人就應有部分為共有之情形，並無適用；換言之，其適用之
              
客體為共有物而非共有物之應有部分。本件分屬建築物區分所有部分
              
及其基地之應有部分如因繼承而成為公同共有，共有人就該建築物區
              
分所有部分為處分時，因係共有物之處分，固得依土地法第三十四條
              
之一第五項準用同條第一項之規定辦理；惟就其共有之基地應有部分
              
為處分時，則仍屬應有部分之處分，因無土地法第三十四條之一第一
              
項規定之適用，自無同條第五項規定之準用，上開解釋，將導致建築
              
物與基地分別處理，而有損害其他共有人權益之虞，此為立法問題。
          
二  前司法行政部六十五年三月十八日台 (六十五) 函民字第○二二四五
              
號函係針對台灣高等法院六十四年法律座談會所提法律問題「分層建
              
築物所有人出賣其所有之分層房屋及其共有基地應有部分時，就該房
              
屋之共有基地應有部分之出賣，有無土地法第三十四條之一 (按指該
              
條第四項) ，『其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購』規定
              
之適用？」而發。與本件來函所詢分層建築物區分所有共有人就其共
              
有之基地應有部分為處分時，是否適用土地法第三十四條之一第一項
              
之問題無關，併此敘明。

 #不動產買賣#房屋#土地#共有物#公設地#危老重建#0912-913923高仕陳總

65歲的老王和62歲的弟弟，早在年輕結婚時便搬出家裡，各自在外買了房子。這兩年相繼母親離世之後，獨居老家的86歲父親，雖然有著外傭的照料，但身體狀況每況愈下。終於在今年年初，也隨著母親去了。

幸好兩老生前有交代，所以兩兄弟替父親辦好後事之後，便開始清算著父親留下來的遺產對半分，不過，雖然銀行留下來的存款、股票好分配，但老家的屋子，兩人卻有著不同的想法。

☆基地所有權人出售基地，依法「通知」地上權人時，如基地之地上權為公同共有者，應向共有人全體為之

【公布日期文號】

內政部75年2月13日台內地字第384485號函

【要旨】

基地所有權人出售基地，依法「通知」地上權人時，如基地之地上權為公同共有者，應向共有人全體為之

【內容】

關於剩餘財產分配請求權你應該知道的事情

桃園從事建築業的范姓男子與妻子結縭10多年，婚後夫妻共同購買了一幢房子，但范男因與謝女發展婚外情後，竟聯手制定「休妻計畫」，將房子以假買賣方式移轉到小三名下，企圖讓妻子「分不到財產」，隨後便向妻子提出離婚訴訟，並允諾會分期付予妻子分手費，雙方以和解離婚收場。

未料2人離婚後，范男卻只支付6次分手費後就沒了下文，范妻這才發現范男在離婚前就將房子移轉給小三，便以這幢房子屬於夫妻婚後財產，主張離婚後夫妻剩餘財產她擁有一半的權利，向法院訴請買賣契約不存在，經法院判決范妻勝訴（新聞連結）。

執業過程中，夫妻雙方離婚時，如何減少對方對自己請求剩餘財產分配的金額，是客戶諮詢離婚案件時，諮詢問題排行榜上的前三名。但為了減少對方的對自己的剩餘財產分配請求權利，所為的財產處分，真的沒有問題嗎？

剩餘財產分配請求權

首先，當然還是要先來瞭解一下，什麼是「剩餘財產分配請求權」。

想在天龍國買房　年收不到百萬好難

時間：2019/04/02 21:31

房價高攀不下，許多民眾對於房價大喊吃不消，根據房屋比價平台「屋比」統計，台北市貸款購屋族年收入低於100萬元的比率，在這10年內逐漸下滑，從2009年的63%跌至2018年的48%，已經不到一半，代表年收入不到百萬元的話，在台北市買房子可說是越來越困難。

屋比統計金融聯徵中心房貸資料，統計去年六都貸款買房民眾年收入的狀況，以地區來看，在年收過百萬的購屋民眾內，台北以52%居冠，其次為新北36%、台中33%、桃園26%，台南和高雄均為26%；年收60萬以內的民眾貸款購屋，以台南45%、高雄44%最高，桃園和台中也接近4成，新北也有35%的水準，但台北卻僅有25%。

屋比房屋比價創辦人葉國華指出，一般受薪階級和首購族的常見收入級距為年收60萬，2018年整體來看，以年收60萬以內的購屋貸款者比例最高，達37%，代表一般受薪階級和首購族在台北市以外，還是能於其他五都找到適合的房子。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴則指出，2009年Q1北市平均購屋總價為1217萬元，但到了2018年Q3北市平均購屋總價為2081萬，以2成自備款、貸款20年來看，每月房貸也從不到5萬元拉升至8萬元左右，顯示年收入低於百萬的家庭，想在台北找到買得起的房子相對不易。

新北3月 房市交易移轉棟數增加43.5％

報導：MyGoNews林湘慈 時間：2019-04-01

新北市2019年3月份房市交易移轉棟數增加43.5％

新聞摘要 新北市2019年3月份房市交易移轉棟數增加43.5％

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市政府地政局表示，2019年3月房市交易移轉棟數共計4613棟，較2019年2月 增加1399棟，增加幅度43.5％。

全國「最貴」集中地 還有2塊難整合

2019-04-01 06:00

富邦集團整合下，Ｄ一規劃興建「瑰麗酒店」，二○二四年「最貴籃球場」將走入歷史。（資料照）

信義計畫區D三淪落法拍

D一幾經波折 將規劃興建酒店

國發會：信號黃藍燈「2個字」形容景氣

報導：MyGoNews方暮晨 時間：2019-03-27

國發會 景氣對策信號續呈黃藍燈，顯示景氣「走緩」

新聞摘要

國發會 景氣對策信號續呈黃藍燈，顯示景氣「走緩」

遺產中的道路用地可以抵繳遺產税嗎？

《前言》 

為了減輕納稅義務人的負擔，及兼顧課稅的公平性，只要遺產稅的應納稅額在三十萬元以上，且納税義務人確有困難，不能一次繳納現金時，是可以申請以課徵標的物或其他易於變價或保管之實物抵繳遺產稅。至於抵繳價值的計算，是以該項財產核課遺產税的價值為準，因此納稅義務人顯少以市價高於課税價值之財產來申請抵繳，而多半是以市價低於課稅價值，或是根本沒有使用收益效用的財產來抵繳，實務上申請抵繳的財產則以道路用地較為常見。 

《都市計劃地區道路用地與非都市計劃地區道路用地之區別》 

依據都市計劃法第五十條之一的規定，公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產税或贈與税；復依遺產及贈與税法﹝以下簡稱遺贈稅法﹞施行細則第四十四條的規定，被繼承人遺產中依都市計劃法第五十條之一免徵遺產税之公共設施保留地，納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產税。是以，前述法令已明確指出，只要是都市計劃地區，經編定為公共設施用地? 犒D路用地土地，是免徴遺產稅並可申請抵繳的。而一般納稅人較易混淆的是，如果係為非都市計劃地區的道路用地，雖亦為不課徵遺產稅，但是否可以申請抵繳呢？簡單來說，該都市計劃地區外的道路用地，因其並不適用都市計劃法第五十條之一與遺贈稅法施行細則四十四條之規定，而是符合遺贈稅法第十六條第十二款的規定，因係經政府闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地，經主管機關證明者，是屬不計入遺產總額的財產不課徵遺產稅，但是因其屬不計入遺產總額的財產，並不是課徵標的物，所以必須符合易於變價或保管的條件才可以申請抵繳。至於是否易於變價或保管係由稽徵機關為主觀上的認定，現行實務上大多被國稅局以因不易於變價保管，而不准抵繳。 

《既成道路亦不准抵繳》 

既成道路係無償供公眾通行之道路土地，不論其為都市計劃區域內或是區域外的土地，只要經認定屬不計入遺產總額的財產，則因其不易於變價或保管之理由，稽徵機關多不准抵繳。 

《結論》 

申請實物抵繳遺產稅對於納稅人來說可減輕不少負擔，現行亦有當事人為免屆時繼承發! 生需繳納高額的遺產稅，而在生前先行購入道路用地以便將來用以抵繳。不過，因抵繳遺產稅有一定條件的限制，在做相關稅務規劃時，應先審慎評估本身的財產狀況是否符合抵繳的規定，以免發生購入道路用地後卻又不能抵繳的情形。

來源:文 / 王彥琳

換屋族注意！售屋所得小心新舊制適用差異大

2019-03-21 05:57:12聯合報 記者沈婉玉╱即時報導

105年開始實施房地合一實價課稅制度，不動產取得時點將會影響出售房地利得計算及申報方式。

若先向第三人購買房地後贈與給配偶再出售，可依照原始買入成本來計算財產交易所得。

安侯建業聯合會計師事務所協理陳信賢表示，夫妻在105年互贈房地後再出售，在計算所得時，原本要按實際出售收入減除受贈時成本計算不動產交易所得，但在實務上遇到不少成本認定的爭議。

因此，財政部在106年時放寬規定，出售時是以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地的日期為取得日，並依出價取得、繼承或受贈等原始取得原因來計算成本。

土地交易，連2年微揚，建商最愛買「這4種」土地

報導：MyGoNews蕭又安 時間：2019-03-20

宏大國際資產陳益盛總經理分析，六都土地交易量，連2年微幅上揚，建商最愛買這4種土地

新聞摘要

房市止跌？六都土地交易量，連2年微幅上揚，建商最愛買這4種土地

仲量聯行：華固以20.55億元取得新莊區建國段工業用地

報導：MyGoNews蕭又安 時間：2019-03-20

仲量聯行：華固以20.55億元取得新莊區建國段工業用地(圖：仲量聯行)

新聞摘要

仲量聯行：華固以20.55億元取得新莊區建國段工業用地

從商場擴展至街邊店 微風砸1.3億買北市大安路店面

2019-03-20 19:11

為擴大營運效能，微風集團將從單一商場經營模式擴展街邊店的經營，1月時，微風廖家以長僑投資開發名義砸下1.3億元買進大安路1樓近50坪店面，每坪單價近270萬元。（翻攝自Google地圖）

〔記者徐義平／台北報導〕為擴大營運效能，微風集團將從單一商場經營模式擴展街邊店的經營，1月時，微風廖家以長僑投資開發名義砸下1.3億元買進大安路1樓近50坪店面，每坪單價近270萬元，對此，微風表示，該店面未來將以單點專櫃型態營業，突破傳統單一結構體的商場經營模式，首創將單點街邊店納入商場營業項目的擴張，也能同步享有商場各項優惠。

根據內政部實價網最新揭露資訊，1月，揭露北市東區巷內大安路一段上1樓店面實價資訊，屋齡約33年，總價1.3億元，坪數約48.28坪，拆算每坪單價約269.25萬元，買家為長僑投資開發，董事長為廖鎮漢，賣家為林姓自然人、陳姓自然人，房地產業者推測，賣方應該是目前該店面服飾品牌經營者藝人林佳儀與丈夫陳建亨。

遺囑一定要經公證才有效？－關於遺囑效力，你該知道的事情

裕隆集團執行長嚴凱泰辭世，消息傳開，眾人除了覺得訝異，也更有感於生命無常。同時也讓高資產族的財產規畫再次成為話題。專家建議高資產者平時就要先寫好遺囑，並且找公證人做公證，以免天有不測風雲（新聞連結見此）。

到底遺囑該怎麼寫，才具備法律上的效力，而不是當被繼承人兩眼一閉之後，就變成一張子孫們都不鳥、想讓法院判決確認無效的廢紙呢？

法定的遺囑方式

關於遺囑，依民法第1189條的規定，總共有5種方式提供大家做選擇，分別是自書遺囑、公證遺囑、密封遺囑、代筆遺囑及口授遺囑。而其中自書遺囑、公證遺囑及代筆遺囑是實務上較常見使用的方式，並以公證遺囑為大宗。

顧名思義，作成公證遺囑的過程，除了要有經國家考試認證的公證人在場之外，還必需要有：1.兩個以上的見證人，2.遺囑人在公證人面前說明大致的遺囑內容，由公證人筆記、宣讀、講解後，再由遺囑人確認，3.記明年、月、日，並由在場公證人、遺囑人及見證人簽名，才算大功告成（民法第1191條參照）。