房地產陳總部落客

☆已遭查封之房屋無權占用他人土地，該土地所有權人得否訴請拆屋還地？

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 105 年法律座談會民事類提案第 9 號

會議日期： 民國 105 年 11 月 16 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

已遭查封之房屋無權占用他人土地，該土地所有權人得否訴請拆屋還地？

★租地建屋之違章建築於民法債編修正後讓與，房屋受讓人得否主張適用民法第 426 條之 1 規定

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 107 年法律座談會民事類提案第 1 號

會議日期： 民國 107 年 11 月 21 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

甲為 A 地所有人，甲於民國 87 年 4 月 20 日（民法債編修正施行前 ）與乙訂立租地建屋契約，乙遂在 A 地興建未辦所有權第一次登記之違章建築房屋，嗣乙於修法後將該房屋出售予丙，試問丙得否主張適用民法第 426 條之 1 規定，受讓乙之租地建屋契約？

不是打假球！打炒房「5重拳」立院初審通過 可望三讀

2022-12-21 16:26:12經濟日報 記者翁至威／台北即時報導

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

立法院內政委員會今（21）日審查通過《平均地權條例》，無保留條文，不須經過黨團協商，本會期可望「開快車」三讀通過。其中針對嚴懲炒房定義，拿掉空白授權條文；另外產業界最關注的私法人購屋許可制，也微調後通過；對於限制預售屋合約轉售，並無太大異議就過關。

內政部去年底推出平均地權條例修法，祭出五招，劍指房市不當炒作，包含嚴懲炒作、限制預售屋換約轉售、解約申報登錄、管制私法人購屋、建立檢舉獎金制度，今日在立院首度討論，五重拳幾乎按照院版通過。

新北市都市計畫容積移轉許可審查要點(110年12月28日修正)

  1  

一、新北市政府（以下簡稱本府）為執行都市計畫容積移轉實施辦法（以
    下簡稱本辦法）第四條第一項規定，使新北市（以下簡稱本市）都市
    計畫容積移轉許可審查有所依循，特訂定本要點。

  2  

二、依都市計畫法、本辦法及其授權訂定之法規或其他法令明定得準用本
    辦法辦理容積移轉者，適用本要點之規定。
    依古蹟土地容積移轉辦法、考古遺址土地容積移轉辦法、水利法第八
    十二條規定經本府水利局公告實施計畫之水道治理用地範圍或都市計
    畫書規定申請容積移轉、調配之地區，得從其規定，但接受基地申請
    可移入容積及其相關條件仍應符合本要點第三點至第六點及第九點之
    規定。
    已依前項規定申請之接受基地，得同時適用本辦法，惟接受基地可移
    入容積之上限應依本辦法第八條之規定。

  3  

三、下列各款土地不得為接受基地：
（一）位於公共設施用地、農業區、保護區、河川區、行水區、風景區、
      保存區、古蹟保存區、經公告水質水量保護區管制範圍內之區域及
      其他非屬都市計畫發展用地土地。
（二）毗鄰經中央或地方政府依文化資產保護法指定之古蹟及經登錄為歷
      史建築物之土地。但經新北市政府古蹟歷史建築紀念建築聚落建築
      群史蹟文化景觀審議會審查通過者，不在此限。
（三）實施容積率管制前已取得建造執照之土地。
（四）依本市都市計畫規定禁止各項容積獎勵地區之土地。
    位於市場用地之土地，並屬下列經本府核准拆除重建之地區，得為接
    受基地：
（一）都市更新條例劃定之更新單元。
（二）「新北市政府執行舊市區小建築基地合併整體開發處理原則」認定
      之地區。
（三）基地原有建築物屬放射性汙染建築物。
（四）都市計畫內危險及老舊建築物。
（五）高氯離子鋼筋混凝土建築物。
（六）適用「新北市政府處理防災型建築加速改善要點」之建築物。

  4  

四、接受基地之面積及連接之道路性質，應符合下列各款規定：
（一）面積應達五百平方公尺以上。
（二）連接之道路（同一路段）面寬及路寬應達八公尺以上。
（三）符合前款規定之道路應足寬開闢達八公尺以上，並連通已開闢達八
      公尺以上之道路。
    前項第二款、第三款所稱之道路，指都市計畫法新北市施行細則第二
    條定義之道路，除都市計畫書另有規定外，不包括私設通路及類似通
    路。
    依都市更新條例劃定之更新單元、「新北市政府執行舊市區小建築基
    地合併整體開發處理原則」認定之地區或基地原有建築物屬放射性汙
    染建築物、都市計畫內危險及老舊建築物、高氯離子鋼筋混凝土建築
    物及「適用新北市政府處理防災型建築加速改善要點」之建築物，經
    本府核准拆除重建之地區，連接之道路路寬得為八公尺以下，其可移
    入之容積依第六點之規定。
    前項基地原有建築物屬放射性汙染建築物、都市計畫內危險及老舊建
    築物、高氯離子鋼筋混凝土建築物及適用「新北市政府處理防災型建
    築加速改善要點」之建築物，經本府核准拆除重建之地區，應符合下
    列兩款規定：
（一）接受基地連接道路與接受基地退縮留設之寬度合計達八公尺。
（二）檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件
      及圖說。

  5  

五、接受基地之可移入容積上限依本辦法第八條規定辦理，且申請可移入
    之總量應依容積量體評定機制檢討計算；其評定機制由本府另訂之。
    依前項規定申請移入容積，且位於依法公告之山坡地土地者，可移入
    容積不得超過其基準容積百分之二十。
    依「新北市政府執行舊市區小建築基地合併整體開發處理原則」認定
    之地區，其可移入容積依本辦法第八條及第六點之規定，得不適用第
    一項之規定。
    基地原有建築物屬放射性汙染建築物、都市計畫內危險及老舊建築物
    、高氯離子鋼筋混凝土建築物及適用「新北市政府處理防災型建築加
    速改善要點」之建築物，經本府核准拆除重建之地區，其可移入容積
    依本辦法第八條及第六點之規定，得不適用第一項之規定，惟各項獎
    勵面積及容積移轉之總和不得超過基準容積百分之五十。

  6  

六、依都市更新條例劃定之更新單元、「新北市政府執行舊市區小建築基
    地合併整體開發處理原則」認定之地區或基地原有建築物屬放射性汙
    染建築物、都市計畫內危險及老舊建築物、高氯離子鋼筋混凝土建築
    物及適用「新北市政府處理防災型建築加速改善要點」之建築物，經
    本府核准拆除重建之地區，如接受基地連接道路寬度未達八公尺者，
    申請移入容積應符合下列規定之一：
（一）連接道路寬度六公尺以上，未達八公尺者，可移入容積不得超過該
      接受基地基準容積之百分之十五。其接受基地得不適用本要點第四
      點第一項第三款之規定。
（二）接受基地範圍內之建物經本府建築主管機關依建築法第八十一條規
      定認定為危險或有安全之虞且須拆除重建者，其接受基地得不適用
      本要點第四點第一項及第五點第一項之規定，惟可移入容積不得超
      過該接受基地基準容積之百分之十五。連接道路寬度六公尺以上，
      未達八公尺者，可移入容積不得超過該接受基地基準容積之百分之
      十五。其接受基地得不適用本要點第四點第一項第三款之規定。

  7  

七、接受基地依第五點及第六點申請移入容積者，得依本辦法第九條之一
    規定，以折繳代金方式辦理。
    容積移轉折繳代金金額，由本府城鄉發展局委託三家以上專業估價者
    查估評定之；其所需費用，由接受基地所有權人負擔。
    前項所提容積移轉折繳代金金額之評定，得委託公會協檢之。
    容積移轉折繳代金之收入，由新北市公共建設用地基金管理之。

  8  

八、申請送出基地為本辦法第六條第一項第三款私有都市計畫公共設施保
    留地之容積移轉者，應依下列規定辦理：
（一）取得按接受基地土地持分比例或移入容積所換算後之送出基地所有
      權。
（二）未開闢之道路用地土地，應取得該送出基地地號全部私有土地所有
      權人辦理容積移轉之同意。
（三）私有公共設施保留地位屬「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動
      線管理要點」認定列管範圍申請辦理容積移轉者，該土地地號之個
      別所有權人得分次申請移轉容積。
（四）依新北市都市計畫容積移轉送出基地土地改良物之認定及處理原則
      之規定，處理土地改良物。
    前項私有都市計畫公共設施保留地如經需地機關檢討後已無使用需求
    ，且涉及都市計畫變更者，不得作為容積移轉送出基地。

  9  

九、本辦法第八條第二項規定之其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地
    ，指下列各款土地：
（一）距捷運車站用地、特等火車站、一等火車站或二等火車站五百公尺
      內之建築基地。
（二）距三等火車站或簡易火車站三百公尺內之建築基地。
    依本辦法第八條規定及前項建築基地跨不同範圍線者，應依建築基地
    於各該範圍內面積分別核算，作為該建築基地容積移轉之總和上限。

  10  

十、接受基地、送出基地二筆以上者，應按申請容積移轉當期各接受基地
    、送出基地公告土地現值，以面積加權平均計算之。接受基地二筆以
    上，且位於不同土地使用分區者，其容積率以面積平均計算之。

  11  

十一、本辦法第十六條所訂之相關申請文件及本市容積移轉申請案件作業
      流程，依「新北市政府受理都市計畫容積移轉案件申請作業規範」
      辦理。

  12  

十二、本市容積移轉申請案件，應依「新北市都市計畫容積移轉案件審查
      及勘查收費標準」繳納相關費用。

  13  

十三、容積移轉申請案件之許可條件，除都市計畫書或其他法規另有規定
      外，依本要點之規定。

桃園最貴店面前10名出爐憑什麼上位？第1名竟是接待中心

2022/12/19 23:04文/記者張瀞勻

今年桃園單價王的青埔「國際金融雙星」一樓店面。 (圖/台灣房屋提供)

據台灣房屋集團統計2022年桃園的「樓店」交易，目前最高單價店面TOP 10排行，有4間店面躋身百萬身價，其中登上桃園年度最高單價店王的店面，是青埔高鐵特區內的「國際金融雙星」1樓店面，交易單價高達150萬！同時也是桃園近5年排名第6強高單價店面；其餘百萬樓店，每坪行情落在130~142萬元，分別為中正藝文特區2件，以及中壢SOGO海華商圈1件。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，TOP 10店面盤據的三大商圈，還有三大特點：一、人口集中，消費商機豐厚；二、投資旺盛，商貿氣息濃厚；三、豪宅聚落，富人購買力強，亦是鞏固高單店面得以維持的主因；此外，好店面賣一間少一間，黃金地段店面釋出「可遇不可求」，因此一旦碰上難得機會，往往衝出不凡身價！ 江怡慧指出，奪下今年桃園單價王的青埔「國際金融雙星」一樓店面，總價9341萬元，總坪數75.1坪，換算每坪成交單價高達150萬元，現為建案銷售接待中心使用；再則是藝文一街每坪142.1萬元成交的「麗晶花園廣場」店面，目前為咖啡館。

★請求拆除地上物返還土地

裁判字號： 最高法院 109 年度台上字第 491 號 民事判決

案由摘要： 請求拆除地上物返還土地

裁判日期： 民國 109 年 05 月 13 日

裁判要旨：

地上權人之補償權利為請求土地所有權人收買建築物之權，雖規定於民法物權編，惟具有債權請求權之性質，一經地上權人行使權利，土地所有人 即有訂立買賣契約之義務。又補償權利規範存在目的，在避免地上權人取回建築物之困難或因拆除致該建築物之經濟價值滅失，造成財產上之損失 ，由土地所有權人按時價購買，取得該建築物所有權，因而取得財產上利益，同時對地上權人以時價補償，有損失填補原理之實質意義，並構成地 上權具體權利內容之一。

建商獵地縮手 交易額腰斬

2022-12-19 03:11:36經濟日報 記者朱曼寧／台北報導

房市示意圖。(本報資料照)

今年土地交易市場明顯量縮，建商獵地縮手。據第一太平戴維斯統計，截至目前為止，今年購地總金額前十名建商中，以麗寶集團最積極，交易量達110億元，且是唯一一家土地交易量能破百億元的建商，去年的獵地王興富發（2542）建設土地交易量更從360億元縮至45億元。

專家指出，今年在打房政策下，尤其是限縮土建融，導致建商出手意願減弱。

出售農地，注意相關房地合一稅，當心遭補稅處罰

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-12-18

新聞摘要

農地出售給公司法人，誤認已取得農業用地作農業使用證明書，即不用課徵房地合一稅，致未依規定申報個人房屋土地交易所得而遭補稅處罰。

農地稅務！誤認出售農地已取得農用證明即不用課徵房地合一稅，當心遭補稅處罰

持分土地傷腦筋系列三

★持分土地都更整合中！

★有建商進場、說明會進行中！

★都更效益發酵、投資利益可期！

◎土地換算坪效、分配原則、建商簡介、通通有！

◎但從~都市更新說明會~合建契約簽署~過都市更新法定門檻(75%以上)~都市更新事業計劃~權利變換計劃~建照~搬遷~拆屋~營建~交屋

★拆屋還地

裁判字號： 最高法院 98 年度台上字第 1087 號民事判決

裁判日期： 民國 98 年 06 月 18 日

裁判案由： 拆屋還地

最高法院民事判決　　　　　　九十八年度台上字第一０八七號

上　訴　人　乙○○

☆請求侵權行為損害賠償等

裁判字號： 最高法院 104 年度台上字第 715 號 民事判決

案由摘要： 請求侵權行為損害賠償等

裁判日期： 民國 104 年 04 月 23 日

裁判要旨：

依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準 。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷 。

☆確認派下權存在

105年第3季編號：6

裁判法院：臺灣高等法院臺中分院

裁判字號：104年度上字第549號

裁判案由：確認派下權存在

裁判日期：105年1月26日

內湖這豪宅好強！持有4年增值2,430萬元 房仲曝2關鍵

2022-12-07 13:06:25經濟日報 記者朱曼寧／台北即時報導

據最新實價登錄，內湖區指標豪宅「長虹天璽」有新交易，今年8月成交13樓戶，總價1億6,688萬元，單價112.76萬元，買方為林姓自然人，進一步觀察此戶歷史交易，前屋主在2018年以1億4,258萬元取得，持有4年轉手，帳面增值2,430萬元。

房仲業者指出，購屋賺賠端看二大因素，一個是時間，二是地段利多。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，房地產是時間財，不少從房地產賺到錢的人，多半是在低點入手，或是持有時間夠久，提高增值空間。

以「長虹天璽」為例，從2021年至今，該社區８筆交易中，有高達7筆轉手交易增值的案例，其中7樓戶在2012年時，以1億2,880萬元取得，持有10年後以1.71億元出脫，帳面上增值4,220萬元、增幅高達32.8%，除了「以時間換取金錢」之外，社區附近的電塔拆遷，也是創造利多價值的因素之一。

★請求排除侵害

裁判字號： 最高法院 104 年度台上字第 2303 號 判決

案由摘要： 請求排除侵害

裁判日期： 民國 104 年 12 月 02 日

裁判要旨：

按建築物所應留設之法定空地，為建築基地之一部分，不得重複使用，建築法第十一條定有明文。又法定空地作為防火間隔使用，目的在阻隔火勢蔓延，藉以逃生避難，非供公眾平常通行之用，不得以防火間隔作為主要進出通路。再者，公法上權利與私法上權利兩者之權利性質、目的各有不同，私人間不得逕援為私法上請求權基礎。

耕地三七五租約土地經變更為工業預定地，該如何終止租約?又如何以分割土地方式終止租約?該如何申辦?

關於耕地三七五租約土地變更為工業預定地及以分割方式終止租約等相關事宜1案，查「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：……五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：

一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。

二、尚未收穫農作物之價額。

三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」、「……五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。……」及「耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請。……」分為耕地三七五減租條例第17條、農業發展條例第16條第1項第5款及臺灣省耕地租約登記辦法第2條所明定，請參考。

相關申請作業，涉個案具體事實認定，應敘明詳細案情並檢附有關資料，逕向土地所在地之直轄市、縣（市）政府或（鎮、市、區）公所洽詢。

名人找個家／傅瑞媛 分階段換屋

2022-12-03 04:00:36經濟日報 記者夏淑賢／台北報導

圖／經濟日報提供

華泰銀行總經理傅瑞媛建議，年輕人買房自住，可以設定未來五年後自己的收入能力更好、能夠供得起的房屋物件下手，現階段在央行升息、政府打房政策之下，房價呈現量穩價平、漲幅沒那麼大，有意購屋的年輕人，此時可以好好挑選，謀定而後動。

對於購屋地點，傅瑞媛表示，如果手中資金不充裕的話，不要一開始就想著要住蛋黃區，可以留意交通距離遠一點、屋齡老一點、未來轉手容易的標的，未來再透過換屋來逐步接近自己的夢想美宅。

★專營房屋●專營土地

房屋後市走向轉向保守以對!

利率上漲、通貨膨脹、政策打房；買的起房，不一定養的起房！

這2年低利率帶動一波波買氣，也讓房價湧上最高點！

但往往買在最高房價的人…卻渾然不知！

一旦利率上漲了、壓力吃重了、才要售屋！

☆以自然人名義登記之不動產變更為學校宗教團體所有之課稅釋疑

【誠收】新泰塭仔圳市地重劃第二區（中正路以南）土地

區內計有忠孝段、瓊林段、建國段、公正段、公館段、瓊泰段、福營段、安泰段、景德段，其範圍四至如下：

 東：以特二號道路西側為界。南：以公館段713地號西北側為界。西：以建國一路東側為界。北：以新莊中正路南側為界。

★都市計畫農業區土地所有權人申請興建農舍疑義

#不動產仲介服務-高仕不動產

#郊區土地#一般農地#公設地#持分不動產#0912-913923高仕陳總