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★拆屋還地

裁判字號：最高法院 98 年度台上字第 1087 號民事判決

裁判日期：民國 98 年 06 月 18 日

裁判案由：拆屋還地

最高法院民事判決　　　　　　九十八年度台上字第一０八七號

上　訴　人　乙○○

訴訟代理人　劉孟錦律師

被上訴人　張0鈴即台北市私立丙○蒙特梭利托兒所 　　　　　　

甲○○

共　　　同訴訟代理人　周德壎律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十八年三月三日台灣高等法院第二審判決（九十七年度重上字第二三八號），提起上訴，本院判決如下：

主文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理由

本件上訴人主張：

伊於民國九十二年十二月十五日向法院標得坐落台北市○○區○○段二小段五四五地號土地（重測前為朱厝崙段一九五之一七地號，下稱系爭五四五地號土地）所有權，權利範圍四分之一，及其上建物即同市○○路○○○巷○號三樓房屋所有權全部。因系爭土地上同路巷六號房屋（下稱系爭房屋）一樓前如第一審判決附圖甲所示部分土地（下稱系爭空地），係伊與被上訴人甲○○及其他共有人共有，該共有人間就系爭土地並未訂立分管契約，亦無默示成立分管契約。又系爭空地於被上訴人張0鈴承租使用前，係供停車使用，並非由甲○○專用，依公寓大廈管理條例第七條及第二十三條規定，該空地係共用部分，不得約定為專用。乃甲○○未經全體共有人同意，變更使用執照圖說及消防設計圖，擅將系爭房屋一樓（含系爭空地）出租予張0鈴獨資經營台北市私立丙○蒙特梭利托兒所（下稱丙○托兒所），該變更圖說僅能證明主管機關允許系爭空地作為露天戶外遊戲場使用，非代表甲○○有權專用，張0鈴仍屬無權占有等情，爰依民法第七百六十七條及第八百二十一條規定，求為命被上訴人將系爭空地騰空返還予伊及全體共有人之判決。

被上訴人則以：

系爭空地本即空地，殊無騰空必要，上訴人已無權請求返還。且甲○○原係系爭土地之單獨所有人，六十七年間始以其與未成年子女趙0通、趙0菁、趙0平名義為起造人建造系爭房屋，甲○○登記為一樓所有人，二、三、四樓依序為該三子女所有，興建即約定系爭空地由一樓所有人分管使用，二、三、四樓所有人由系爭房屋北側之公共樓梯出入，系爭空地之分管契約已成立於該年間，不受施行在後之公寓大廈管理條例之拘束，且非該條例第七條、第二十三條所稱之共用部分。嗣甲○○將系爭房屋三樓出賣訴外人張0玲，張亦知悉系爭空地有分管約定而無爭執，再由系爭房屋外觀亦可得知系爭空地有分管約定。上訴人經由法院拍得系爭房屋三樓，通常可得而知系爭空地有分管契約，應受該分管契約之拘束。又系爭空地於張0鈴承租前之八十一年三月十三日，即經主管機關核准變更使用執照，規劃為露天遊戲場供一樓幼兒園使用，並免設停車位，況系爭房屋面臨龍江路一一四巷土地被徵收拓寬，更不能設為停車位。甲○○出租系爭房屋一樓予張0鈴，約定系爭空地由張0鈴使用，核屬有權使用等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：

本件上訴人固主張甲○○未經全體共有人同意，擅將系爭房屋一樓（含系爭空地）出租予張0鈴獨資經營丙○托兒所，惟甲○○原係系爭土地之單獨所有人，六十七年間以其與未成年子女趙0通、趙0菁、趙0平名義為起造人建造系爭房屋，當時為建物所有權第一次登記時，甲○○登記為一樓之所有人，二、三、四樓依序為該三子女所有，但甲○○仍為系爭土地之單獨所有人，為兩造所不爭，並有甲○○土地所有權狀、土地異動索引及土地及建物登記簿謄本可稽，且依竣工圖所載，系爭空地位於系爭建築物東側，除北側面臨道路外，其餘西側及南側均以牆面其他建築物相鄰，面臨道路之一側設有大門，內有階梯通往一樓，其他二、三、四樓則由建築物北側靠西邊之樓梯進出，參諸甲○○當時為系爭土地之所有人，被上訴人抗辯系爭空地於系爭房屋興建之初，即規劃為供甲 ○○所有之一樓房屋使用，已非無據。

次按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，亦不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。

查系爭空地於房屋興建之初，即規劃為供一樓住戶使用，趙0菁之系爭三樓房地係於七十四年間即出售予張0玲，系爭房屋建築完成後，系爭空地一直由一樓住戶使用，三樓房地嗣後售予張0玲後仍繼續由一樓房屋使用，迄至九十二年間上訴人自法院拍得三樓房地時止已逾十八年，其間張0玲及嗣後相繼買受三樓房屋與其他各樓住戶均無異議，甲 ○○復於八十一年間申請使用執照變更為露天遊戲場供一樓之幼兒園使用，由台北市政府工務局核准，並經消防會勘合格，證人即里長黃0輝更證稱開設托兒所後，系爭空地上就有兒童設施，是八十幾年的事等語，足認甲○○於出售系爭土地應有部分後，系爭土地共有人間就系爭空地之使用方式，早有分管之默示，歷任所有人亦無異議，各共有人間業成立分管契約，將系爭空地劃歸供一樓住戶使用。即依系爭空地在龍江路一一四巷拓寬前及目前之照片，由外觀上亦明顯可知該空地係作為一樓托兒所之遊戲空間使用，益徵上訴人於九十二年間自法院拍得三樓房地時，已明知系爭空地係由一樓使用者供作幼兒園遊戲場使用，對共有人間就系爭空地有分管契約存在，亦可得而知。

另上訴人指系爭空地為法定空地，甲○○將之出租，違反公寓大廈管理條例第五十八條規定為無效一節，因該條例於八十四年間始公布施行，系爭分管契約早於七十四年間甲○○及趙0菁將三樓房地售予張0玲時即已成立，不受施行在後之公寓大廈管理條例之拘束。

再依系爭使用執照存根聯所載，系爭建物之法定空地面積為零，台北市政府都市發展局雖函稱系爭建物之使用執照竣工圖說之建築基地西側為法定空地，但使用執照竣工圖上系爭空地係位於建築基地東側，此觀竣工圖上之方向標誌即明，且建築基地西側亦確留有空地，有竣工圖足憑，該局所指之法定空地，是否即系爭空地？亦非無疑，被上訴人執此抗辯，洵無可取。

本件甲○○係本於分管約定使用系爭空地，自非無權占有，張0鈴向甲○○承租而占有系爭空地，亦非無使用權源。

從而，上訴人據以請求被上訴人將系爭空地騰空返還全體共有人，即非正當，為其心證之所由得，並說明上訴人其他主張及聲明證據為不足取暨不逐一論述之理由，因將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴。

按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。

是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。

於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。

查原審審據上開事證，綜合研判，並依取捨證據、認定事實之職權行使，認定系爭空地於八十一年間即經甲○○合法申請變更為露天遊戲場供一樓之幼兒園使用，由外觀上明顯可知系爭空地係作為該使用，上訴人於九十二年間自法院拍得三樓房地時，已明知該空地係由一樓使用者供作幼兒園遊戲場使用，對於共有人間就系爭空地有分管契約存在，亦可得而知，並本於上揭意旨，論斷上訴人應受該分管契約之拘束，進而為其敗訴之判決，經核於法並無違背。

又按共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第八百二十條第一項規定管理權能之範圍，故共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意，該全體共有人尤不得指承租人為無權占有而請求返還土地。

上訴人指系爭空地之出租未經其同意，且供作幼兒園遊戲場使用，顯未基於共有物之原來使用，依其性質、構造使用，有違共有物之使用目的，難謂無妨害全體共有人之權益，有違民法第七百六十七條及第八百二十條第一項規定云云，惟依系爭空地既早經合法申請核准合格供作幼兒園遊戲場使用，依上說明，上訴人自應受該分管契約之拘束，原判決仍無何違背法令之可言。

上訴論旨，猶執陳詞，並以原審採證、認事之職權行使及其他與判決結果不生影響之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　九十八　年　六　月十八日

最高法院民事第五庭

審判長法官朱　建　男

法官顏　南　全

法官林　大　洋

法官沈　方　維

法官陳　碧　玉

本件正本證明與原本無異

書記官

中　　華　　民　　國　九十八　年　　六　　月　三十　日

相關法條 3