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☆請求塗銷所有權登記等

裁判字號：最高法院 106 年度台上字第 1263 號判決

案由摘要：請求塗銷所有權登記等

裁判日期：民國 106 年 08 月 24 日

裁判要旨：

按土地法第 104 條第 1 項規定，租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。所謂「依同樣條件優先購買」，係指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。

上開規定之優先購買權，乃成立買賣契約之形成權，其權利之有無，應依行使權利時之狀態認定之。倘承租人行使優先購買權時，本於租地建屋契約而在土地上建有房屋者，其行使先買權即屬合法，縱然該房屋嗣後被拆除，仍不影響其原本已取得之先買權。

此優先購買權具有相對物權的效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。

最高法院民事判決 106年度台上字第1263號

上訴人陳明義

王美雲

共同訴訟代理人梁淑華律師

蕭仰歸律師

上一人複代理人王韻茹律師

上訴人陳秀美

范曉雲

范曉平

范曉明

兼上二人

法定代理人范曉峰

上五人共同訴訟代理人李志澄律師

被上訴人鄧元洲

訴訟代理人周嬿容律師

高奕驤律師

劉佳香律師

上列當事人間請求塗銷所有權登記等事件，上訴人對於中華民國 105年11月29日臺灣高等法院第二審判決（103年度重上更㈠字第 149號），提起上訴，本院判決如下：

主文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理由

本件被上訴人主張：坐落新北市○○區○○地○段○○地○○段 000○0地號土地（嗣因分割新增136之72、136之73、136之77、 136之79、136之80、136之81等地號，下稱系爭土地），原為伊妻李絹與上訴人陳秀美、范曉雲、范曉平、范曉明、范曉峰（下稱陳秀美以次五人）之被繼承人范立明所共有，李絹與范立明各有應有部分2分之1，李絹並將其應有部分借名登記在范立明名下。伊於民國76年3月1日與范立明就系爭土地訂立租賃契約書（下稱系爭租約），租期自76年3月1日起至80年2月28日止，年租金新臺幣（下同）5萬元。租期屆滿後伊仍續租，雙方約定以伊墊付之開發費用抵繳日後租金，伊並在系爭土地上興建門牌號新北市○○區○○路0段000巷○00號、86號房屋（下稱系爭房屋）。

故系爭土地出賣時，伊依土地法第104條第1項及民法第426條之2 規定，自得依同樣條件優先購買。

詎范立明未先通知伊，即以總價2,200萬元出售系爭土地並於95年9月11日移轉登記予上訴人王美雲所有，嗣王美雲再將應有部分10分之1移轉登記予上訴人陳明義所有，自不得對抗伊等情，爰依民法第426條之 2、第767條及土地法第104條第1項規定，求為：

㈠確認伊就系爭土地有優先購買權存在。

㈡命陳明義將系爭土地所有權應有部分10分之1所為之移轉登記塗銷，回復登記為王美雲所有。

㈢命王美雲將系爭土地所有權全部所為之移轉登記塗銷，回復登記為范立明所有。

㈣命陳秀美以次五人就系爭土地辦理繼承登記後，以出售予王美雲之相同條件即總價 2,200萬元與伊訂立買賣契約，並移轉登記予伊所有之判決。

上訴人陳明義、王美雲則以：

系爭租約並非真正，縱屬真正亦已於80年2月28日到期而未再續約。被上訴人與范立明間為合作開發關係而非土地租賃關係。系爭房屋係違章建築，所占系爭土地面積僅 123平方公尺，目前復已全數拆除完畢，被上訴人自無從就系爭土地行使優先購買權，其提起本件訴訟欠缺權利保護必要，並屬權利濫用或違反誠信原則。

上訴人陳秀美以次五人則以：

系爭土地為伊等之被繼承人范立明所有，出售予訴外人王林賞，並依指示移轉登記予王美雲。縱被上訴人得主張優先購買權，然其尚未給付買賣價金，伊等自得為同時履行抗辯各等語，資為抗辯。

原審以：

被上訴人未變更其請求權之法律關係，而將其聲明更正如前，非屬訴之變更或追加。系爭土地原登記為陳秀美以次五人之被繼承人范立明（於99年2月19日死亡）所有，范立明於95年8 月16日將系爭土地以總價2,200萬元出售並於同年9月11日移轉登記為王美雲所有，王美雲於95年12月20日出售系爭土地所有權應有部分10分之1予陳明義，於96年3月15日辦竣所有權移轉登記，為兩造所不爭執。被上訴人主張其於76年3月1日與范立明簽訂系爭租約，向范立明承租系爭土地，用以興建房屋及開闢環山道路等遊憩休閒設施，租期自76年3月1日起至80年2月28日止，業據提出系爭租約為證。參諸被上訴人就系爭土地申請核發臨時性遊憩及露營設施雜項執照獲准後，依該執照所載核准範圍施作整地、水電等工程，並興建系爭房屋，申請編列門牌號碼、核定稅籍並繳納房屋稅等情，核與系爭租約第 1條所載承租範圍（系爭土地全部）及承租目的（興建房屋及開闢環山道路等遊憩休閒設施）相符，堪信系爭租約為真。

上開租期屆滿後，被上訴人仍持續占有系爭土地，並於91年間以其妻李絹名義申裝花圃用電，於95 年 3月間以其外甥女許芊華名義申裝自來水及普通用電，有各該申裝證明為證。參諸台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）台北西區營業處99年9月20日 D北西字第00000000000號函文及檢附同意書所載內容，足見范立明就被上訴人於租期屆滿後繼續使用系爭土地未表示反對，且提供系爭土地所有權狀及其身分證正本（正本經台電公司承辦人員核對後留存影本），並出具同意書，以利被上訴人之妻李絹就系爭土地申請花圃供電，依民法第 451 條規定，視為被上訴人與范立明間就系爭土地以不定期限繼續租賃契約。

雖被上訴人與范立明因合作開發系爭土地，另於 81年2 月26日簽訂協議書，惟該協議書約定，被上訴人應付范立明每年 5萬元之租金，自81年3月 1日起，由被上訴人墊付之土地開發費用中結算扣抵，足見彼二人間就系爭土地之租賃關係，仍與合作開發關係併存。

按土地法第104條第1項前段規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。此於基地承租人在基地上有房屋之建築者，即足當之。至承租人租用基地是否專以建築房屋為目的，系爭房屋是否取得合法建築執照，則非所問。

被上訴人向范立明租用系爭土地興建房屋，並於租賃期間之80年間，以興建管理所及服務中心名義，出資興建系爭房屋，有被上訴人提出之現金支出傳票、簽約單、估價單及收據可證，並有雜項執照卷附工作圖說足稽。系爭房屋曾供被上訴人之妹鄧鈺穎居住，業據證人鄧鈺穎、李絹證述屬實，即非臨時性之工作物。

則范立明於 95年間出售系爭土地予王美雲時，被上訴人本於承租人地位，自得依土地法第104條第1項前段規定，行使優先購買權。雖系爭房屋嗣經新北市政府違章建築拆除大隊於102年1月16日執行拆除完畢，惟不影響被上訴人原已取得之優先購買權。被上訴人起訴請求確認其就系爭土地有優先購買權存在，自仍具有權利保護必要及確認利益。復按土地法第104條第2項後段規定，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

亦即土地承租人之優先購買權，具有相對的物權效力。基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便其考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。

范立明出售系爭土地時，未通知被上訴人行使優先購買權，亦從未將其買賣條件（包括付款方式、貸款處理、違約罰則、擔保責任及稅捐約定等）通知被上訴人。被上訴人雖於另案刑事竊佔案件提出答辯狀，記載陳秀美表示系爭土地以價金 2,200萬元出售等語，惟其尚無從得知范立明與王美雲間買賣契約之條件。則依上說明，范立明將系爭土地出賣並移轉登記予王美雲所有，及王美雲嗣將系爭土地所有權應有部分10分之1出賣並移轉登記予陳明義，均不得對抗被上訴人。

被上訴人自得請求陳明義、王美雲依序塗銷各該所有權移轉登記，回復登記為范立明所有，並由陳秀美以次五人就系爭土地辦理繼承登記後，以出售予王美雲之相同條件與伊訂立買賣契約，並移轉登記予伊所有。

惟陳秀美以次五人就移轉登記部分，所為給付買賣價金 2,200萬元之同時履行抗辯為可採，爰命為對待給付之同時履行判決。從而被上訴人依土地法第104 條第 1項規定，請求

㈠確認被上訴人就系爭土地有優先購買權存在；

㈡命陳明義將系爭土地所有權應有部分10分之1所為之移轉登記塗銷，回復登記為王美雲所有；

㈢命王美雲將系爭土地所有權全部所為之移轉登記塗銷，回復登記為范立明所有；

㈣命陳秀美以次五人就系爭土地辦理繼承登記後，以出售予王美雲之相同條件即總價 2,200萬元與伊訂立買賣契約，並移轉登記予被上訴人所有，自屬應予准許。

而陳秀美以次五人就上開㈣所命移轉登記部分，應於被上訴人交付 2,200萬元之同時為之。並說明兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據不影響判決結果，為其心證之所由得。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並更正第一審判決主文第1項至第4項如被上訴人聲明所示，另就所命陳秀美以次五人移轉所有權登記予被上訴人部分，諭知被上訴人應同時為給付2,200萬元之對待給付。

按第二審法院以訴為非變更或無追加之裁判，不得聲明不服，此觀民事訴訟法第463條準用同法第258條第 1項規定自明。

被上訴人在原審所為起訴聲明，固與其在第一審之聲明尚非完全相同，惟既經原審認為並無變更、追加，無論其說明之理由如何，上訴人就此要無聲明不服之餘地。

次按土地法第104條第1項規定，租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。所謂「依同樣條件優先購買」，係指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。

上開規定之優先購買權，乃成立買賣契約之形成權，其權利之有無，應依行使權利時之狀態認定之。倘承租人行使優先購買權時，本於租地建屋契約而在土地上建有房屋者，其行使先買權即屬合法，縱然該房屋嗣後被拆除，仍不影響其原本已取得之先買權。此優先購買權具有相對物權的效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。

又承租人必須知悉買賣條件後，始能為放棄優先購買權之表示，倘出賣基地之出租人，未為與買賣契約同樣條件之通知，縱承租人知悉出賣事實而未為購買之表示，仍不得視為其放棄優先購買權。

查范立明於95年 8月16日出賣其所有系爭土地時，被上訴人基於不定期租賃契約而為系爭土地之承租人，並本於該租約約定，在系爭土地上建有系爭房屋，乃范立明未將其買賣條件通知被上訴人，即以總價2,200萬元出售系爭土地並移轉登記為王美雲所有，王美雲嗣再將系爭土地所有權應有部分10 分之 1出售並移轉登記予陳明義；被上訴人起訴請求確認優先購買權存在後，系爭房屋始於102年1月16日遭拆除等事實，既為原判決所是認。

則被上訴人主張依土地法第104條第1項規定，以范立明出賣系爭土地之同樣條件，優先購買系爭土地，自屬合法有據，既不得認其已拋棄優先購買權，亦難認其違反誠信或有權利濫用之情事。而所謂「同樣條件」，包括買賣標的在內，范立明既係以系爭土地全部為其買賣契約之標的，則被上訴人自得依該同樣條件優先購買，其先買權之行使，不以系爭房屋所坐落基地範圍為限。嗣系爭房屋雖遭拆除，惟不影響被上訴人原本已取得之優先購買權。

又土地法第104條第1項規定之優先購買權，具有相對物權的效力，被上訴人行使該權利之結果，使范立明移轉系爭土地所有權予王美雲、及王美雲移轉系爭土地所有權應有部分 10分之 1予陳明義之物權行為，均因而成為無權處分，被上訴人自得請求塗銷各該所有權移轉登記。

末查原判決主文第 5項，僅係特別標明買賣契約要素之標的與價金，非指總價 2,200萬元即為買賣契約之全部條件。原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。至原判決贅列之其他理由，無論當否，要與裁判結果不生影響。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中華民國 106 年 8 月 24 日

最高法院民事第一庭

審判長法官劉福來

法官盧彥如

法官詹文馨

法官周玫芳

法官梁玉芬

本件正本證明與原本無異

書記官