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★請求塗銷所有權移轉登記等

裁判字號：最高法院 103 年度台上字第 2477 號民事判決

案由摘要：請求塗銷所有權移轉登記等

裁判日期：民國 103 年 11 月 26 日

裁判要旨：

按土地法第一百零四條第一項規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約內容（如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）同條件之通知後，未於十日內表示者，其優先購買權始視為放棄。民法第四百二十六條之二第二項更規定，該通知應以書面為之。又所謂通知，係指將得以同樣條件優先購買之情事，向有優先購買權人為告知之意。法院判決書之送達，係在通知當事人訴訟結果，並非出賣人所為優先購買權之通知，優先購買權人無義務於十日內為應買之表示。

最高法院民事判決一○三年度台上字第二四七七號

上訴人洪0在

訴訟代理人林耀立律師

被上訴人蔡賴0鸞

蔡0香

共同訴訟代理人何佩娟律師

被上訴人楊0隆

楊0超

楊0椀

共同訴訟代理人張玲綺律師

黃捷琳律師

被上訴人蘇0珍

上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國一○二年十二月十一日台灣高等法院第二審判決（一○二年度重上字第二二七號），提起上訴，本院判決如下：

主文

原判決關於駁回上訴人追加之訴中之備位聲明及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。

其他上訴駁回。

第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。

理由

本件上訴人主張：伊為門牌台北市○○區○○○路○段○巷○○ ○弄○○○○○○○○○○○○號房屋（下稱系爭房屋）之事實上處分權人，該房屋坐落被上訴人蔡賴0鸞、蔡0香（下稱蔡賴0鸞等二人）共有（應有部分各五分之四、五分之一）之台北市 ○○區○○段○○段○○○○○地號土地（面積一六八三．七五平方公尺，下稱系爭土地上，伊為基地承租人，與蔡賴0鸞等二人有民法第四百二十五條之一規定之租賃關係存在。詎蔡賴0鸞等二人於民國九十八年十二月二十三日與楊0隆、楊0超、楊0椀（下稱楊0隆等三人）訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），將系爭土地以新台幣（下同）二千六百四十三萬四千八百七十五元價格售與楊0隆等三人應有部分各三分之一（已於九十九年一月六日辦畢所有權移轉登記），並未通知伊，伊主張以相同條件行使優先購買權。嗣楊0隆等三人將系爭土地售與被上訴人蘇0珍，蘇0珍於伊辦理系爭土地註記後之一○一年五月三日始辦妥所有權移轉登記等情。爰依土地法第一百零四條第二項、民法第四百二十六條之二規定，求為命

(一)蔡賴0鸞等二人應於伊給付二千一百十四萬七千九百元、五百二十八萬六千九百七十五元（合計二千六百四十三萬四千八百七十五元）之同時，將系爭土地所有權應有部分各五分之四、五分之一移轉登記與伊。

(二 ) 蘇0珍應塗銷系爭土地所有權之移轉登記。

(三 )楊0隆等三人應塗銷系爭土地所有權之移轉登記之判決。

嗣於原審審理中主張：倘蔡賴0鸞等二人出賣土地之價格為四千八百三十八萬六千元，伊以相同條件行使優先購買權等情。爰將第一審聲明列為先位聲明，並追加先位聲明，求為判決確認伊就系爭買賣契約，有以相同條件承購之優先購買權存在（下稱就系爭土地有優先購買權存在），及追加備位聲明，請求

(一 )確認伊就系爭土地有優先購買權存在。

(二 ) 蔡賴0鸞等二人應於伊各給付三千八百七十萬八千八百元、九百六十七萬七千二百元（合計四千八百三十八萬六千元）之同時，將系爭土地所有權移轉登記與伊。

(三 )蘇0珍應塗銷系爭土地所有權之移轉登記。

(四 )楊0隆等三人應塗銷系爭土地所有權之移轉登記之判決。

被上訴人則以：蔡賴0鸞等二人前在台灣士林地方法院（下稱士林地院）對上訴人提起九十八年度重訴字第一七八號請求給付租金事件（下稱第一七八號事件），蔡0香之配偶何0華於勘驗現場時，曾代表蔡賴0鸞等二人向上訴人表示願以市價將系爭土地售與上訴人，為其拒絕。且在該訴訟進行中，上訴人已知悉蔡賴0鸞等二人業將系爭土地出售與楊0隆等三人，其未於期限內表示欲行使權利，應已拋棄優先購買權。嗣上訴人於九十九年五月初，與蔡賴0鸞等二人簽立和解書（下稱系爭和解書）時，同意由楊0隆等三人之代理人林0夙在和解書上簽名見證，足見已默示拋棄優先購買權。上訴人長期不行使優先購買權，於地價高漲後，始起訴行使，違反誠信原則。

況上訴人因積欠租金已逾二年，經楊0隆等三人於一○一年三月十五日以存證信函終止租賃關係，上訴人亦無權主張優先購買權。蔡賴0鸞等二人出售系爭土地之價格為四千八百三十八萬六千元，上訴人以二千六百四十三萬四千八百七十五元行使優先購買權，於法無據。

又如認上訴人對於系爭土地有優先購買權，其範圍僅限於系爭房屋坐落之六○ 七．二二平方公尺，而非系爭土地全部等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，並駁回其上訴及追加之訴，係以：蔡賴0鸞等二人前以上訴人無權占用系爭土地為由，提起拆屋還地訴訟，經士林地院九十七年度重訴字第二三九號判決認上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，就系爭房屋占用系爭土地部分，於房屋之堪用期限內，與蔡賴0鸞等二人有租賃權存在。嗣蔡賴0鸞等二人請求上訴人給付租金，亦經第一七八號判決，核定租金數額，並命上訴人各應給付蔡賴0鸞等二人租金在案。

上訴人為系爭土地之承租人，於該土地出賣時，依土地法第一百零四條、民法第四百二十六條之二規定，有依同樣條件優先購買之權。查蔡賴0鸞等二人於出售系爭土地前後，均未告知出售該地之條件內容，僅在出售前，通知上訴人是否願以市價承買，難謂已盡通知之義務，或上訴人知悉買賣條件後，曾表示拋棄優先購買權。蔡賴0鸞等二人既未踐行通知義務，縱上訴人於九十九年一月八日知悉系爭土地已過戶及林0夙曾在系爭和解書上簽名，仍不能視為放棄優先購買權。

又優先購買權之取得，於基地所有人出售基地時，即已發生，上訴人於一○○年十二月九日提起本件訴訟，係在蔡賴0鸞等二人於九十八年十二月二十四日出售系爭土地之後，楊0隆等三人於一○一年三月十五日向上訴人終止系爭租賃契約之前，上訴人自得主張優先購買權。

蔡賴0鸞等二人係以四千八百三十八萬六千元將系爭土地售與楊0隆等三人，楊0隆等三人以十張支票支付價金等情，有華南商業銀行出具之兌領紀錄可參，核與買賣契約書記載之買賣總價相符。至台北市士林地政事務所檢送之土地所有權買賣移轉契約書記載之買賣價金二千六百四十三萬四千八百七十五元，為買賣當時土地公告現值之總值，作為申報土地增值稅之依據，尚非蔡賴0鸞等二人實際出售土地之價金。

上訴人於第一審以該較低價格，向蔡賴0鸞二人應買，難認已合法行使優先購買權。次查，蔡賴0鸞等二人之訴訟代理人於一○一年七月十二日第一審言詞辯論時，已陳述買賣價金為四千八百三十八萬六千元，上訴人雖否認其真正，然第一審判決認定蔡賴0鸞等二人以四千八百三十八萬六千元出售系爭土地，上訴人於一○二年二月六日收受該判決後，未於十日內向蔡賴0鸞等二人表示願以相同條件購買，遲至同年月二十六日始具狀聲明上訴並追加備位聲明，主張以相同條件即四千八百三十八萬六千元購買，參照土地法第一○四條第二項及民法第四百二十六條之二第二項規定精神，應視為已放棄優先購買權。

綜上，上訴人依土地法第一○四條第二項、民法第四百二十六條之二規定，以二千六百四十三萬四千八百七十五元行使優先購買權，備位聲明以四千八百三十八萬六千元行使優先購買權，並訴請確認就系爭土地有優先購買權存在，蘇0珍、楊0隆等三人應分別塗銷系爭土地所有權之移轉登記，均屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

關於廢棄發回部分：惟按土地法第一百零四條第一項規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約內容（如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）同條件之通知後，未於十日內表示者，其優先購買權始視為放棄。

民法第四百二十六條之二第二項更規定，該通知應以書面為之。又所謂通知，係指將得以同樣條件優先購買之情事，向有優先購買權人為告知之意。

法院判決書之送達，係在通知當事人訴訟結果，並非出賣人所為優先購買權之通知，優先購買權人無義務於十日內為應買之表示。

查蔡賴0鸞等二人出售系爭土地時，並未將買賣內容以書面通知上訴人，為原審認定之事實。乃原審竟認第一審判決記載蔡賴0鸞等二人出售系爭土地之價格為四千八百三十八萬六千元，上訴人於收受該判決後，未於十日內向蔡賴*鸞等二人表示願以相同條件購買，應視為已放棄優先購買權，遽將法院判決書之送達，視為蔡賴0鸞等二人之書面通知，進而為不利上訴人之判決，駁回其追加之訴備位聲明部分，不無可議。上訴意旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。

關於其他上訴駁回部分：原審以上訴人不得以二千六百四十三萬四千八百七十五元較低之價格行使優先購買權為由，維持第一審為其敗訴之判決，並駁回其上訴及追加之訴中確認優先購買權存在部分，認事用法，均無不合。

上訴意旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴一部為有理由、一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

中華民國一○三年十一月二十六日

最高法院民事第五庭

審判長法官陳重瑜

法官劉靜嫻

法官魏大喨

法官林金吾

法官林恩山

本件正本證明與原本無異

書記官