☆以土地法104條主張不得以取得土地所有權予以對抗#共有土地#共有房屋#透天厝#不動產爭議物件#0912-913923高仕陳總 @ 房地產陳總部落客

☆以土地法104條主張不得以取得土地所有權予以對抗

裁判字號：最高法院 100 年度台上字第 38 號民事判決

裁判日期：民國 100 年 01 月 13 日

裁判案由：請求返還租賃物

最高法院民事判決　　　　　　　　一○○年度台上字第三八號

上　訴　人　馬0加油站股份有限公司　

法定代理人　黃 0 娘

上　訴　人　王 0 賢

共　　　同訴訟代理人　黃嘉明律師 　　　　　　

林松虎律師

被上訴人　王林0蓮

上列當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於中華民國九十九年七月二十七日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十八年度重上字第一五七號），提起上訴，本院判決如下：

主文

原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。

理由

本件被上訴人主張：

訴外人王0於民國八十五年五月一日，將其所有坐落台中縣大雅鄉○○段一四五一地號土地（下稱系爭土地）出租予上訴人王0賢經營加油站及相關業務，並簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約①），約定租期自八十五年五月一日起至九十七年四月三十日止，租金於四年後逐年每月調整新台幣（下同）五千元，系爭土地上之地上物及一切設施均歸王0所有。王0賢租用系爭土地後，除將其中如第一審判決附圖（下稱附圖）所示丙、丁、戊、辛部分，面積依序為一四一平方公尺、二九一平方公尺、九五平方公尺、一二七一平方公尺，共一、七九八平方公尺，交由另一上訴人馬0加油站股份有限公司（下稱馬0公司）占有使用外，並在如附圖所示甲、乙、己部分，面積六六平方公尺、八九一平方公尺、四二平方公尺，及上開丙、丁、戊部分土地上，分別興建黃昏市場辦公室、黃昏市場、小屋、加油站建物、加油站、洗車坊。九十二年六月間伊經拍賣取得系爭土地所有權，並繼受系爭租約①之出租人之地位，而於九十七年一月七日發函予王0賢，通知該租約到期不再續租，惟租期屆滿後，上訴人仍占用系爭土地及地上物，受有相當於租金每月五萬零一百三十二元（王0賢部分）、八萬九千八百六十八元（馬0公司部分）之利益等情，爰本於租賃物返還請求權、所有物返還請求權、系爭租約①第五條約定、不當得利返還請求權，求為命王0賢自如附圖所示甲、乙、己部分之黃昏市場辦公室、黃昏市場、小屋遷出，並將該等地上物及系爭土地返還伊，暨自九十七年五月一日起至返還前開地上物及系爭土地止，按月給付伊五萬零一百三十二元；命馬0公司拆除如附圖所示丙、丁、戊部分之加油站建物、加油站、洗車坊，並將該等部分土地及如附圖所示辛部分土地返還伊，暨自九十七年五月一日起至返還前開土地止，按月給付伊八萬九千八百六十八元之判決（其餘未繫屬本院者，不予贅述）。

上訴人則以：

系爭租約①已因訴外人王0與上訴人馬0公司於八十九年五月一日訂立土地租賃契約書（下稱系爭租約②）而作廢，上訴人王0賢復未占用系爭土地及如附圖所示甲、乙、己部分之地上物，且該等地上物亦非王0賢所興建，被上訴人自不得請求王0賢自其中遷出，並返還上開地上物及系爭土地暨不當得利。而系爭租約②之租期既至一○九年四月三十日始告屆滿，馬0公司占用系爭土地，即有正當權源，亦非不當得利等語，資為抗辯。

原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：

訴外人王0於八十五年五月一日將其所有系爭土地出租予上訴人王0賢經營加油站及相關業務，並簽訂系爭租約①，約定租期自八十五年五月一日起至九十七年四月三十日止。被上訴人嗣經拍賣取得系爭土地所有權，並繼受系爭租約①之出租人地位，而於九十七年一月七日發函予王0賢，通知該租約到期不再續租。系爭土地上如附圖所示甲、乙、己部分之黃昏市場建物、黃昏市場、小屋，面積共一、○○三平方公尺（包括原判決漏載之庚部分空地），由王0賢占用，其餘一、七九八平方公尺則為馬0公司占用，並在如附圖所示丙、丁、戊部分土地上興建加油站建物、加油站、洗車坊。王0與王0賢簽訂系爭租約①及八十四年二月十日土地租賃契約書，均請律師見證，馬0公司復未舉證證明王0有意與之訂約，以及王0賢同意廢止其與王0間之租約，自難僅憑系爭租約②上蓋有王0印文，謂該租約係王0與馬0公司所訂立。況向王0承租系爭土地者如非王0賢，在該土地所有權人變更為被上訴人後，王0焉會通知並返還預付租金支票予王0賢，而由王0賢轉向被上訴人支付租金，可見王0於系爭土地所有權異動前，確係出租予王0賢，並非馬0公司。又台灣台中地方法院民事執行處（下稱執行法院）九十二年五月二十日之拍賣通知，除記載「系爭土地係租與王0賢經營加油站使用，租期自八十五年五月一日至九十七年四月三十日」外，並載明第三人於查封前合法占有，應於拍定前向執行法院提出合法占用之證明文件，故若有系爭租約②之存在，並已將系爭租約①作廢，則有法律顧問可諮詢之王0賢及以其配偶黃0娘為法定代理人之馬0公司，於王0賢收受該通知後，未向執行法院提出馬0公司合法占用之證明文件並聲明異議或主張該公司有優先承買權，卻由黃0娘參加投標承買，顯與常情有違。且王0告訴王0賢傷害之案件於八十九年五月一日仍在審理中，衡情亦無可能與王0賢盡釋前嫌，而與以黃0娘為法定代理人之馬0公司訂立系爭租約 ②。

參以證人即向執行法院提出系爭租約①之張0湖及王0賢之弟王0楨證稱：

系爭租約①係借款人之子放在伊桌上，印象中不是王0楨，而係王0賢；系爭租約①非伊交予張0湖各等語，足證當時並無系爭租約②之存在。至黃0娘謂王0賢未介入馬0公司之營運，系爭租約①、②及八十四年二月十日土地租賃契約書均係黃0娘與王0交涉，則屬避重就輕及迴護上訴人之詞。準此，上訴人抗辯馬0公司與王0訂立系爭租約②，並將系爭租約① 作廢云云，為不可採。前開拍賣通知已於九十二年五月二十一日送達王0賢，上訴人另抗辯：伊有優先購買系爭土地之權利，被上訴人不得對伊主張其為該土地之買受人云云，亦不足採。系爭租約①之租期已經屆滿，且繼受該租約之被上訴人在租期屆滿前三個月，已通知王0賢到期不再續租，另依系爭租約①第五條之約定，如附圖所示甲、乙、己部分土地上之黃昏市場辦公室、黃昏市場、小屋，應歸被上訴人所有，則依民法第四百五十五條前段規定及上開約定，被上訴人得請求王0賢自占用之前開地上物遷出，並將該等地上物及系爭土地返還被上訴人。而馬0公司占用如附圖所示丙、丁、戊、辛部分土地，並在丙、丁、戊部分土地上興建加油站建物、加油站、洗車坊，於系爭租約①之租期屆滿後，即無正當權源，依民法第七百六十七條規定，被上訴人亦得請求馬0公司拆除該等地上物，並將上開占用之土地返還被上訴人。又王0賢及馬0公司各自占用系爭土地一部分，而受有相當於租金之利益，依民法第一百七十九條規定，參酌王0賢以每月租金十四萬元（租期最後一年之租金）承租系爭土地，王0賢、馬0公司在該土地上分別經營黃昏市場或加油站，按其占用土地面積之比例二八○一分之一○○三（王0賢部分）、二八○一分之一七九八（馬0公司部分）計算，被上訴人得請求王0賢、馬0公司按月返還不當得利依序為五萬零一百三十二元、八萬九千八百六十八元。綜上，被上訴人本於租賃物返還請求權、系爭租約①第五條約定、所有物返還請求權、不當得利返還請求權，請求如前揭訴之聲明所示，均有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

惟按土地法第一百零四條規定，承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

所謂契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，故出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約，該第三人即不得以所有權人或出租人地位對優先購買權人有所主張。而強制執行法之拍賣為買賣之一種，上開規定於拍賣程序仍有適用。

查被上訴人向執行法院拍賣取得系爭土地所有權時，系爭租約①之租期尚未屆滿，為原審認定之事實，且王0賢於九十二年五月二十一日收受之文書，係通知系爭土地定於同年六月十日上午九時三十分拍賣，並非通知該土地已由被上訴人拍定（見原審卷第四九至五一頁），則依上開說明，上訴人於原審抗辯：伊對系爭土地有優先購買權存在，執行法院於該土地拍定後未通知伊，依土地法第一百零四條規定，被上訴人不得對伊主張其為買受人，本於所有權人地位向其請求等語（見同上卷第一九二頁），似非全無足採。

究竟王0賢得否對之主張優先承買權？王田或執行法院有無為優先承買之通知？攸關被上訴人取得系爭土地所有權得否對抗上訴人，原審胥未查明，遽為上訴人不利之判決，自嫌速斷。次查王0賢之訴訟代理人於原審履勘現場時，否認王0賢占用系爭土地，而第一審勘驗筆錄除該土地現況及地政人員應就地上物占用位置及面積予以測量外，並無為何人占用之記載（見同上卷第一二九頁及第一審卷第九三頁之勘驗筆錄），原審認王0賢占用如附圖所示甲、乙、己部分之黃昏市場辦公室、黃昏市場、小屋，業經第一審及原審勘驗屬實，顯與卷證資料不符。

況王0賢於原審抗辯：

系爭土地上之黃昏市場，係伊與訴外人廖0桂、謝0源、蕭0龍、江0森合夥出資，由廖0桂雇工興建，再以其名義出租予攤販，伊未占用如附圖所示甲、乙、己部分之黃昏市場辦公室、黃昏市場、小屋等語，並提出協議書、馬0黃昏市場攤位租約書為證（見原審卷第一八七頁、一九一頁正面、一五七、一○二至一一四頁）。乃原審就此未於判決理由項下說明其取捨意見，即命王0賢應自該等地上物遷出並返還予被上訴人，亦屬判決不備理由。

上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

中華民國一○○ 年一月十三日

最高法院民事第四庭

審判長法官劉福來

法官陳重瑜

法官吳麗女

法官鄭雅萍

法官簡清忠

本件正本證明與原本無異

書記官

中華民國一○○ 年一月二十五日

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