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★請求確認優先承買權存在

裁判字號：最高法院 107 年度台上字第 1180 號民事判決

裁判日期：民國 108 年 06 月 19 日

裁判案由：請求確認優先承買權存在

最高法院民事判決　　　　　　　　　 107年度台上字第1180號

上　訴　人　邱 * 鈴 　　　　　　

吳 * 桐　　　　　　廖　　* 　　　　　　紀 * 東 　　　　　　

蔡 * 珊　　　　　　陳 * 珍　　　　　　劉 * 美 　　　　　　

共　　　同訴訟代理人　侯水深律師

被上訴人　吳 * 怡 　　　　　　

林 * 婷

共　　　同訴訟代理人　沈明達律師

上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國105年7月5日臺灣高等法院第二審判決（105 年度重上字第169 號），提起上訴，本院判決如下：

主文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理由

本件上訴人主張：

被上訴人吳*怡、林*婷於民國101年11月9日在臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）民事執行處100 年度司執字第93473 號強制執行事件拍賣程序，標得訴外人王*郎、王*華（下稱王*郎等2人）所有坐落臺北市松山區00段3小段 481 、481-1、481-2、481-3（下稱系爭481等地號土地）及497、497 -1、497-2、497-3、497-4、497-5（下稱系爭497 等地號土地）地號土地如原判決附表（下稱附表）一、二所示應有部分（合稱系爭土地），該土地為伊等坐落臺北市○○路0段00巷00弄0號至 21號建物如附表三「門牌號碼」欄所示區分所有建物（下稱系爭建物）之建築基地或法定空地。

因王*郎等2 人於57年間就系爭土地曾出具使用權證明書（下稱系爭證明書）供系爭建物原始起造人申請建照，並收取租金，故渠等間已成立不定期基地租賃契約，該契約對輾轉受讓系爭建物之伊等亦繼續存在，自得於系爭土地出售時，依土地法第104條第1項規定主張優先承買權。

且系爭土地為系爭建物之建築基地之一部，伊等亦得依民法物權編施行法（下稱物權編施行法）第8條之5第3項規定，就系爭土地附表四「請求優先承買應有部分」欄所示應有部分主張優先承買權。詎臺北地院於上開拍賣時未通知伊等優先承買，即核發權利移轉證書與被上訴人辦妥移轉登記等語。

爰依土地法第104條第1項、民法物權編施行法第8條之5第3項規定，求為：

㈠確認伊等對王*朗等2 人所有如附表一、二所示土地，在附表四「請求優先承買應有部分」欄所示系爭應有部分範圍內，有優先承買權存在。

㈡吳0怡、林0婷應依序將如附表一、二「上訴人共計請求權利範圍」欄所示之土地，移轉登記與王0朗、王0華後，由伊等依附表四「請求優先承買應有部分」欄所示之應有部分範圍內優先承買之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。

被上訴人則以：

王0郎等2人縱出具系爭證明書，亦僅具債之效力，效力不及於上訴人，且上訴人無法證明有租賃契約，自無土地法第104條之適用。系爭土地與系爭建物自始分屬不同人所有，亦不符物權編施行法第8條之5第2項規定要件，無同條第3項規定優先承買可言。又該項優先承買權僅有債權效力，無從類推適用土地法第104條第2項規定。

臺北地院已合法踐行拍賣公告程序，上訴人未依物權編施行法第8條之5第7項規定，於最後公告日起15日內表示優先承買，已視為拋棄等語，資為抗辯。

原審以：上訴人為系爭建物所有人，系爭481、497等地號土地，重測前為中0段360-11、306-12地號，58年10月20日由同段 360 地號分割出，所有人王0朗等2人於57年3月7日、58年5月3日就 360地號面積175平方公尺之土地出具系爭證明書供起造人興建系爭建物。

系爭土地為系爭建物建築基地之一部分，作為防火巷使用之事實，有系爭證明書及土地、建物登記謄本為證，並為兩造所不爭。

依系爭證明書記載「茲有胡0華等…在本人所有中0段 360 地號（約54坪）之土地建築集合式住宅，業經本人完全認可，茲為申請營造執照特予證明」等語，僅係依建築法規，由王建郎等2 人出具供起造人申請建造執照之證明文件而已，尚難謂渠等間有借貸或租賃關係。

證人王0罕即王0郎等2 人之母另案雖證稱土地被蓋房子有分錢等語。衡以分得款項之原因多端，王0朗等2 人提供系爭土地供起造人建造，並未分得建造之房屋，則王0罕所得款項，不排除為出售建物基地所有權之買賣價金。由系爭土地並未一併移轉予起造人及現仍為建物間之空地以觀，亦不排除有意保留空地所有權。

況上訴人並未提出其於系爭建物完成後，有繼續支付租金或租金已付清之證明，自難以王0罕證言，即謂起造人與王建朗等2人間就系爭土地成立租賃關係，自難認上訴人享有土地法第104條第1項所定優先承買權。

又系爭土地於98年1月23日民法修正前均登記為王0朗等2人所有；而系爭建物於建造後，為上訴人或其前手所有，王0朗等2 人於是日前，並未取得建物所有權，是系爭土地與系爭建物，在98年1月23日前已分屬不同人所有，則王0朗等2人將系爭土地出售，自不受民法第799條第5項之限制。惟系爭土地為系爭建物建築基地之一部分，因出售而與系爭建物有分離情形，而該建物確有部分無基地應有部分或應有部分不足之情，有臺北市建築物套繪圖在卷可憑，上訴人主張依物權編施行法第8條之5第3項之規定，享有優先承買權，固屬有據。

惟是項優先承買權僅有債權效力，上訴人只能請求出賣人王0朗等2 人依同樣條件出售系爭土地，被上訴人既已拍定並依法登記為系爭土地之所有權人，上訴人已無從行使優先承買權，亦不得主張拍賣行為無效，則其請求被上訴人將系爭土地移轉登記為王建朗等2人所有（原判決誤為塗銷登記）再由渠等行使優先承買權，即屬無據。

再者，系爭建物與系爭土地，於物權編施行法第8條之5規定前，既未曾同歸一人所有，本得分離移轉，其所有權之移轉不受該條修正立法目的之限制，且上訴人並未證明其為系爭土地之承租人或類似承租人之地位，已如上述，自不容類推適用土地法第104條第2項「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」之規定。其次，臺北地院於101年11月9日拍賣系爭土地前，曾於同年10月18日將拍賣公告張貼於法院公告處，並函請轄區之大安區、松山區公所揭示拍賣公告於該所公告欄，執行債權人並將拍賣公告刊登於報紙，堪認系爭土地之出賣人已在相當處所公告5日，其最後公告日為101年10月18日。

上訴人既未證明於最後公告日起15日內，向法院表示優先承買，則依物權編施行法第8條之5第7項規定，其優先承買權視為拋棄。

綜上，上訴人請求

㈠確認對王0朗等2 人所有如附表一、二所示土地，在附表四「請求優先承買應有部分」欄所示優先承買應有部分範圍內，有優先承買權存在。

㈡吳0怡、林0婷應依序將如附表一、二「上訴人共計請求權利範圍」欄所示之土地，移轉登記與王建朗、王建華後，由上訴人依附表四「請求優先承買應有部分」欄所示之應有部分範圍內優先承買，均屬無據，不應准許等詞。

爰維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴。按區分所有建築物之基地，依物權編施行法第8條之5第2項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人，為同條第3項所明定。是項優先承買權僅有債權效力，非如土地法第104條第2項所定優先承買權具有相對性物權效力。

故如基地所有人已將基地出售，並完成所有權移轉登記，區分所有建築物專有部分所有人即不得以該優先承買權對抗第三人。原審以上訴人雖就系爭土地有上開優先承買權，惟該土地業由被上訴人於拍賣程序中拍定，並依法登記為所有人；且上訴人亦未能證明其為該土地之承租人，因認上訴人無從行使物權編施行法第 8 條之5第3項及土地法第104條第1項所定之優先承買權，爰為其敗訴判決，經核於法並無違背。

至原判決贅列其他理由，無論當否，要與裁判結果不生影響。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中華民國 108 年 6 月 19 日

最高法院民事第二庭

審判長法官陳重瑜

法官吳青蓉

法官周舒雁

法官袁靜文

法官吳謀焰

本件正本證明與原本無異

書記官

中華民國 108 年 7 月 1 日