房地產陳總部落客

依土地法第34條之1處分共有土地應如何辦理提存？

●請參照土地法第34條之1及其執行要點相關規定，並向受取權人住所地之管轄法院辦理清償提存。

●未同意處分之土地共有人已死亡時，應以其全體繼承人為受取權人，辦成一件。其繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；如各繼承人住所不在同一法院管轄區域者，得由其中任一住所地法院提存所辦理之。

準備文件：

1.提存書2份。（建議使用本院書狀範例1252.3）

2.提存通知書2份（受取權人每增1人需加1份）。（建議使用本院書狀範例1252.4）

※公同共有土地，公同共有人之一，可以出售他公同共有持分？

(1)公同共有土地經全體共有人同意得處分共有物之一部

按「除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」為民法第八百二十八條第二項所明定，故公同共有人處分其公同共有物之一部，如經全體共有人同意，尚非法不許，應無須先行終止其間之公同共有關係。 

(2) 部分公同共有人不得處分

公同共有關係未終止前，部分公同共有人不得處分其潛在應有部分

   本案縱經全體公同共有人會同辦理，在公同共有關係未終止前，部分公同共有人仍不得處分其潛在應有部分，宜先辦理共有型態變更登記為分別共有後，再依民法第八一九條規定辦理持分移轉登記。

市地重劃稅案 還了清白

2021-09-03 01:55:59經濟日報 記者程士華／台北報導

過去一年的司法判決中，有若干個案是來自地方政府的不當稅務處分，輔大財法系教授黃源浩表示，新北市有一家地主參與市地重劃，從建商手中拿回土地時，竟遭到稽徵機關額外追繳土增稅，好在最後仍由法院還他一個清白，本案入選為今年度最佳稅法判決之一。

根據台北高等行政法院108年訴字第1655號判決書，本案是新北市板橋江翠北側地區的自辦市地重劃，建設公司為取得該重劃的開發商資格，曾向盧姓一家人承諾參與後可分回重劃後一定土地面積，但是重劃案完成後地主卻未分回合理土地，狀告建商後才取回土地。

黃源浩表示，本案的問題卻發生在土地取回後，新北市稅捐處竟認為地主因法院判決取回土地，是「無償取得」，因此向盧家人課徵逾60萬元土增稅，這家人當然不服，提起訴願及行政訴訟。

本案經法官衡酌案情後，撤銷地方稅務局的訴願及原處分，並要求新北市政府稅捐稽徵處負擔訴訟費用。

繼承房產卻沒使用權 專家教你如何「解套變現」

2021/09/03 12:46文/記者朱語蕎

長輩遺留的房家如何適當分配，常成為家族問題。（資料示意圖）

長輩過世後，遺留的房產如何適當分配，常成為家族糾紛問題，一名老母過世後留了一間房子，由姊妹們同時持有，但大姊沒有住在家裡，認為房子是共有的卻沒使用權，想把自己持有的5分之1產權，以400萬賣給住在房子的人，結果卻沒人同意，爭執不下。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，此案例由姊妹們共同持有母親遺留下來的房子，大姊未住家裡想賣給妹妹們拿回現金，但妹妹不同意，只允諾整間房子賣掉後再按比例分配價金給共有人。

六都誰是房市潛力區？ 這兩都「長人也長房」

2021/09/03 13:15文/記者朱語蕎

桃園的常住人口和住宅量都較10年前增加，機能提升和房價優勢是其關鍵。

主計總處日前公布2020年度各區域常住人口及住宅統計資料，並比較2010年以來、這10年的人口及住宅變化量，全國住宅10年量增了11.4%，但人口僅增3.1%，不過桃園市及台中市的常住人口及住宅量增幅都在11.1%以上，而高雄市雖人口減少，但住宅量有10.8%漲幅，更在去年突破110萬戶。

主計總處統計之「常住人口」指在所查戶內具有經常居住事實或意思，只要是實際居住6個月或預期居住6個月以上的人口都在範圍內。

網美注意！全球首座IKEA Hej 9/8日開幕 內裝搶先看

2021/09/02 19:11文/記者朱語蕎

IKEA Hej行動商店採用貨櫃組合形式，方便移動到各個城市，更接近人潮聚集的商圈。 (IKEA提供）

IKEA全球第一座創新型態店，即將於9/8日在嘉義文化公園的諸羅印象廣場開幕，這間由7座貨櫃組合而成，名為IKEA Hej行動商店，Hej為瑞典文你好的意思，有初來乍到與當地消費者打招呼的意義。

IKEA Hej行動商店最大特色就是方便移動，以貨櫃組合的形式更加彈性與靈活，能輕鬆走入全台各地，貼近更多消費者。首站落腳於嘉義市文化公園，9/8開幕當天至9/15期間內，IKEA卡友只要在IKEA Hej行動商店消費就送超萌鯊魚口罩乙組 ，限量1200組；消費滿660元，就送限量帆布包及造型徽章乙個。

★共有人以交換為原因辦理所有權移轉登記無土地法第34條之1第1項規定之適用

◎公同共有土地部分所有權人拋棄而歸國有無第51條第1項之適用

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◇關於領得使用執照之合法建築物，因共有人之一契稅訴訟遭稅捐機關囑託地政機關為禁止處分登記，可否辦理用途變更、室內裝修等疑義乙案，復如說明，請參考。

建築管理組發布日期：2001-04-06

內政部地政司函 90.04.06.地司（7）發字第9000999號

說明：

一、依據貴署90年3月16日90營署建管字第014084號函副本辦理。

二、按「土地法第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記，前項限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。」及「納稅義務人欠繳應納稅捐者，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關，不得移轉或設定他項權利……。」分別為土地登記規則第124條及稅捐稽徵法第24條第1項所明定。

★法務部就「裁判分割共有物涉及共有人之應有部分經囑託辦理限制登記而未塗銷前，如何辦理分割登記疑義案」之說明

法務部就「裁判分割共有物涉及共有人之應有部分經囑託辦理限制登記而未塗銷前，如何辦理分割登記疑義案」之說明

主    旨：有關裁判分割共有物涉及共有人之應有部分經囑託辦理限制登記而未塗銷
          前，如何辦理分割登記疑義案，復如說明二、三，請查照參考。
說    明：一、復貴部 105  年 8  月 8  日內授中辦地字第 1051306460 號函。
          二、按民法第 824  條之 1  第 1  項規定：「共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。」所稱「效力發生時」，在協議分割不動產時，係指於辦畢分割登記時；於裁判分割，則指在分割
 之形成判決確定時（民法第 824  條之 1  立法理由之說明二參照）。至於民法第 759  條所謂因法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，包括因分割判決之情形在內，蓋裁判分割不動產之判決為形成判決，無待登記即生變更共有為單獨所有之效果。又依民法第 824條之 1  第 3  項規定，於共有人將其應有部分設定抵押或出質，嗣該共有物經分割，而抵押人或出質人未受原物分配之情形，該抵押權或質權應準用第 881  條第 1  項、第 2  項或第 899  條規定，由抵押人或出質人所受之價金分配或金錢補償，按各抵押權人或質權人之次序分配之，其次序相同者，按債權額比例分配之，並對該價金債權或金錢債權有權利質權，俾保障原應有部分之抵押權人或質權人權益（民法第 824  條之 1  立法理由之說明四參照）。惟關於共有人之應有部分經囑託辦理假扣押查封登記，如該共有物經分割，而該假扣押債務人未受原物分配且受有價金分配或金錢補償之情形，則假扣押限制登記效力為何以及是否可對該債務人之應受價金或金錢補償主張何種權利等事項，民法並未規定，且此部分涉及強制執行法假扣押執行相關規定之解釋適用，建請洽詢該法主管機關司法院意見，以求周延。
          三、另依函附資料所示，本件共有物裁判分割前之各應有部分，其一尚存 經檢察機關囑託辦理禁止處分限制登記事項，如個案涉及檢察官就刑事案件為保全可為證據或得沒收之物所為之扣押命令，宜由檢察機關或承辦檢察官斟酌實際個案情形判斷之。又查 105  年 6  月 22 日
修正公布之刑事訴訟法第 133  條之 1  第 1  項規定，非附隨於搜索之扣押，應經法官裁定，縱檢察官因情況急迫而逕行扣押，亦須依同法第 133  條之 2  第 4  項規定陳報法院。因刑事扣押之查封登記屬刑事強制處分，且與民事假扣押、假處分之目的不同，倘某共有土地經法院核發（審核）之刑事扣押裁定（命令）未被法院撤銷，而該土地又經裁判分割共有物之民事判決確定時，此涉及法官核發之刑事扣押裁定如何執行及其與裁判分割共有物之民事判決之效力競合等問題，如有疑義，亦宜洽詢刑事訴訟法主管機關司法院意見。
正    本：內政部
副    本：本部資訊處（第 1、2 類）、本部檢察司、本部法律事務司（4 份）

#共有不動產買賣-高仕不動產

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少子化為何影響不了房價？專家預言4年後是關鍵

2021/07/26 16:23文/記者朱語蕎

少子化問題被認為是影響房市的灰犀牛，但專家認為，短期對房價影響不大。（資料照）

依據內政部公布，2020年我國出生與死亡人口正式出現死亡交叉，死亡人數正式超過出生人數，少子化已經成為房市最可怕的灰犀牛，也一直是學者專家們一致看壞房市的焦點。 但為何少子化問題嚴重，台灣房價仍然節節上升？房市趨勢專家李同榮表示，「少子化」、「勞動人口下降」、經濟基本面推升「兩代不同堂丶家庭戶數增長」等因素讓少子化對短期房價影響不大，但他也預測，少子化影響房價問題將在4年後浮現。

台灣從10年前開始，不婚不生的少子化趨勢已逐漸明顯，而從主計處人口統計中，8年前人口數下降幅度開始明顯逐年增加，往後推20年，也就是8年後，不但人口會急速減少，加上勞動力人口急速下降，長期勢必會影響房地產市場，10年後的房市應該沒有大漲的機率。

疫情衝擊浮現！ 六都8月交易量月減4.8％

2021/09/01 16:51文/記者朱語蕎

8月買賣移轉棟數反映前一個月市況，受疫情衝擊的狀況逐漸浮現。

全台陸續公布8月「建物買賣移轉棟數」，交易量合計為16748棟，建物買賣移轉棟數月減4.8%，僅台北市較7月微增0.5%以及台中市月增10.3%，其餘4都交易量均減少，新北市月減1.1%，桃園市月減1.3%，台南市月減26.4%，高雄市月減12.3%。

「信義聯勤」刷新價！25樓每坪272.6萬元

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2021-09-01

親友交易沒有親友價！信義聯勤刷新高，25樓每坪272.6萬元

新聞摘要

親友交易沒有親友價！信義聯勤刷新高，25樓每坪272.6萬元

※釋私法人得否承受都市計畫範圍內之農業區土地案

裁判書類通俗化用語彙整表

【藍字部分係二廳以上選詞】

耕地以外農業用地辦理分割，無農業發展條例第16條規定之適

☆耕地以外之農業用地辦理分割，無農業發展條例第16條之適用

耕地分割執行要點 《第 3 點》

公布日期文號

內政部90年4月24日台內地字第9006433號

要旨

路透：香港恐因嚴格的檢疫規定 失去國際金融中心地位

2021/08/31 20:07

入境香港的海外人士都必須接受長達3週的隔離期。（資料照美聯社）

〔財經頻道／綜合報導〕香港為了保持本土武漢肺炎（新型冠狀病毒病，COVID-19）疫情「零確診」，實施全球最嚴格的隔離制度，大多數來自海外的入境者都必須接受長達3週的隔離，專家認為這可能會使香港失去國際金融中心的地位。

綜合《路透》、《華爾街日報》報導，港府此一策略的確能有效控制香港的疫情，不過卻面臨香港商界團體批評，表示隔離措施加嚴，可能會阻礙商業人士對市場的新投資，還有可能導致人才外流，此外他們認為隔離3週付出的時間和成本太高，若不放寬限制，將可能會對香港的國際商業中心地位構成威脅。

遭詐騙集團冒名 聯卡中心：沒有辦理信用卡業務

2021-08-31 20:00中央社 記者謝方娪台北31日電

近日有民眾收到詐騙集團以聯卡中心名義發出的釣魚簡訊，聯卡中心今天澄清，並沒有辦理信用卡發卡或受理申辦信用卡業務，請民眾勿輕易點選簡訊連結，以免受騙。

近日有民眾反映，收到詐騙集團假冒聯合信用卡處理中心名義發出釣魚簡訊，內容提及「處理信用卡相關事宜並有案件編號，請民眾點擊連結洽詢」。

聯卡中心今天強調，並沒有辦理信用卡發卡或受理民眾申辦信用卡等業務，因此不會以簡訊、電子郵件通知民眾處理信用卡相關事宜，民眾若收到假借聯卡中心名義的不明簡訊或郵件，請勿點選連結、進行任何操作，以免受騙上當；如有疑慮，民眾可聯繫「165反詐騙諮詢專線」，確保自身權益。

聯卡中心為信用卡的國內清算和授權轉接中心，提供會員發卡機構共用資訊系統、建置國內特約商店網路架構等集中化處理事宜，並協助金融機構處理支付卡業務。

房市正熱 商仲總座示警要「居高思危」

2021/08/31 14:09

世邦魏理仕（CBRE）董事總經理朱幸兒認為，全球各國已經針對房市過熱討論管控手段，即使台灣目前沒有進一步抑制房市措施，但也難保明年不會在突然出重手打房，因此，在「以防萬一」以及「居高思危」的前提下，必須做好房市風險管控。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕正當多數建商、房產業者持續看好房市熱度，甚至加碼獵地、掃樓等，但此時卻有商仲總座跳出來示警要「以防萬一」，以及「居高思危」。

世邦魏理仕（CBRE）董事總經理朱幸兒認為，目前即便房市和一稅2.0以及實價登錄2.0上路後，仍難止住房價上漲，但全球各國已經針對房市過熱討論管控手段，即使台灣目前沒有進一步抑制房市措施，但也難保明年不會在突然出重手打房，因此，在「以防萬一」以及「居高思危」的前提下，必須做好房市風險管控。

新北房市回神了！住商： 8月交易量大增32%

2021-08-31 10:39:14經濟日報 記者游智文／即時報導

全台警戒降級，買氣也跟著解封，住商機構企畫研究室統計旗下加盟店8月成交業績，全台與7月相比量增8%，較去年同期增加2%。

其中，新北較上月增加32%最多，台南增加19%居次，台北市、桃園、台中較上月增加3%~8%，高雄減少9.5%，為六都唯一減少。

與去年同期相比，台南年增17%最多，新北年增約一成，台北、桃園、高雄相差不大，台中年減12%。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，雙北市經歷疫情重創，買氣如洗三溫暖，台北上月先回穩，新北本月也終於回神，買氣呈現跳躍成長，有基本話題的台南與台中，表現均不俗。