房地產陳總部落客

桃園官方數據認證 這個行政區交易、單價最火熱

2021/12/02 12:34文/記者朱語蕎

桃園7月交易筆數和登記案件略減，其中桃園區單價和成交筆數最多，主要集中在熱門重劃區。

桃園市公布7月買賣移轉登記案件，統計共3816件，較前月減少1437件，也較去年同期減少2378件，此外，7月土地移轉筆數為5242筆，建物棟數為3013棟，合計總筆棟數為8255筆，較前月減少3280筆，較去年同期減少5928筆，減少4成多。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，六都7月買賣移轉量幾乎都縮水，主要是因為有6月疫情干擾，而7月交易量主要反映6月的成交狀況，此外，因6月不少屋主為搶搭房地合一舊制末班車，各都交易量衝高，拉高比較基期，也因為房地合一2.0上路後，許多屋主索性等到重稅期過後再釋出物件，市場交易熱度因供給縮減而降溫。

外資僑外資錢多多？買豪宅掃戶免貸款

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2021-12-02日

外資僑外資錢多多？買豪宅掃戶免貸款

新聞摘要

外資回來了嗎？近期豪宅市場出現不少外資法人購屋案例，松山區豪宅「華固名鑄」，一口氣成交15樓兩戶，總金額約4.4億元、每坪208萬元，買家為境外法人「塞席爾商紅岩投資」，並以無貸款買進。

營建署強化個資保護 納管營建相關行業

2021/12/02 18:27文/記者朱語蕎

為強化個資法保護，營建署依法將營造業、不動產開發業、建築師事務所、公寓大廈管理維護公司及都市更新業務財團法人等行業納入管理，並給予6個月緩衝期。（記者林耀文攝）

為強化個人資料保護措施，營建署依據個資法第27條第3項及配合行政院在今年8月11日頒布的「行政院及所屬各機關落實個人資料保護聯繫作業要點」規定，訂定「內政部指定營建類非公務機關的個資安全維護管理辦法」將營造業、不動產開發業、建築師事務所、公寓大廈管理維護公司及都市更新業務財團法人等行業納入管理，並於11月底發布。

營建署指出，受規範的業者若出現1000筆以上個人資料被竊取、竄改、毀損或洩漏等情事，即屬重大個資外洩事故，應於發現後72小時內通報地方主管機關。

北市7樓以下屋頂平台「建築有規定」

報導：MyGoNews林湘慈 ｜ 日期：2021-12-01

北市7樓以下屋頂平台為防漏目的，建造斜屋頂之高度放寬至屋脊2.1公尺、屋簷1.8公尺，2021年12月1日生效

新聞摘要

台北市建管處修正「台北市免辦建築執照建築物或雜項工作物處理原則」第2點第13款規定，得申請7樓以下，20年以上建築物於屋頂平台上建造斜屋頂，以解決長期以來老舊公寓屋頂漏水問題，並已於2021年12月1日生效實施。

★返還價金等

106年第2季編號：1

裁判法院：臺灣高等法院

裁判字號：104年度重上更（二）字第109號

裁判案由：返還價金等

裁判日期：105年11月29日

經核准撤銷或廢止徵收之土地，原被徵收土地所有權人死亡，有關發還土地及辦理登記事宜

公布內容

內政部110年10月15日台內地字第1100264793號函

一、依土地徵收條例第51條規定，直轄市或縣（市）主管機關於收到中央主管機關通知核准撤銷或廢止徵收案時，應公告30日，並通知原土地所有權人於一定期間繳清應繳納之價額，發還其原有土地。

本部78年10月24日台內地字第745317號函規定，經核准撤銷徵收之土地，應回復原狀，歸還為原土地所有權人所有；至原所有權人死亡，為顧及登記之連續性，應回復為原登記名義人所有，並併案辦理繼承登記。

另因土地徵收條例101年修法後，將撤銷徵收區分為撤銷徵收及廢止徵收，爰前揭函釋亦適用於廢止徵收情形，合先敘明。

★被繼承人所遺不動產辦竣公同共有繼承登記後，部分繼承人復死亡並已就該公同共有權利辦竣繼承登記，嗣數次（含再轉）繼承之全體繼承人終止原先遺產之公同共有關係並分割遺產為分別共有，所適用之登記原因

公布內容

內政部110年11月3日台內地字第1100266318號函

一、按民法第1151條、第1164條及第830條第2項規定略以，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；繼承人得隨時請求分割遺產，且公同共有物之分割，除法律規定外，準用關於共有物分割之規定。

而公同共有遺產之分割，應依關於遺產分割之規定，此種分割乃屬公同共有財產之清算程序，原則上應以全部遺產為分割，而非僅限於公同共有物之分割（謝在全，民法物權論（上）修訂7版，第458頁及本部110年5月17日台內地字第1100262215號函參照），是遺產分割與一般共有物分割仍屬有別，合先敘明。

二、未分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，非因申辦公同共有繼承登記後始為公同共有，是已辦竣公同共有繼承登記之不動產，仍為遺產，繼承人就遺產協議申辦分割登記或分別共有登記，應依繼承人之申請，其以協議申辦遺產分割登記者，得以「分割繼承」為登記原因（本部86年7月7日台內地字第8606128號函參照）。

22天火速核准 「炒飯大王」將蓋22層大樓、房價翻身7字頭

2021/12/01 11:32文/記者張瀞勻

板橋文化段都更案為莊敬路、縣民大道3段63巷及縣民大道3段33巷所圍的街廓，現有炒飯大王、美廉社營業。(圖/新北市都更處提供)

位於新北市板橋區新埔站附近的板橋文化段都更案，該案為莊敬路、縣民大道3段63巷及縣民大道3段33巷所圍的街廓，現有炒飯大王、美廉社營業，日前透過「新北市都市更新106重建專案計劃」，僅花22天就審議通過，將由佳元地產興建地上22層住商大樓。

新北市都更處指出，板橋文化段都更案位於新北市板橋區莊敬路、縣民大道3段63巷及縣民大道3段33巷所圍街廓中，屬板橋都市計畫之住宅區，更新單元面積約415坪，現況為6棟地上4層樓、屋齡47年之公寓，整合戶數為24戶，建築物評估有結構安全堪慮之虞，透過都市更新興建1棟地上22層、地下5層、總共110戶之住商大樓，並留設5.5米人行步道改善人行空間，且更新後提供銀級綠建築、銀級智慧建築、無障礙設計、耐震設計等設施。

多屋族小心了！ 桃園跟進推囤房稅 擬採差別稅率課稅

2021/11/30 11:34文/記者朱語蕎

桃園市長鄭文燦。（資料照）

房價漲勢擋不住，財政部日前邀集六都的地方稅稽徵機關，商討共同推動囤房稅採非自住用房屋按戶數採差別稅率課徵的可行性，目前台北市已施行，台南市也預計將於明年施行，桃園市也表示，將著手進行「房屋稅徵收率自治條例修正草案」，提案至議會審議。

桃園市長鄭文燦表示，桃園市在2015年制定房屋稅徵收率自治條例規定，非自住用房屋稅率為單一稅率2.4%，施行至今持有多戶非自住用房屋民眾已逐步減少，已有抑制囤房成效。

※平均地權條例第45條修正後第4項之適用範圍

平均地權條例 《第 45 條》

最新法規條文

1.作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。

2.前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，於再移轉時應課徵土地增值稅。

3.前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。

天龍國的「廢墟」 信維整宅都更有眉目了

2021/11/29 13:52文/記者朱語蕎

位在台北市大安區精華地段的「信維住宅」，已有50年屋齡，外觀和內部設備相當老舊，急需都更改建。（台北市都發局提供）

位在台北市精華區塊的信維住宅，因屋齡老舊、外觀缺乏整理，被稱為都市之瘤，雖居民希望透過都更重建，但因產權複雜，過去幾年都難以整合，台北市政府公辦都更2.0於日前進注射點，希望能協助凝聚共識，加速老宅重建。

信維住宅是台北市22處整建住宅之一，位在信義路四段和大安路交叉口西側，於1971年完工，興建地上6層、地下1層，歷經50年，居住空間和公共設施已不符合目前需求，建物也相當老舊，但因信維住宅有490個單元，所有權人數眾多，過去也有民間業者想進場整合，但最終仍未達成更新門檻。

※分別共有物，若共有人不能以協議定其共同管理方法，各共有人能否訴求法院以裁判定之？

會議次別： 最高法院 66 年度第 7 次民庭庭推總會議決議（二）

決議日期： 民國 66 年 09 月 26 日

決議：

民法第八百二十條第一項規定，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，是共有土地之如何分別管理，應由全體共有人以契約為之，此與共有物之分割不同，不能由法院判決，各共有人訴請分管，於法無據。

參考法條：

☆共有人出具供公眾通行之同意書，須於認定該行為屬「處分行為」或「 變更行為」或「管理行為」後，始決定以多數決或全體共有人之同意為之

發文單位： 法務部

發文字號： 法律決字第 0999023709 號

發文日期： 民國 99 年 09 月 23 日

要旨：

共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。至共有物之管理，為促使共有物有效利用，則採多數決，為民法第 819、820 條之規定 。共有人出具供公眾通行之同意書，須於認定該行為屬「處分行為」或「 變更行為」或「管理行為」後，始決定以多數決或全體共有人之同意為之

★變價分割共有物第三人查封占有中拍賣條件拍定後是否點交？

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 108 年法律座談會民執類提案 第 12 號

會議日期： 民國 108 年 11 月 20 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

債權人甲、乙執分割遺產之確定判決為執行名義，聲請就其等與債務人丙共同繼承（甲、乙、丙應繼分均為三分之一）之土地一筆及地上建物（下合稱系爭不動產）為變價分割。第三人丁主張伊於執行法院實施查封程序前，已向丙承租居住系爭不動產，伊為有權占有等語，並提出租賃契約為證。甲、乙則主張丙將系爭不動產出租予丁，未得伊等同意，對伊等不生效力，丁為無權占有等語。執行法院就系爭不動產之拍賣條件究應定為拍定後點交或不點交？

★民法第一百八十四條第一項前段所稱之權利，係指既存法律體系所明認之權利

裁判字號： 最高法院 106 年度台上字第 187 號民事判決

案由摘要： 請求排除侵害等

裁判日期： 民國 106 年 05 月 16 日

裁判要旨：

（一）民法第一百八十四條第一項前段所稱之權利，係指既存法律體系所明認之權利。所謂既存法律體系，應兼指法典（包括委任立法之規章）、習慣法、習慣、法理及判例。受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第一百八十四條第一項前段所稱之權利。

☆若基地、房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人，即無土地法104條第一項後段之適用

會議次別： 最高法院 83 年度第 11 次民事庭會議

決議日期： 民國 83 年 08 月 16 日

決議： 決議：採甲說。

  甲說 (否定說) ：

土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時 ，基地所有人有依同樣條件優先購買之權，係指出租人於承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，若基地、房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人，即無該條項之適用 (本院五十三年台抗字第五七○號判例) 。

板橋公設通檢案市都委會審議通過

報導：MyGoNews林湘慈 ｜ 日期：2021-11-24日

變更板橋都市計畫(公共設施用地專案通盤檢討)案(變2-2)空拍圖(圖/新北市政府)

新聞摘要

板橋公設專案通檢於2021年11月19日提送新北市都市計畫委員會第135次會議審議通過，將續送內政部都市計畫委員會審議，並俟審議通過後，藉由公辦市地重劃方式，實質開闢公共設施用地，以兼顧民眾權益及地區發展公設所需。

工業土地購置 自地自建比例大增

2021/11/12 15:20文/記者張瀞勻

今年上市櫃企業購置土地與廠房，隨著景氣復甦帶動國內出口量成長，企業醞釀擴充、籌備企業總部的幅度明顯加大。（圖/資料照）

信義全球資產觀察近2年上市櫃法人購置工業土地與廠房的交易動機，發現超過8成是企業營運擴張的自用需求，且今年企業採購地自建新廠的比例已提高至近6成。

信義全球資產總經理柯宏安表示，今年上市櫃企業購置土地與廠房，隨著景氣復甦帶動國內出口量成長，企業醞釀擴充、籌備企業總部的幅度明顯加大，有超過八成(87%)是屬於企業因營運擴張自用需求，加碼購入廠房與工業土地，而屬於建設業投資型開發的件數則佔13%。

谷底進場 這家新銳品牌半年收購10家旅館

2021/11/26 12:19文/記者張瀞勻

台北市京華城商圈內的「哲園商旅」，近期已經更換新的經營團隊，掛起「承攜行旅」的招牌。(圖/信義房屋提供)

受到疫情與國際觀光客年少千萬人次的崩盤沖擊，對於飯店、旅館造成嚴峻考驗，有些直接被迫退出市場，自有資產的老字號飯店甚至直接參與危老改建，不過卻也有一批人默默進場吃貨，台北市京華城商圈內的「哲園商旅」，近期已經更換新的經營團隊，掛起「承攜行旅」的招牌，而觀察公司登記的分公司資料即為敦謙國際智能科技，該集團近半年就成立10家分公司，接手北中南的中小型旅館，改裝後先搶食這波防疫旅館商機，長期則迎接谷底復甦的國際觀光市場。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然有些住宿業的投資人知道現在大概就是這波觀光業的谷底，隨疫苗施打率升高加上國際旅遊逐漸出現曙光，不過這波疫情傷害實在太重，許多業者已經處於「殘血」狀態，只求景氣能快早點復甦「回血」，但此時反而有新的投資人進場抄底，人家退場他切貨，一方面可以快速擴張據點，一方面也可接手原有硬體進行改裝，不用重金重頭來過，成為這波不景氣中的「全能旅館改造王」。

國人買預售屋辦信託 今年前3季暴增千億元

2021-11-27 15:49:12經濟日報 記者葉憶如／台北即時報導

國內預售屋市場到底有多熱絡？從今年前3季銀行辦理不動產開發信託業務也可見一斑。

據信託公會資料統計，截至今年第3季底，我國整體金融機構辦理不動產信託餘額來到1兆595億元，今年光前三季累計就已增加破千億元大關，較去年同期增加逾78%，並一併超越2019跟2020年一整年數字，連續三年增幅都在一成之上。

所謂的「不動產信託」，就是將房屋、土地等不動產，過戶登記給銀行，委託其管理及收益運用。

又可分三類，一是不動產投資信託，即一般所謂的「REITs」，主要是商辦大樓證券化的理財型商品，多為法人操作，跟民眾生活比較無關。