★變價分割共有物第三人查封占有中拍賣條件拍定後是否點交?

會議次別: 臺灣高等法院暨所屬法院 108 年法律座談會民執類提案 第 12 號

會議日期: 民國 108 年 11 月 20 日

座談機關: 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題:

債權人甲、乙執分割遺產確定判決為執行名義,聲請就其等與債務人丙共同繼承(甲、乙、丙應繼分均為三分之一)之土地一筆及地上建物(下合稱系爭不動產)為變價分割第三人丁主張伊於執行法院實施查封程序前,已向丙承租居住系爭不動產,伊為有權占有等語,並提出租賃契約為證。甲、乙則主張丙將系爭不動產出租予丁,未得伊等同意,對伊等不生效力,丁為無權占有等語。執行法院就系爭不動產之拍賣條件究應定為拍定後點交或不點交?

討論意見:

甲說:拍定後不點交。

(一)按強制執行法第 99 條第 2 項規定,債務人應交出之不動產, 現為第三人占有,而第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為第 98 條第 2 項但書之情形者,執行法院應解除其占有, 點交於買受人或承受人。易言之,執行債務人所有不動產如為第三人於查封前即占有中,須第三人就其無權占有並不爭執,或有強制執行法第 98 條第 2 項但書之情形,始為點交。

(二)本件第三人丁於執行法院現場查封時,當場主張其向丙承租系爭不動產,有權占有系爭不動產等語,即不符合前開「對其在查封前無權占有不爭執」要件,是拍賣條件應為拍定後不點交。至債權人甲、乙主張丙、丁間之租賃契約對其等不生效力,因屬實體爭執,尚非執行法院所得審酌。

乙說:拍定後點交。

(一)按民法第 820 條第 1 項規定,共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。 但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不計算。此依同法第 828 條第 2 項規定,於公同共有準用之。是部分共有人與第三人訂立共有物之利用契約,未符合第 820 條第 1 項之規定者 ,於該契約當事人間固屬有效,對其他共有人則不生效力(最高法院 76 年度台上字第 1571 號、83 年度台上字第 2319 號判決意旨參照)。而出租共有不動產,乃對共有物之利用行為,屬前開規定所示共有物之管理範疇,倘部分共有人出租共有不動產予第三人,卻未符合第 820 條第 1 項之規定者,其他共有人不受該租約之拘束,並得主張第三人為無權占有,對之行使所有物返還請求權,請求返還共有不動產於全體共有人。

(二)按第三人向無權出租之人承租而占有不動產,迄查封時止,仍未獲追認者,亦屬無權占有,而屬得點交之情形(司法院第一廳 78 年 3 月 16 日(78)廳民二字第 269 號函研究意見參照 )。依題示情形,丙未得甲、乙同意,出租系爭不動產予丁,非有權管理,其管理行為復未獲甲、乙追認,丁自為無權占有,故拍賣條件應訂為拍定後點交。

初步研討結果: 採甲說。

審查意見:採甲說。

並於理由(一)末句「始為點交。」之後增載「上開規定,依強制執行法第 131 條第 2 項規定,並準用於變賣繼承財產共有物之拍賣程序。」

研討結果:

照審查意見通過。

相關法條:

強制執行法第 99 條第 2 項,民法第 820 條、第 828 條。

參考資料:

資料 1

最高法院 76 年度台上字第 1571 號判決要旨:

共有物全部或一部之出租,屬民法第 820 條第 1 項所定之管理行為,除契約另有訂定外,應由共有人全體共同為之。如部分共有人未經他共有人之同意,擅將共有物之全部或一部出租與他人,對於他共有人固不生效力,惟該租賃契約於訂立之當事人間仍非無效。

資料 2

最高法院 83 年度台上字第 2319 號判決要旨:

按共有物之出租,係屬管理行為,依民法第 820 條第 1 項規定,除契約另有訂定外,應由共有人全體共同為之。如共有人中之一人或數人未經他共有人之同意,擅將共有物之全部或一部出租他人,對於他共有人不生效力。

資料 3

謝在全著,民法物權論(上),民國 103 年 9 月版,第 381 頁:

管理若不符第 820 條第 1 至 3 項規定時,因共有人無管理權,若與第三人訂立共有物之利用契約者,於該當事人間固屬有效(86台上 336、98 台上 2161。然 87 台上 1504 似有不同見解),對其他共有人則不生效力。例如甲乙丙共有建地一 宗,應有部分各三分之一,甲私自將該建地出租於丁時,此項租賃契約於甲丁之間固屬有效,但對乙丙因非契約當事人,自不受該契約之拘束(82 台上 280、83 台上 2319、84 台上 2637 、95 台上 470)。倘甲已將共有建地交付丁使用,乙丙得主張丁係無權占有,對之行使所有物返還請求權,請求返還共有物於全體共有人(821 、767 )。

資料 4

發文字號:(78)廳民二字第 269 號 發文日期:

民國 78 年 3 月 16 日

座談機關:臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題:

某甲之不動產設定抵押權後,復由第三人即其子乙將之出租於丙,致影響抵押物之價值,屆期抵押權人聲請拍賣抵押物時,執行法院得否除去乙、 丙間之租賃權?

討論意見:

甲說:

民法第 866 條及司法院院字第 1446 號解釋,係規定不動產所有人於設定抵押權後,復與他人訂立租賃契約,始得除去租賃,至於第三人之出租行為,則未包括在內。本題出租人乙並非不動產所有 人,自不受上開法條之限制,其與丙間之租賃權,執行法院不得除去之。

乙說:

民法第 866 條規定及司法院院字第 1446 號解釋,係為保護抵押權人,促進金融流通而設,依舉重以明輕之原則,不動產所有人合法設定之其他權利,若影響抵押物之價值,執行法院尚得除去之, 況第三人並非不動產所有人,若擅自設定其他權利,妨礙抵押權之實行,執行法院應可逕行除去。本題乙雖非不動產所有人,然其與丙間之租賃契約既非無效,若不予以除去,勢必影響不動產拍賣之價值,且執行法院對於甲、乙間有無授權之法律關係並無實體審查權,為使丙無權占有之狀態明確,亦有除去乙、丙間租賃權之必要 。

丙說:

執行法院依司法院院字第 1446 號解釋除去抵押權設定後成立之租賃關係,僅能使原承租人就該抵押物成為無權占有之狀態,仍不得執行點交不動產。題旨所示第三人乙將抵押物出租於丙,雖非無效之租約,但此租約對抵押物之所有人甲及拍定人而言,並不生效力 ,即丙原本無權占有之法律關係,不待另由執行法院除去其租賃權 ,且本件不動產既同屬不點交,執行程序中,應無除去租賃權之必要。

審查意見:擬採乙說。

研討結果:照審查意見通過。

司法院第一廳研究意見:

民法第 866 條及本院 25 年院字第 1446 號解釋所稱之「不動產所有人 」出租不動產,應認包括不動產所有人同意第三人出租不動產之情形在內 。蓋民法該條之規定,在於確保抵押權人,不動產所有人自為之租賃負擔 ,於抵押權有影響者,既得除去之,其同意由第三人為之,與不動產所有人自行出租無異,如有影響於抵押權人之利益,自亦得予以除去,使承租 人變成無權占有方足貫徹該條保護抵押權人之立法精神。

至若第三人未經不動產所有人同意,擅行出租之情形,第三人與承租人間之債權租約效力 ,並不及於不動產所有人,拍定人自得對承租人主張無權占有,故執行法院若經調查結果,已據不動產所有人陳明,並無同意第三人出租,迄至該不動產查封時,亦未予追認者,即得以無租賃狀態逕付拍賣,並將對拍定人不得主張租賃權存在之情形,通知租約當事人,以促其注意,不可為除去租賃權之裁定。

提案機關:臺灣桃園地方法院

(臺灣高等法院暨所屬法院 108 年法律座談會民執類提案第 12 號)

資料來源: 司法院

臺灣高等法院暨所屬法院 108 年法律座談會彙編(民事(執)類)第 328-333 頁

 


相關法條 5
  • 民法 第 820、828 條(108.06.19)
  • 強制執行法 第 98、99、131 條(108.05.29)

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強制執行法98條(示意圖)

強制執行法第99條(對於不動產之執行)

強制執行法131條(行為及不行為請求權之執行)

民法第820條(共有)

民法第828條(共有)

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