☆若基地、房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人，即無土地法104條第一項後段之適用 #共有土地#共有房屋#公保地#透天厝#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

☆若基地、房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人，即無土地法104條第一項後段之適用

會議次別：最高法院 83 年度第 11 次民事庭會議

決議日期：民國 83 年 08 月 16 日

決議：決議：採甲說。

甲說 (否定說) ：

土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權，係指出租人於承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，若基地、房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人，即無該條項之適用 (本院五十三年台抗字第五七○號判例) 。

參考條文：

土地法第 104 條 (78.12.29)

民法第 425 條 (74.06.03)

提案：

院長提議：

基地與房屋同屬一人所有，而將基地及房屋先後分別出賣，已辦畢所有權移轉登記，若嗣後基地 (或房屋) 出賣時，房屋所有人即基地承租人 (或基地所有人) 是否得依土地法第一百零四條第一項規定，主張優先購買權？

有二說：

甲說 (否定說) ：

乙說 (肯定說) ：

土地及房屋同屬一人所有而將土地及房屋分開，同時或先後出賣時，應認使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之對價，其性質當屬租賃，並有民法第四百二十五條規定之適用；其再因讓與而繼受房屋所有權之人，除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租土地。故不問其後轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋之所有人；或房屋所有權之承受人對土地所人，均繼續其原來法律關係。因此，房屋 (或基地) 出賣時，基地所有人 (或房屋所有人即基地承租人) 得依土地法第一百零四條第一項規定主張優先購買權。

研究意見：

奉交下司法院八十三年四月二十二日八三院台廳民字第○七五七八號函，囑研究本院五十三年台抗字第五七○號判例是否繼續援用乙案，謹陳述本庭意見如次：查本院五十三年台抗字第五七○號判例謂：「土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指出租人於承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，若基地、房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人者，即無該條項之適用。」準此，基地與房屋同屬一人所有，先將房屋 (或基地) 出賣，再將基地 (或房屋) 出賣時，即不適用土地法第一百零四條第一項規定。

惟依本院七十三年度第五次民事庭會議決議，土地及房屋同屬一人所有而將土地及房屋分開，同時或先後出賣時，應認使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之對價，其性質當屬租賃，並有民法第四百二十五條規定之適用；其再因讓與而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租土地。故不問其後轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋之所有人；或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。

依此項決議之見解，則房屋 (或基地) 出賣時，基地所有人 (或房屋所有人即基地承租人) ，依土地法第一百零四條第一項規定，均得主張優先購買權。適與上開判例意旨相反。本院八十二年度台上字第一六九四號判決係採上開判例之意旨，認無土地法第一百零四條第一項規定之適用。本院八十年度台上字第一九九八號判決則依決議意旨謂有上開規定之適用。

二者所採見解相反。因此，自七十三年第五次會議作成上開決議後，本院五十三年台抗字第五七○號判例，似有變更必要。爰依最高法院民刑事庭會議及民、刑事庭總會議議事要點第九則，擬議提案如次，此項提案似宜由院長提議討論，作成變更判例之先行程序。

提案：

基地與房屋同屬一人所有，而將基地及房先後分別出賣，已辦畢所有權移轉登記，若嗣後基地 (或房屋) 出賣時，房屋所有人即基地承租人 (或基地所有人) 是否得依土地法第一百零四條第一項規定，主張優先購買權？

有二說：

甲說 (否定說) ：

乙說 (肯定說) ：

土地及房屋同屬一人所有而將土地及房屋分開，同時或先後出賣時，應認使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之對價，其性質當屬租賃，並有民法第四百二十五條規定之適用；其再因讓與而繼受房屋所有權之人，除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租土地。

故不問其後轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋之所有人；或房屋所有權之承受人對土地所人，均繼續其原來法律關係。因此，房屋 (或基地) 出賣時，基地所有人 (或房屋所有人即基地承租人) 得依土地法第一百零四條第一項規定主張優先購買權。

民事第二庭

孫森焱

朱錦娟

曾煌圳

蘇達志

劉庭長煥宇建議之決定文：

本院五十三年台抗字第五七○號判例，係指基地與房屋間無租賃關係言，申言之，係撫基地所有人出賣房屋時已約定、或雖無約定但就客觀情形論，係單純賣屋，買房人除應支付買屋價金外，無另行支付房屋占用土地之相當對價，使房屋繼續占用土地之情形言。

否則，若已約定、或依客觀情形，足認買方除應支付買房價金外並應另行支付賣方房屋使用土地之相當對價時，此部分性質屬租賃，此觀四十三年台上字第六三九號判例、四十八年台上字第一四五七號判例自明，自有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。

林庭長奇福：

本提案重點在有無土地法第一百零四條第一項優先承買權之問題，因此建議將劉庭長之決文修正為：本院五十三年台抗字第五七○號判例，係指基地與房屋間無租賃關係言，申言之，係指基地所有人出賣房屋時已約定、或雖無約定但就客觀情形論，係單純賣屋，買房人除應支付買屋價金外，無另行支付房屋占用土地之相當對價，使房屋繼續占用土地之情形言。否則，若已約定、或依客觀情形，足認買方除應支付買房價金外並應另行支付賣方房屋使用土地之相當對價時，此部分性質屬租賃，此觀四十三年台上字第六三九號判例、四十八年台上字第一四五七號判例自明，自有土地法第一百零四條第一百零四條第一項規定之適用。

吳法官啟賓：

因本提案之重點在於是否有土地法第一百零四條第一項優先承買權之適用，因此建請劉庭長是否同意修正為林庭長之草案。

劉庭長煥宇：

本人同意林庭長之修正意見，但建議將「自有士地法第一百零四條第一項規定之適用」，改為「當有土地法第一百零四條第一項規定之適用」。

主席：

因原提案有甲、乙二說，另劉庭長與林庭長提出決定文，在程序上依後提出先表決之原則，現先就決定文是否通過速行表決，如不贊同決定文，再就甲、乙二說進行表決。

決定：

本院五十三年台抗字第五七○號判例，係指基地與房屋間無租賃關係言，申言之，係指基地所有人出賣房屋時已約定、或雖無約定但就客觀情形論，係單純賣屋，買房人除應支付買屋價金外，無另行支付房屋占用土地之相當對價，使房屋繼續占用土地之情形言。

否則，若已約定、或依客觀情形，足認買方除應支付買房價金外並應另行支付賣方房屋使用土地之相當對價時，此部分性質屬租賃，此觀四十三年台上字第六三九號判例、四十八年台上字第一四五七號判例自明，當有土地法第一百零四條第一項規定之適用。

主席王甲乙

資料來源：

司法院公報第 36 卷 11 期 91 頁