卡了20年，怎麼突然動了？」僑安新村都更大翻盤　關鍵曝光－房地產陳總部落客

卡了20年，怎麼突然動了？」僑安新村都更大翻盤　關鍵曝光

※本文觀點:

本案位於台北市大安區仁愛段一小段92地號等11筆，土地使用分區:第四種住宅區，基地面積2308平方公尺(約698.17坪)，法定容積率300%、都更容積獎勵1.5倍及銷坪係數1.6，規劃地上19層，地下4層SC結構大樓。

「擬訂臺北市大安區仁愛段一小段92地號等11筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」

從權利計畫案中可以看出爭議重點在於:

1.實施者刻意低估都更後售價，導致共同負擔比偏高，地主應分配價值受到減損，影響全體地主權益！

2.刻意壓低售價，藉以取得實施者取得較高分配比率，各項費用皆高估，稅後利潤比率遠遠高於一般上市同業的獲利!

確實！就本案而言，預售案揭露價格均價在195~200萬，而實施者當初陳報價格為128萬，落差甚大!

結論重點就是調整更新後市價及共同負擔比檢討修正後，本案的都市更新才能夠順利推動完成!

都更所投入的時間甚長，又有都更人數多人，有自住及出租不等的使用狀況，費用都是帳面上的，投入的心力才是帳面下的，沒有一定的利潤空間，建商是不會投資興建的!

本案的中古屋房價一坪約98萬，都更後房價約195萬/坪，所以區域老屋都更是否能夠成就，除了都更戶能夠團結以外，新舊屋的房價落差要夠大，再加上容積獎勵以及實施者合理的利潤，方能順利推動都市更新!

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2025/11/18 06:11文/記者張瀞

德運建設董事長林財于坦言，都更是否推得動，最核心的關鍵不是政策，而是「地主能否團結」。(圖/記者張瀞勻攝)

「德運建設董事長林財于坦言，都更是否推得動，最核心的關鍵不是政策，而是「地主能否團結」。(圖/記者張瀞勻攝)

台北市不少都更案動輒卡關數十年以上，遲遲無法重建，但位於大安區的僑安新村卻在德運建設接手8年後順利整合完成，並於17日正式啟動「德運元鼎」開工動土工程，成為老舊社區成功轉型的示範案例，德運建設董事長林財于坦言，都更是否推得動，最核心的關鍵是「地主能否團結」。

林財于回憶，8年前著手僑安新村整合時，社區已經卡關多年，他選擇讓地主自行比較不同建商的施工實績、規劃內容與完工品質，透過公開、透明、可比較的方式，逐步凝聚共識，他說，真正阻礙都更的往往不是法令，而是少數住戶因為私心、權益認知不同而讓整合停滯，「台北有案子整合20幾年動不了，就是因為缺乏合作。」

他以過去「德運京鼎」整合經驗為例，當時地主曾找四家建商評估，最終一致選擇德運，但仍有少數不同意戶必須公部門協調來推進，「都更是一種民主技術，只要1戶不同意，就可能拖好幾年，沒有互相合作，案子永遠做不起來。」

林財于同時提醒，近年市面上出現多起建商詐騙爭議，使不少住戶在都更過程中蒙受重大損失，他點名汐止與文山區都曾發生住戶在程序尚未完成前誤將產權過戶，最終陷入動彈不得的困境，「都更過程中，產權絕對不能先過給實施者，過了，就沒有保障。」

他強調，政府與民眾皆需提高警覺，避免讓整合中的老社區再次受害。

談及產品規劃時，他直言，市場上常見的小基地都更案容易在交屋後發現跌價狀況，他說，許多建案平面和外觀「看圖很美，交屋完全不同」，甚至出現完工後跌價的情況，本質都是規劃不到位，林財于說，「平面不滿意，我們不會拿出來賣給客戶。」因為格局攸關生活品質，也攸關下一代的居住感受，「格局不好，會被子孫罵。」

在買房觀念上，他提醒民眾不要只追價格，機械車位、狹小基地與動線問題都要提前檢視，「台北很多小基地不得不做機械車位，但故障與維修成本很高」，若預算許可，他建議優先選擇平面車位與基地條件完善的社區，德運目前仍有三大都更案同步推進，包括大安區兩案與松山南京東路五段一案，後者將於2026年年初啟動分戶正式進入都更程序。

林財于說，房子最終不是拿來投機炒作，他相信，好的住宅像藝術品，經得起時間檢驗，也能代代相傳，鋼骨大樓的耐久性可長達百年，只要品質穩健，自然具備保值與長期價值，「很多買德運的住戶確實賺到錢，但比起價格，我更希望他們住得安心、舒服。」

以「德運元鼎」而言，基地距國父紀念館捷運站二號出口僅約80公尺，面積達698坪，且雙面臨路，土地位置、條件得天獨厚，兼具便捷與寧靜，未來住戶可經由捷運地下連通道，無需穿越紅綠燈，即可輕鬆抵達大巨蛋、Garden City遠東百貨、威秀影城，以及國父紀念館，全案規劃地上19層大樓，一層6戶規劃，主力產品為邊間53坪

負責銷售的新聯陽實業副總經理闕山振表示，「德運元鼎」總銷規模達40億元，首批實價揭露均價落在每坪 195~200 萬元，高樓層甚至約達210萬元，過去一年北市高總價市場買氣明顯轉冷，但該案9月13日開盤後，短短2個月銷售率便突破6成，顯示買方對地段與產品規劃具高度認同。

德運建設董事長林財于(最前排)回憶，8年前著手僑安新村整合時，社區已經卡關多年，他選擇讓地主自行比較不同建商的施工實績、規劃內容與完工品質，透過公開、透明、可比較的方式，逐步凝聚共識。(圖/記者張瀞勻攝)