共有土地出售大翻盤！4分之1地主引「金主」奪地原買方被迫退場

共有土地出售大翻盤！4分之1地主引「金主」奪地原買方被迫退場

※本文觀點:

2個共有人持分共有土地，一個3/4、一個1/4，如今3/4賣家尋得買家依土地法第34-1條出售共有土地全部，1/4共有人有依同價格、同條件，行使優先購買權，原買家無功而返，讓1/4共有人優購完後再轉賣給第三人。

此案重點如下:

1.共有人數單純只有2人，各佔3/4、1/4，處分的是共有物全部!

2.處分價格為市價8成，買到的是全的，並不是持分的，產權簡單清楚但又低於市價，是否會半路殺出程咬金!

這案子就是思慮欠周，然後感覺1/4共有人拿不出財力可購買3/4的產權，認定無法行使優先承購權，所以大膽簽約、大膽通知，最後原買家白忙一場、無功而返!

持分土地買賣才有可能買的便宜，但今日處分的是共有物全部，用便宜的價格買到全的土地，剛好讓1/4共有人倒打一耙，鑽了3/4的空子，對於本來要賣便宜的3/4共有人而言是沒差，差在那個出價簽約沒買到的原買方!

這就是缺乏共有土地實務買賣經驗的不豐富以致造成失之交臂的成交機會！以後記得找我，才不會功虧一簣!

一般像這種行使優先購買權的案例在持分不動產買賣都會發生，有行使的、有不行使的，而這種共有人數簡單又是處分全部的共有土地且低於市價的物件，會行使優先購買權的機率是近乎100%，除非買的土地是無開發價值、使用價值、收益價值!

共有土地出售大翻盤！4分之1地主引「金主」奪地原買方被迫退場 (本文出處請點擊)

2025/11/21 13:35文/記者朱語蕎

共有土地的優先購買權，常讓談好的交易出現不同結果。（資料照）

共有土地紛爭多，就有案例出現因持有較小持分的共有人，臨時帶著「金主」行使優先購買權，讓原本已談妥的交易在最後一刻急轉直下，最終出現「買方被迫退場、金主奪得土地」的戲劇性結局。正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享，日前遇到一個案例，有塊土地由兩位親戚共有，分別持有 4分之3與4分之1。

依《土地法》第 34 條之 1》，持分超過3分之2即可依多數決出售，因此地主雖無法取得共識，仍能合法進行處分。但僅持有4分之1另一位共有人握有優先購買權，能在相同價格下優先買下土地，這成了左右全局的關鍵變數。

鄭文在表示，因資金需求，4分之3地主希望能與小共有人一同出售土地、共同分配所得，但對方卻無意賣地，讓交易難以推動。由於買方知道該土地必須經過優先購買權程序，加上共有物交易風險高，開價普遍偏低，直到一位新買家願意出到接近市價8成的價格，交易終於出現轉機。地主見狀立刻應允，雙方順利簽約，並透露另一位共有人財力有限，應無法行使優先購買權，這讓買家大大鬆了一口氣。但事情在優先購買權通知發出後急轉直下。

原本被認為無力購買的 4分1共有人竟然回覆要買，但提出要求，希望指定第三人作為登記名義人。這項要求沒有法律依據，買方也無法接受，於是被當場否決。

正當所有人以為事情將順利落幕時，在通知後第 14 天，這4分之1共有人突然帶著資金現身，同行的還有一位陌生的「金主」。

儘管登記仍以共有人名義辦理，但在場人士一眼就看得出來，真正出資、真正主導交易的人，是那位金主。優先購買權被成功行使後，原買方只能解除契約、取回簽約金，整個過程在1個月內完成過戶與點交。 但故事並未到此為止。

兩個月後再次調閱土地謄本發現，原本在背後出資的金主，已經正式成為新的所有權人。這也印證了當初小共有人堅持想指定第三人登記的動機，若能當場指定，就不必再跑一次過戶程序。

鄭文在說，這起事件令人聯想到「現代版吳三桂」的戲碼。原本以8折價格想迅速購地的買方，看似勝券在握，卻在最後關頭遭到逆轉；而小共有人原本財力有限、無法自行購買，卻藉由金主介入完成反擊，成功阻止土地被「賤賣」，也讓自己從弱勢持分者變成能左右結局的重要角色。

至於誰才是最終受益者？恐怕只有真正掌握資金與話語權的金主最清楚。

鄭文在提醒，土地共有制度下的交易並不如外界所想般單純，小持分不一定代表弱勢，只要善用優先購買權，加上資金後盾，即使持分只有4分之1，也能翻轉局勢、主導結果。

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