房地產陳總部落客

竹北六條路霸榜！ 竹市這路總價千萬有找 (本文出處請點擊)

2024/11/27 22:53文/記者張瀞勻

觀察新竹縣市十大熱門申購路段的鑑估值，由「竹北高鐵八路」以2617.8萬元摘冠。(圖/取自google街景)

「新竹市西濱路一段」平均鑑估值為917.2萬元，是十大熱門申貸路段中最為親民的路段，兩條路段的平均鑑估值價差高達1700萬元。

專家指出，竹北市深受小家庭青睞，尤其看準學區，推升區域房價上揚。

房仲最怕？『拐到氣』

只要從事過仲介多多少少都會遇到過反悔不買、反悔不賣！

談好的物件突然跑出來一個變數，對於仲介而言‥叫做『拐到氣』！

仲介『拐到氣』，是一件很嘔的事，緊接著下來會產生接二連三的不順事件…不得不信邪！

哪怕一個物件，簽了「委託書」、「要約承諾書」，白紙黑字寫的清楚，要反悔的人，總是有千百個理由、死不認帳、又想不承擔賠償責任，全部推給仲介！

仲介的努力與付出不僅僅得不到回報，還要面對另一方的責難與解釋，甚至法律訴訟之奔波！

3颱風連襲新屋銷售！愛山林董座談房市降價 供過於求區「會涼很久」 (本文出處請點擊)

2024-12-01 22:01 經濟日報／記者陳美玲／台北即時報導

愛山林建設董事長祝文宇表示，2025年房市就是「個案表現」。陳美玲/攝影

屋主終於死心了？認命讓價 11月交易止跌回升(本文出處請點擊)

2024/11/29 17:15文/記者張瀞勻

經濟局勢不斷變化，讓買賣雙方對房價認知也跟著改變。（永慶房屋提供）

銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續，房市買氣仍疲軟，但觀察11月房市交易量已出現回穩跡象，較10月量增4%。根據永慶房產集團統計：與10月相比，台北月增5%，新北成長4%，桃園月增2%，新竹縣市量增5%，台中與台南均略增3%，高雄則月增7%，若以11月交易量與6月高點相比仍量縮47%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制下，逐漸扭轉民眾對於房價上漲預期，而部分屋主開始意識到繼續堅持高房價可能會延長出售時間，甚至可能面臨更大的議價空間。

違建戶注意！北市修繕違規恐遭拆 最重罰30萬 (本文出處請點擊)

2024/11/29 06:43文/記者朱語蕎

既存違建修繕也要符合規定，以免遭罰。（資料照）

今年幾個颱風接連來襲，造成多起鐵皮或廣告物掉落事件，台北市建築管理工程處呼籲，應及時進行既存違建的維護管理，以確保公共安全，若致他人生命財產損害最重罰30萬。

建管處表示，依據「台北市違章建築處理規則」規定，凡是1994年12月31日以前完工的既存違建，若需修繕，必須遵守以下規範：

信用管制擊退投機客 自用買氣出籠 預售屋購屋心法一次看 (本文出處請點擊)

2024/11/30 04:30文/記者朱語蕎

預售屋看不到實際屋況，更應注意相關細節，以免日後產生糾紛。

央行祭出第七波房市管制，讓原先熱絡的不動產市場頓時冷卻，投機客消散一空，從各項數據顯示，不論是中古屋、新建案，買氣和成交量均急速下滑，整體買盤回到剛性需求市場，民眾購屋也更謹慎選擇。

根據六大都會區公布2024年10月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為19,643棟，月減12.8%。進一步觀察六都交易市況，台北市月減0.2%，新北市月減23.0%，桃園市月減5.2%，台中市量縮18.4%，台南市小幅成長3.9%，高雄市則月減15.1%。

208萬戶減稅！基本生活費調高8千元 明年5月報稅適用 (本文出處請點擊)

2024/11/28 17:15

財政部今公告2024年度基本生活費調高8000元。（記者鄭琪芳攝）

〔記者鄭琪芳／台北報導〕財政部今天公告2024年度每人基本生活所需費用，由20.2萬元調高至21萬元，調高8000元。

財政部表示，預估適用戶數208萬戶，增加減稅利益26億元；若加上2024年度綜所稅免稅額、扣除額及課稅級距調高減稅利益217億元，兩者合計增加243億元，明年5月申報今年度綜所稅適用。

遺贈稅課稅級距調高12.42％ 明年繼承及贈與案件適用 (本文出處請點擊)

2024/11/28 17:42

財政部今公告2025年遺贈稅課稅級距調高12.42%。（示意圖，中央社資料照）

〔記者鄭琪芳／台北報導〕由於物價漲幅已達調整門檻，財政部今公告2025年遺贈稅課稅級距調高12.42%，現行遺產淨額5000萬元以下、贈與淨額2500萬元以下適用最低稅率10%，2025年起調高至遺產淨額5621萬元以下、贈與淨額2811萬元以下適用10%，明年發生的繼承及贈與案件就可以適用。

舉例而言，張老先生過世後遺有不少財產，扣除免稅額及各項扣除額後，遺產淨額為5500萬元，若以現行課稅級距計算，納稅義務人須繳納遺產稅575萬元；但若以調整後課稅級距計算，須繳納遺產稅550萬元。

屋主高高價在賣屋，仲介為何也要接？專業哪裏去了？

看到一些仲介接中古屋，一味的討好屋主接高價來賣房子，根本不知房價的真價值、只看眼前、不以健全房市長遠發展為考量！

難怪央行在打房，從第一波打房措施到現在第七波！

而這些現在在賣高價的屋主，哪一個心中不是認為過幾年房價必跌，趁現在高價趕快賣一賣，而有些屋主更狠、貪得無厭…現在在賣的高價，再接再厲、再加高價！

而這些亂接高價的仲介們，讓我非常不認同他們的專業度？只為接案而接案，尤其是央行現在正進行史上最強打房之際，雖然現在買方不是傻瓜，不會去買天價物件，但是接案之仲介有需要被笑不夠專業、更不懂房市…「不偏之謂中」，之仲介原則嗎？

市面上賣的房子非常多，要給我賣的房子也非常多，個人從業時間久，成交的房子幾千戶，我不會有物件就簽進來賣，我會過濾、評估、了解不動產的真價值及需求！

央行下重手房市會崩？一表看七都第3季房價表現 (本文出處請點擊)

2024-11-27 11:07 經濟日報／記者游智文／即時報導

房市示意圖／永慶房屋提供

雖然銀行從7月開始緊縮房貸、央行9月祭出第七波信用管制，根據最新出爐的2024年Q3政大永慶七都大樓房價指數，新竹季增幅仍達6.4%，桃園4.6%，台中、新北也有3.1%與2.5%增幅，台南、高雄、台北增幅約落在1%上下。

不過自8月初開始，因部分銀行房貸逼近滿水位，使房貸資金開始緊縮，導致成屋交易時間拉長，民眾也擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，買氣迅速降溫，台北市、高雄市的大樓房價指數本季漲幅已開始趨緩。

甜點店成置產高手！2.2億拿下中山北路透天店面 專家：越老越值錢 (本文出處請點擊)

2024/11/27 14:32文/記者張瀞勻

即使建築屋齡已高，但經過建築透過結構強化或外部拉皮裝潢，屋齡並不減損店面價值，因此越老越值錢。(圖/台灣房屋提供)

政府近年積極打炒房，但是「管住不管商」，投資人眼光轉向商用不動產，實價揭露，士林區中山北路一處四層樓透店，8月交易2.2億元，建物95.34坪、土地32.97坪，買方為甜點代理商，目前一樓維持原租客喜餅糕點業者營業，二樓則是買方自用登記為辦公室。

而士林捷運站旁的中正路上也有整棟透店交易，9月成交1.35億元，建物79.92坪、土地31.76坪，且該建築屋齡已60年，目前一樓是茶葉門市，二、三樓則是醫療診所。

觀市面銷售店面、賣方心態、銀行心態？

最近受買方客戶委託購買中山區、大同區店面，所以很用心的先看了中山區的出售店面資訊，發現中山區的店面銷售竟然高達500件，而這500件物件竟然遍及在中山區的主要道路、街道、市場、巷弄、而且幾乎都是仲介銷售中，鮮少自售，大部分的物件都是帶租約銷售中，同樣的一間店面同時好幾家仲介在賣，統一的開價，文案內容大同小異，看來是憑運氣賣房子！

我看中了一間店面報給了我的買方客戶，我的買方客戶看了也喜歡，詢問了我價格！

我分析這間店面的市場行情一坪大概在150~180萬之間，而這間店面的屋主售價一坪開價卻是270萬/一坪，總價9600多萬，開價真是嚇死人！

我的買方說他給銀行估房價值多少？再給我出價，我再去跟賣方談！

隔天我打給買方，買方跟我說銀行估出來了，價錢跟我講的差不多，但是銀行不借，因為銀行現在沒有不動產放款額度，只能夠拿他的美元定存單來質借，利率卻是很低，因為他有自用需求所以決定用美元定存質借來買這間店面，而且用銀行的估價來購買，問我說:這樣合理吧？

預售解約翻車潮找不到接盤俠 專家：這只是投資客的願賭服輸 (本文出處請點擊)

2024/11/26 18:28文/記者張瀞勻

七都預售屋解約數量高雄最多，又以前鎮、楠梓、左營解約狀況最明顯(圖/591房屋交易網提供)

2024上半年房市受到新青安鼓舞，交易火熱，不過自8月銀行爆出「限貸令」，接續9月央行祭出第七波信用管制，買氣一路降到冰點，預售屋也逐漸浮現解約潮。

觀察實價登錄資料，七都預售屋自今年8月起迄今，短短3個月內已解約349件，相當於每月超過百件預售屋解約，其中又以高雄占91件居冠，該區近年受惠科技題材帶動，吸引大量投資買盤，預售屋交易爆量，然而近期房市急凍，投資客翻車連帶推升解約件數。

包租公注意！ 國稅局將調查金流以核實認定租金收入 未據實申報租金將補稅開罰(本文出處請點擊)

2024/11/25 12:10文/記者林耀文

國稅局最近陸續查獲轄內個人房東將房屋出租，卻未據實申報房屋租金收入而遭補稅處罰。

包租公需多注意了！ 為維護租稅公平，各地區國稅局將積極調查持有多屋之個人房屋租賃所得，除蒐集承租人申報之扣繳憑單及租金支出歸戶資料，比對個人房東有無短漏報租金收入外，如有必要，也會調查金流以核實認定租金收入，查獲未誠實申報納稅者，除補稅外也將開罰。

財政部高雄國稅局表示，最近查獲轄內個人房東將房屋出租，卻未據實申報房屋租金收入而遭補稅處罰。

房東看過來！出租簡單「兩步驟」稅金省更大 (本文出處請點擊)

2024/11/22 20:36文/記者朱語蕎

出租房屋的房屋稅稅率，主要以「房屋及土地之住家用當地一般租金標準」來計算，每年可能會有更動。（資料照）

有桃園民眾詢問，他名下今年A屋全年租金收入為18萬元，可否申報租賃所得達所得稅法第14條第1項第5類規定之當地一般租金標準者，適用較低房屋稅稅率1.5%至2.4%課徵房屋稅？ 對此，桃園市政府地方稅務局表示，上述所稱「租金標準」各直轄市、縣市並不相同，係依財政部核定「房屋及土地之住家用當地一般租金標準」比率計算。

如租賃期間的租金標準尚未經財政部核定，則暫以最近核定年度之租金標準審認，待財政部核定租賃期間之租金標準，將會對未達租金標準者或未申報租賃所得者，改按非自住之其他住家用稅率課徵房屋稅。

買房不能光看坪數 專家：實坪率若低於55%轉手將成難題(本文出處請點擊)

2024/11/22 14:15文/記者張瀞勻

大安區「耑序」10樓戶有兩戶的實坪率高達84.6%。(圖/資料照)

近年房價上漲，同樣總價可購得的權狀面積越來越小，甚至公設比居高不下，更使得實際使用面積持續縮減，專家指出，若實坪率如果低於55%，恐怕未來相當難轉手。

觀察2024年前10個月實登資料，台北市各行政區「實坪比率」，這指的是主建物坪數占房屋總坪數比率，不含停車位最高的住宅建案戶別，竟然是在大安區「耑序」10樓戶有兩戶的實坪率高達84.6%，成為2024年台北市建案的「實坪王」；唯從實登資料來看，「耑序10樓戶應是特殊戶別，其他戶的實坪率約為68~69%。

共有不動產的處理

近幾年處理了相當多的共有不動產買賣，共有土地持分比例最多，共有房屋持分出售次之！共有不動產大多數是繼承取得的，有些繼承人經濟情況不佳，每年卻要為繼承得到的共有不動產負擔地價稅、房屋稅；而這些不動產未必能夠使用，甚至有些土地、房屋被共有人占用或是第三人無權占用，名下有這些不動產實而不惠，不僅有些政策補貼不符申請資格、還要多負擔地價稅、房屋稅，將來再讓下一代繼承，徒增困擾！

於是紛紛找我為他們解決持分不動產的煩惱。

持分不動產的類型非常多元化，不是一般的仲介或是代書能夠全盤了解，大型知名仲介直營連鎖店更是拒接這類型物件！

持分不動產不僅要了解相關的法律因果、物權或債權的優先購買權效力、共有人數的多寡、持分比例、土地分區、現況、地形、周遭環境‥等等...！都將影響，購買與否、價錢、處理成本、持有時間、投資報酬率、等等...！綜合以上等等分析與評估之後，才會給予一個適當價格。

網傳等阿共打來...房價崩盤撿便宜？專家：只有「這類人」得利(本文出處請點擊)

2024/11/19 13:29文/記者朱語蕎

專家認為，戰亂過後必定會出現財富重分配，可是結局往往是富人更富、窮人愈窮。（歐新社）

不少人認為，等對岸阿共仔打過來，房價可能崩盤，或許能撿到便宜？但戰爭時真的能撿到便宜嗎？

馨傳不動產智庫執行長何世昌直言，可能不一定。

北市十大熱銷社區萬華區包辦3名 「這社區」平均每月成交6戶 (本文出處請點擊)

2024/11/22 13:43文/記者朱語蕎

今年台北市交易最熱絡的社區，由萬華區「台北晶麒」累積56戶交易，贏得冠軍。（永慶房屋提供）

根據實價登錄交易資訊，2024年1至9月台北市十大熱銷中古住宅大樓社區，萬華區有3個社區上榜，松山區、信義區及中山區各有2個社區上榜，大安區有1個社區上榜，其中萬華區「台北晶麒」社區今年累計56戶交易最熱銷，平均每月成交逾6戶。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，「台北晶麒」社區位於萬華區龍山寺生活圈，而萬華區也是台北市最早開發的地區，因此生活機能相當成熟，「台北晶麒」社區目前屋齡約8年，屬於區域內少有的大型新社區，房型以小坪數為主，步行至捷運龍山寺站也相當便利，今年平均交易總價約1736萬元，平均每坪75.1萬元，相對親民的總價受到小資族、小家庭青睞。

八大公股行庫10月新青安核貸數大減 換這家銀行放款最多 (本文出處請點擊)

2024-11-21 21:14 經濟日報／記者夏淑賢／台北即時報導

10月新青安受理、核貸數分別創下新青安上路15個月來單月次低、第三低紀錄。聯合報系資料照片／記者杜建重攝影

財政部21日公布新版青年安心成家房貸（新青安）10月統計資料，顯示10月新青安受理、核貸數分別創下新青安上路15個月來單月次低、第三低紀錄，10月核貸金額減至400億元以下，台銀不僅在10月出現少見的單月核貸金額不到百億元，且長期高居的新青安放款最多行庫地位，也在10月讓給土銀。

新青安精進措施6月啟動，八大公股行庫從嚴審查，以及央行管控銀行房貸等因素影響下，新青安受理減少、遞延核貸狀況持續，申辦熱度逐步降溫。