觀市面銷售店面、賣方心態、銀行心態？#店面#透天厝#土地#持分不動產#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

觀市面銷售店面、賣方心態、銀行心態？

最近受買方客戶委託購買中山區、大同區店面，所以很用心的先看了中山區的出售店面資訊，發現中山區的店面銷售竟然高達500件，而這500件物件竟然遍及在中山區的主要道路、街道、市場、巷弄、而且幾乎都是仲介銷售中，鮮少自售，大部分的物件都是帶租約銷售中，同樣的一間店面同時好幾家仲介在賣，統一的開價，文案內容大同小異，看來是憑運氣賣房子！

我看中了一間店面報給了我的買方客戶，我的買方客戶看了也喜歡，詢問了我價格！

我分析這間店面的市場行情一坪大概在150~180萬之間，而這間店面的屋主售價一坪開價卻是270萬/一坪，總價9600多萬，開價真是嚇死人！

我的買方說他給銀行估房價值多少？再給我出價，我再去跟賣方談！

隔天我打給買方，買方跟我說銀行估出來了，價錢跟我講的差不多，但是銀行不借，因為銀行現在沒有不動產放款額度，只能夠拿他的美元定存單來質借，利率卻是很低，因為他有自用需求所以決定用美元定存質借來買這間店面，而且用銀行的估價來購買，問我說:這樣合理吧？

我說:我認同，而且你的出價符合輒這條街道的成交行情，只是屋主的開價太嚇人了，也不知道屋主哪來的信心與勇氣要賣天價，我跟屋主談談…若是屋主無讓價意願，那就算了，不勉強，再看別間！

買方說:好，那你就照我講的這個價格去談，不願意就算了，再看別間！

我光看開價就知道屋主的心態，這個價格落差太大絕對不是屋主會賣的價格(至少不是現在…)再加上屋主是繼承取得又沒貸款，本身又有錢、又有事業在做，光聽屋主陳述房屋之興旺…勘比龍穴來形容，又怎會以行情價來出售呢？

我搜集了很多的店面成交行情給屋主看…而屋主也提供了我一戶實價登錄查詢不到的實價給我看，而這個實價價格比他要賣的房價一坪少了60萬，但這個價格卻是108年的成交價，而現在是113年…也就是說5年前都成交213萬/坪，而我現在賣270萬/坪，很合理；讓我想起了『陶朱隱園』…只成交了一戶，每坪賣400萬，「定錨價」，左手賣右手，其他都沒成交！