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租地建屋區分所有建物座落土地拍賣何人有優先承買權

會議次別：臺灣高等法院暨所屬法院 107 年法律座談會民執類提案第 18 號

會議日期：民國 107 年 11 月 21 日

座談機關：臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

債權人向法院聲請強制執行債務人甲所有之 A 地， A 地上於查封前即坐落 1 棟兩層樓區分所有建物，1 樓登記為丙所有、2 樓登記為丁所有，丙、丁非 A 地之共有人，亦非地上權人。丙、丁各自提出先後與甲就 A 地成立之租賃契約，主張對 A 地有優先承買權，則執行法院應准由何人優先承買？

討論意見：

甲說：

丙、丁各依其建物面積之比例，優先承買。

（一）依土地法第 104 條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。次按區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。前項情形，有數人表示優先承買時，應按專有部分比例買受之。但另有約定者，從其約定。民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項及第 4 項定有明文。

（二）丙、丁雖兼具物權及債權性質優先承買權身分，惟權利性質不同者，以具有物權效力者優先。本件丙、丁係以承租人地位聲明優先承買，無從依土地法第 104 條第 1 項規定，依登記之先後認定優先承買之順序，應類推適用民法物權編施行法第 8 條之 5 第 4 項規定，由丙、丁按其建物面積之比例分別優先承買。

乙說：

由丙單獨優先承買。

土地法第 104 條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。依立法意旨可知，經不動產權利登記之地上權人及典權人，如有優先購買權競合時，應以登記之先後定其順序，是以同條規定之承租人如皆主張優先承買，同理應由權利成立在先者，優先予以保障。本件丙與甲間租賃契約訂立時間先於丁與甲間租賃契約，自應許由丙優先承買。

丙說：抽籤決定由何人優先承買。

（一）按優先承買權人之性質相同時，如法律定有其順序，依其順序，如未定其順序者，則以抽籤定之（強制執行法，張登科著，101 年 8 月修訂版第 349 頁）。依強制執行法第 90 條第 1 項規定，於數出價相同之投標人無法以增加之金額最高者定得標人或無人增加價值者，以抽籤定其得標人。而優先承買權人與競價應買人皆為買受人之地位，土地法第 104 條既未明定承租人之優先承買權順序，於數承租人均主張優先承買權時，應類推適用強制執行法第 90 條第 1 項規定，以抽籤定之。

（二）參以土地法第 104 條規定，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用。不論租約成立先後、房屋營造先後，由房屋所有權人丙、丁任一人優先承買權皆與目的不相違背。丙、丁對 A 地之租賃權利並無比例問題，無依建物面積比例計算優先承買之餘地。

初步研討結果：

採乙說。

審查意見：

採甲說結論，理由如下：

（一）依題旨，丙、丁固均符合土地法第 104 條第 1 項、民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項優先承買要件，惟丙、丁係各別提出租賃契約，主張承租及優先承買 A 地全部，並非按區分所有建物面積佔全棟建物面積之比例計算 A 地之應有部分後，主張於該應有部分範圍內優先承買 A 地，可見丙、丁均係行使土地法第 104 條第 1 項之優先購買權，尚與民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項無涉。

（二）丙、丁對於 A 地之租賃權均屬債權性質，未經登記公示，且依債權平等原則，不生優先劣後問題，自無適用或類推適用土地法第 104 條第 1 項後段，以丙之租賃權成立在先，認丙始有優先購買權，而應解為丙、丁得共同優先購買，並各按區分所有建物面積之比例換算 A 地應有部分承買之。

（三）增列參考資料：最高法院 106 年度台上字第 953 號判決。

研討結果：照審查意見通過。

參考資料：

資料 1

司法院民事廳法院辦理民事執行實務參考手冊，96 年 6 月印行，第 288 頁：

如競合之優先承買權之權利性質相同而未能定其順序，亦無先後之分者，則由其等按權利比例共同承買之。

資料 2

強制執行法，張登科著，101 年 8 月修訂版，第 349 頁（節錄）：

優先購買權人有 2 人以上，均行使優先購買時，應以物權效力為優先。如性質相同，如法律有定其順序，依其順序。如未定其順序者，例如多數共有人聲明優先承購，則以抽籤決定。

資料 3

最高法院 106 年度台上字第 953 號判決要旨：

按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。民法第 426 條之 2 第 1 項前段定有明文。蓋因於此情形，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一，不能促進物之利用並減少糾紛。而此項優先承買權具有相對物權效力，承租人一旦行使，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。又因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先承買權人，從而優先承買權人得請求法院確認優先承買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記。

次按同一土地上，如有二個以上承租人本於租用基地法律關係而建築之房屋，或出租人與第三人約定買賣之土地，尚包括承租人承租土地以外之他筆土地者，本條項之立法目的既為達使用與所有合一，法院自得依個案情節，解為各該承租人均可就其承租土地部分主張優先承買權，且不以主張承買出賣人與第三人約定買賣之全部土地為必要。

至其承買之態樣，得就其房屋坐落之承租土地，為共同優先承買權之主張，亦得按其房屋坐落基地之「比例」各自主張優先承買權。惟有優先承買權之人，倘係各自主張優先承買，僅得請求出賣人按其房屋坐落基地比例換算之應有部分，與其訂立買賣契約，並無請求出賣人分割該土地後，由其取得分割後土地所有權之法律上依據。

提案機關：臺灣士林地方法院（臺灣高等法院暨所屬法院 107 年法律座談會民執類提案第 18 號）

資料來源：司法院

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