★債務人以外之人訂定之租約執行法院可否依聲請或依職權除去其租賃關係？#透天厝#商用不動產#公設地#持分房地產#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

★債務人以外之人訂定之租約執行法院可否依聲請或依職權除去其租賃關係？

會議日期：民國 82 年 02 月 20 日

座談機關：

法律問題：

按不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響時，執行法院可依聲請或依職權除去其租賃關係，以無租賃狀態逕予執行，惟執行法院就此種除去租賃關係之處分，是否因前開租約之訂定，係債務人或債務人以外之人所為而受限制。

研究意見：

甲說：

不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上；得設定地上權及其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第八百六十六條著有明文，因而抵押權人屆期未受清償，實行抵押權拍賣抵押物時，因有租賃關係存在，無人應買，或出價不足清償抵押債權，已足認為其後之租賃契約對原先設定之抵押權造成影響，執行法院得除去此種負擔，其意乃強調抵押權之優先受償性，故無論債務人或債務人以外之人與他人所訂之租約，凡抵押權設定後所為均應受除去之處分。

乙說：按不動產所有人於抵押權設定後，因抵押權人屆期未受清償實行抵押權而拍賣抵押物時，其為不動產所有人亦為債務人，其於抵押權設定後與他人訂立租約足以影響抵押物之價金時，固應受除去租賃關係之處分，惟債務人以外之人如抵押權設定前之承租人，於抵押權設定後本於承租人之地位將之轉租與他人，其既非不動產之所有人，自亦非拍賣抵押物事件之債務人，除抵押權人另取得執行名義對其執行外，執行法院不得對之逕為除去之處分。

研討結果：採甲說。

司法院民事廳研究結果:

本問題內容所稱之「債務人以外之人訂定之租約」，若專指研究意見乙說所列之轉租情形時，因該轉租契約乃源於抵押權登記前之租賃關係而來，該租賃關係既不受抵押權設定之影響 (民法第四百二十五條、第四百二十六條參照) ，則本於該租賃關係之轉租行為，縱發生於抵押權登記之後，亦不受該抵押權之影響，執行法院對此應不得逕為除去之處分，類此情形，應以乙說之研究結果為當。至債務人以外之人，若於抵押權發生後，就抵押物與他人成立法律關係，該債務人以外之人之占有，如係自抵押人於抵押權登記後就抵押物設定地上權或其他權利而來，於該地上權或其他權利，經執行法院依民法第八百六十六條規定予以除去者，該債務人以外之人對抵押物已屬無權占有，則自該債務人以外之人取得權利之他人更無論矣，故有除去之必要者，例如該他人所取得者為轉典權，自得一併除去。又債務人以外之人得占有抵押物，倘係因抵押人之出借或源於自己之無權占有，因其等占有，均不能對抗抵押權人，自不發生依民法第八百六十六條規定為除去處分之問題。另題目或上述所稱之「債務人」云云，應係指抵押物之所有人而言，附此指明。