★未經共有人協議分管之共有物，依修正前民法第 820 條規定，須徵得共有人全體之同意#中古屋#透天厝#公設地#0912-913923高仕陳總 @ 房地產陳總部落客

★未經共有人協議分管之共有物，依修正前民法第 820 條規定，須徵得共有人全體之同意

裁判字號：最高法院 109 年度台上字第 898 號民事判決

案由摘要：請求侵權行為損害賠償

裁判日期：民國 109 年 06 月 17 日

裁判要旨：

按所有權之標的物須具獨立性，數人區分一建築物而各有其一部分，必須該被區分之部分在構造上及使用上均具有獨立性，始得作為建築物區分所有權之客體成立區分所有權，就專有部分以外之建築物部分，即共同部分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依修正前民法第 799 條前段規定，推定其為各區分所有人所共有，且附屬於區分所有建物。未經共有人協議分管之共有物，依修正前民法第 820 條規定，須徵得共有人全體之同意，始得對於共有物之特定部分占用收益，否則即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權除去其妨害。

最高法院民事判決 109年度台上字第898號

上訴人李○玉

訴訟代理人謝曜焜律師

楊富淞律師

吳展旭律師

李翰洲律師

連星堯律師

被上訴人袁○姍

趙○坤

陳○桂

共同訴訟代理人連堂凱律師

上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於中華民國 107年10月9日臺灣高等法院第二審判決（106年度重上字第973號），提起上訴，本院判決如下：

主文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理由

本件被上訴人主張：

伊等為坐落台北市○○區○○段0○段000地號土地上之新○○大廈（門牌號碼為同區○○○路0段00 號，下稱新○○大廈）區分所有權人，依使用執照平面圖所示，該大廈 0 樓屋頂之突出物（下稱系爭屋頂突出物），係作為水箱、機械房使用，屬全體區分所有權人共有。詎上訴人無權占用該屋頂突出物如第一審判決附圖（下稱附圖）編號A（面積101.56 平方公尺）、B（面積99.69平方公尺）部分所示（下合稱系爭建物），供私人使用居住等情，依民法第767條、第821條規定，求為命上訴人將該建物騰空，遷讓返還伊等及新○○大廈區分所有權人之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。

上訴人則以：

系爭建物具構造上及使用上之獨立性，為單獨所有權之標的，既非新○○大廈之附屬建物，亦不屬共同使用部分，非全體區分所有權人所共有。被上訴人並非系爭建物所有權人，請求伊遷出並返還，顯無理由。又伊及訴外人黃○江、李○○樺、洪○梅、盧○○英（下稱黃○江等4 人，與上訴人合稱上訴人等5人）於民國66年6月26日，與系爭屋頂突出物原始所有權人（或分管權人）即新○○大廈起造建商新○○建築實業有限公司（下稱新○○公司）負責人蔡○成簽訂買賣契約，取得該大廈屋頂（○邊）突出物及屋頂全部之管理、使用權，嗣伊再自黃○江等 4人受讓4/5之使用權，取得系爭屋頂突出物之全部使用權，自屬有權占有。況新○○大廈管理委員會（下稱新○○大廈管委會）自66年起即向伊收取該建物管理費，並於80年間置換電梯時向伊收取○戶之電梯經費，且系爭建物並非隱蔽，其他區分所有權人均應知悉而未曾干涉或表達反對之意，亦足認新○○大廈全體區分所有權人與伊成立默示分管契約，伊亦非屬無權占有。另系爭建物屬未經登記之不動產，伊自66年起占有迄今已逾15年，被上訴人之物上請求權已罹於消滅時效，且其請求權之行使亦違反誠信原則而屬權利濫用等語，資為抗辯。

原審以：

新○○大廈於65年0月0日取得使用執照（下稱系爭使照），被上訴人為新○○大廈區分所有權人，上訴人占有系爭屋頂突出物如附圖編號A、B所示（即系爭建物）部分之事實，為兩造所不爭。依系爭使照及竣工平面圖（膠片檔）所示，新○○大廈為地下0層、地上0層之大樓，0 樓屋頂有系爭屋頂突出物，面積 191.26平方公尺，標示用途為水箱、機械房。該大廈目前之機房、部分水箱所在位置分別如原判決鑑定圖（下稱鑑定圖） C、D 部分所示，位在上開竣工平面圖所標示之機械房、水箱範圍內，有勘驗筆錄及臺北市政府地政局土地開發總隊測量套繪之鑑定圖可稽，足徵上開竣工平面圖為真正。系爭建物位在系爭屋頂突出物範圍內，亦有勘驗筆錄及鑑定圖可憑。稽之系爭屋頂突出物（用途為水箱、機械房），原始設計係幫助新○○大廈供水及相關機械設備之效用，為輔助區分所有權人之主建物使用，是雖具構造上之獨立性，但無使用上之獨立性，屬新○○大廈附屬物之共同部分，不得成為單獨所有權之標的，依98年1月23 日修正前民法第799 條前段規定，為新○○大廈全體區分所有權人共有。民法第819條第2項，及修正前同法第820條第1項分別規定，共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。依系爭使照記載，新○ ○大廈之起造人為蔡○成等180 名，上訴人未證明（新○○公司負責人）蔡○成為系爭建物事實上處分權人，被上訴人復否認新 ○○公司負責人蔡○成或黃○江等4 人，將屬於全體區分所有權人共有之系爭建物出售或讓渡予上訴人，係經全體共有人同意，基於債之相對性原則，該大廈其他區分所有權人不受上訴人等 5 人與新○○公司所簽買賣契約，或黃○江等4 人出具之讓渡書之拘束。

上訴人抗辯其為有權占有，要非可採。公寓大廈管理委員會向住戶收取管理費，性質上屬於大廈清潔、維護性質，縱新○ ○大廈管委會曾就系爭建物向上訴人收取具清潔、維護性質之管理費用，亦難逕認上訴人占有系爭建物已獲新○○大廈區分所有權人全體同意，而默示成立分管契約，上訴人未經全體區分所有權人同意占有系爭建物。新○○大廈為已辦理保存登記之建物，位在系爭屋頂突出物內之系爭建物附屬於已登記之新○○大廈區分所有權，依司法院大法官釋字第164號解釋文，無15 年消滅時效之適用。

被上訴人依民法第767條第1項、第821 條規定，請求上訴人將系爭建物騰空遷讓並返還與被上訴人及其他區分所有權人，為本於所有權作用之合法行使，無違反誠信原則，或有權利濫用、權利失效之情形，應予准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘防禦方法及舉證於判決結果不生影響，毋庸逐一論駁之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。

按所有權之標的物須具獨立性，數人區分一建築物而各有其一部分，必須該被區分之部分在構造上及使用上均具有獨立性，始得作為建築物區分所有權之客體成立區分所有權，就專有部分以外之建築物部分，即共同部分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依修正前民法第799 條前段規定，推定其為各區分所有人所共有，且附屬於區分所有建物。未經共有人協議分管之共有物，依修正前民法第820 條規定，須徵得共有人全體之同意，始得對於共有物之特定部分占用收益，否則即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權除去其妨害。

原審本其採證、認事之職權行使，合法認定系爭屋頂突出物雖具構造上之獨立性，但其建築之初係供新○○大廈專有部分水箱、機械房之用，為該大廈附屬物之共同部分，不得成為單獨所有權之標的，附屬於已登記之新○○大廈區分所有建物。

上訴人非（坐落系爭屋頂突出物內）系爭建物事實上處分權人，未與新○○大廈區分所有權人（默示）成立分管契約，未經全體區分所有權人同意占有系爭建物。被上訴人行使物上請求權，未違反誠信原則或有權利濫用情形，因以上揭理由，為上訴人不利之判決，經核於法並無違誤。又原判決已於理由項下說明上訴人其餘防禦方法，無再逐一論駁之必要，無上訴人所指之違背法令。

上訴論旨，係就原審採證、認事之職權行使，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中華民國 109 年 6 月 17 日

最高法院民事第六庭

審判長法官王仁貴

法官魏大喨

法官林金吾

法官李瑜娟

法官滕允潔

本件正本證明與原本無異

書記官

中華民國 109 年 6 月 29 日

資料來源：最高法院民事裁判書彙編第 80 期 66-71 頁