※請求確認買賣關係不存在等 #一般農業區#農牧用地#持分土地#持分房屋#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

※請求確認買賣關係不存在等

案由摘要：請求確認買賣關係不存在等

裁判日期：民國 110 年 06 月 03 日

裁判要旨：

按農地重劃區內耕地出售時，毗連耕地之現耕所有權人係列於第 3 順位之優先購買權人，此觀農地重劃條例第 5 條第 3 款規定自明，揆其立法目的在藉由溫和手段以達擴大農場經營面積，適合機耕之需要。又農發條例（農業發展條例）第 18 條第 4 項中段規定：農舍應與其坐落用地併同移轉，其規範意旨在保護農地所有人與農舍所有人之權益，使農舍所有權與農地利用權結為一體，維持農舍所有權之安定，物盡其用，避免農舍與農地分離，法律關係複雜，以達該條例確保農業永續發展及促進農地合理利用之立法目的。

另農舍係指以農作為目的或便利農地種植所建房舍，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，協助農地生產、經營與管理，有不可分離性。農業用之農業設施，自其具有農作生產目的或便利農作之性質以觀，與農舍同義。準此，農地重劃區內有耕地及坐落其上之農舍、供農業用農業設施出售時，農地重劃條例第 5 條規定之文義，雖未將坐落耕地之農舍、農業用農業設施之類型涵蓋在優先購買權內，惟綜觀農地重劃條例第 5 條規定及農發條例第 18 條第 4 項中段之規範意旨，係屬漏洞，應以目的性擴張之漏洞填補方式，將農地重劃條例第 5 條優先購買權範圍，擴及於農地重劃區內耕地上坐落之農舍、農業用農業設施，以貫徹上開 2 條規定之旨趣。

最高法院民事判決　　　　　　　　　　110年度台上字第311號

上　訴　人　廖0惠

訴訟代理人　黃敬唐律師 　　　　　　

劉昌樺律師

上　訴　人　楊0哲

被上訴人　台中商業銀行股份有限公司

法定代理人　王貴鋒

訴訟代理人　陳昭全律師

上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華民國109年2月12日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（108 年度重上字第56號），提起上訴，本院判決如下：

主文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理由

一、本件被上訴人請求確認上訴人廖0惠與楊0哲間之買賣關係不存在，訴訟標的對於該2人必須合一確定。雖僅廖0惠對原審所為不利之判決提起第三審上訴，惟依民事訴訟法第56 條第1項第1款規定，其上訴之效力及於未提起上訴之楊0哲，爰將之併列為上訴人，先予敘明。

二、被上訴人主張：

伊聲請臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）民事執行處（下稱執行法院）以103 年度司執字第7238號強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍賣楊0哲所有屬於農地重劃區內坐落彰化縣埔鹽鄉○○段00000000000 地號田地（下稱系爭土地），及其上同段36、80、81建號建物（門牌均為同鄉好金路0巷1之29號房屋，36建號合法登記農業用，80建號係36建號之增建部分，81建號為未辦保存登記建物，下合稱系爭建物，分開各稱其建號，與系爭土地合稱系爭不動產）。執行法院於拍賣公告「備註」記載：「一系爭不動產分別標價合併拍賣…。八土地屬農地重劃區條例第5 條所稱之重劃區內耕地，毗連耕地之現耕所有權人有優先承買權。因土地及地上建物訂為合併拍賣，毗連耕地之現耕所有權人如欲主張土地優先承買權，即應依拍賣條件連同地上建物一併買受…」等語。

103年12月17日進行第3次拍賣（下稱系爭拍賣程序），經訴外人呂0曦買受，毗連系爭土地之現耕所有權人廖0惠行使優先承買權，呂0曦聲明異議，並對廖0惠提起確認優先承買權不存在訴訟（彰化地院105 年度重訴字第111號，下稱第111號訴訟），該2人成立和解，約定系爭土地由廖0惠優先承買，系爭建物由呂0曦買受。詎呂0曦未繳足系爭建物價金，喪失拍定人身分，執行法院竟未依拍賣公告所載通知廖0惠承買系爭不動產，逕以其繳足系爭土地價金即於10 6年10月17日核發權利移轉證書，廖0惠嗣於同年月24日辦妥系爭土地之所有權移轉登記（下稱系爭所有權移轉登記），違反農業發展條例（下稱農發條例）第18條第4 項規定，應為無效。伊為楊0哲之債權人，上訴人間就系爭土地之買賣關係存否，影響伊債權之受償，有受確認判決之法律上利益。

爰依民法第242 條規定，代位楊0哲行使所有物返還請求權、不當得利請求權及民法第113 條回復原狀請求權，求為一確認上訴人間就系爭土地於系爭拍賣程序之買賣關係不存在；二撤銷執行法院於系爭執行事件准予廖0惠買受系爭土地之拍賣程序；三命廖0惠塗銷系爭所有權移轉登記之判決（其他未繫屬本院部分，不另論述）。

三、上訴人廖0惠則以：

系爭建物並非農發條例第18條規定之「農舍」而係「農業用之農業設施」，自無該條第4 項應與土地併同移轉規定之適用，況依拍賣公告備註八但書記載，系爭土地與系爭建物得由不同人承買，伊與呂0曦間之和解條件未違反拍賣公告內容，縱呂0曦嗣後未依約付款，仍不影響該和解有與確定判決同一之效力。又伊於鄰地上栽種菇類作物，優先承買系爭土地為供放置培植菇類之木屑，確為系爭毗連耕地之現耕所有權人，符合農業重劃條例第5 條「以溫和手段達擴大機耕之需要」之立法目的。倘撤銷伊優先承買資格，不僅有違上開規定立法旨趣，且執行法院初始不應同意伊承買，而顯違信賴保護原則等語，資為抗辯。

四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：

被上訴人以系爭執行事件聲請拍賣楊0哲所有系爭不動產，嗣於系爭拍賣程序，由呂0曦買受，毗鄰耕地所有權人廖0惠主張優先承買，呂0曦對廖0惠提起第111號訴訟，該2人於106年9月20 日成立和解，約定系爭土地由廖0惠優先承買，系爭建物由呂0曦買受。然呂0曦未繳足系爭建物價金，廖0惠如數繳足系爭土地價金，執行法院於106 年10月17日核發權利移轉證書後，廖0惠於同年月24日辦妥系爭所有權移轉登記等情，為兩造所不爭。拍賣係執行法院代替債務人立於出賣人地位而為出賣，於拍賣公告已訂定系爭土地及系爭建物合併拍賣之條件，毗連耕地之現耕所有權人廖0惠欲行使優先購買權，必須就系爭土地連同系爭建物合併購買，廖0惠僅欲購買系爭土地，自非合法。依系爭建物登記謄本記載，主要用途為農業用，另系爭建號80、81建物係農業設施（金針菇栽培室），雖非為農舍，依農發條例第3 條第12款規定，「相關農業設施」與農舍同作為農業使用，應予同視，是同條例第18條第4 項之農舍應包括「農業使用之相關農業設施建物」在內。

且系爭36建號建物為3 層農業用鋼筋混凝土結構及鋼骨造樓房（面積7041.87平方公尺），80、81建號分別係4 層、1層「金針菇栽培室」之農業設施（面積1195.42、4945 .67平方公尺），占地廣闊，原拍定價格2936萬8888元、450 萬元、390 萬元，高逾一般農舍。

系爭土地未併同系爭建物所有權移轉，違反農發條例第18條第4 項中段農地與農舍應一併移轉之規定，廖0惠違反該規定辦理之系爭所有權移轉登記，應為無效。

拍賣公告既已載明，為廖0惠所知悉，無違反信賴保護原則可言。至於廖0惠與呂0曦於第111 號訴訟成立和解，係當事人就訴訟爭執互相讓步而達成合意，僅有私法契約之效力，無從拘束執行法院或第三人。

從而，被上訴人為楊0哲之債權人，請求確認廖0惠與楊0哲間就系爭土地於系爭拍賣程序之買賣關係不存在；並代位楊0哲，請求撤銷執行法院准予廖0惠買受系爭土地之系爭拍賣程序，及廖0惠塗銷系爭所有權移轉登記，為有理由，應予准許等詞，因而維持第一審所為被上訴人此部分勝訴之判決，駁回上訴人之上訴。

五、本院判斷：

一按農地重劃區內耕地出售時，毗連耕地之現耕所有權人係列於第3 順位之優先購買權人，此觀農地重劃條例第5條第3款規定自明，揆其立法目的在藉由溫和手段以達擴大農場經營面積，適合機耕之需要。

又農發條例第18條第4 項中段規定：農舍應與其坐落用地併同移轉，其規範意旨在保護農地所有人與農舍所有人之權益，使農舍所有權與農地利用權結為一體，維持農舍所有權之安定，物盡其用，避免農舍與農地分離，法律關係複雜，以達該條例確保農業永續發展及促進農地合理利用之立法目的。

另農舍係指以農作為目的或便利農地種植所建房舍，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，協助農地生產、經營與管理，有不可分離性。農業用之農業設施，自其具有農作生產目的或便利農作之性質以觀，與農舍同義。

準此，農地重劃區內有耕地及坐落其上之農舍、供農業用農業設施出售時，農地重劃條例第5 條規定之文義，雖未將坐落耕地之農舍、農業用農業設施之類型涵蓋在優先購買權內，惟綜觀農地重劃條例第5 條規定及農發條例第18 條第4 項中段之規範意旨，係屬漏洞，應以目的性擴張之漏洞填補方式，將農地重劃條例第5 條優先購買權範圍，擴及於農地重劃區內耕地上坐落之農舍、農業用農業設施，以貫徹上開2條規定之旨趣。

二原審本其採證、認事之職權行使，綜據相關事證，認定楊0哲所有位在農地重劃區內之系爭土地，及其上系爭建物（包括合法之36建號建物及金針菇栽培室之農業設施）應合併拍賣，執行法院亦於拍賣公告中載明。

嗣於系爭拍賣程序，經呂0曦應買，廖0惠所為購買系爭土地而未連同系爭建物一併購買之表示，並非合法行使其優先購買權，其與楊0哲間就系爭土地於系爭拍賣程序之買賣關係無從成立，廖0惠所為之系爭土地所有權移轉登記違反農發條例第18條第4 項規定，為無效。

因以上揭理由，為不利上訴人之判決，經核並無違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，暨其他與判決結果無關之贅論，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，為無理由。

六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第4 49條第1項、第78條，判決如主文。

中華民國 110 年 6 月 3 日

最高法院民事第七庭

審判長法官袁靜文

法官陳靜芬

法官李媛媛

法官石有為

法官林金吾

本件正本證明與原本無異