2023房市十大預測 李同榮：這事是最大灰犀牛
2022-12-16 11:16:16經濟日報 記者游智文／即時報導
央行15日宣布升息半碼，已連四升，重貼現率來到1.75％，創2015年12月以來的七年新高，房市趨勢專家李同榮表示，此項升息措施符合預期，對房市直接影響有限，不過，由於明年進入升息尾聲，影響會加大。
他對升息後期、2023房市提出十大預測分析，預料政策打房趨緩、國內經濟走疲，2024年可能面臨八年經濟負成長魔咒，部分推案量大區域會出現建商多殺多，部分超漲區房價會呈現小跌。
另外他也預料總統大選前，兩岸衝突機率增高，將是2023年房市最大一隻灰犀牛，2023年Q4也是房市是否反轉的關鍵時刻。
李同榮表示，升息循環的初期往往是景氣最熱絡時候，對房市一點影響也沒有，但到中期就會影響經濟增長放緩，而到了升息尾聲，就開始間接影響房市。
目前升息循環邁向中期，並如預期影響到經濟增長，去年GDP仍有6.25%強勁增長，今年正在保三，顯然開始影響經濟，雖然目前對房市直接影響仍有限，但會間接影響購屋信心。
明年將邁入升息後期，就看幅度如何，目前已調整幅度共計兩碼半，若整段升息循環幅度在四碼以內，對房市直接影響有限，不過未來房市是否如央行總裁楊金龍所言軟著陸，取決經濟增長基本面的表現與房市技術循環的走勢。
李同榮另針對升息後期2023房市是否面臨反轉向下的挑戰，提出十大預測分析：
一、全球經濟表現不佳：升息循環將結束，通貨膨脹趨緩，但已全面影響全球經濟表現。
二、國內經濟表現不佳：今年國內經濟成長趨弱，GDP保三，2023保二，2024可能面臨八年經濟負成長魔咒，勢必影響房市基本面與需求面動能。
三、技術面臨末升段：升息、通膨、疫情、兩岸緊張、股市重挫、打房等重大利空阻斷房市主升段，技術循環進入末升段的風險期。
四、地緣政治威脅：兩岸關係將成為2023房市最大灰犀牛，尤其總統大選前後，對岸一定會有更進一步的文攻武嚇動作，對明年下半年房市會是最大的挑戰。
五、政策打房趨緩：總統大選前，房市降溫，政策實在沒有打房的理由，若真要找理由，就是趁勢落井下石，收割房市下修的功績。
六、成屋市場價盤量縮：2023上半年房市表現價穩量縮，房價漲跌互見，還不致反轉，下半年開始房價會有漲不動現象，部分超漲區會呈現小跌，房市表現價盤量縮。
七、預售市場推案量不減，會產生多殺多：預售市場經2022年投資客倒貨影響，銷售率明顯萎縮三成以上，明年雖然投資客倒貨影響趨緩，但若推案量不減，量大區域市場呈現建商與建商多殺多現象。
八、土地價格趨緩：建商土地存貨多，目前土地交易已萎縮近三成，未來追價意願低，漲勢將歇止。
九、商辦市場兩樣情，A辦走穩：由於缺工缺料與營建成本高漲，大量的都更A辦工程進度趨緩，因此，供給不足的A辦租金仍然走穩，若需求沒有持續增加，B辦C辦將開始走弱。
十、總統大選前詭譎多變，2023Q4將是房市反轉關鍵：明年上半年房市表現尚平穩溫和，下半年變數增多，2023Q4總統大選前，將會是決定全台房市是否反轉的最關鍵時刻。
台灣房地產六大循環漲跌走勢圖。資料來源／吉家網
示意圖。記者游智文／攝影
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