房地產陳總部落客

「媽媽今天過得好嗎？」新北市中和區「樂陶居」銀髮健康宅管理經理蔡孟偉熱情與住戶打招呼，標榜只租不售的銀髮健康宅，與青年社宅為同棟社區，目前80間房間已有9成滿，除了有交誼廳、麻將間、KTV，另有專門生活管家、護理師團隊全天候服務，且提供家庭房型共居，整體入住均齡78歲，但最小住戶只有4歲幼童，打破舊有對老人宅缺乏隱私、只有長者能入住刻板印象。

日勝生集團配合新北市政府青年住宅政策，規劃中和秀峰段青年住宅，基地位在中和景德街、秀峰街口、樓高15層樓，已完工，鄰近景平路主要道路，周邊公車班次密集、且離捷運景安站不遠，未來又會有捷運環狀線交通便利，且有景新國小、興南夜市、景平路大潤發等量販店，採買也十分便利，吸引不少人住。

雙北上班族為何不買基隆房？　網解析 3大致命

一名網友之前在基隆住過10幾年，當時每天開車到台北市工作，一天大概花60至90分鐘通勤，但他仍樂此不疲，因為他住在房價相對便宜的區域，所以花多一點時間通勤也合理，但他很納悶，常常聽到有人在抱怨房價太高，為什麼這些人沒考慮過在基隆買房呢？

原PO在PTT表示，他和老婆都是在台北市工作，兩人每天開車到內湖和市政府站，即使是擁擠的上下班時間，來回1個半小時內都還可接受，這讓他想到，如果在雙北工作的人願意住基隆，是否「雙北的房價就不會高不可攀」？

〔記者徐義平／台北報導〕拜京華城賣掉所賜，第3季商用不動產成交總額高達621億元，創統計以來35季單季以來、單季新高，前3季累積金額達1157億元，已經是超越過去6年每1年度交易總額，此外，土地交易也相當火燙，前3季累積成交總額已逾2千億元，也同步超越過去6年每1年度交易總額，商仲業者更預期，今年土地、商用不動產全年交易總額，將突破2011年統計以來新高紀錄。

根據高力國際調研部董事梁儀盈表示，今年前3季商用不動產累積交易總額已逾千億元、約1157億元，光前3季的交易總額已經超越2012至2018年每1年度全年的交易總額，主要是受到京華城及南港世界明珠辦公大樓等2大指標交易案衝高第3季整體交易總額所致。

本季商用不動產單宗最大的交易案便屬京華城，成交總額高達372億元，一舉將零售商場推往本季商用不動產類型的交易首位，占整季比重逾6成。高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠強調，本季工業不動產包括廠房、廠辦等買氣仍熱絡，本季累計交易金額逾百億元、約113.4億元，占整體比重約18%，商辦交易總額則約75.1億元，占比約12.2%。

本季買家購買目的主要是投資取向，包括REITs、投資或資產管理公司、製造業、金融保險等，投資目的為主的交易金額達470億元，且買進類型相較多元。至於，自用買家則多以製造業為主，主要仍是買進商辦以及工業不動產。

環評三大難案本周上菜，包括台中發電廠新建燃氣機組、大潭電廠7號機展延及彰化二林精密機械園區等三案，本周都將在環保署專案小組先後進行初審。這三案雖審查多次，但卻都是新任環評委員首度審查，加上三案複雜度高，環委能否亮綠燈放行，還有許多變數。

首先，台中發電廠新增燃氣機組計畫率先於10月1日登場，此案預計新建兩部燃氣複循環機組，希望2024年3月、2025年7月分別提供裝置容量各約130萬瓩。

然而，台中市政府上周特別召開記者會，針對此案表達強烈反對，要求台電減煤四成，若要新增燃氣機組，至少四部舊燃煤機組必須立即除役，否則中市府「絕不妥協」。

但台電強調，考量供電穩定，既有燃煤機組無法提前除役，僅轉為備用，與中市府僵持不下。尤其此案發展至今，已演變為中央與地方政府的戰場，適逢選舉年政治敏感時機，在中市府強烈反對下，要過環評這關恐怕不容易。

市調統計，北台灣今年推案集中在新北市與桃園市，推案量前十名行政區，新北市有五區入榜，桃園三區，龜山區推案量最大，今年前九個月推案量逾490億元，較去年同期大增近180億，年增57%。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年推案大量區，多是建商看到買氣回升，才擴大推案動能，建商推案步步為營，不再像過去多頭時期矇著眼睛推案，一味搶時機。

根據住展雜誌統計，今年截至9月20日止，北台灣推案量前十名行政區依序為龜山、板橋、中壢、新莊、桃園、三重、新店、竹北、淡水、北投，其中龜山達491億最多，板橋、中壢、新莊也都在450億以上。

何世昌分析，龜山推案大爆發，主要是A7重畫區房價基期低，市場買氣熱絡，吸引建商大舉進場，預料A7重畫區推案潮將持續到第四季，全年案量可望輕鬆突破600億元。

華爾街日報報導，隨着人口外移，東京都最西端的奧多摩町出現愈來愈多閒置老屋，當地政府願意贈送房屋給有孩子的家庭和正值生育年齡的夫婦，但申請者寥寥無幾，這凸顯了已開發國家普遍面臨的困境：市中心住房短缺，市郊住房過剩。

新島和孝的工作是負責將東京的一些房子送出去，但這份工作並不像聽上去那麼簡單。近日的一個早上，新島來到其中一處房產，這是一戶建在山坡上的木結構房屋，屋齡已50年。剛一進屋，他就開始用吸塵器吸那些散落在榻榻米墊子上的小蟲屍體。一位同事拾起一把掃帚過來幫忙。

新島為山區的奧多摩町工作，它的土地面積占東京都十分之一，但人口只有5100人，是1970年代時的一半。

從東京市中心到奧多摩町，至少要兩個小時。這是那種野豬會在垃圾桶周圍翻找食物、學校會給家長手機發送「熊出沒」提醒簡訊的地方。除了當地政府、醫院和幾個旅遊景點之外，就沒什麼人在那裡工作了。

穿梭在大台北各地區的捷運線，快速縮短通勤時間與距離，站與站之間往往差別只有幾分鐘，如果房價有別，便顯得相對划算。觀察台北已通車及施工中的各條捷運線，並比較各站點與前後站的房價，發現動工中的捷運萬大線植物園站，周邊住宅均價每坪約53萬元，比前一站中正紀念堂站便宜逾34萬元，CP值最高。

根據信義房屋統計今年1~7月實價資訊的住宅平均價格，觀察包含台北捷運文湖線、淡水信義線、松山新店線、中和新蘆線、板南線及施工中的環狀線及萬大線，以萬大線的植物園站平均每坪53.36萬元，較前站中正紀念堂站的87.67萬元便宜34.31萬元，兩站皆位於台北市中正區，且價差最大。其次為中和新蘆線的頂溪站，位於新北市永和區，均價每坪48.33萬元，較前一站、台北市大安區古亭站的81.69萬元，便宜33.36萬元；價差第3名為文湖線的西湖站，每坪58.45萬元，較下一站劍南站的87.75萬元便宜29.3萬元。

植物園站價差最大的原因，信義房屋南昌店店長陳純靜認為，因該站周邊機能不如中正紀念堂佳，區內雖有國語實小、建國中學等一級學府及明星學校，還有植物園、歷史博物館等景點，但街廓較老舊，又鄰近萬華區，所以 所以房價相對便宜。

實現居住正義，台北市長柯文哲今（10）日宣布，單一自住的屋主可享有更低的房屋稅，房屋稅實質稅率從1.2％降至1.0％後，再加碼將率調降至0.6％，最快2020年7月就可實施，民眾於2021年5月繳納房屋稅時，稅額將可再減少，預計嘉惠23萬餘戶。

台北市政府今日召開居住正義2.0記者會，柯文哲強調，房子是用來住的，不是用來炒的，居住正義是指市民在台北市居住安全、舒適、有尊嚴，享有基本生活需求，以實踐憲法第10條保障人民有居住的自由。為落實居住正義，北市府在租稅政策方面，創全國之先，對家戶全國單一自住房屋給予輕稅，以保障人民基本居住權益。

台灣人口邁入高齡化之際，不動產交易標的也出現老化現象！內政部最新數據顯示，全國住宅買賣移轉平均屋齡達21.97年，創歷史新高，較3年前同期足足多出2.2年，逾30年老屋交易更逼近2成9，同步寫下新紀錄。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，更新困難使得都會屋齡節節高升，也讓成交屋齡持續寫下新高。近年來老屋深受青睞除坪數實在、價格便宜地段好等CP值高因素，不少屋主等不及都更想要換屋，釋出增加價格又好談，讓買氣水漲船高。

內政部公布今年首季不動產交易屋齡統計，六都以台中市最高，達26.6年，其他依序為台北市25.86年、高雄市22.17年、新北市21.98年、台南市20.28年，以及桃園市17.41年。

統計住宅買賣移轉的屋齡占比更可以發現，全國屋齡超過30年的老宅移轉已占整體住宅移轉28.62％，六都老屋交易占比，以台北市48.66％居冠，台中以33.1％排名第2，新北市以29.04％名列第3。換句話說，不少民眾為撙節預算，又想住在市中心等精華地段，而入主中古屋。

 

美中貿易戰促使台商回台設廠，工業地產成為市場交易寵兒，高力國際統計指出，台商購買廠辦首選北市，買廠擴地則偏好桃園。

高力國際近日統計近九年全國工業不動產與工業用地成交累積金額，包含廠房、廠辦、倉儲物流的工業不動產，合計2931億元，工業土地累積成交金額則約2850億元，

工業不動產以北市交易量最大，自2011至今年上半年合計1442億元，占全台交易占比49.2%，將近一半。

記者張靖榕／綜合報導

日本房產市場因有嚴格的管理制度，加上普遍重透明誠信的因素，使得市場環境與全球相比顯得風險較低。不少日本投資者習於「買下整棟公寓經營」，配合軟硬體、人及合約的嚴格管理，衍生出一套獨特的經營形式，除了自主管理與委託管理外，20.3%的人選擇交由房產公司「一括借上げにより管理」，成了無需管事只需收錢的包租公／婆。

根據《房天下》引述一份《在日本三大都市圈內投資整棟公寓情況》的調查中指出，在日本投資1層至2層樓高整棟公寓樓的佔比最多，達到58.3％。若以戶數來看，5戶以下的整棟公寓樓約有27.7％的人投資；33.6％是6戶至9戶的公寓樓，總合起來共60％的公寓樓投資是在90戶以下。

大多數人選擇的經營型式為「個人形式經營」，占比達82.3％，另外17.3屬於法人形式經營，而投資整棟公寓以租賃方式經營，從建築物、設備、合約到租客等的管理都是必要要素。其中，投資者自己管理叫作「自主管理」，將全部或部分委託給業者則為「委託管理」，不過日本還有一種「一括借上げにより管理」，意指「由房產公司統一租下投資者的房產，從而進行經營管理的型態。」

▲即將進入農曆7月，俗稱鬼月，民眾多半忌諱買房入厝。（圖／取自免費圖庫stocksnap）

記者黃靖惠／綜合報導

即將進入農曆7月、俗稱鬼月，多數人忌諱買房入厝，但也有人偏偏反其道而行，專挑淡季「入市」，認為議價空間大，更有機會撿便宜，但觀察最近6年逢鬼月的交易價、量變化，鬼月房屋買賣交易量，每季減幅逐年減少，不過房價並沒有大幅度下跌，且最近2年還小幅度上漲，由此可見「鬼月議價空間大、撿便宜」不符市況。

北市買房難，不少人想繼承等房，根據台北市地政登記資料，去年北市繼承建物的民眾，逾四成在60歲以上，40至60歲也有43%，合計達八成五。40歲以下僅15%，想年紀輕輕等到房子並不容易。

信義房屋統計建物繼承情況，去年全國繼承移轉達5.6萬棟，連續13年創高，主要都會區繼承棟數都是一路攀升，北市去年繼承移轉達9,206棟，首度突破9,000棟大關。

進一步觀察台北市地政登記資料，北市去年共有9,996人繼承建物，高於移轉棟數，可能是共同繼承。

繼承者中，有近500人年齡已逾80歲，占比約5%，另有3,649人、37%為60至80歲，合計60歲以上占比達42%。占比最高的是40至60歲，共4,346人、43%，40歲以下繼承到房子的人，僅約15%、1,500人。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，繼承年紀普遍較高，推估原因有三：　

台北市近日公布2018不動產市場年報，統計顯示，各行政區買房偏好不同，不少出人意外。如一般認為大坪數交易以市中心居多，其實南港交易最熱；萬華為傳統老社區，新成屋交易占比卻近四成，全市最高。

台北市地政局根據實價資料，每年製作不動產市場動態年報，最新發布的2018年報，全市全年共交易2.09萬件，較去年增加約一成，連兩年增加，房價大致持平，平均交易總價約2400萬元，每坪成交單價約62萬元。

進一步觀察各行政區各項產品交易統計數據，不少讓人跌破眼鏡。以公寓來說，一般認為大安區電梯住宅動輒一坪八、九十萬，不少人會選擇公寓產品，但大安區公寓交易占比僅二成二，低於全市平均28%。

公寓交易最熱的是信義區，占比達40.8%，區域每交易10間房子就有4間是公寓。

五股－泰山輕軌還未啟動就惹風波，新北捷運局於泰山區公所舉辦說明會，泰山區近200名居民及地主現場綁上黃布條，反對市府徵收。自救會會長林正芳指出，政府強徵民地，且從未正式舉辦公聽會就要通過，根本是藐視民意。

痛批是黑箱作業

林正芳表示，五泰輕軌將採取一般徵收方式，劃定泰林路二段、楓江路街廓作為機廠預定地，但民眾直至近日才知道；2014年3月開始，市府就已經更改機廠位置，舉辦多次說明會，但從未有居民知道，根本不知道辦給誰聽。
直到去年7月，因選舉到了，參選人詳查當地規劃，才得知有此計劃，不僅居民連議員都傻眼；同年5月6日已送審第6次後，居民苦苦得不到任何實質說明，直到此次7月2日公聽會貼在里長布告欄，居民才得知被徵收的消息，自救會痛批根本是黑箱作業。
自救會成員胡先生表示，當地居民不可能同意此事，因為五股交流道往被預計設置機場的楓江路方向，本來就常發生車禍，倘若設置機廠，路寬再縮減，當地交通絕對大打結，又有誰會同意。

台商回流，新北市、桃園市工業地需求量最大。(記者張瀞勻攝)

隨著台商回流日增，愈來愈多的企業積極尋覓工業地或廠房，尤其以新北市詢問度最高，其次為桃園市。宏大國際資產統計工業需求主要3大類型，分別為物流倉儲、生產組裝、科技廠辦，業者提醒，尋找標的切莫以價格為主要考量，須通盤評估地目、供電、汙水排放等。

宏大國際資產陳益盛總經理分析，「車、物、人」是簡單判斷物流、生產、或廠辦三大類型業種評估標的合適設點與否的主要指標，以物流業者而言，最重視的是接近交流道、面前道路要夠寬；而以生產為主的廠房，首重物品的生產或組裝，重視工業區電力、汙水處理等設施的完備，次為出貨運輸，「生產用途廠房」是目前市場最缺的標的。

至於廠辦產品，類似辦公室的性質，員工的人數或密度占企業比重相當高，最注重是人員的通勤及飲食等生活機能，同時亦須設有銀行及郵局等金融機構，近年隨著交通運輸改善，許多工業區廠房搖身一變，紛紛重建為科技廠辦。

陳益盛指出，如為台商回台投資，須全數符合以下第一項內共同資格，及第二項內之任一資格，即可符合政府獎勵台商回台投資方案，享有用地、人力、融資、水電力、稅務等五大政策整合之相關優惠。

買房送裝潢入住很方便，但議價可能受到壓抑，且內裝品質、設備品牌價差大，消費者應三思後再做決定。（特力屋提供）

近年興起「買房送裝潢」風潮，最大的優點是省時、省事，一卡皮箱就能入住；不過，住商不動產企研室經理徐佳馨警示，千萬別被美美的裝潢給迷惑，因為不但議價空間小，內裝還可能隱藏次級品，華麗的外表下，根本不實用，甚至有屋主為隱匿漏水、壁癌的事實，讓購屋族看不到真實屋況，入住之後才知道麻煩大了。

徐佳馨指出，建商或屋主為了加速銷售，買房送裝潢最容易「偷空間」，最常見的就是櫃子很淺、讓空間變大，真的入住後才發現，外套根本掛不進去，打掉重做反而更花錢；也有裝潢為彰顯亮點，搭配名牌洗碗機、時尚烤箱，但其他配備都是次級品，當屋主宣稱裝潢花300萬元，根本不讓購屋族有殺價空間，曾有中古屋實價登錄與新成屋差不多的案例。

特力幸福家總監張懿欣表示，在評估建商或屋主所附的內裝是否物有所值時，觀察的重點依序為衛浴設備、系統家具以及木地板；其中，衛浴設備堪稱是價差最大的項目，一套進口衛浴設備比國產或無品牌，價差可達10倍以上。

市建管處新聞稿表示，為防範建築物外牆飾材剝落致人傷亡，並鼓勵市民修繕維護，訂有「臺北市建築物外牆飾面剝落申請修繕及補助費用作業要點」。本項建築物外牆修繕補助，自 103 年起提供市民申請，迄今共補助 351 棟建築物，已核撥經費約12,000,000元。

而每棟建物修繕外牆得申請補助費用部分，可由該棟建物之管理委員會或整棟建物之1/2所有權人同意推派代表進行申請，修繕費用上限為新臺幣4萬元整。

補助費用共分為「吊車費」及「外牆飾面施作費」等兩個部分；其中「吊車費」之補助，若屬5樓以下建物補助上限為1萬元，6樓以上建物補助上限為2萬元。至於「外牆飾面施作費」以每平方公尺2,000元為補助上限，另外，為考量施作人員出勤工資，修繕面積如未達2.5平方公尺者，均補助5,000元。

北市府建管處表示，建築物之安全維護本為建物所有權人之責任與義務，臺北市所訂之外牆修繕補助主要為鼓勵市民修繕之獎勵措施。至於目前所提供之修繕補助額度及標準是否應再增加及修正，以增加市民修繕之意願及提供更多之誘因，目前正研議中。