房地產陳總部落客

實現居住正義，台北市長柯文哲今（10）日宣布，單一自住的屋主可享有更低的房屋稅，房屋稅實質稅率從1.2％降至1.0％後，再加碼將率調降至0.6％，最快2020年7月就可實施，民眾於2021年5月繳納房屋稅時，稅額將可再減少，預計嘉惠23萬餘戶。

台北市政府今日召開居住正義2.0記者會，柯文哲強調，房子是用來住的，不是用來炒的，居住正義是指市民在台北市居住安全、舒適、有尊嚴，享有基本生活需求，以實踐憲法第10條保障人民有居住的自由。為落實居住正義，北市府在租稅政策方面，創全國之先，對家戶全國單一自住房屋給予輕稅，以保障人民基本居住權益。

北市財政局表示，為了逐步實現居住正義的理念，北市訂有短、中、長期稅制改革目標，考量現行房屋稅徵收，中央規定三屋以內的自住房屋適用相同稅率1.2％，北市府認為單一自住者，其稅負宜低，所以自2017年7月1日起，對於位於台北市且是全國單一自住房屋，房屋稅實質稅率從1.2％降至1.0％。現在市府加碼，將房屋實質稅率調降至0.6％，讓北市全國單一自住的屋主再享有更低的房屋稅。

台灣人口邁入高齡化之際，不動產交易標的也出現老化現象！內政部最新數據顯示，全國住宅買賣移轉平均屋齡達21.97年，創歷史新高，較3年前同期足足多出2.2年，逾30年老屋交易更逼近2成9，同步寫下新紀錄。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，更新困難使得都會屋齡節節高升，也讓成交屋齡持續寫下新高。近年來老屋深受青睞除坪數實在、價格便宜地段好等CP值高因素，不少屋主等不及都更想要換屋，釋出增加價格又好談，讓買氣水漲船高。

內政部公布今年首季不動產交易屋齡統計，六都以台中市最高，達26.6年，其他依序為台北市25.86年、高雄市22.17年、新北市21.98年、台南市20.28年，以及桃園市17.41年。

統計住宅買賣移轉的屋齡占比更可以發現，全國屋齡超過30年的老宅移轉已占整體住宅移轉28.62％，六都老屋交易占比，以台北市48.66％居冠，台中以33.1％排名第2，新北市以29.04％名列第3。換句話說，不少民眾為撙節預算，又想住在市中心等精華地段，而入主中古屋。

不過，中信房屋研展室副理張漢超提醒，老宅交易比例高，也反映這塊市場具有商機潛力，但中古屋部分屋主為求賣相佳，有些會將房屋重新整理後再出售，這樣的作法雖無可厚非，但卻使得原屋況細節不易觀察，此時買方除了要注意仲介業所提供的《不動產現況說明書》相關記載，最好還是要學會屋況重點觀察，這樣才能買的安心、住的放心。

 

美中貿易戰促使台商回台設廠，工業地產成為市場交易寵兒，高力國際統計指出，台商購買廠辦首選北市，買廠擴地則偏好桃園。

高力國際近日統計近九年全國工業不動產與工業用地成交累積金額，包含廠房、廠辦、倉儲物流的工業不動產，合計2931億元，工業土地累積成交金額則約2850億元，

工業不動產以北市交易量最大，自2011至今年上半年合計1442億元，占全台交易占比49.2%，將近一半。

高力國際董事總經理劉學龍分析，台北市工業不動產交易主要來自於內湖科技園區，總計內科近九年交易金額高達1281億元，主要是內科單一產權且全棟出售廠辦大樓較多，租金及售價穩定，長期吸引自用型及投資型買家目光 。

記者張靖榕／綜合報導

日本房產市場因有嚴格的管理制度，加上普遍重透明誠信的因素，使得市場環境與全球相比顯得風險較低。不少日本投資者習於「買下整棟公寓經營」，配合軟硬體、人及合約的嚴格管理，衍生出一套獨特的經營形式，除了自主管理與委託管理外，20.3%的人選擇交由房產公司「一括借上げにより管理」，成了無需管事只需收錢的包租公／婆。

根據《房天下》引述一份《在日本三大都市圈內投資整棟公寓情況》的調查中指出，在日本投資1層至2層樓高整棟公寓樓的佔比最多，達到58.3％。若以戶數來看，5戶以下的整棟公寓樓約有27.7％的人投資；33.6％是6戶至9戶的公寓樓，總合起來共60％的公寓樓投資是在90戶以下。

大多數人選擇的經營型式為「個人形式經營」，占比達82.3％，另外17.3屬於法人形式經營，而投資整棟公寓以租賃方式經營，從建築物、設備、合約到租客等的管理都是必要要素。其中，投資者自己管理叫作「自主管理」，將全部或部分委託給業者則為「委託管理」，不過日本還有一種「一括借上げにより管理」，意指「由房產公司統一租下投資者的房產，從而進行經營管理的型態。」

房產公司作為「一括借上げにより管理」實際上的管理者，將從業主手中租來的房產轉租給實際的房客，並統一進行管理。相較於委託管理是由專業管理業者負責，採第一線反應並主動向業主匯報情況，「一括借上げにより管理」的投資者與房客基本上完全沒有接觸。這樣特殊的管理形式在日本有20.3％的投資者選擇，而最多人選擇的仍是委託管理的形式。

▲即將進入農曆7月，俗稱鬼月，民眾多半忌諱買房入厝。（圖／取自免費圖庫stocksnap）

記者黃靖惠／綜合報導

即將進入農曆7月、俗稱鬼月，多數人忌諱買房入厝，但也有人偏偏反其道而行，專挑淡季「入市」，認為議價空間大，更有機會撿便宜，但觀察最近6年逢鬼月的交易價、量變化，鬼月房屋買賣交易量，每季減幅逐年減少，不過房價並沒有大幅度下跌，且最近2年還小幅度上漲，由此可見「鬼月議價空間大、撿便宜」不符市況。

「屋比房屋比價平台」彙整每年逢鬼月、第3季房屋交易量發現，最近6年（2013～2018年）房屋交易量普遍萎縮，只有2016年季增2.6％；至於房價部分，只有2015～2016年微幅下跌0.1％，其餘均上漲，且季漲幅介於0.5％～2.6％不等。

北市買房難，不少人想繼承等房，根據台北市地政登記資料，去年北市繼承建物的民眾，逾四成在60歲以上，40至60歲也有43%，合計達八成五。40歲以下僅15%，想年紀輕輕等到房子並不容易。

信義房屋統計建物繼承情況，去年全國繼承移轉達5.6萬棟，連續13年創高，主要都會區繼承棟數都是一路攀升，北市去年繼承移轉達9,206棟，首度突破9,000棟大關。

進一步觀察台北市地政登記資料，北市去年共有9,996人繼承建物，高於移轉棟數，可能是共同繼承。

繼承者中，有近500人年齡已逾80歲，占比約5%，另有3,649人、37%為60至80歲，合計60歲以上占比達42%。占比最高的是40至60歲，共4,346人、43%，40歲以下繼承到房子的人，僅約15%、1,500人。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，繼承年紀普遍較高，推估原因有三：　

一是醫療進步，國人壽命增加，子女等到長輩往生，繼承房子時，年紀多已不小。第二，現在過世的長者，當年大多早婚早育，子女與父母年紀差距不大，繼承發生時不少子女也已白髮蒼蒼，繼承年齡因此偏高。

台北市近日公布2018不動產市場年報，統計顯示，各行政區買房偏好不同，不少出人意外。如一般認為大坪數交易以市中心居多，其實南港交易最熱；萬華為傳統老社區，新成屋交易占比卻近四成，全市最高。

台北市地政局根據實價資料，每年製作不動產市場動態年報，最新發布的2018年報，全市全年共交易2.09萬件，較去年增加約一成，連兩年增加，房價大致持平，平均交易總價約2400萬元，每坪成交單價約62萬元。

進一步觀察各行政區各項產品交易統計數據，不少讓人跌破眼鏡。以公寓來說，一般認為大安區電梯住宅動輒一坪八、九十萬，不少人會選擇公寓產品，但大安區公寓交易占比僅二成二，低於全市平均28%。

公寓交易最熱的是信義區，占比達40.8%，區域每交易10間房子就有4間是公寓。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，信義區房價落差極大，信義計畫區一坪百萬起跳，豪宅甚至200萬以上，但在吳興街、永春、後山埤站一帶，公寓4、5字頭就可買到，許多希望擁有信義門牌的人，棄大樓選公寓，是公寓產品稱霸主因。

五股－泰山輕軌還未啟動就惹風波，新北捷運局於泰山區公所舉辦說明會，泰山區近200名居民及地主現場綁上黃布條，反對市府徵收。自救會會長林正芳指出，政府強徵民地，且從未正式舉辦公聽會就要通過，根本是藐視民意。

痛批是黑箱作業

林正芳表示，五泰輕軌將採取一般徵收方式，劃定泰林路二段、楓江路街廓作為機廠預定地，但民眾直至近日才知道；2014年3月開始，市府就已經更改機廠位置，舉辦多次說明會，但從未有居民知道，根本不知道辦給誰聽。
直到去年7月，因選舉到了，參選人詳查當地規劃，才得知有此計劃，不僅居民連議員都傻眼；同年5月6日已送審第6次後，居民苦苦得不到任何實質說明，直到此次7月2日公聽會貼在里長布告欄，居民才得知被徵收的消息，自救會痛批根本是黑箱作業。
自救會成員胡先生表示，當地居民不可能同意此事，因為五股交流道往被預計設置機場的楓江路方向，本來就常發生車禍，倘若設置機廠，路寬再縮減，當地交通絕對大打結，又有誰會同意。
楓樹里里長林大筆表示，經查本案2009年12月24日起就陸續辦理說明會，完全沒有居民參與；徵收區域高達1萬5881坪、居民高達4千餘人，卻在10年後才知道此事，根本不尊重泰山居民。政大地政系教授徐世榮則指出，若無邀請土地所有權人及利害關係人參與公聽會，那徵收程序就有問題。

台商回流，新北市、桃園市工業地需求量最大。(記者張瀞勻攝)

隨著台商回流日增，愈來愈多的企業積極尋覓工業地或廠房，尤其以新北市詢問度最高，其次為桃園市。宏大國際資產統計工業需求主要3大類型，分別為物流倉儲、生產組裝、科技廠辦，業者提醒，尋找標的切莫以價格為主要考量，須通盤評估地目、供電、汙水排放等。

宏大國際資產陳益盛總經理分析，「車、物、人」是簡單判斷物流、生產、或廠辦三大類型業種評估標的合適設點與否的主要指標，以物流業者而言，最重視的是接近交流道、面前道路要夠寬；而以生產為主的廠房，首重物品的生產或組裝，重視工業區電力、汙水處理等設施的完備，次為出貨運輸，「生產用途廠房」是目前市場最缺的標的。

至於廠辦產品，類似辦公室的性質，員工的人數或密度占企業比重相當高，最注重是人員的通勤及飲食等生活機能，同時亦須設有銀行及郵局等金融機構，近年隨著交通運輸改善，許多工業區廠房搖身一變，紛紛重建為科技廠辦。

陳益盛指出，如為台商回台投資，須全數符合以下第一項內共同資格，及第二項內之任一資格，即可符合政府獎勵台商回台投資方案，享有用地、人力、融資、水電力、稅務等五大政策整合之相關優惠。

第一項為共同資格，美中貿易戰受衝擊業者、赴中國大陸地區投資達2年以上、回台投資、擴廠之部分產線須具備智慧技術元素或智慧化功能之企業等。

買房送裝潢入住很方便，但議價可能受到壓抑，且內裝品質、設備品牌價差大，消費者應三思後再做決定。（特力屋提供）

近年興起「買房送裝潢」風潮，最大的優點是省時、省事，一卡皮箱就能入住；不過，住商不動產企研室經理徐佳馨警示，千萬別被美美的裝潢給迷惑，因為不但議價空間小，內裝還可能隱藏次級品，華麗的外表下，根本不實用，甚至有屋主為隱匿漏水、壁癌的事實，讓購屋族看不到真實屋況，入住之後才知道麻煩大了。

徐佳馨指出，建商或屋主為了加速銷售，買房送裝潢最容易「偷空間」，最常見的就是櫃子很淺、讓空間變大，真的入住後才發現，外套根本掛不進去，打掉重做反而更花錢；也有裝潢為彰顯亮點，搭配名牌洗碗機、時尚烤箱，但其他配備都是次級品，當屋主宣稱裝潢花300萬元，根本不讓購屋族有殺價空間，曾有中古屋實價登錄與新成屋差不多的案例。

特力幸福家總監張懿欣表示，在評估建商或屋主所附的內裝是否物有所值時，觀察的重點依序為衛浴設備、系統家具以及木地板；其中，衛浴設備堪稱是價差最大的項目，一套進口衛浴設備比國產或無品牌，價差可達10倍以上。

其次觀察的重點是系統家具，使用的板材，會因原料處理、做法而有很大的價差，例如，在甲醛釋出量的差異上，E1等級或釋出量更低的板材，單價就較E3等級高出3成，當施作坪數愈大時，中間的價差就愈大，張懿欣認為，可請建商合作的裝修公司出示板材證明，或透過鑑定人員以儀器測試板材的甲醛釋出量，來保障自己的權益。

市建管處新聞稿表示，為防範建築物外牆飾材剝落致人傷亡，並鼓勵市民修繕維護，訂有「臺北市建築物外牆飾面剝落申請修繕及補助費用作業要點」。本項建築物外牆修繕補助，自 103 年起提供市民申請，迄今共補助 351 棟建築物，已核撥經費約12,000,000元。

而每棟建物修繕外牆得申請補助費用部分，可由該棟建物之管理委員會或整棟建物之1/2所有權人同意推派代表進行申請，修繕費用上限為新臺幣4萬元整。

補助費用共分為「吊車費」及「外牆飾面施作費」等兩個部分；其中「吊車費」之補助，若屬5樓以下建物補助上限為1萬元，6樓以上建物補助上限為2萬元。至於「外牆飾面施作費」以每平方公尺2,000元為補助上限，另外，為考量施作人員出勤工資，修繕面積如未達2.5平方公尺者，均補助5,000元。

北市府建管處表示，建築物之安全維護本為建物所有權人之責任與義務，臺北市所訂之外牆修繕補助主要為鼓勵市民修繕之獎勵措施。至於目前所提供之修繕補助額度及標準是否應再增加及修正，以增加市民修繕之意願及提供更多之誘因，目前正研議中。

來源:獨家報導 文：張澔軒│圖：編輯部

 

繼承農地要繼續維持農用五年，該農地才可以免課遺產稅，若被查獲列管期間「非農用」了，要追繳已免的遺產稅，而且是向「所有的繼承人」追繳。北區國稅局查到一個個案，列管期間把繼承的免稅農地出租給公司搭建臨時工務所，被追繳300多萬元遺產稅。

該個案當年適用10%的遺產稅單一稅率，農地以公告現值計價，現值3000多萬元，所以追繳300萬元遺產稅。北區國稅局官員說：「只是把當年免掉的遺產稅追回，這類案件沒有罰款，也沒有加計利息。」

所以，納稅人申請農地免稅，兩年後被取消免稅，官員說：「經濟上沒有任何損失，只是比較麻煩些。」因為先繳或後繳，稅款都一樣，甚至可以說賺了利息。

官員說，補稅單會發給代表人，也就是當年申報遺產稅的代表人，但是所有繼承人都是「納稅義務人」。通常代表人會出面，協調納稅義務人分配補稅款。所以，有時候取消農地的免稅問題會轉成家族糾紛。

長期膽固醇過高是引發心血管疾病的一大恐怖因子，若造成動脈粥狀硬化、高血壓，動脈阻塞，嚴重的話可能會讓組織缺氧壞死，甚至難逃截肢命運；想知道膽固醇是否過高，有一個簡易的自我檢測方法，捏捏腳就知道。

膽固醇可以保護紅血球不受破壞，因此並不是越低越好，《早安健康》報導，日本醫學博士内山明好表示，位於小腿後方的阿基里斯腱，是全身最容易累積膽固醇的部位之一，因此透過阿基里斯腱是否脹大，就能簡略判斷是否有膽固醇過高的問題。

【測量方法】

1. 坐在椅子上翹腳，一隻腳交疊到另一隻腳上。

2. 掐住腳踝後方，阿基里斯腱最細的地方。

3. 測量手指捏出來的厚度，如果大於1.5公分，就可能有膽固醇過高問題。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關提醒您，騎樓供公共通行使用，沒有做其他用途使用者，可免徵房屋稅，但騎樓若供營業使用，無論是全部或部分封閉，已非供公共使用，則必須按營業用稅率課徵房屋稅。稅捐機關進一步表示，房屋稅是按房屋實際使用情形依不同稅率課徵。如房屋使用情形變更時，應於事實發生日起30日內主動提出申請，以維權益。

來源:買購不動產新聞台

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苗栗縣銅鑼鄉朝西段6筆特定農業區農牧用地、1筆特定農業區甲種建築用地，共約2780坪，買主2013年7月簽訂契約書，依約支付3822萬多元，計畫興建療養院，2017年整地才發現其中4筆土地有中油公司高壓天然氣管線通過，苗栗地方法院法官調查認定地主故意不告知土地瑕疵，最近判決應返還635萬多元。

買主起訴主張7筆土地過戶後，2017年初整地工程，雜草、樹木及竹林刈除後，發現中油公司告示牌標誌，但原地主簽約買賣過程從未告知，一般社會大眾商業交易習慣，買受人如知道土地下方埋設中油高壓天然氣管線，可能不願購買或僅以低於行情購買土地，因此依不當得利法律關係，請求減少價金2000萬元。

原地主答辯說，7筆土地僅有4 筆土地下方中油管線通過，但土地屬特定農業區的農牧用地，本來就不能用來興建療養院，中油管線也不會影響農牧使用，因此土地不屬物的瑕疵，即使是瑕疵，買主曾多次看地，應可看到中油管線告示牌。

買主於簽約3年半後，才告知發現有中油管線，顯然是能檢查而不檢查，應視為買主已承認所受領之物，因此原地主不必負物之瑕疵擔保責任，且原地主在主觀上並不知道土地下方埋設中油管線，沒有故意不告知瑕疵可言。

法官調查，中油12吋、16吋天然氣管線通過其中4筆土地，地下深度約1.5公尺，依區域計畫法限制特定農業區農牧用地，不得興建療養院，但可作為農舍、農作產銷設施等使用，土地下方埋設天然氣管線，對於土地上興建農舍而需開挖地基等行為，具有一定程度的潛在危險，經鑑定有物之瑕疵。

此外，中油管線2002年因開發土地裸露，中油當時曾協調，因此原地主買賣契約簽立前，已知土地下方埋設中油管線，因此確有故意不告知瑕疵的情事，經鑑定在考慮土地下方埋設中油管線條件下，差價635萬2699元，判決原地主應返還溢價，並計算法定利息，全案還可以上訴。

房價居高不下，日前有民眾指出全台空屋率達1成，「應課徵空屋稅」，短短12天，附議人數迅速衝破5000人，達到成案門檻。記者余承翰／攝影

房價居高不墜，是許多年輕人心中的痛，日前有民眾提點子，指出全台空屋率達1成，「應課徵空屋稅」，短短12天，附議人數迅速衝破5000人，達到成案門檻，財政部須於2個月內回覆參採情形。

民眾5月中旬於國發會公共政策網路參與平台提點子「應課徵空屋稅」，直指台灣空屋率達10.12%，政府的國家政策應以平民為優先，而不是以金字塔上層利益優先，坐視把房屋當成投資的情形發生。

提案民眾建議，課徵空屋稅可朝「限定一個家庭只能有一間房，超過則課徵稅」、「稅率可以為房價之20%至30%以上（必須有感）」等方向來思考，以此達到讓房價下跌，不再成為炒房客的投資道具，並縮小貧富差距的隔閡等目標；如此一來，也有助於政府稅收大量增加。

中央、地方攜手合作推動社會住宅，內政部核可「新北市住宅及都市更新中心」及「桃園市社會住宅服務中心」業務項目符合特定公共事務，未來中心的設置條例通過市議會審議後，新北市及桃園市即能採行政法人的組織型態，設立社會住宅專責機構，大幅增加社會住宅營運管理所需的人力資源，提供社會住宅住戶及周邊民眾完善的居住服務。

內政部表示，過去國宅政策退場之後，負責住宅業務的人力紛紛裁併，面對進行中的「八年20萬戶」社會住宅興辦、管理營運等業務，內政部及各地方政府都面臨人力短缺的問題，因此推動各級主管機關儘速成立住宅專責機構，是非常迫切的事情。

內政部說明，採用行政法人的組織型態，可以鬆綁公部門的人事及採購制度，以企業化的經營模式運作，提升效能。鄰近的韓國、日本也都有類似的住宅行政法人專責處理住宅及都市更新業務，值得我國效法。

內政部指出，去年中央率先以行政法人的組織型態，成立國家住宅及都市更新中心，即時補足管理中央興辦的林口世大運選手村社會住宅所需人力，同時也積極推動公辦都市更新案件，目前已著手規劃增設工程部來增加社會住宅的興辦能量，未來住都中心將與地方政府更緊密合作，共同興辦社會住宅。

內政部強調，期望新北市議會及桃園市議會能儘速通過該行政法人的設置條例，同時也呼籲其他地方政府同步跟進，加速成立住宅專責機構，增加住宅業務的推動效能。

內政部統計，今年第1季與前兩年同期相比，繼承移轉量略微下滑，全國繼承移轉年減2.43%；贈與移轉量年增1.91%，且六都在贈與移轉量部分都向上成長。 報系資料照

內政部統計，今年第1季與前兩年同期相比，繼承移轉量略微下滑，全國繼承移轉年減2.43%；贈與移轉量年增1.91%，且六都在贈與移轉量部分都向上成長。 報系資料照 假如你在台北市有兩至三棟房子想要過戶給子女，對子女而言，一般來說承接父母房產的方式採繼承較划算，但數據顯示卻顛覆大家的想像。

據內政部統計數據，今年第1季與前兩年同期相比，繼承移轉量略微下滑，全國繼承移轉年減2.43%；贈與移轉量年增1.91%，且六都在贈與移轉量部分都向上成長，顯見愈來愈多父母，偏好以贈與途徑將房產過給子女。

但這樣的做法會差多少？估價師舉實例估算價差可達650萬元，簡單說，就是這些富爸媽寧願多花650萬元，也要選贈與不選繼承。650萬元，已經可以在新北市郊區再買一棟房子。

假設位於台北市仁愛路四段的實際案例顯示，屋齡高達45年、面積約40坪的物件，屋主取得時間30年左右，房仲業者推估總市值約4,000萬元，若是採取繼承方式，合計稅務規費大約落在94萬元。

由於台北的房子多是30～40年起跳，所以在看屋或議價時，就會出現一種有趣的話術：