房地產陳總部落客

歷經3年多 國產署都更分回房地「千荷田」今完銷

2018-02-02 20:51

〔記者吳佳蓉／台北報導〕

國產署3處都更分回房地「千荷田」、「東西匯」及「聯勤三喜」今開標，其中「千荷田」1戶吸引兩封標單，最終以5818萬元標出，溢價率0.16%；歷經12次標售、耗時3年多的「千荷田」都更分回房地，終於趕在農曆年前完銷。

千荷田外觀。（翻攝國產署北區分署網站）

雙北買房主流 小於30坪總價低於1500萬

[中央社]  The Central News Agency

中央通訊社 2018年1月25日 上午9:12 （中央社記者韋樞台北25日電）

台灣搜房網依網友搜尋條件統計發現，雙北房價高，主流坪數相對小，30坪以下小房的查詢率雙雙過半，30坪以下小房、總價新台幣1500萬元以下才是成交甜蜜點。

台灣搜房網統計準買家訪問網站時輸入的搜尋條件，藉由查詢率解密六都「縣市VS房價」或「縣市VS坪數」間的關聯，同時佐以官方數據，分析現階段國內房市面貌。

台灣搜房網協理廖士賢分析，雙北房價高，主流坪數相對小，30坪以下的查詢率雙雙過半；但在31坪到40坪的區間，新北比台北多出約10個百分點，足見大台北民眾若想住大坪數，還是要往新北移動。

首度反彈，北市法拍量增最多，台南不增反減

作者：MyGoNews蕭又安

時間：2018-01-29

金融海嘯後，法拍量首度反彈，北市增最多，台南不增反減

新聞摘要 金融海嘯後，法拍量首度反彈，北市增最多，台南不增反減

北市林森商圈 淡海新市鎮 雙北交易熱區

台北市林森北路近5年總交易數量達1455件，高居台北市之首。

2018/01/27 04:29 文/記者葉思含

內政部：多數經耐震初評老屋可申請重建 詳評非必要

日期：107-01-26

資料來源：內政部

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」已於去(106)年上路，但內政部近日發現有民眾誤傳，老舊建築物必須進行結構安全性能評估之「詳細評估」後始能申請重建，導致建物所有權人躊躇不前，不敢申請評估。

內政部今(26)日特別澄清，詳細評估並非必要程序，須視初步評估結果而定，經初步評估為乙級且有昇降設備者，才須再進行詳細評估。

內政部表示，結構安全性能評估分為初步評估及詳細評估，初步評估之後是否須進一步進行詳細評估，將視初步評估結果而定。

北台灣 推案量中止連三年下跌

作者：MyGoNews蕭又安 時間：2018-01-25

北台灣推案量中止連三年下跌，主要是新北市出現爆量，但其他縣市大多還是維持減量的狀態

新聞摘要 北台灣推案量中止連三年下跌，主要是新北市出現爆量，但其他縣市大多還是維持減量的狀態

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】據住展雜誌統計，2017年北台灣總推案量為8,315.43億，較2016年增加182.84億、年增幅約2.25％，中止連三年下滑，轉為正成長。住展雜誌企研室經理何世昌表示，推案量止跌回升的關鍵，主要是新北市出現爆量，帶動北台灣整體案量走高，但其他縣市大多還是維持減量的狀態，顯示各地建商推案信心未全面回溫。

〈房產〉去年全台房屋買賣移轉26.6萬棟 近4年首度止跌

資料提供： / 作者：鉅亨網記者張欽發 台北綜合報導 2018.01.25 - 19:05

根據內政部統計處 2017 年全年最新買賣移轉棟數資料顯示，去年買賣移轉棟數落在 26.6 萬棟，年增約 8%，是 2014 年以來首度止跌翻揚的一年，除買賣移轉棟數落底反彈外，另外像是繼承則持續創新高，贈與和拍賣也呈現緩增現象，去年的房市各項移轉都高於 2016 年。

房仲業如全國不動產董事長葉春智認為，買方市場持續，價動量就增，房價已修正到實價行情，且屋主、買方也撐得夠久，2018 年交易量有機會站上 30 萬棟。以這樣的移轉棟數推估，今年的全台房屋移轉棟數將較去年成長 12.78%。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2016 年的全台 24.5 萬棟房屋移轉量，是 1991 年以來的新低量，過去幾次超低量後，市場發現最恐慌的時機已過，買氣就逐步釋放回市場上，隨後可伴隨著交易量能反彈，2017 年也是在 2016 年波段新低量後，出現一波反彈走勢，在市場買氣逐步打開後，價格也從下跌趨勢逐漸轉為區間盤整。

至於其他房屋移轉方面，繼承的移轉登記持續創下新高，2017 年的移轉登記共有 5.3 萬棟，反應人口老化與高住宅自有率社會現象，趨勢呈現增加走勢，另外 2017 年贈與有 4.3 萬棟，較 2016 年反彈，由於房地合一與新版遺贈稅上路，贈與移轉近 2 年都跌破 5 萬棟，不過夫妻贈與節省土增稅效益仍在，2017 年贈與移轉棟數 4.3 萬棟，也較 2016 年增加 3%。

在拍賣登記 2017 年雖然年增 6%，不過由於目前屬於超低基期，即使年增 6% 但仍維持在 5000 棟以下的低量區，對市場並未有明顯影響。

新店最火！央北重劃首發登場

2018-01-25 10:54

新北市地政局今上週公開標售「新店中央新村北側」14筆住宅區土地，共吸引37封標單，標脫11筆、脫標率達78.5%，合計標脫金額約79.10億元，平均溢價率14.95％；其中溢價率最高為908標，加價1.2億、溢價率達25％，由原本就已插旗當地的長虹建設得標，標售成績可說是熱到爆。

此次開標，盛況空前近年少見，標售溢價率更超過預期，且包括許多知名開發公司或建商，如長虹、宏盛、潤泰、聯上等建商都出手，建商對於去年下半年房市回溫的狀態感到信心十足；而此次央北的標售熱翻，更成功帶動大新店周邊買氣。

波爾多為近期建商搶地最火熱「大央北重劃區」首發推案，未公開即轟動大雙北。

建商搶地 新店央北標脫逾5600坪、近80億元土地

2018-01-19 15:01 〔記者徐義平／台北報導〕

新北市地政局今標售新店區中央新村北側重劃區14筆土地，共吸引37封標單競標，最終有11筆土地標脫，標脫率將近8成，為近3年房市盤整階段搶地較為熱絡的一次，而且此次得標者還有上市櫃建商長虹、宏盛、聯上開發等，以及不少知名建商，房地產業者分析，隨著房價波動已趨於平緩，買氣已經築底，建商購地的心態也轉趨積極。

新北市地政局今標售新店區中央新村北側重劃區14筆土地，最終有11筆土地標脫，標脫率將近8成，為近3年房市盤整階段搶地較為熱絡的一次。（擷自Google地圖）

 根據新北市地政局標售公告，此次標售的14筆土地，面積合計約6716.37坪，標售底價合計近81.39億元，最終合計標脫土地金額將近80億元。

止跌回穩？ 全國住宅價格指數連三季上漲

內政部公布2017年Q3全國及六都住宅價格指數，全國指數呈現微漲，六都中有四都的住宅價格指數上揚。

2018/01/11 09:45 文/記者馮牧群

內政部公布2017年Q3全國及六都住宅價格指數。

觀察當季住宅價格變動，全國指數呈現微漲，六都中有四都的住宅價格指數上揚，僅台南市及高雄市下跌，且跌幅都相對有限，特別是全國指數已經出現連三季上漲，似乎住宅價格有止跌回穩跡象，包括台中市出現連續三季成長，台北市也出現連續兩季成長，營建署國民住宅組指出，止跌回穩是Q3住宅價格的最大特徵。

台北市府 專案研處大彎北段都市計畫

作者：MyGoNews林湘慈 時間：2018-01-04

台北市府將籌組專案小組研處大彎北段都市計畫檢討方向

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】鑒於台北市議會及在地居民持續訴求市府正視大彎北段商業區及娛樂區內既有住宅使用之事實，而提議應放寬作住宅使用一事，台北市府本於正視問題、面對問題、解決問題之原則下審慎處理，將組成跨局處專案小組，邀集各專業領域之專家學者考量歷史背景、地區發展、公平正義等因素商議處理方向。

大彎北段地區發展自1992年主要計畫、1994年細部計畫發布實施時即定位該地區為台北副都心，在配合地區發展所需，陸續於2003年修訂細部計畫放寬使用項目，復於2008年亦配合修訂土地使用管制辦理公開展覽作業，惟因未有明確共識及配套措施，而於2011年市都委會退回。

拚都更！金管會開放AMC投資都更 額度上看2000億

2017-12-29 21:03 〔記者王孟倫／台北報導〕

近期政府加速推動都更及老舊房屋重建，金管會今天宣布，鬆綁放寬銀行的AMC（資產管理公司）相關限制，允許AMC可以轉投資「都市更新服務公司」，以提高銀行參與意願；金管表示，由於AMC可投入危樓都更的額度為淨值之7倍，因此，將有2000多億元的空間可投入參與。

金管會今天修正鬆綁銀行AMC關投資危樓都更限定，未來可投資額度上看2000億元。圖為金管會主委顧立雄。（記者王孟倫攝）

金管會已於2015年8月修正「金控公司（銀行）轉投資資產管理公司營運原則」，也就是所謂的「AMC營運原則」，該規定，允許自有及集團內不動產得擔任都市更新實施者，並得受委託對於都更重建或危樓、海砂屋等有公共安全之虞之不動產改建，協助辦理「債權整合」及「墊付款項」業務。 不過，這項辦法修正通過後，銀行轉投資的AMC參予都更改建的意願，並沒有因此提高，根據統計，目前AMC墊付款業務僅100多億元。

附裝潢、包租還有無息貸款 北市套房建案銷售率飆高

《住展》雜誌統計，北市今年套房推案戶數約168戶，截至目前為止已去化131戶，銷售率將近8成。（記者徐義平攝）

2017-12-21 12:46 〔記者徐義平／台北報導〕高房價時代，精華地點的低總價套房成為買氣主要來源。根據《住展》雜誌統計，北市今年套房推案戶數約168戶，截至目前為止已去化131戶，銷售率將近8成，成為各房型中銷售率表現較佳，至於，2、3、4房等各房型銷售率則頂多3成左右。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，此波套房銷售率飆高主因，包括租金上漲，帶動租金收益率往上揚，以及民眾以租代買，租賃需求升溫，此外，北市套房房貸成數可達7~8成，部分建商甚至加碼提供10~15%的公司貸款額度，使套房貸款成數不足的疑慮降低，而且各建案普遍祭出包租、附裝潢、無息公司貸等優惠措施。種種因素使得套房建案翻身。

根據《住展》調查，今年台北市預售、新成屋等各房型占整體推案戶數比率，其中泛1房，包括套房、1房以及1加1房等泛1房房型，戶數達401戶，占整體推案比率約12%、2房占比約32%、3房占比約25%、4房占比約20%、其他特殊房型則占比11%。 總價概念 房型愈大銷售愈低 進一步概率推估各房型銷售，除套房銷售率達78%外，2房銷售率約3成、3房銷售約26%、4房銷售率約2成，銷售率是隨著房間數增多而呈現反向減少，何世昌認為，主要仍是總價概念，房間數增多也代表購屋總價隨著拉高，買氣也跟著遞減，反觀低總價的套房買氣則相較亮眼。 何世昌分析，以總價來看，最好賣的套房總價帶為1200萬元以下，坪數則是落在10~15坪（不含車位）。若地段極佳、租金投報率高於2％、且推案位置在精華區，其實總價2000萬以下的套房還是賣得動，但又以提供優惠方案的建案銷售成率較為亮眼。至於，會搭配哪些優惠方案，不外乎附裝潢、包租複數年或低首付等。

地上權、工業宅、零持分 3種房子小心買

撰文者｜撰文：潘佳凌、賴雅淳 攝影：張家禎　

本文轉載自Money錢 2013-12-02 地上權、工業宅、零持分 3種房子小心買

房價高漲，民眾到處尋找便宜房子，地上權住宅、工業住宅、零土地持分住宅因而受青睞，但是，買這類房子並不會比較划算，下手前請先謹慎評估。 房地產是一項有趣的產品，它既符合人們居住上的情感安心需求，同時也具有投資功能。然而，房地產也是一項具有高度專業及資訊不對稱的投資商品，有許多枝微末節在購買時需要特別留意，例如今年廣泛被討論的地上權住宅、工業住宅，以及土地零持分住宅皆是如此。 今年以來，由於房價高漲，地上權住宅、工業住宅、土地零持分住宅，因價格較周遭平均行情低了2∼4成，受到買方青睞，加上在政府政策推波助瀾下，這些特定商品也大行其道。 但是，上述這3類住宅的設計條件其實是跳脫一般住宅的思惟與知識。例如，地上權住宅只能使用50∼70年，而且貸款條件較差；工業住宅可能有違法使用問題；土地零持分住宅即使住的是公寓，也要每月付租金給地主。這些產品迥異於一般住宅，甚至有些隱形成本隱含其中，在購買時都要仔細鑽研，免得以為買了高CP 值房子，其實是當了凱子卻不自知。 地上權住宅 增值低 轉手性差 今年以來在市場上很夯的地上權住宅，其實政府早在3年前就已開始推動開放相關產品。過去政府賣國有地遭輿論批評為賣祖產，因此目前大面積土地無法標售，只好轉往地上權發展，直至今年大鳴大放，許多地上權土地招標成功，使用年限也從50年延長至70年，大型建商如華固、冠德、吉美等紛紛推出地上權住宅。 由於台北市土地價格飆漲，進而推動房價高升，令許多自住型買方望之卻步，而地上權住宅最大優勢是便宜、租金報酬率高，但是沒有土地持分，雖然省了地價稅、土地增值稅負擔，卻仍須支付「地租」給建商，且貸款成數也低，使用期滿須拆屋還地且無增值性，都是購買地上權住宅要多留意之處。 預付租金概念 便宜進駐市中心 售價低於周遭行情的地上權住宅，其實是投資性大於居住持有需求。目前政府大多數的地上權土地都以開發為商用不動產 使用，少部分是以住宅產品對外銷售，而這類地上權住宅訴求低價、優質地段，吸引了不少大眾的目光，例如華固標下景美財訓所地上權土地，規畫推出4字頭房價產品，比起周遭新案開價7字頭，令許多消費者眼睛一亮，大喊便宜。 一般情況下，地上權住宅的確會比周遭便宜2∼3成。由於地上權住宅大多位於精華地段，買下等於是用較便宜的價格進駐到市中心。然而，高力國際調研部董事李日寶開門見山的說：「地上權住宅持有者並沒有土地所有權，僅有房屋使用權，其實是預付租金的概念。」 舉例來說，假設地上權住宅1坪價格為30萬元，權狀20坪，總價就是600萬元。若將這600萬元視為租金概念，使用期限50年，每年租金就是12萬元，平均每個月租金1萬元。 地租、房屋稅 隱形成本要留意 國有地改採地上權標售後的第1個個案「吉美璞立」10月開賣，這是國產署去年7月所標售的地上權，位於民生東路巷內，地點靠近敦化北路、松山機場，地理位置極佳。每坪開價120萬元，規畫為17∼35坪的飯店式住宅，總價2000萬起跳，使用期限50年，等於每年租金回收要40萬元以上才能打平，這還不包含每年須繳地租、房屋稅、管理費等其他費用。 地上權住宅雖然每年不用繳交地價稅，卻須繳交所謂的「地租」給建商。地租是以公告地價的2% 至10% 來計算，這是因為建商把權利金轉嫁到買方身上的關係。以實際案例來看，年繳地租也在數萬元上下，並不見得會比一般地價稅來得低，而且現在土地價格飆漲，表面上消費者雖然沒有繳土地增值稅與地價稅，實際上還是幫建商負擔了土地漲價成本。 從成本的角度來分析也不划算。李日寶說，同樣都是以公告地價為課稅基準，一般自用住宅地價稅的優惠稅率是千分之二，而地上權住宅的地租若以常見的5% 計算，地上權住宅是一般住宅的25倍，這些稅負的隱形成本鮮少被討論，若只看投報率3∼4%，的確會很令人衝動。 也有人會說， 先買下、收租金，之後再來轉賣。但是，地上權住宅不像一般住宅，因為沒有土地價值，轉手性較差。李日寶說，地上權住宅的概念類似權證，不論是自用或投資，價值都會隨著時間而流失，理論上，隨著屋齡增加，殘餘價值也會隨之降低。 使用期限滿期 須拆屋還地 然而，目前地上權住宅的實際成交情況卻非如此，由於一般住宅房價高漲、游資多，連帶使得地上權住宅價格竟然也有小幅攀升。但是，若是以投資置產的角度購入地上權住宅，假設第一手購入的租金報酬率預設為3∼4%之間，這樣的投報率仍優於店面型產品，但房價上揚後，其租金報酬率的優勢也會跟著消失。 雖然使用年限從50年拉長為70年，但是地上權產品沒有土地所有權，無法參與改建或都更，時間一到還必須拆屋還地，有違中國人「有土斯有財」的傳統觀念。更何況，房屋使用權能否續租，年限一到必須仰賴建商與政府溝通，50、70年之後的政府5政策誰也料不準，因此如果是以居住需求買下地上權住宅，須留意此點。 地上權住宅的貸款處理也是一大問題。永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，先前經手過的地上權住宅，願意給予貸款的銀行，雖然多半仍以房貸方式辦理，不過貸款成數最高僅約6成，銀行所願意放款的成數比工業住宅還要低，甚至還有些銀行會以信用貸款來放貸給地上權住宅，利率至少3% 起跳，增加買方的利息支出。 不過，今年9月政府開放建物本身可單獨貸款，銀行較願意採納，等於為地上權住宅的貸款解套。然而，由於不溯及既往，今年9月以前取得的地上權產品無法適用，在購買時須特別留意。 工業宅 貸款不易可能還會被罰款 前2個月，台北市政府對工業住宅動大刀，針對10件工業用地改成住宅出售的業者揮刀，包括遠雄等大型建商紛紛中箭，遭政府罰款。 市面上充斥的工業住宅雖然較一般住宅價格可便宜到2成，但是不僅購買後有違規使用之嫌，更重要的是工業住宅的貸款成數無法像一般住宅貸到8成，購買時不得不慎。 根據都市計畫法規定，為了都市發展的長遠規畫，劃分好各土地使用分區管制以方便管理，分為商業區、住宅區及工業區等。但由於台灣產業結構轉變，傳統工業區普遍都有閒置的問題，因此為了紓解住宅區、商業區用地的使用密度，同時促進工業土地的利用，都市計畫法施行細則第18條，開放申請甲、乙種工業用地，做為一般事務所、一般商業設施、廠辦、工廠等使用。 房價低於均價2成 但屬違規使用 中信房屋行銷部副理江龍名表示，這一類住宅雖被稱為「工業住宅」，實際上是「工業用地事務住宅」，工業區用地無法申請住宅建築執照，這些工業宅卻用來做為住宅使用，屬於違規使用，主管單位可以對此開罰。 雙北市工業住宅相當多，例如遠雄在內湖的遠雄藝朗、新北市的元氣大鎮，都是知名的工業宅違法使用案例，目前台北市已經針對幾個建商開罰，希望收到嚇阻效果。 為何工業住宅大行其道？ 「便宜」是最大的優勢。江龍名分析，台北地區房價高漲，工業用地取得成本便宜，通常推出的建案單價會比鄰近住宅行情低1∼2成，讓許多消費者眼睛一亮，因此這幾年建商紛紛推出這類產品搶攻市場，在低於市場行情的支撐下，銷售狀況不差。 工業住宅在使用上也有優勢。由於工業區的道路寬敞，沒有商業區擁擠的感受，而且為了符合工業使用，都是以工業廠房的標準來設計，從建築的角度來說比一般住宅堅固，且室內樑柱少又寬敞，通常不會有隔間，多半是以沒有裝潢的毛胚屋交屋，對於喜歡自行揮灑空間創意的消費者來說，是很適合的產品。 不過，講到工業住宅的劣勢，可能就比起優勢來得稍多。首先是法令問題，工業區依法不得興建住宅，若違規使用政府將罰鍰6∼30萬元，而且採連續罰，因此使用者將面臨罰款的狀況。另外，由於工業住宅交屋多半是毛胚屋，不少案子有二次施工的違規問題，雖然不遭舉報時就安然無事，然而一旦遭舉報就需要恢復原狀，屆時可能有將整間房子拆除的情況發生。 貸款成數至多7成 優惠專案無法適用 更令人頭痛的是貸款問題。睿紳代書事務所代書陳永慶表示，一般來說，工業住宅因為便宜，購買族群多為首購族或收入較低族群，但是工業住宅的用地屬於乙種工業用地，又是違規使用，因此銀行放貸時的審核會較為嚴格，無論是貸款成數或是利率，都會比一般住宅的條件差。 「通常貸款成數最多7成，利率則比一般住宅來得高。」陳永慶說。再加上是違法使用，所以政府所有的優惠方案，例如青年安心成家方案、住宅補貼等，工業住宅都無法適用。 還有一項缺點是生活環境問題，由於地目屬工業用地，使用者仍可做為工廠使用，如果居住在這一類房子，鄰居把空間拿來當工廠使用，其實是合法使用，反而是當做住宅的人是非法使用，而這樣的生活環境相較於純住宅區會複雜許多。 有許多消費者以為工業住宅的水費、電費、稅率，都會比一般住宅來得高，其實，水電費部分，只要不是營業用途，費用等同於一般住宅，不會特別高。地價稅、房屋稅方面，如果使用執照所載用途為辦公室，實際上卻是供住家使用，依房屋稅條例規定是按住家稅率課徵房屋稅；地價稅則是只要提出自用住宅申請，也可適用千分之二自用住宅用地稅率來課徵，因此與一般住宅繳納稅費相同。 稅率可比照住宅 自住或投資因人而異 由於工業住宅的問題千頭萬緒，政府部門對此也是頭痛莫名，新北市曾經提出要讓區內所有工業住宅就地合法的政策，因反對聲浪太大而作廢，目前仍是且戰且走階段。 新北市第1樁從乙種工業用地變更為住宅的案例「金莊悅泉」，發生在2009年5月，須繳納代金給新北市政府，同時要負擔公設用地開發費用及後續15年管理維護代金，總計為2億多元，由全體住戶均分，如此是否合算，見人見智。 工業住宅適合做為自住或投資，要看個人需求。姑且不論違法使用問題，若不擔心環境問題、自備款又充足，或許可選擇工業住宅；若從收租角度來看，工業住宅價格低於周遭，在租金條件相同的情況下，用於收租會比一般住宅來得優。 零土地持分住宅 小心都更一無所有 一直努力存錢，夢想當包租婆的心如， 好不容易存了300萬元自備款，於是很勤勞的上網搜尋低總價小套房。有一天，她在某知名仲介網站看到一間位於西門町捷運站附近300公尺， 權狀11.8坪的小套房， 總價418萬元，平均每坪只要35萬元，幾乎是近期市場成交行情的最低價，於是很興奮的打電話給仲介預約看屋。 仲介一聽心如說要看這間套房，立刻誠實的告訴她：「不好意思，我想要先提醒您，這間套房沒有土地所有權，也就是零土地持分，而且每個月還要付給地主仁濟醫院3,719元地租。」聽到仲介這麼一說，心如立刻打退堂鼓，但她很好奇，為什麼會有零土地持份的房子呢？ 擁有不動產經紀人考試及格的律師蔡志雄解釋，零土地持分的房屋分為3種類型：第1種是心如看的小套房物件，也就是房屋所有權人向地主租土地蓋房子，只有建物所有權，沒有土地所有權；第2種是使用借貸類型，地主無償出借土地讓屋主蓋房子，只能維修不能重建；第3種是無權占有，也就是未經地主同意，屋主偷建、只有門牌號碼的房子，地主可要求拆屋還地。 目前在台北市，以第1種零土地持分類型的房屋案件最多，像仁濟醫院光是在萬華區、台北火車站南陽街等精華地帶，就有高達3萬多坪的土地出租，每個月光是收租金就足以營運。 拒貸款＋難脫手 首購族少碰為妙 如果貪小便宜，或被房仲誤導而買了這種只有建物所有權、而沒有土地所有權的零土地持分房產，究竟會遇到哪些問題呢？蔡志雄表示，購買這種房產不僅銀行不會貸款，還可能遇到以下4種狀況：